臺灣桃園地方法院民事判決 九十七年度訴更字第一號原 告 甲○○被 告 乙○○
丙○○丁○○上列 三人訴訟代理人 王年柿 律師上列當事人間拆屋還地事件，於民國九十八年三月三十日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告乙○○應將坐落於桃園縣中壢市○○段第二八０之一號土地上如附圖所示之二樓加強磚造建物（即門牌號碼為桃園縣中壢市○○路○段○○○號、面積七十四平方公尺）拆除後，將上開土地全部返還原告。
被告丁○○應將坐落於桃園縣中壢市○○段第二八０號土地上如附圖所示之貨櫃（面積十六平方公尺）及臨時廁所（面積二平方公尺）遷出後，與被告丙○○將上開土地全部返還原告。
訴訟費用由被告乙○○負擔參分之壹，餘由被告丁○○、丙○○負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰萬元為被告乙○○供擔保後，得假執行；但被告乙○○得以新臺幣參佰萬元供擔保後，免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣參佰參拾萬元為被告丁○○、丙○○供擔保後，得假執行；但被告丁○○、丙○○得以新臺幣玖佰柒拾萬元供擔保後，免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意、請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第二百五十五條第一項但書第一款及第二款各定有明文。本件原告起訴時原係聲明請求被告戊○○及乙○○應將坐落桃園縣中壢市○○段第二八０之一號土地上門牌桃園縣中壢市○○路○段○○○號之未辦保存登記建物（占用土地面積共約三十平方公尺，但實際位置及面積以經地政機關實測為準）拆除，將該建物所占用之土地返還原告。嗣於九十七年十二月三十日具狀依中壢地政事務所九十七年十一月十九日中地測法字第一０五五００號土地複丈成果圖，將本件訴之聲明更正暨追加如下所述：（一）被告乙○○應將坐落桃園縣中壢市○○段○○○○號土地上門牌桃園縣中壢市○○路○段○○○號之加強磚造二層樓未辦保存登記建物（面積為七十四平方公尺）拆除，將該建物所占用之土地返還原告。（二）被告丙○○及丁○○應共同將坐落桃園縣中壢市○○段○○○號土地回復原狀後返還原告，被告丁○○並應將前述土地上之「貨櫃」及「臨時廁所」（面積各為十六及二平方公尺）自上開土地上遷出等語，並為被告當庭同意，揆諸前開法文，原告於本院是日程序所為聲明之變更及追加，自屬合法，應予准許。
二、法院就訴訟事件之審理範圍，雖應以當事人所提應受判決事項之聲明為限，但若當事人關於應受判決事項聲明之用語有顯然錯誤或與法院審理實務上慣行之用語相異者，法院仍得於不逾越當事人實質請求之範圍內逕行更正，非必拘泥於當事人關於聲明之用語。本件原告關於第二項之應受判決之聲明雖為「被告丙○○及丁○○應共同將坐落桃園縣中壢市○○段○○○○號土地回復原狀後返還原告，被告丁○○並應將前述土地上之「貨櫃」及「臨時廁所」（面積各為十六及二平方公尺）自上開土地上遷出。」等語，惟本院斟酌上開請求內容，實係請求被告丁○○應將坐落於桃園縣中壢市○○段第二八０號土地上如附圖所示之貨櫃（面積十六平方公尺）及臨時廁所（面積二平方公尺）遷出後，與被告丙○○將上開土地返還原告之意，揆諸上開說明，本院逕將原告聲明更正為如主文第二項所示之語詞，併此敘明。
二、按當事人適格係指當事人就具體特定之訴訟，得以自己之名義為原告或被告，而受為訴訟標的法律關係之本案判決之資格而言。故在給付之訴，若原告主張其為訴訟標的法律關係之權利主體，他造為訴訟標的法律關係之義務主體，其當事人即為適格。至原告是否確為權利人，被告是否確為義務人，乃為訴訟標的法律關係之要件是否具備，即訴訟實體上有無理由之問題，並非當事人適格之欠缺。本件被告雖以原告本件請求有欠缺當事人適格云云，惟原告係起訴主張被告等人應分別為如其聲明所示之給付等語，原告聲明所主張之請求權權利人、義務人分別為兩造，揆諸上開說明，原告所提本件訴訟自無當事人不適格，至被告前揭抗辯，應屬原告之本案請求在實體法上有無理由之問題，要與當事人適格與否無涉。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：其於九十七一月八日向訴外人王珍瑛等人購得坐落於桃園縣中壢市○○段第二八０號土地（即重測前桃園縣中壢市○○○○段第七八七之三號土地），並於同年三月十四以買賣為登記原因，辦理所有權移轉登記。上開土地嗣於同年四月二日分割登記分割為桃園縣中壢市○○段第二八０號土地（下稱系爭第二八０號土地）、第二八０之一號土地（下稱系爭第二八０之一號土地）。而系爭第二八０地號土地現為被告丁○○、丙○○所占有，且其上並放置被告丁○○所有之「貨櫃」及「臨時廁所」各一。而系爭第二八０之一地號土地上，現坐落有門牌號為桃園縣中壢市○○路○段○○○號、未辦理建物第一次保存登記之加強磚造二層建物（下稱系爭磚造建物），而該磚造建物之事實上處分權人為被告乙○○。被告等人就上開土地之占有未具合法權源，而無權占用上開原告之土地，爰依民法第七百六十七條規定請求被告將系爭磚造建物拆除，並將系爭第二八０號土地、第二八０之一地號土地返還原告。至被告所提之被告被繼承人劉學懷於三十八年六月二十五日、就中壢市○○段七八七之三地號土地與莊李錦妹訂有「中鎮義第六九號」耕地三七五租約（下稱系爭三七五租約），依法其效力不及於原告，蓋：（一）系爭三七五租約之出租人莊李錦妹並非本件系爭土地所有權人，則僅生出租第三人之物的法律問題，不適用「買賣不破租賃」之規定，訴外人莊李錦妹亦無同意系爭土地變更使用用途供之處分權能；（二）有關系爭三七五租約之註記業經主管機關中壢地政事務所於九十三年二月三日塗銷該註記在案，嗣後原告取得系爭土地所有權，依土地法第四十三條原告之土地所有權自應受該信賴登記法律規定之保護；（三）縱令系爭耕三七五租約效力及於原告，然被告違反耕地三七五減租條例第十六條第一項「應自任耕作」之規定，無庸當事人另以意思表示為之，系爭三七五租約依法應當然失其效力；（四）迄今被告並未舉證證明訴外人莊李錦妹將系爭土地出租與被告之被繼承人劉學懷承租耕作時，有受系爭第二八０號土地、第二八０之一地號土地所有權人（即重測前桃園縣中壢市○○○○段第七八七之三地號土地所有權人）之委任或得其同意而為出租，或證明劉學懷曾得訴外人莊李錦妹同意變更系爭土地之使用用途。綜上，系爭三七五租約之效力既不及於原告，本件無庸再探討系爭三七五租約所致生之權益已由被告丙○○等繼承人共同繼承之問題。原告以目前現況之直接無權占用人即被告丙○○、丁○○及乙○○等人為被告，依民法第七六七條規定提起本件拆屋還地等訴訟，於法應無當事人不適格之情事等語，而聲明如主文第一項、第二項所示，並願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告之被繼承人劉學懷（八十一年死亡）於三十八年六月二十五日向訴外人莊李錦妹承租八筆土地，均為耕地，地目均屬田，面積合計為二. 一六一三台甲之二分之一，其中系爭第二八０號、第二八０之一地號土地莊李錦妹並無所有權，係與他人交換分管之土地。劉學懷與莊李錦妹就上開八筆土地訂有中鎮義字第六九號私有耕地租約，並依耕地三七五減租條例第六條之規定，向主管機關中壢市公所辦理租約登記。被告之被繼承人劉學懷承租之八筆土地，因無建地目土地供承租人之佃農建造房舍居住使用，訴外人莊李錦妹乃同意就出租之土地中系爭第二八０號、第二八０之一號土地供承租人建造農舍居住使用，依桃園縣政府地方稅務局稅籍證明書之記載，四十六年間在系爭土地上已有農舍存在，迄今已有五十一年之久，期間因系爭三七五租約六年一期，續訂租約七、八次，均經桃園縣政府核定，系爭第三七五租約合法有效，並無爭議。系爭第二八０號、第二八０之一號土地並於六十年九月三日編定為中壢平鎮都市擴大修訂計畫住宅區用地，后週邊土地陸續變更作為建築房屋使用，農田灌溉水路因而受阻，農地不能供原來之稻作使用，隨之改種蔬菜花木之類，期間己有數十年之久。嗣後六十九年間政府拓寬中壢市○○路，將乙○○所有系爭磚造建物乙棟部分拆除，其餘部分重建工程，依桃園縣政府建設局六十九年十一月十七日、桃中土整字第二二號各項規定施工，於六十九年十一月二十四日整建完成。迄今本件原出租人莊李錦妹未曾依三七五減租條例第十七條合法主張終止系爭三七五租約，亦未主張承租人有違反耕地三七五減租條例不自任耕作情形。上開系爭三七五租約登記至九十三年間，因租約屆滿時，出租人、承租人皆未申請收回自耕或續訂租約，業經該公所註銷在案。耕地三七五減租條例第六條第一項規定耕地租約一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂應由出租人會同承租人申請登記，係為保護佃農及謀舉証上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂須經登記、始生效力。原承租人劉學懷死亡後，即由全體繼承人繼承租賃權並繼續耕作使用收益，雖登記之系爭三七五租約為主管機關中壢市公所予以註銷，但原訂系爭三七五租約之租賃關係自應繼續存在，並不因此即失其效力。被告於本件訴訟獲悉原告已取得所有權，乃依據系爭三七五租約計算租谷，就原告應得之租金於九十八年一月五日郵匯原告收取，被告已依據原有之系爭三七五租約履行承租人義務，兩造就系爭土地應有租賃關係存在。又訴外人王珍瑛依土地法第三十四條之一第一款代理全體共有人為處分，出賣系爭土地予原告，依據民法第四百二十五條買賣不破租賃及耕地三七五減租條例第十五條承租人優先承買權之規定，租賃契約對於受讓人之原告，仍繼續存在，難認原告主張被告無合法權源占用原告之土地理由正當；租賃就出租人無所有權之物亦得成立，不因向莊李錦妹或王珍瑛買受而有不同。次者，本件被告並無不自任耕作之情形，蓋系爭三七五租約出租人莊李錦妹同意承租人於系爭土地建造農舍使用，而被告丁○○在系爭土地放置貨櫃屋從事小生意，與同意興建農舍同其性質；訴外人己○○自九十六年十月二十五日至九十七年十月二十五日止，向被告丙○○承租土地放置貨櫃屋，亦已於租期屆滿後已將其貨櫃屋遷離；且有前開改種蔬菜花木之情形。原告尚自承並未繼受出租人之地位，否認其係系爭土地之出租人，是否自任耕作自與原告無涉。又是否自任耕作乃屬租佃爭議事項，其權利義務僅止於業佃之間，僅出租人始得為此主張，原告不得以嗣後取得所有權，行使前出租人之權利，主張不自任耕作，租約無效。再者，系爭磚造建物並未辦理所有權登記，其所有權屬原始建造人所有。被告乙○○雖係納稅義務人，然系爭磚造建物係由戊○○原始建造，原告以無處分權之乙○○為被告，於法亦有不合等語資為抗辯。並聲明：
（一）請求駁回原告之訴。（二）如受不利益之判決，願供擔保免假執行。
三、兩造不爭執事項
（一）原告於九十七年一月八日向訴外人王珍瑛等人購得坐落桃園縣中壢市○○段第二八０地號土地（即重測前桃園縣中壢市○○○○段第七八七之三地號土地），並於同年三月十四日以買賣為登記原因，辦理所有權移轉登記。上開土地嗣於同年四月二日分割登記為桃園縣中壢市○○段第二八０地號土地、同段第二八０之一地號土地。另上開二筆土地前經六十年九月三日中壢平鎮都市擴大修訂計畫編定為住宅區用地。
（二）被告乙○○之祖父劉學懷（業於八十一年一月間死亡）就連同前開重測前第七八七之三地號土地在內之八筆土地，與非上開重測前第七八七之三地號土地所有權人之訴外人莊李錦妹，於三十八年六月二十五日訂有「中鎮義字第六九號」耕地三七五租約（下稱系爭三七五租約），其間並經多次續訂；嗣系爭三七五租約於九十二年間因租約屆滿時，出、承租人皆未申請收回自耕或續訂租約，而經中壢地政事務所以同年三月二十一日中市都字第0920022993號函註銷登記公告。
（三）上開土地，經本院於九十七年十二月十日會同兩造履勘結果，系爭第二八０地號土地上，現放置被告丁○○所有之貨櫃屋及臨時廁所各一，其餘則為空地；而系爭第二八０之一地號土地上，現則坐落門牌號為桃園縣中壢市○○路○段○○○號、未辦理建物第一次保存登記之加強磚造二層建物（下稱系爭磚造建物），為被告乙○○占有使用中。又前揭地上物，分別占用系爭土地之面積，經本院囑請地政人員測量結果，各為二平方公尺（臨時廁所）、十六平方公尺（貨櫃）、七十四平方公尺（二樓加強磚造房屋）。
（四）訴外人己○○前向被告丙○○承租系爭第二八０地號土地，於其上放置貨櫃屋資為經營檳榔攤之用，租期自九十六年十月二十五日起，至九十七年十月二十五日止。嗣租期屆滿，己○○業將上開貨櫃屋遷離。另被告丁○○於九十五年間，曾於系爭第二八０地號土地上經營小吃店。
（五）另門牌號碼為桃園縣中壢市○○路○段○○○號之建物，其納稅義務人被告乙○○；另上開房屋前於六十九年間因政府拓寬馬路故，有部分建物遭拆除，而剩餘部分於六十九年十一月二十四日整建完成，並於同年十一月二十九日獲政府核發桃園縣合法建築物拆除剩餘部分整建完工證明書乙紙。
四、原告主張被告無權占有系爭土地等語，此為被告所否認，並以事實及理由欄貳之二所載等語置辯，經查：
（一）按債為特定人間之權利義務關係，僅債權人得向債務人請求給付，第三人並無請求債務人向債權人給付之權利，此為債之相對性原則。本件原告就系爭土地所有權之取得，緣係其於九十七年間自第三人王珍瑛等人處以買賣為原因而取得，而原告與訴外人莊李錦妹間亦無繼承關係，然觀諸被告上開租佃關係之抗辯，除有民法第四百二十五條規定之適用外（後敘之），充其量僅得對抗出租人莊李錦妹爾，要難以此拘束原告，先予敘明。
（二）「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」，民法第四百二十五條第一項定有明文，此即民法上所稱「買賣不破租賃」之原則，而上開規定之適用，係以讓與租賃物之所有人為出租人為其要件，若出租人非租賃物之所有權人，其承租人即無主張適用上開法文之餘地。茲不論被告所稱租佃關係是否有不自任耕作之情，縱如被告所辯者該租佃關係並無無效原因，惟被告乙○○之祖父劉學懷係於三十八年間與非為系爭土地所有權人之訴外人莊李錦妹，就系爭土地訂立耕地三七五租約等情，已如不爭執事項（二）所載，準此，被告所執以抗辯租佃關係之出租人即非系爭土地所有權人，揆諸前開說明，原告自不受系爭租佃關係之拘束。
（三）又「民法第四百二十五條規定之適用，固以讓與租賃物之所有人為出租人為其要件，然第三人如得所有人同意而為出租時，仍得類推適用該條之規定。」，固有最高法院八十四年台上字第一六三號判例可參。而民事訴訟法第二百七十七條前段規定：「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。」；民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯之事實，縱令不能舉證，或其所舉證尚有疵瑕，亦應駁回原告之請求。另當事人所提出供法院認定事實之證據，雖不以直接證據為限，間接證據亦包括在內，然無論直接或間接證據，其為訴訟上之證明，必須於通常一般之人均不致有所懷疑，得確信其為真實之程度者，始得據為提出該證據之一造之有利認定。本件被告固抗辯訴外人莊李錦妹將系爭土地出租予劉學懷，係經原土地所有權人之同意等語，惟此既為原告所否認，揆諸上開說明，自應由被告就其抗辯負擔舉證之責，然被告迄至本院言詞辯論終結前，就上開待證事項未提出任何積極事證以實其說，其空言抗辯，洵無足採，是以上開判例自於本案亦無適用餘地。
（四）被告乙○○另抗辯其就坐落於系爭第二八０之一號土地上如附圖所示之未經保存登記建物並無事實上處分權，故原告自不得請求被告拆除上開地上物、或自該地上物遷出云云，惟：
１按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第二百七十七條定有明文。關於坐落於系爭第二八０之一號土地上如附圖所示之未經保存登記建物處分權歸屬之舉證責任分配，被告乙○○固主張應由原告負舉證之責，惟該未經保存登記之建物，現由被告乙○○占有使用，已如前述，而原告僅為系爭土地所有權人，並未現實占有系爭土地，就原告方面言，其除得就占有外觀判斷地上物處分權歸屬外，衡諸一般經驗法則，顯難窺得被告乙○○占有上開地上物權源之堂奧，因此，若將系爭地上物處分權確實之歸屬，嚴格要求原告負擔舉證之責，顯然有失公允。
２再者，被告乙○○既為該未經保存登記之建物之現占有人
，而兩造就舉證被告乙○○係基於何種法律關係占有上開地上物一事，被告乙○○顯然較諸原告具有舉證之便利性，參諸上開法文，應推定系爭建物之處分權人即為被告乙○○，被告乙○○若否認推定，自應就此推定負擔提出反證推翻之責。況證人即乙○○之父戊○○於本院九十八年三月三十日行言詞辯論程序時亦陳述：上開建物係其我父親劉學懷蓋的。而父親在往生前就把這房子的稅籍登記轉給乙○○，意思是代表這房子是要交給乙○○去管理處分，其他人不得就此房子為任何權利主張等語，益證被告乙○○確為系爭建物之事實上處分權人無誤。
五、按所有人對於無權占有者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第七百六十七條、第八百二十一條分別定有明文。本件被告等人未經原告同意占用系爭土地迄今，則渠等之占用自屬無權占有，今原告本於所有物返還請求權之關係，請求被告乙○○應將坐落於桃園縣中壢市○○段第二八０之一號土地上如附圖所示之二樓加強磚造建物拆除後，將上開土地全部返還原告，暨請求被告丁○○應將坐落於桃園縣中壢市○○段第二八０號土地上如附圖所示之貨櫃及臨時廁所各乙只遷出後，與被告丙○○將上開土地全部返還原告，為有理由，應予准許。
六、末以，本件判決，兩造陳明願供擔保請准宣告為假執行及免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金准許之；又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，核與本案判斷結果已無甚影響，茲不予一一論究，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項、第三百九十一條前段、第三百九十二條，判決如主文所示。
中 華 民 國 九十八 年 四 月 二十 日
民事第二庭法 官 石有為以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十八 年 四 月 二十 日
書記官 顏伯儒