臺灣桃園地方法院民事判決 97年度重訴字第111號原 告 甲○○訴訟代理人 李佳玲律師
鄭勵堅律師被 告 丙○○訴訟代理人 詹德柱律師
廖穎愷律師上列當事人間請求返還租賃土地事件，於民國98年11月16日辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應自如附圖所示編號一至六之建物騰空遷出，並返還予原告。
被告應拆除如附圖所示編號七至七十三之建物，並騰空其所坐落之基地與編號七十四至一０三之基地。
被告應返還附表編號一所示地號之土地予全體土地共有人。
被告應返還附表編號二至三十五所示地號之土地予原告。
被告應自民國九十五年五月十五日起至被告履行主文第一項至第四項之日止，按月給付原告新台幣柒拾萬元。
被告應自民國九十六年五月十五日起至至被告履行主文第一項至第四項之日止，按月給付原告新台幣參拾伍萬元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第五項於每月屆期時，於原告以新台幣貳拾叁萬肆仟元為被告供擔保後，各得假執行。但被告如各以新台幣柒拾萬元為原告預供擔保，各得免為假執行。
本判決第六項於每月屆期時，於原告以新台幣壹拾壹萬柒仟元為被告供擔保後，各得假執行。但被告如各以新台幣叁拾伍萬元為原告預供擔保，各得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回。又訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第262 條第1 項、第4 項、第255 條第1 項但書第1 款、第3 款、第2 項定有明文。本件原告起訴時原請求：㈠被告應返還原告如起訴狀附表1 之土地，並轉讓坐落於其上不動產所有管理及處分權；㈡被告應給付原告自民國95年6 月1日起至被告返還第1 項所列土地暨坐落於其上之不動產全部之日止，每月新台幣（下同）70萬元之違約金，及自95年6月1 日起至被告返還第1 項所列土地全部暨坐落於其上之不動產之日止依5%計算之遲延利息；㈢被告應給付原告自95年
6 月1 日起至被告返還第1 項所列系爭土地暨坐落於其上之不動產全部之日止，相當於每月租金35萬元之損害賠償，及自95年6 月1 日起至被告返還第1 項所列土地全部暨坐落於其上之不動產之日止依5%計算之遲延利息。嗣於97年6 月19日以民事準備書狀㈠撤回上開聲明第2 、3 項中有關法定遲延利息之請求（見本院卷㈠第165 、166 頁），而未據被告於收受上開書狀日起10日內表示異議，視為同意撤回。復經本院先後於97年9 月16日、98年4 月23日會同兩造、桃園縣桃園地政事務所測量人員及鑑定人至現場履勘土地、鑑定上述建物價值後，乃經原告迭予變更聲明，終以98年11月3 日民事辯論意旨狀聲明如主文所示（見本院卷㈡第63頁），經核原告上開所為變更，部分屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，原無須得被告同意；部分屬訴之追加、撤回，惟被告均無異議而為本案言詞辯論，依上規定視為同意，是原告上述聲明之變更，均無不合，自應准許。
二、關於被告抗辯：訂立本件系爭租賃契約者為原告之母曲世珍，曲世珍過世後，應由全體繼承人繼承其權利義務，而曲世珍之繼承人除原告外，尚有訴外人李淑德、李美德、乙○○等人，故有關本件租賃契約租金收取、租約到期土地返還等事項，均應由全體繼承人共同為之，是原告提起本件訴訟為當事人不適格等語。經查，原告主張：伊母曲世珍於92年7月27日過世，於92年5 月22日曾立下經民間公證人認證之代筆遺囑，由原告單獨繼承系爭土地及系爭租賃契約（有關系爭土地及系爭租賃契約之範圍，詳後述）等語，業據提出土地登記第二類謄本、系爭租賃契約、台灣台北地方法院所屬民間公證人認證書、戶籍登記簿、戶籍謄本、繼承系統表等為證（見本院卷㈠第16-49 、51-70 、131-161 、176-205頁）。而依上述代筆遺囑中第一點之㈠載明：「坐落桃園縣○○鄉○○○段牛角坡小段150-1 地號等土地共51（詳附件土地清冊），由長男甲○○（年籍資料，略），單獨全部繼承。」等語，並於第二點敘明：「本人除前項財產（本院按，除系爭土地外，即銀行存款及現金），目前並無其他財產，嗣後如有累積任何財產，股票及其他投資由叁女乙○○（年籍資料，略）單獨繼承，『不動產部分』由長男甲○○單獨繼承，銀行存款及現金部分由全體繼承人平均繼承。」等語，依上開第一點就具體遺產之分割指示（有關不動產部分），及第二點為免遺漏，而就遺產概括指示有關不動產部分之財產，均由原告單獨繼承，可知曲世珍係以上開遺囑指定遺產之分割，由原告取得系爭土地所有權之繼承。而所有權之內涵，依民法第765 條之規定，包括使用、收益及處分所有物之權利，系爭租賃契約係就系爭土地之使用、收益權而生之法律關係，自包含於其所有權之作用範圍內，則曲世珍上開遺囑自有使原告一併因繼承而取得系爭租賃契約出租人地位之意思，要無疑義。且經證人暨曲世珍之繼承人之一乙○○到庭證稱：系爭租賃契約是由渠陪曲世珍所簽，有關系爭土地所有之權利，依父母之意要由獨子即原告繼承，渠曾代收租金，錢是要給原告的，被告所交付之租金支票，在母親生前，依母親指示處理，母親過世後，依原告指示處理等語綦詳（見本院卷㈡第20、21頁），益證上情。復參諸原登記於曲世珍名下之系爭土地，嗣於本件審理中，均以遺囑繼承為原因，移轉登記為原告所有乙情，足認上開遺囑所為遺產之分割，已因被繼承人曲世珍死亡而生遺產分割效力，由原告單獨取得系爭土地所有權及系爭租賃契約之權利，非僅屬遺產分割之指示方法，故原告主張：伊依上開遺囑內容，單獨取得系爭土地及系爭租賃契約所示權利等語，洵屬可採。被告辯稱：原告提出之代筆遺囑並非真正，且系爭租賃契約之權利仍屬曲世珍之全體繼承人公同共有，原告單獨提起本件訴訟，為當事人不適格云云，因該代筆遺囑業經公證人認證，依民事訴訟法第358 條第1 項規定推定為真正，被告空言否認，並未舉證以實其說，且上開所辯核與遺囑內容相違，故無可採。至於被告另抗辯：已有繼承人李美德對原告提出確認特留分訴訟等語，雖據提出蓋有本院收狀章戳之起訴狀乙紙為證（見本院卷㈠第355 頁），惟該部分特留分扣減權之行使係屬有理由乙節，尚未據被告舉證證明之，是本院尚無從僅以上情而否定原告於本件所得行使之權利，被告此一所辯，仍無可採，併此敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠伊母曲世珍所有坐落桃園縣○○鄉○○○段牛角坡小段如附
表所示之土地（下稱系爭土地），分別於88年4 月27日起陸續與被告簽訂「土地租賃契約書」計3 份（下合稱系爭租賃契約），約定被告承租系爭土地全部（尚包含如附圖所示編號7 至73號建物坐落之基地及編號74至103 號基地中，非屬原告所有之土地部分），租金分別約定為每月20萬元、10萬元及5 萬元，租賃期間至95年5 月14日止。其中系爭租賃契約第12條明文約定如未續訂約，其租賃關係於期限屆滿時消滅，被告不得主張租賃關係存在，故系爭租賃契約業於95年
5 月14日終止。嗣因曲世珍於92年7 月27日過世，依渠於92年5 月22日簽署經民間公證人認證之代筆遺囑，已明白表示系爭土地由伊繼承。而伊前於96年5 月3 日函知被告系爭租賃契約業已終止之旨，詎被告竟回函稱系爭租賃契約已成不定期租賃關係，且伊非締約名義人，故無權終止契約等語，顯係藉故拒絕返還系爭土地。
㈡依系爭租賃契約第11條約定：「乙方於租期中止時除經甲方
同意繼續出租外，應即將土地及地上建築物騰空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓，甲方得向乙方請求按照租金貳倍計算之違約金至遷讓完了之日止，乙方絕無異議」，被告前給付之每月租金為20萬元、10萬元及5萬元，合計35萬元，被告自95年5 月14日租約屆滿時起，仍未遷讓，伊得依前揭之約定，請求自95年5 月15日起按租金
2 倍計算即70萬元之違約金。又伊於96年5 月3 日函知被告系爭租賃契約業已終止之旨後，被告不僅未交還系爭土地，更持續將自行於系爭土地興建之不動產計19戶出租予第3 人以收取租金，則被告於租賃契約終止後，繼續無權占有系爭土地而為使用收益，妨礙伊對系爭土地所有權利，致伊受有相當於租金每月35萬元之損害，伊自得依不當得利之法律關係請求被告返還。另被告曾開立95年5 月15日至96年5 月14日之按月到期支票計12張，經乙○○收受轉由伊取得，並兌現於伊之帳戶，其性質相當於租期屆滿後，被告繼續使用系爭土地之損害賠償，故應自96年5 月15日起算被告應返還之不當得利。
㈢被告抗辯本件租賃關係於95年5 月14日屆滿後，已轉為不定
期限之租賃等語，無非係以民法第451 條之規定為據。然據歷來司法實務及學說見解，諸如：最高法院42年台上字第49
3 號判例、55年台上字第276 號判例及92年台上字第55號判決意旨可知，如已於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，即生阻卻續約之效力，縱有收取使用收益之代價，亦屬因租賃物遲延返還所生損害之性質，不得謂有租賃關係存在。學者吳啟賓先生之見解：「…出租人之異議，通常固應於租期屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益時，即行表示之。惟本條之規定，旨在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故出租人慮承租人取得此項默示更新之利益，於訂約之際，訂明期滿後絕不續租、續租應另訂契約，『滿期再訂』字樣，或於租期行將屆滿之際，向承租人預為表示不願繼續契約，仍難謂不發生阻卻續租之效力」等語。學者史尚寬先生之見解：「…所謂應即表示反對意思，表示並不以事後表示為限，於期限屆滿前已表示者（例如約定期滿後不再續租），自亦有效。亦不以明示者為限，默示的表示亦可。例如租金增加之請求…」等語。上開見解均肯認民法第451 條立法意旨「並非」限制出租人須於租期「屆滿時」，始得表示該等「反對之意思」。換言之，出租人於租約中「預先」反對承租人取得民法第451 條所定默示更新之利益，應予尊重，而生阻卻續約之效力。系爭租賃契約第12條約定：「本契約期滿3 個月前，如甲方欲收回土地時，應書面通知乙方，如雙方同意繼續租賃時應另訂新租約，同時調整租金，如未續訂租約，其租賃關係於期限屆滿時消滅，乙方不得主張租賃關係存在」等語。則系爭租賃契約明白約定「繼續租賃時應另訂新租約，同時調整租金」、「如未續訂租約，其租賃關係於期限屆滿時消滅」等文字，足見原租賃期間屆滿後如有新租約，須「另訂」並「調整租金」，為雙方早就達成之合意，顯然雙方早就合意排除「依原租賃條件繼續租賃關係」之可能，依前揭審判實務及學說見解，自無適用民法第451 條規定之餘地，而被告竟利用伊疏未留意租期屆滿，誑稱本件租賃關係已轉為不定期限之租賃云云，顯與民法第451 條規定及其立法意旨有悖，應屬無據。
㈣伊於96年5 月3 日致被告函中，固然提及：「…按照『土地
租賃契約書』租賃至民國95年5 月14日止。去年雙方疏忽，按原合約續了1 年。現在我以出租繼承人的身份向您明白書面通知租賃契約到今年5 月14終止，不再續約。…」等語。
依民法第153 條之規定，成立契約須雙方對於契約必要之點的意思表示合致，以租賃契約而言，必要之點應包括租賃標的物為何、租金多寡及租期長短，而由原證6 之被告覆函可知，本件被告並不同意「只續約1 年」而主張應係「不定期限」，而依系爭契約第12條約定及原告一直以來之主張，原告又不同意「依原租賃條件、不定期限續約」，則兩造於原租賃期間屆滿後，既未就新的租賃關係達成合意，系爭租賃關係自應溯及原約定之租期屆滿時即消滅，原告所稱「按原合約續了1 年」等語，因雙方意思表示不一致而不成立，因此，被告所稱「轉為不定期租賃」云云，亦屬無據。
㈤如若認為，本件依民法第450 條第2 項規定，為未定期限之
租賃，伊亦得依系爭租賃契約及相關規定得隨時終止契約。伊否認曲世珍於出租系爭土地初即知悉被告要蓋鐵皮屋轉租第3 人，同時否認系爭租約為租用基地建築房屋之契約，蓋：遍觀系爭租約，並無「租用基地建築房屋」或同義字眼，系爭租約第10條並約定，被告未經同意，不得私自將租賃土地權利出借、頂讓或以其他方式由他人使用土地。而系爭土地之地目都是旱地或林地，系爭租約第8 條更明白約定，被告承租土地應作合法使用，自不能用於建築房屋。被告雖辯稱本件為租地建屋之情形，非有土地法第103 條所定之情形，出租人不得收回土地等語。惟土地法第103 條第2 項「承租人以基地供違反法令之使用時」、第3 項「承租人轉租基地於他人時」及第5 項「承租人違反租賃契約時」有相關規定。又「乙方承租甲方土地應作合法使用，不得作有化學廢料廢氣、污水等危害環境之污染行業，若與法令抵觸時視同違約論，甲方即可隨時請求乙方立即搬遷，收回出租土地，乙方不得異議。」、「乙方未經甲方同意，不得私自將租賃土地權利出借、頂讓或以其他方式由他人使用土地。」系爭租賃契約第8 及第10條亦分別明訂。復依民法第438 條規定，承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益，承租人違反約定，經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人得終止契約。另依同法第443 條規定，承租人非經出租人之承諾，不得將租賃物轉租於他人，違反者，出租人亦得終止契約。被告將系爭土地私自出租予第3 人，為被告所自承，違反上揭規定及約定至為明顯。因此，伊依系爭租約第10條、民法第43
8 及第443 條規定、土地法第103 條規定終止系爭租約，洵屬有據。再者，系爭土地之地目全為旱地或林地，惟據悉由被告在系爭土地上興建並出租予第3 人使用之地上物全為未經許可之違章廠房，並供第3 人作為高度污染之工廠使用，已違反土地分區使用之相關規定，顯已違反法令，構成終止系爭租約之事由。不惟如此，由於被告興建之地上物並未向主管機關申請使用並設籍，是被告顯未繳納該地上物之房屋稅等稅捐，遑論將其違法違約轉租之租金收入申報為所得而納稅，亦有違反法令使用之處，進而構成終止系爭租約之事由。
㈥依桃園縣桃園地政事務所98年4 月23日之複丈成果圖（下稱
附圖）編號1 至6 之磚造房屋，刻為被告占有使用中，且為被告自承該部分亦屬租賃範圍，故請求被告騰空並遷出返還予伊。附圖編號7 至73之建物為被告所興建，附圖編號74至
103 之基地刻由被告占有使用中，為被告所不爭執，惟被告並無繼續使用該等建物與基地之正當權限，因此請求被告拆除建物並返還基地。而附表編號1 所示之系爭169 地號土地，為原告與他人共有，故請求被告應將169 地號返還予全體土地共有人，其餘土地則均為伊所有，應由被告返還予伊。爰依系爭租賃契約、所有物返還請求權及不當得利之法律關係提起本訴，並聲明：除假執行供擔保金額外，如主文所示等語。
二、被告則抗辯以：㈠原告主張本件租賃關係於期限屆滿時消滅等語。惟關於租賃
土地之期限，依原告所提租賃地號為桃園縣○○鄉○○○段牛角坡小段170 、170-4 、171-7 地號之土地租賃契約（即原證2 之第3 份契約），並未記載租賃期間，則該租賃土地自無租賃期間屆滿之情形。而原告雖主張170 、170-4 、171-7 地號土地，係原租賃土地中分割新增（其中170-4 地號係分割170 地號；171-7 地號係分割自171 地號），僅為避免爭議而附加簽訂，故租賃條件均與88年4 月27日原租賃契約相同，則租賃期間亦均自95年5 月14日屆滿等語。惟前開170-4 、171-7 地號土地早於71年2 月間即分別由170 地號、171 地號分割，並非係原租賃契約成立後始分割新增，因此非原告所述係為避免爭議而附加簽訂，原告主張顯有不實。如若第170 、170-4 、171-7 地號土地係原租賃土地中分割新增，原租賃契約已包含該範圍土地，則曲世珍應不得再收取每月5 萬元之租金，此亦足認原告所述不實。因此，該份契約係被告與曲世珍就170 、170-4 、171-7 地號土地成立租賃契約，與88年4 月27日原租賃契約無關。
㈡其餘地號之租賃契約於95年5 月14日租賃期限屆滿後，已成
立不定期限繼續契約。依「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約」、「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回：⒈契約年限屆滿時。⒉承租人以基地供違反法令之使用時。⒊承租人轉租基地於他人時。⒋承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達1 年以上時。
⒌承租人違反租賃契約時」，民法第451 條、土地法第103條定有明文。被告於95年5 月14日租賃期限屆滿後，為繼續使用收益系爭土地，即依循往例開立95年5 月15日至96年5月14日之按月到期支票12張，交原告胞妹乙○○收受（租賃期間7 年均同此情形），並兌現於原告之帳戶，足認原告並未表示反對之意思。更有甚者，原告於96年5 月10日曾寄發存證信函，函中表明「按照土地租賃契約書，租賃至民國95年5 月14日止，去年因雙方疏忽，按原合約續了1 年…」，則依民法第451 條規定，雙方已成立不定期限繼續契約，非有土地法第103 條各款情形，原告不得任意收回系爭土地。
因此，原告主張伊曾催告中止契約，並請求相當於2 倍租金之違約金及1 倍租金之損害賠償，實甚無理。原告雖援引88年4 月27日租賃契約第12條主張租賃關係於期限屆滿時消滅。惟該條文係約定：原告之母曲世珍於期限屆滿前，如欲收回土地，須於期滿3 個月前書面通知伊。則反面推論：「如不欲收回土地，即無須於期滿3 個月前書面通知被告，或如未於3 個月前以書面通知，則不得收回土地」。至於後半段文字「如雙方同意繼續租賃時，應另訂新租約，同時調整租金，若未續訂租約，其租賃關係於期限屆滿時消滅，乙方不得主張租賃關係存在」，係針對雙方「明示約定租賃契約是否續訂」之情形，要非明訂「契約期滿絕不續租之意思」，尚與阻卻不定期限繼續契約無關。
㈢參酌88年4 月27日租賃契約第5 條：租賃期間內，乙方可依
規劃興建商業用途所需設施，所需一切工程費用由乙方自行負擔。事實上，系爭土地於出租被告前因常遭棄置廢棄物，而出租人曲世珍知悉其係以承租土地搭建鐵皮工廠出租予他人為業，故尋求其承租土地搭蓋廠房出租予他人並且管理系爭土地，故出租人曲世珍租賃土地之初即知悉被告要蓋鐵皮工廠出租之用，且曲世珍、原告、原告胞妹乙○○，每年均會來到租賃場所，亦知悉租賃場所工廠林立之狀態，渠等3人均未表示反對，此見證人乙○○證述：「（你當時到現場去看，被告有些廠房佔用，他們使用的範圍與當初承租範圍是否一致？）我沒有實際丈量無法確定，但我信任林先生。因為當時出租背景是原先土地無人使用時發生過環保流氓到現場傾倒廢棄物，所以想說把土地出租，同時也就有人管理不會發生同樣的事情，也因此租金很低，也沒有詳細丈量承租的範圍」、「（你有和你媽媽到現場看過，知道被告有在系爭土地上建有廠房？）我知道有此情事，對建有廠房的事沒有什麼意見」，足認原告所謂「不得於系爭土地興建廠房出租予第3 人使用」等語，顯無足採。且參酌88年4 月2 日租賃契約記載第5 條：本土地租與乙方作為鋼架造廠房及倉庫之用；第6 條：租賃期間內乙方可自行興建鐵皮屋，所需一切工程費用由乙方自行負擔，租期屆滿時，乙方應將該鐵皮屋及一切地上物全部拆遷恢復原狀交還土地予甲方；第8條：乙方蓋妥鐵皮屋後，不得再增建任何建築物，若鐵皮屋結構有重大改變或擴建之必要時，乙方需取得甲方書面之同意後自行增建；第9 條：租賃期間內，鐵皮屋因天然、人為災害毀損，由乙方自行負責修復，若有裝設保全設備必要，亦由乙方自行處理，均顯示出租人訂約之初即同意其租賃土地搭建鐵皮工廠出租他人使用。則88年4 月2 日租賃契約第10條「乙方承租甲方土地應作合法使用」之約定，即與是否興建鐵皮工廠無關。因此，原告援引88年4 月2 日租賃契約第10條或88年4 月27日租賃契約第8 條，主張原告母親曲世珍於訂約之初並無同意被告租賃土地搭建鐵皮工廠出租他人使用云云，顯不實在。由舊約之簽約時間（88年4 月2 日）與新約之簽訂時間（同年月27日）觀之，新約與舊約之間僅僅相隔20幾天，且內容幾盡一致，可知新約僅係為將兩份舊約合併，而原告母親曲世珍係為求規避日後恐涉及之行政責任，而將舊約第5 條中所明白揭示之土地出租之使用用途模糊。倘謂原告母親曲世珍係於簽訂舊約後，不欲被告就原先約定之土地使用方式承租土地而另訂新約，然依經驗法則，舊約中既已清楚揭示被告承租系爭土地係用於興建鋼架造廠房此一目的，若新約係不准被告以上開方式使用土地，在被告承租系爭土地之目的已不能達成之情形下，怎可能再向原告母親曲世珍承租系爭土地？且由被告嗣後仍係依照舊約所約定之使用方式興建廠房，而原告母親曲世珍在租賃期間內均未為任何反對之意思此情觀之，更足徵原告母親在締約之初即已允許被告依舊約第5 條所定之方式使用系爭土地，此方為當事人之真意。再者，「房屋所有人與基地所有人間就基地有租賃關係，如當事人間無相反之特約，則房屋所有人將其房屋一部分供與他人使用，是為所有人對於地上房屋使用收益權之行使，此與單純之基地轉租有別，尚難構成終止基地租約之原因」，最高法院79年台上字2678號判例意旨可參。被告租賃土地蓋鐵皮工廠，為鐵皮工廠所有人，與土地所有人曲世珍成立租賃關係，而被告將鐵皮工廠供予他人使用，是為所有人對於地上房屋使用收益權之行使，此與單純之土地轉租有別，因此，本件已成立不定期限之系爭租賃契約，尚難構成終止土地租約之原因。
㈣坐落於169 、172 之6 號土地上之5 間磚造建築物（即附圖
編號1 至6 之磚造房屋），原本即由被告裝置電錶使用，而該電錶所產生之電力係供被告於租賃土地上所蓋廠房使用，理應為租賃標的，亦受系爭租賃契約默示更新適用。附圖中編號7 、8 、14、41之建物，係坐落於172-14地號上，該土地並非原告所有。另外，附圖中編號16之建物、編號82之基地，係位於171-2 地號上，該土地亦非原告所有，故原告訴之聲明容有未洽。綜上所述，原告主張實無理由，爰聲明：⒈原告之訴駁回；⒉如受不利益之判決，被告願供擔保，請准免予假執行等語。
三、兩造不爭執事項：㈠原告之母曲世珍分別自88年4 月27日起陸續與被告簽訂原證
2 之土地租賃契約書計3 份（見本院卷㈠第51-56 頁），租金每月合計35萬元，而為本件系爭租賃契約。
㈡如附圖所示編號1 至6 號之建物原為曲世珍所有，迄今仍由
被告占有使用。而編號7 至73號建物，則為系爭租賃契約成立後，由被告所建築。
㈢曲世珍嗣於92年7 月27日死亡，被告曾於95年5 月15日至96
年5 月14日按月開立面額35萬元之即期支票計12張，經原告胞妹乙○○收受轉由原告取得，並兌現於原告之帳戶（見本院卷㈠第110-122 頁）。
四、原告主張：伊母曲世珍與被告訂立之3 份租賃契約，均以原證2 第1 份契約之內容為依據，第2 、3 份契約為增補之約定，出租之土地範圍為系爭土地，及如附圖所示編號7 至73號建物坐落之基地及編號74至103 號基地中非屬原告所有之土地等語，被告固不否認訂立上述3 份租賃契約之事實，惟否認原證2 第3 份契約即有關系爭土地170 、170-4 、171-
7 地號土地之租賃亦以第1 份契約之內容為據，而辯稱：此部分土地未約定租賃期間等語；又約定租賃之土地，應以如附圖所示編號7 至73號建物坐落基地及建物外3 米至4.5 米寬之空地部分（即如附圖所示編號74至103 號部分）為準，並應扣除非屬曲世珍所有之土地部分，另如附圖所示編號1至6號之建物，則亦屬系爭租賃契約範圍等語。經查：
㈠按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，
他方支付租金之契約，民法第421 條定有明文。次按，「租賃契約，係以當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金而成立，並不以出租人對於租賃物有所有權為要件。」最高法院64年台上字第424 號判例意旨可資參照。是出租他人之物，尚無礙於租賃契約之效力，先予敘明。
㈡曲世珍於88年4 月27日與被告簽立土地租賃契約書，如原證
2 第1 份契約所示，約定租賃之土地所在地及使用範圍為：「桃園縣○○鄉○○○段牛角坡小段」等語，就地號則未詳予記載，而租賃期間則為7 年，自88年5 月15日起至95年5月14日止，每月租金為20萬元，於每1 年提前交付，並詳列租賃條款15條，且以第15條明定：甲乙雙方同意以此約代替雙方以前簽訂之任何契約，以免混淆不清，引起日後爭議等語，是被告辯稱雙方前於同年月7 日亦曾訂立租約，固屬有據，惟有關雙方之權利義務，則應以88年4 月27日之土地租賃契約書為準，亦可認定，要無援引此前所立契約條款之餘地。次查，雙方復於89年6 月3 日針對系爭土地173 、173-
4 、173-1 、173-7 地號及部分172-7 地號之範圍土地，共計2 千坪再行訂立土地租賃契約書，如原證2 第2 份契約所示，並明定租金以每月10萬元計算，其餘雙方權利義務，皆與88年4 月27日之土地租賃契約書相同等語明確，而被告就此部分土地之租賃應比照上述第1 份契約，亦無爭執。另雙方前曾於88年9 月1 日針對系爭土地170 、170-4 、171-7地號土地簽立土地租賃契約書，如原證2 第3 份契約所示，此為被告所不爭執（見本院卷㈠第222 頁），而雙方除約定租賃土地範圍外，僅約定租金以每月5 萬元計算，此外再無其餘約定，對照雙方於上開第1 份契約中之詳細約定彼此權利義務關係之方式，實難認雙方嗣後再為租賃之約定，係以如此粗略之方式為之，遑論被告租賃土地之目的在於興建廠房以出租（詳後述），所涉及之資金非微，衡情亦應審慎而為，是被告辯稱該第3 份契約非以上述第1 份契約之內容為準云云，已有可疑。次查，被告於第3 份契約約定之租賃土地上亦建有建物，如附圖所示編號18、19、21號之建物，而被告自承如附圖所示編號7 至73號之建物均為其向曲世珍承租土地後所建，並出租他人，核與上述第1 份契約第5 條約定：租賃期間內乙方（即被告）可依規劃興建商業用途所需設施，所需一切工程費用由乙方自行負擔等語相合，如若被告辯稱雙方間無上開條文之適用，則被告於第3 份契約所約定之土地興建廠房並出租他人，豈非違約使用？是被告此部分所辯，實難信採。再者，被告亦自陳：上述第3 份租約之土地使用，與另2 份租約並無不同，均係用來蓋廠房，且繳納租金之方式亦無不同等語（見本院卷㈠第342 、343 頁），則依被告使用此部分土地及繳納租金情形，堪認被告與出租人間之權利義務亦係比照上述第1 份契約所為。且曲世珍係由證人乙○○陪同簽立系爭租賃契約，已據證人乙○○證述如前，渠復證稱：開始是簽立1 份正式租約，後來被告表示要再多租一些土地，又再簽約以增加土地租賃之範圍等語（見本院卷㈡第20-22 頁），可知原證2 第2 、3 份租約之簽立，均係出於被告存有再多租土地之需求所為，衡情自係比照原存於雙方間之租賃契約再為約定，而非重新約定，始為常態，否則，如有不同之約定，雙方自應詳予約定彼此之權利義務，如同第1 份契約所為，是原告主張：原證2 之3份租賃契約之租賃條件均相同如第1 份所示等語，堪信為真實。
㈢關於系爭租賃契約之約定土地租賃範圍，經本院會同兩造及
桃園縣桃園地政事務所測量人員於98年4 月23日至現場履測，並依被告之指界，繪製承租範圍土地之土地複丈成果圖在卷可稽（見本院卷㈡第3 、7 頁），兩造均不爭執如附圖所示編號編號7 至73號建物坐落之基地，及於前述建物外加計
3 公尺至4.5 公尺寬之空地部分，即如附圖所示編號74至10
3 號基地中，屬原告所有如附表所示之土地部分，為系爭租賃契約之租賃範圍，至於其中非屬原告所有部分，原告主張亦屬系爭租賃契約範圍，被告則否認亦在約定出租範圍中。然查，上述建物均係被告向曲世珍承租土地後所建（見本院卷㈡第77頁），已如前述，又出租他人之物並非法所不許，則原告主張：部分土地雖非屬曲世珍所有，惟亦屬租賃範圍等語，參諸被告係於向曲世珍承租土地後興建廠房於其上之事實，應較可採。再者，原告主張基於系爭租賃契約之租賃物返還請求權，出租人所得請求返還之土地非僅限於被告所建廠房坐落之基地及其環繞之空地，而係該筆地號全部，因為出租時係以地號為出租範圍等語，核與上述原證2 所示之
3 份租約係以土地地號而為約定相符，且被告亦自承：當初承租土地是整片承租，未將非屬曲世珍之土地區隔出等語明確（見本院卷㈡第77頁），不僅可證系爭租賃契約部分土地係曲世珍出租他人之物，亦可證明原告主張系爭租賃契約係以整筆地號土地出租，非僅限於被告建有廠房部分等語為可採。至於被告未於其上建築而現為空地部分，核屬被告承租土地後如何使用之範疇，不得僅以被告未予利用或保留其為空地，即遽認非屬本件租賃土地，是被告此部分所辯，亦無可採。原告主張系爭土地，及如附圖所示編號編號7 至73號建物坐落之基地、編號74至103 號基地中非屬原告所有之土地部分，均屬系爭租賃契約之租賃土地等語，應認可採。
㈣另關於如附圖所示編號1 至6 號建物部分，原告主張不在系
爭租賃契約範圍內，被告則辯稱：該部分建物原本即由被告裝置電錶使用，而該電錶所產生之電力係供被告於租賃土地上所蓋廠房使用，理應為租賃標的等語。查上開裝置電錶於建物外牆之事實與本院至現場履勘時所見相符，且證人乙○○亦證稱：上開建物上面掛有很多電錶箱，當時有同意被告使用牆壁來附掛，若被告要用該建物，渠母也不會反對等語明確（見本院卷㈡第21頁），亦核與被告所述相符，參諸被告亦占用使用上開建物內部迄今之事實，應認被告所辯：如附圖所示編號1 至6 號建物亦屬系爭租賃契約租賃範圍等語，較為可採。
五、原告復主張：系爭租賃契約約定自88年4 月27日至95年5 月14日止，於期限屆滿後，該租賃關係已於期間屆滿時消滅，伊為系爭土地及系爭租賃契約之單獨繼承人，自得請求被告返還租賃物等語，亦為被告所否認，辯稱：系爭租賃契約因原告默示更新租約，而成為不定期限租賃等語。經查：
㈠再按，租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。
租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第
450 條第1 項、第451 條定有明文。又按，「民法第四百五十一條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力。意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力。」最高法院亦有55年台上字第276 號判例意旨可資參照。
㈡關於被告抗辯：於系爭租賃期限屆滿後，原告仍收受其所開
立用以支付租金之支票，並兌現之，足認原告並未表示反對續租之意思。更有甚者，原告寄發之存證信函，函中表明「…去年因雙方疏忽，按原合約續了1 年…」，足徵雙方已成立不定期限繼續契約等語。被告所辯上開事實，固為原告所不爭執，然查，系爭租賃契約成立時，被告已與出租人曲世珍於契約第11條約定：「乙方於租期中止時（按，應為終止之誤），除經甲方同意繼續出租外，應即將租賃土地及地上建築物騰空返還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利。…」、第12條約定：「本契約期滿叁個月前，如甲方欲收回土地時，應書面通知乙方，如雙方同意繼續租賃時，應另訂新租約，同時調整租金，如未續訂租約時，其租賃關係於期限屆滿時消滅，乙方不得主張租賃關係存在」等語，則雙方既已於系爭租賃契約訂約時，明定租賃關係於租期屆滿時消滅，除出租人「同意續租」，並另訂新約外，承租人不得主張租賃關係存在，顯係約定系爭租賃契約僅得以出租人表示同意並另訂新約，始得續租前述土地，而生阻止續約之效力。揆諸上開最高法院判例意旨，本件自無民法第451 條規定適用之餘地，被告辯稱：系爭租賃契約已因乙○○代收前揭租金支票，並於原告帳戶兌現，而轉為不定期租賃云云，並無可採。至於原告雖以上述存證信函為表示：「…按照『土地租賃契約書』租賃至民國九十五年五月十四日止。< 契約影本另掛號信寄至> 去年雙方疏忽，按原合約續了一年。現在我以出租人繼承人的身分向您明白書面通知租賃契約到今年五月十四日終止，不再續約…」等語（見本院卷㈠第123 頁），惟依其上下文意之記載，可知原告之真意在於表示伊出於疏忽致未處理收回出租土地事宜，且強調系爭租賃契約早於95年5 月14日屆期終止，實無另與被告成立不定期租賃關係之意，且依被告於本件所為答辯，顯然亦未同意原告上述僅續1 年租約之表示，兩造間實未有意思表示合致之事實存在，則系爭租賃契約之租賃期間尚不因上述存證信函而有不同。復查，依系爭租賃契約第12條之上述約定，系爭租賃契約出租人如欲於契約期滿時收回土地，固應於3 個月前以書面通知承租人即被告，惟此部分約定之目的應僅在於使承租人得有充足時間準備返還土地事宜，對照條款後述如欲續約所應踐履之要件，可認縱出租人未依上開約定通知承租人，亦僅構成債務不履行之損害賠償責任爾，尚不得反面解釋為如出租人未於3 個月前以書面通知收回土地，即為出租人有續租之意，是被告此部分所辯，仍無可採。
㈢綜上，系爭租賃契約已於95年5 月14日因租期屆滿而消滅，
又原告為系爭土地及系爭租賃契約之繼承人，已如前述，則原告依系爭租賃契約之租賃物返還請求權，請求被告返還系爭租賃物，自屬有據。
六、復按，無法律上之原因而受有利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條第1 項前段定有明文。又無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益為社會之通常觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。承前，本件系爭租賃契約已於95年5 月14日因租期屆滿而消滅，則被告自95年5 月15日起仍占有使用系爭土地，即屬無法律上之原因，其因而受有利益，並致原告不能使用土地以獲取利益而受有損害，原告主張依不當得利之法律關係請求被告返還相當於租金之利益，應屬可取。而查，被告承租系爭土地，依前述3 份契約之約定，每月應付之租金分別為20萬元、10萬元、5 萬元，合計每月35萬元，又被告於95年5 月14日租賃期限屆滿後，連續開立12期，每張35萬元之支票給付予原告兌領，有應付票據簡易清單及支票12紙（見本院卷㈠第110-12
2 頁）在卷足憑，且為原告所不爭執，惟本件系爭租賃契約並無民法第451 條之適用，亦如前述，則上開金錢之給付，自不能認係約定租金之給付，而係被告因占用系爭土地所得不當得利之返還，則原告請求被告返還自96年5 月15日起至被告返還系爭租賃物之日止，按月以35萬元計算之不當得利等語，亦屬有據。
七、再依系爭租賃契約第10條：「乙方於租期終止時，除經甲方同意繼續出租外，應即時將租賃土地及地上建物騰空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不及時遷讓，甲方得向乙方請求按照租金2 倍計算之違約金至遷讓完了之日止，乙方絕無異議」等語，則本件被告於上述租賃期間屆滿後，未經出租人同意繼續出租，而仍繼續使用系爭租賃物，迄今仍拒不返還予原告，自屬違反上開約定之行為，則原告請求被告自租期屆滿後即自95年5 月15日起至履行上開騰空交還系爭租賃物義務之日止，按月給付伊以租金2 倍計算即70萬元之違約金，合於兩造間上述之約定，亦屬有據。至於被告承租系爭土地時，雖另提出押租保證金20萬元予出租人，惟依系爭租賃契約第4 條之約定，被告僅於租期屆滿，並騰空返還土地後，始得請求出租人無息返還，而本件被告迄未騰空返還系爭土地，依約自不得請求原告返還該20萬元之押租保證金，併此敘明。
八、從而，原告主張依系爭租賃契約及不當得利之法律關係，請求被告騰空、返還系爭租賃物如主文第1 項至第4 項所示，被告並應自95年5 月15日起至履行主文第1 項至第4 項聲明之日止，給付原告每月70萬元之違約金，及自95年6 月15日起至履行主文第1 項至第4 項聲明之日止，給付原告每月35萬元計算之不當得利，均為有理由，均應准許。又原告於98年11月3 日辯論意旨狀中雖係聲明請求被告應自96年6 月15日、96年5 月15日起至被告履行主文第1 項至第「3 」項之日止，按月分別給付上述之相當於租金之損害、違約金，惟依原告自起訴狀以降之陳述及主張，伊此部分之請求均係就如主文第1 項第4 項所示之請求而為，此參酌主文第2 、3、4 項之內容亦可明悉，實無將主文第4 項部分予以排除之理，是可知原告上開第「3 」項顯係第「4 」項之誤載，併此敘明。再兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述及所提之證據資料，核與判決結果無何影響，爰不一一論述，附此敘明。
十、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 12 月 15 日
民事第一庭 法 官 范明達以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 98 年 12 月 15 日
書記官 張豐松