臺灣桃園地方法院民事判決 98年度簡上字第171號上 訴 人 戊○○
丙○○兼上二人共同訴訟代理人 乙○○被 上訴人 甲○○上列當事人間請求返還押租金事件，上訴人對於民國98年11月6日本院桃園簡易庭98年度桃簡字第1221號第一審民事簡易判決提起上訴，於民國99年6 月1 日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付新台幣伍萬零肆佰元部分（即除確定部分外），及該部分假執行之宣告，暨除確定外之訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審簡易之訴駁回。
第一審（除確定部分外）及第二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：㈠其於民國96年10月22日向上訴人等承租門牌號碼桃園縣○○
鄉○○村○○○路261之1號（Ｂ棟）之房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自96年12月1 日起至97年11月30日止，約定租金為每月新台幣（下同）60,000元，並已繳付押租保證金120,000 元予上訴人，此有房屋租賃契約書附在原審卷為憑。
嗣於租賃期間屆滿前，被上訴人向上訴人表示願再續租半年至98年5月31日止，經上訴人同意後，兩造遂於97年12月1日重新簽署1 份房屋租賃契約書（下稱系爭租賃契約），約定租金為每月58,000元，繼之被上訴人先於98年3 、4 月（原審誤載為5 月）間以口頭通知上訴人乙○○租約至98年5 月31日為止即不再續約，復於98年6 月6 日寄發存證信函通知上訴人終止系爭租賃契約，並其已於98年5 月31日前遷讓系爭房屋，依系爭租賃契約第5 條約定，上訴人應將前揭押租保證金返還被上訴人，迭經催討後，惟未獲上訴人置理。爰依系爭租賃契約之法律關係，提起本訴，求為判決：上訴人應給付被上訴人120,000 元，並聲請依職權宣告假執行。原審審理後為被上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，諭知上訴人應給付被上訴人50,400元，逾此部分之請求，為無理由而逕予駁回（被上訴人就其敗訴部分，並未提起上訴而先行確定）。
㈡對於上訴人抗辯之陳述：被上訴人於98年5 月31日起自系爭
房屋騰空搬遷後，其實質上已未占有使用該租賃房屋，且被上訴人欲將房屋鑰匙交還上訴人時，是上訴人拒絕受領，並被上訴人前已以上開存證信函通知上訴人房屋鑰匙放置於被上訴人經營之永騰物流有限公司處，其隨時得以前往取回，並非被上訴人不交還房屋鑰匙。又上訴人辯稱因被上訴人違約，致其受損害云云，然此未據上訴人舉證證明，顯然不實。並為答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：被上訴人自96年12月1 日起向上訴人承租系爭房屋使用1年屆滿前，即通知上訴人欲再續租1年，兩造遂重新簽署系爭租賃契約，租賃期間自97年12月1 日起至98年11月30 日止，並將原租約所收之押租保證金120,000元直接抵充作新租約之押租保證金。詎料，被上訴人於98年5 月間突來電表示不欲續租，並以南港後山埤郵局第138 號存證信函表示僅欲續租半年，且已獲上訴人乙○○同意云云，惟乙○○隨即以平鎮廣明郵局第914 號存證信函回覆被上訴人，表明上訴人等均不同意其片面提前終止系爭租賃契約，且依同契約第18條第2 項之約定，被上訴人違約造成上訴人權利損害，可沒收全部押租保證金作為賠償。又兩造所重新簽署之租期既至98年11月30日為止，則被上訴人主張兩造間就續租租期已合意提前至98年5 月31日解約，顯屬無據，被上訴人片面終止租約未經上訴人同意，上訴人依約自可沒收前揭全部押租保證金作為賠償。雖原審判決認系爭租賃契約應於98年6月6日已經終止云云，但被上訴人迄至99年2月4日交還系爭房屋鑰匙前，仍有以未交還鑰匙之方式占用房屋，致令上訴人無法使用系爭房屋，則原審認以被上訴人寄發上開存證信函於98年6 月6 日送達上訴人時為終止租約之意思表示，尚非無疑義。縱認兩造間之租約已經終止，則算自98年6 月
6 日起至99年2 月4 日止，上訴人尚可請求被上訴人給付相當於租金之不當得利金計464,000 元；另系爭房屋坐落之土地係上訴人向第三人承租，因被上訴人違約未將系爭房屋返還，致上訴人無法使用而受有土地租金243,333 元、房屋稅金71,75 2 元之損害，依系爭租賃契約第12條約定，亦應由被上訴人負責賠償，故上訴人得主張以上開金額合計779,085 元之債權與系爭押租保證金50,400元抵銷。並為上訴聲明：
㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡前開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：㈠被上訴人曾於96年12月1 日向上訴人承租門牌號碼桃園縣○
○鄉○○村○○○路261之1號（Ｂ棟）之房屋，租賃期間自96年12月1 日起至97年11月30日止，約定租金為每月60,000元，並已繳付押租保證金120,000 元予上訴人。嗣於原租期屆滿時，兩造遂於97年12月1 日重新簽署系爭租賃契約，租金調降為每月58,000元。
㈡被上訴人於98年6月5日所寄發南港後山埤郵局第138 號之存證信函，業於同年月6日送達上訴人收受。
㈢被上訴人於本院99年2 月4 日準備程序中，當庭將系爭房屋之鑰匙交付予上訴人。
四、兩造爭點：㈠兩造於97年12月1 日重新簽署系爭租賃契約，租賃期間是1
年或6個月？㈡被上訴人何時終止系爭租賃契約？㈢被上訴人何時返還租賃物？㈣上訴人主張抵銷是否有理由？
五、本院認兩造於97年12月1 日重新簽署系爭租賃契約，租賃期間為1 年：
按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277 條前段定有明文。本件被上訴人主張系爭租賃契約租賃期間為6 個月，然為上訴人所否認。觀諸兩造於原審所提出之系爭租賃契約（見原審卷第18頁、第33頁）第2 條約定租賃期間經甲乙雙方洽定為1 年之情，可知系爭租賃契約之租賃期間為1 年。而依前揭說明，被上訴人自應就其所主張租賃期間6 個月之情，負舉證責任，然被上訴人並未舉證以實其說，是被上訴人上開主張不足採信。
六、本院認被上訴人於98年6月6日終止系爭租賃契約：依前所述，本件系爭租賃契約係定有租賃期間，惟從系爭租約第7 條約定：「契約期間內，乙方（即被上訴人）若擬遷離他處時，乙方不得向甲方（即上訴人3 人）請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金，而應無條件將該房屋照原狀返還甲方，乙方不得異議」、及第18條約定「租賃期間內乙方若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方一個月租金，乙方絕無異議」等語之文義以觀，兩造並未約定不得於租期屆滿前終止租約。且終止權之性質，係屬形成權一種，而形成權係賦予一方當事人得依其單方之意思表示，使法律關係之效力得以消滅，因此被上訴人不需上訴人3 人之同意，即得單方終止系爭契約，故上訴人3 人抗辯被上訴人終止系爭租約，未得其承諾，不生終止租約效力之情，不足採信。而上訴人於答辯狀中自承被上訴人曾於98年5 月間對上訴人乙○○表示不願續租之意思，然被上訴人僅對上訴人乙○○為終止租約之意思表示，尚難認對上訴人戊○○及丙○○發生效力，系爭契約均未因此而終止。再被上訴人曾於98年6 月
5 日寄發南港後山埤郵局第138 號存證信函向上訴人3 人表示終止租約之意思表示，上訴人3 人均於98年6 月6 日收訖，有郵件收件回執3 紙在卷可稽，是被上訴人終止租約之意思表示於98年6 月6 日發生效力，系爭租賃契約即於98年6月6 日終止。
七、被上訴人於99年2 月4 日當庭交付系爭租賃物之鑰匙時交予上訴人，上訴人同意收受系爭房屋鑰匙後，於本件言詞辯論期日均未爭執被上訴人未遷空系爭租賃物，是本院認被上訴人於99 年2月4 日為返還租賃物：
被上訴人固於寄發上開南港後山埤郵局第138 號存證信函通知上訴人終止租賃契約同時，向上訴人主張返還押租金及將系爭房屋鑰匙2 支置於其公司營業處所（台北縣○○鄉○○路○段○○巷16之24號），請上訴人至其營業所取回等情，有上開存證信函附原審卷可稽。參諸系爭租賃契約並未就承租人遷讓房屋之清償地為特別約定，惟依房屋租賃契約之性質，自應以系爭租賃物所在地為交付房屋之清償地，是被上訴人於上開存證信函通知上訴人至其前揭營業處所取回系爭租賃物之鑰匙2 支，並未依債之本旨於清償地清償，自不發生交還租賃物之效力。如前所述，被上訴人既於99年2 月4 日交還租賃物，上訴人依兩造所訂定之系爭租賃契約第5 條約定：「甲方（即上訴人）應於乙方（即被上訴人）遷空、交還房屋「後」無息退還押租金」，自無庸於99年2 月4 日前退還押租金。亦即被上訴人於99年2 月4 日交還鑰匙後，上訴人並未爭執被上訴人未遷空交還系爭房屋後，方可向上訴人請求退還押租金。
八、上訴人主張抵銷為有理由：上訴人主張被上訴人自98年6 月6 日終止系爭租約後，並未依約返還租賃物，至其等上訴時（98年12月2 日）已損失近
6 個月之租金342,200 元（每月租金58,000元×5 個月+58,
000 元÷30日×27日=342,200元），亦即被上訴人受有近6個月租金之利益，上訴人主張以之與原審判決上訴人應退還之押租金50,400元（其餘69,600元因兩造均未上訴而確定）相抵銷之情，本院審酌系爭租賃契約之每月租金為58,000元，則上訴人主張被上訴人未返還系爭租賃物時，每月可獲得相當於租金之利益為58,000元之情，尚屬合理，是上訴人主張以之與原審判決上訴人應返還之50,400元相抵銷，即屬有據。
九、綜上所述，本件上訴人主張抵銷為有理由，抵銷後，被上訴人依租賃契約法律關係請求判決上訴人應給付50,400元，為無理由，應予駁回。原審就此部分，不及審酌上情，而為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，為有理由，應由本院予以廢棄，改判如主文第2 項所示。
十、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第450 條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 6 月 22 日
民事第一庭審判長法 官 郭琇玲
法 官 陳振嘉法 官 吳爭奇上列正本證明與原本無異。
不得上訴。
中 華 民 國 99 年 6 月 23 日
書記官 黃瓊儀