臺灣桃園地方法院民事判決 98年度簡上字第65號上 訴 人 己○○訴訟代理人 游文華律師
甲○○被上 訴人 戊○○
丙○○上 一 人訴訟代理人 陳宏瑄律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國98年3月6 日本院簡易庭96年度桃簡字第1436號第一審判決提起上訴，本院於99年3 月9 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分被上訴人戊○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依上訴人聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：㈠伊於民國79年6月間與被上訴人丙○○簽訂不動產買賣契約
書（下稱系爭買賣契約書），約定買賣範圍房屋部分係除已經保存登記面積92.11 平方公尺即門牌號碼桃園市○○路○段○○ ○巷○○號加強磚造平房外，尚包含65平方公尺磚造違章建築以及約120 平方公尺鐵皮屋；暨上開房屋、違章建築、鐵皮屋坐落基地即桃園市○路段2059-87 、2059-94 地號，及20 59-79地號土地（嗣重測後為同市○○段○○○ ○號，下稱790 地號土地或重測前2059-79 地號土地）。
㈡被上訴人丙○○之配偶丁○○於79年6月8日兩造簽訂系爭買
賣契約後，未經原告同意擅自於79年7 月20日送件辦理原面積為186 平方公尺之重測前2059-79 地號土地對半分割出00
00 -000 地號土地（面積93平方公尺），並於79年7 月28日分割登記完成，嗣於同年8 月16日送件辦理本件買賣房地之移轉登記，並於同年8 月18日登記完竣，惟於79年11月間開始，要求原告確認日後會將重測前2059-79 地號上如桃園地政事務所複丈成果圖（下稱附圖）所示A 部分土地面積23.
68 平方公尺（下稱A 部分土地）移轉登記返還被上訴人。然為上訴人拒絕。
㈢系爭買賣契約書雖記載買賣契約不動產標示部分「土地以路
邊起至厝後牆壁邊緣至為範圍」等語（下稱系爭記載），然系爭買賣契約書之擬訂、過戶等相關事宜皆係由丁○○所為，然伊僅在買賣契約書上簽名，並未注意系爭記載，亦不知契約內容為何，兩造於買賣時並無系爭記載之合意，伊之原意係買受包含系爭790 地號之完整建物與土地，且丁○○並告知以權狀登記為準，故系爭記載乃被上訴人丙○○與丁○○以欺瞞手法所為，自不應拘束伊。而被上訴人丙○○於買賣完成後又於80年2 月13日以存證信函要求上訴人簽署同意書，要求上訴人應隨時配合移轉A 部分土地給被上訴人丙○○，然倘若系爭記載確係為兩造原意，被告自毋庸再以存證信函重作表示，而伊亦於80年4 月12日回函表示被上訴人丙○○所交付之土地面積不足。伊於79年11月6 日因被上訴人要求簽署上開約定書時，才驚覺受騙，惟四處請教，均受告知系爭買賣契約書第2 條不動產標示部分已有系爭記載，且當時經濟困難沒錢請律師，遂未再積極爭取。
㈣上訴人最近擬處分系爭房地，經告知無人有意願購買此種房
屋或僅能以低價出售，遂起訴主張權利。又本件乃房屋與坐落基地同時處分，僅被上訴人丙○○遲未將坐落於790 地號土地上系爭鐵皮屋拆除，且未將A 部分土地交付伊，與民法第425 條之1 規定之要件不合，當無該規定之適用。此外，縱兩造有「賣到厝後牆邊緣」之合意，然該約定亦違反建蔽率之規定而無效。況該約定亦僅具有債權效力，系爭土地既係登記為原告所有，依物權優先性所有權絕對原則，被上訴人丙○○所為債權主張自無對抗伊物權之效力。爰依民法第
76 7條物上請求權請求被告將系爭鐵皮屋拆除，並將A 部分土地返還原告。
㈤被上訴人戊○○為伊鄰居，明知系爭土地為伊所有，卻仍向
被上訴人丙○○租借包括A 部分土地作為其所經營凱慶工業股份有限公司（下稱凱慶公司）使用，惟其使用A 部分土地並無正當權源，係無法律上原因受有相當於租金之利益，致伊受有損害，構成不當得利，依土地法第105 條準用第97條規定，以系爭土地96年1 月申報地價每平方公尺新臺幣（下同）2,800 元計算每年相當於租金之損害金為6,630 元（2,
80 0×23.68 平方公尺×10％，換算每月553 元，元以下四捨五入），自起訴日起算前5 年共計3 萬3,150 元。而被上訴人戊○○每月致伊受損害之金額為553 元，爰依不當得利之法律關係，請求被上訴人戊○○應自96年9 月3 日起訴日之翌月即96年10月3 日起至遷出土地之日止，按月於（每月）3 日給付伊553 元。
㈥原審為上訴人敗訴判決。上訴人上訴聲明：⒈原判決廢棄。
⒉被上訴人應將坐落於上訴人所有790 地號土地上面積23.
68 平方公尺之系爭鐵皮屋拆除，並將如附圖所示A 部分土地返還上訴人。⒊被上訴人戊○○應給付上訴人3 萬3,150元及自96年10月3 日起至遷出A 部分土地之日止，按每月（於）3 日給付上訴人553 元。
二、被上訴人戊○○於最後言詞辯論期日未到場，據其於原審到場陳述則以：伊不知系爭土地之所有權誰屬，惟伊係向被上訴人丙○○承租系爭鐵皮屋，至今仍有給付租金給被上訴人丙○○，故不願再付租金給上訴人。並答辯聲明：上訴駁回。
三、被上訴人丙○○則以下列情詞置辯：㈠系爭鐵皮屋係伊於70年出資興建，於74年間出租予被上訴人
戊○○所經營之凱慶公司使用。對於系爭鐵皮屋坐落於重測後之790 地號土地上之事實雖不爭執。然79年間伊將790 地號土地賣予上訴人時，因當時法令規定建蔽率60％之限制，地政機關不准土地分割到上訴人所買受之「磚造建物後牆壁處」，最後分割範圍才包括A 部分土地，並將790 地號土地整筆登記在上訴人名下，因此系爭買賣契約書中特別載明，買受標的係「桃園市○○路○ 段○○○ 巷○○號本國式加強磚造
2 層樓房連同基地桃園市○路段2059 -87、20 59 -94 、2059-79 地號土地，以路邊起至厝後牆壁邊緣至為範圍，所有權連同使用權全部賣渡」，並約定「買賣讓渡標的建物以現況點交」，是790 地號土地並非整筆全部出賣，而是賣到厝後牆邊緣為範圍，即不包括A 部分土地及系爭鐵皮屋。而系爭鐵皮屋與上訴人所買受之加強磚造2 層樓房所在位置根本不相連亦不相通，系爭鐵皮屋與伊出租給戊○○所經營之凱慶公司使用之大廠房（桃園市○○路○ 段○○○ 巷○○號，下稱系爭大廠房）相連，進出皆須經過系爭大廠房，被上訴人丙○○根本不可能未出賣系爭大廠房，而將系爭鐵皮屋及其基地自大廠房截出單獨出賣給原告，買賣雙方皆明知買賣範圍不包括系爭鐵皮屋及其基地，故雖790 地號土地係整筆登記於上訴人名下，然此僅係借名或信託登記，上訴人並非系爭土地之實際所有權人，自不得請求伊拆屋還地。
㈡又物之出賣人固負有交付其物於買受人之義務，但在未交付
前繼續占有買賣標的物，並非無權占有，亦不因移轉登記是否完成而有異。而自買賣發生之79年6 月8 日至今已超過17年，上訴人從未主張A 部分土地未為點交，已逾契約請求權15年時效，伊為時效抗辯亦毋庸返還A 部分土地。此外，A部分土地與系爭鐵皮屋原均為伊所有，縱認有出賣A 部分土地，亦有民法第425 條之1 之適用，可推斷土地承買人（即上訴人）默許房屋所有人（即被上訴人丙○○）繼續使用土地，或雙方有租賃關係存在，伊亦非無權占有。並答辯聲明：上訴駁回。
參、本件不爭執事項
一、被上訴人丙○○於79年間將其所有門牌號碼桃園市○○路○段○○○ 巷○○號2 層樓房屋連同其坐落之基地（即桃園市○路段2059 -87、2059-94 、2059-79 地號土地）【下稱系爭房地】出賣予上訴人，雙方於同年6 月8 日簽立系爭買賣契約書1 份（見原審卷第10頁至11頁）。
二、被上訴人丙○○已於79年8月間將系爭房地全部移轉登記予上訴人，有系爭房地登記謄本在卷可稽（見原審卷第12頁至第15頁），上訴人亦已付清雙方約定之全部買賣價金。
三、第1項所載，桃園市○路段2059-79、2059-87、2059-94地號土地，嗣重測後已變更地號為桃園市○○段790 （即790 地號土地）、791 、792 地號土地，有新、舊土地登記謄本在卷足憑（見原審卷第115 頁至第134 頁）。
四、坐落於790 地號土地上，如A 部分土地上之鐵皮屋（下稱系爭鐵皮屋），係被上訴人丙○○於70年間興建，面積23. 68平公尺，有桃園縣桃園地政事務所（下稱桃園地政事務所）土地複丈成果圖在卷足憑（見原審卷第87頁）。系爭鐵皮屋係違章建築。
五、上訴人自74年起即將系爭鐵皮屋及A部分土地及出租予訴外人戊○○所經營之凱慶公司使用迄今。
肆、本院判斷
一、對被上訴人丙○○部分：㈠按解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證
據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意。契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意，最高法院19年上字第28號、19年上字第453 號判例可資參照。
㈡本件首應審究者，係上訴人與被上訴人丙○○所簽立系爭買
賣契約書約定之買賣標的物之範圍為何？上訴人主張除已辦保存登記之92.11 平方公尺之桃園市○○路○ 段○○○ 巷○○號加強磚造2 層樓房，尚含有65平方公尺磚造違章建築及約12
0 平方公尺鐵皮屋，而土地範圍即上開房屋、違章建築、及鐵皮屋之基地範圍，故系爭鐵皮屋及其基地A 土地亦為買賣標的，此為被上訴人丙○○所否認。經查：
⒈證人乙○即上訴人配偶於本院審理中雖證稱：當時（被上訴
人丙○○配偶）丁○○帶伊到房屋的二樓看，房屋的部分到這裡為止，土地的部分則到鐵皮屋後面為止，當時我要求丁○○帶我到鐵皮屋裡面看，丁○○說因為他租給人家不方面進去看」等語（見本院卷第54頁背面）；惟其於原審審理中則證稱：買賣的範圍係到鐵皮屋後面的牆壁，所謂的「厝」係指鐵皮屋；雖知道買賣契約書並未將鐵皮屋寫進去，但係因丁○○表示「以地號為準」，故毋庸將鐵皮屋加上去；雖知道買賣契約書並未將鐵皮屋寫進去，但係因丁○○表示「以地號為準」，故毋庸將鐵皮屋加上去；（被告代理人詢問：是否知道買賣契約書「厝」是指什麼？）是指我們跟他買的房子，連同鐵皮屋。（契約上寫說到厝後面的後牆邊緣，是否知道他沒有把鐵皮屋寫進去？）是我知道等語（見原審卷第248 頁至第250 頁）。綜合該證人於原審及本院之證詞觀之，其雖證述「厝」是指加強磚造建物連同系爭鐵皮屋，惟竟又證述知道鐵皮屋未寫進契約，即表示「厝」並不包括系爭鐵皮屋，顯見其證詞前後矛盾，不足為有利於上訴人之憑採。
⒉再細繹系爭買賣契約書第1 條買賣標的物明載：「桃園市○
○路○ 段○○○ 巷○○號本國式加強磚造2 層樓房，連同基地桃園市○路段2059 -8 7 、20 59 -94 、2059-79 地號土地，以路邊起至厝後牆壁邊緣至為範圍，所有權連同使用權全部賣渡」等語（見原審卷第11頁），就上開條款內容文義觀之，對建物部分之買賣明確以門牌號碼為標示，對土地買賣之範圍，並未僅以地號標示，但卻另以「以路邊起至厝後牆壁邊緣至為範圍，．．」為補充標明記載。若係整筆土地出賣，豈有另以文字補充標明記載之必要，再者，該「厝」若係包含上開門牌號碼房屋後面之鐵皮屋，則亦應無「至厝後牆壁邊緣」之補充說明，故該「厝」之記載，應係指上開門牌號碼之房屋本體而已。
⒊參以，系爭買賣契約書第11條特約事項並載明：「買賣讓渡
標的建物以現況點交甲方（即上訴人）掌管使用．．．」（原審卷第11頁背面）等語；然被上訴人丙○○與上訴人於79年6 月間簽立系爭買賣契約後，旋即於同年7 月間即將系爭房地移轉登記予上訴人，嗣並交付系爭房屋，惟系爭鐵皮屋及A 部分土地自79年間簽立系爭買賣契約書直至上訴人提起本件訴訟之前，從未點交予上訴人之事實，為兩造所不爭執，設若上訴人與被上訴人丙○○約定之買賣契約範圍包括系爭鐵皮屋及A 部分土地，該等權利非小，被上訴人於此十餘年間，豈有不訴請交付系爭鐵皮屋之理？顯然系爭買賣之範圍僅及該上開門牌碼房屋及實際坐落790 地號土地而已。
⒋再核閱被上訴人丙○○所提出系爭鐵皮屋之相關照片觀之，
系爭鐵皮屋並非一獨立建物，乃屬於系爭大廠房之一角，其雖位於上訴人所買受之加強磚造樓房後方，然兩建物間並不相連，有照片6 張附卷可證（見原審卷第268 頁至第273 頁），顯見該鐵皮屋確係與系爭買賣契約第2 條所記載之「厝」係不相同之建物，若當時買賣標的物包含790 地號土地上（A 部分土地）之鐵皮屋，此至關兩造買賣權利義務重要事項，衡情應明載於契約上，始符一般交易常情。豈有另對土地部分，再以「厝後牆壁邊緣至為範圍」之記載為補充標示之理？故被上訴人丙○○抗辯不可能未出賣大廠房而僅截出系鐵皮屋出賣予上訴人等語，應屬可採，且與系爭買賣契約書第11條所約定之「現況點交」範圍，亦屬相符。
⒌另依桃園地政事務所97年12月22日桃地測字第09710009430
號函所檢附之79年6 月12日件字第1121號土地分割之土地複丈申請書、處理過程及複丈結果相關資料，及地政測量員簽呈所載「申請人先則檢附使用執照要求按既有建物辦理分割」（見原審卷第229 頁）文意觀之，應可認被上訴人丙○○於申請土地分割時，原係主張分割至既有建物即桃園市○○路○ 段○○○ 巷○○號加強磚造2 層樓房後牆邊為範圍之基地，然因當時有建蔽率60％之限制需有法定空地，故地政機關不准分割到建物後牆壁處，最後分割的範圍才包括A 部分土地，以符合建蔽率60％之要求，有上開函文暨所附相關文件在卷可稽（見原審卷第222 頁至第24 0頁），是被上訴人丙○○抗辯抗辯790 地號土地係因建蔽率限制分割，無法按既有建物分割，才會將系爭土地亦納入790 地號，而將整筆土地登記在上訴人名下等語，洵屬可採。
㈢綜上所述，堪認系爭買賣契約書之真意，係上訴人向被上訴
人買受桃園市○○路○ 段○○○ 巷○○號國式加強磚造2 層樓房屋連同基地，系爭鐵皮屋所占用在790 地號土地中之A 面積
23 .68平方公尺部分，並非買賣範圍。㈣末按，土地法第43條所謂登記有絕對效力，依司法院院字第
1919號解釋，係為保護第三人起見，將登記事項賦予絕對真實之公信力。故第三人信賴登記而取得土地權利時，真正權利人固不得對之主張其權利，然若土地權利名義人並非此種第三人，真正權利人非不得對抗此登記。上訴人與被上訴人丙○○間乃系爭土地之直接前後手，上訴人並非法律所保護之善意第三人，是上訴人主張與被上訴人丙○○間縱有「賣到厝後牆邊緣」之合意，亦僅具有債權效力，系爭土地既係登記為上訴人所有，依物權優先性其所有權絕對原則，被上訴人丙○○所為債權主張自無對抗伊物權之效力，伊仍得依民法第767 條請求被上訴人丙○○將系爭鐵皮屋拆除，並返還土地原告云云，核屬無據。
㈤至於，上訴人另主張系爭買賣契約上系爭記載，係遭被上訴
人丙○○及其配偶丁○○以欺瞞手法（詐欺）所為云云，此為被上訴人丙○○所否認。而上訴人迄未舉證以實其說，況縱令其主張屬實，惟自系爭買賣契約於79年間成立迄上訴人起訴之96年10月止，上訴人亦從未撤銷上開意思表示，而已逾可得撤銷所謂「詐欺」意思表示之除斥期間，是其此部分主張，亦無可採。
二、被上訴人戊○○部分：兩造間買賣範圍不包含A 部分土地及系爭鐵皮屋，已如前述，且A 部分土地及系爭鐵皮屋之真正權利人應為被上訴人丙○○，是上訴人向被上訴人戊○○請求A 部分土地相當於租金之不當得利云云，亦無所據。
伍、綜上所述，上訴人對被上訴人丙○○主張依民法第767條請求拆屋還地，對被上訴人戊○○請求相當不當得利租金之損害元云云，均屬無據。原審為上訴人敗訴之判決，並無違誤。上訴意旨仍執詞指摘原審上開部分判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
陸、本件事證已臻明確，至於未論述之爭點；兩造其餘之攻擊或防禦方法；未經援用之證據，經斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
柒、據上論結：本件上訴無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3項、第385 條第1 項前段、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 3 月 30 日
民事第二庭 審判長法 官 劉克聖
法 官 劉佩宜法 官 張金柱本判決不得上訴以上正本證明與原本無異。
中 華 民 國 99 年 3 月 30 日
書記官 陳美宜