臺灣桃園地方法院民事判決 98年度訴字第1581號原 告 星鑽大樓管理委員會法定代理人 陳培琛訴訟代理人 甲○○被 告 丙○○
乙○○上列當事人間請求遷讓房屋事件，於民國99年4月22日辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面本件被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面
一、原告主張：
㈠、按「住戶有下列情形之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於3 個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離：⒈積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。前項之住戶如為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分」，公寓大廈管理條例第22條第1 項第1款及第2 項定有明文。本件被告丙○○、乙○○分別係原告社區內，門牌號碼為桃園縣桃園市○○街○○號6 樓之6 及同號6 樓之8 建物（下稱系爭建物）之區分所有權人。依公寓大廈管理條例之規定及原告社區規約之約定，本應每月按時繳交社區管理費，然被告積欠管理費多時，原告幾經發函催繳，被告皆置之不理，且被告所積欠之管理費經本院判決後，原告聲請強制執行，本院以97年度執柏字第10770 號及97年度執宇字第44393 號強制執行事件拍賣被告所有之系爭建物，惟皆未獲清償，被告之欠費情形已符合依公寓大廈管理條例強制遷離之規定要件，有鑑於被告之行為已造成原告社區運作之困難、財務之負擔以及有違區分所有權人公平分擔公共費用之原則，原告業於98年4 年14日寄發律師函予被告促請渠等繳清積欠之管理費，且已於98年5 月16日經原告區分所有權人大會之決議通過，依公寓大廈管理條例第22條第
1 項第1 款及第2 項之規定，訴請被告強制遷離系爭建物等語。為此而為聲明：被告丙○○應自坐落桃園縣桃園市○○街○○號6 樓之6 建物遷離，被告乙○○應自桃園縣桃園市○○街○○號6樓之8建物遷離。
㈡、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
㈢、按「當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時不爭執者，視同自認。」、「當事人對於他造主張之事實，已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執者，準用第1 項之規定。」民事訴訟法第280 條第
1 項前段、第3 項前段分別定有明文。本件原告主張之上開事實，業據其提出與其所述相符之報備證明、限期催繳存證信函、區分所有權人會議決議被告應強制遷離通過在案會議紀錄書（以上均為影本）各1 件為證，核屬相符，故就原告主張被告乙○○所積欠應繳納之管理費經強制執行後，復積欠達區分所有權總價之百分之一部分事實，自堪信為真實。另記載原告上開主張之起訴狀繕本及本院言詞辯論期日通知，已經合法送達被告丙○○，有本院送達證書1 紙在卷可稽，惟被告丙○○未到庭辯論，亦均未提出任何書狀為何主張或陳述，揆諸前述，即視為被告丙○○自認，原告上開主張關於丙○○之部分亦應信為真實。
四、惟按「住戶有下列情形之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離：
一、積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。」公寓大廈管理條例第22條第1 項第1 款定有明文。又同條例第31條亦規定「區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人3 分之2 以上及其區分所有權比例合計3 分之2 以上出席，以出席人數4 分之3 以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權4 分之3 以上之同意行之」。考諸84年公寓大廈管理條例草案送交立法院審議時，原31條條文明白規定特殊決議事項乃為：「一、規約之訂定或變更。二、公寓大廈之重大修繕或改良。三、公寓大廈之重建者。四、區分所有權之出讓。」（參見立法院公報第84卷第15期委員會紀錄第57 1頁以下），嗣後雖於92年間公寓大廈管理條例修正案審議時時刪除前述例示規定（參見立法院公報第92卷第57期逐條討論），惟因前述各事項乃屬涉及區分所有權人重大權益事項，亦為區分所有權人會議決議項目之重要議題，理當依照重大決議方式行之，以維護各區分所有權人間之權益平衡，而其中就住戶之強制遷離事項，核其性質亦屬重大權益事項，從而，區分所有權人會議在進行此部分事項議決時，亦應依據特別決議方式為之。且若各區分所有權人規約並未有明文規定重大決議之比例，依法而論，仍應適用公寓大廈管理條例第31條之特殊事項議決比例，核先敘明。再依據原告所提出之星鑽大樓規約（下稱系爭規約）第19條規定：「下列各目事項應經區分所有權人會議決議：⑸、住戶之強制遷離，或區分所有權之強制出讓。」、系爭規約第20條規定：「區分所有權人會議之決議，應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之。」，則依據系爭規約所示，並未如公寓大廈管理條例第31條之規定就特殊事項規定有不同之議決比例，承前而論，仍應適用公寓大廈管理條例第31條之特殊事項議決比例。
經查，本件被告確有積欠上開條例規定應分擔之管理費，經原告向本院聲請對被告強制執行後，再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一，原告業已發函促請被告改善，逾3 個月被告仍未改善之事實。然依原告提出98年5 月16日區分所有權人大會會議記錄之出席欄觀之，應到92權，實到40權（包含親自出席15位，委託出席25位），以此計算，實際出席之區分所有權人占應出席之區分所有權人比例僅約有百分之43（40÷92≒0.43），尚未達法定區分所有權人3 分之2以上之出席，原告復未舉證證明該社區規約對此部分有何特別規定，則該次區分所有權人會議所做成之決議內容，即不符合公寓大廈管理條例第22條第1 項及第2 項所謂「區分所有權人會議之決議」之要件，是原告訴請本院命被告強制遷離云云，於法無據，自不足採。
㈢從而，原告依公寓大廈管理條例第22條第1 項第1 款規定，
請求被告丙○○、乙○○應分別自桃園縣桃園市○○街○○號
4 樓之9 及同號4 樓之6 建物遷離，均無理由，不應准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及其攻擊防禦方法，經審酌與本判決結果不生影響，不再一一論述。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 4 月 30 日
民事第三庭 法 官 陳清怡以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院（地址：桃園縣桃園市○○路○○○號）提出上訴狀中 華 民 國 99 年 4 月 30 日
書記官 王奐淳