臺灣桃園地方法院民事判決 98年度訴字第177號原 告 宇環科技股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 林良財律師複代理人 何文雄律師
游香瑩律師被 告 晉如有限公司法定代理人 甲○○上列當事人間請求返還押金事件，於民國98年5 月15日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰零壹萬伍仟玖佰壹拾元，及自民國九十八年二月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣叁拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：本件被告經合法送達，無正當理由，未於最後言詞辯論期日到場，經核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠緣被告為經營倉儲、租賃等業務之公司，原告分別於如附
表所示之日期，與被告訂立租賃契約，向被告承租如附表所示之標的物（租金、押金、租賃期限、標的物、期限，均如附表所示）。嗣雙方之租賃契約至民國97年10月15日租期屆滿，原告未再與被告續約，被告則應依兩造租賃契約之約定，返還押金予原告。原告總計交付新臺幣（下同）4,258,455 元之押金予被告，自行扣除97年8 月至同年10月15日未給付之租金2,219,130 元外，尚餘有押金2,039,325 元，被告迄未返還，經原告屢次催告被告返還押金，並以存證信函向被告請求返還，被告均置之不理。原告自得依兩造租賃契約之約定（詳如附表所示），請求被告返還押金。
㈡聲明：
⒈被告應給付原告2,039,325 元，及自起訴狀繕本送達之
翌日（即98年2 月27日）起至清償日止，按年息百分之
5 計算之利息。⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告未於最後言詞辯論期日到場，惟據其所提出之書狀，及其前於本院審理時，所為之陳述略以：
㈠兩造固訂有如附表所示之租賃契約，惟原告未依約支付租
金，亦未如期返還租賃物。前經被告以存證信函催告原告依兩造租賃契約之約定，支付租金，原告亦未依約履行。
㈡依兩造租賃契約書第6 條第2 款明定：「乙方於終止租約
或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付按房租2 倍計算之違約金，延遲支付租金時也同」。原告既延遲支付租金，且未如期返還租賃物，依本款約定，原告應支付2 倍房租計算之違約金，則本件經扣抵後，原告已無任何押金可以請求。
㈢綜上，原告提起本件訴訟即屬無據，應予駁回，並聲明：
原告之訴駁回。
三、本院之判斷：㈠經查，兩造於附表所示之日期，就附表所示之標的物成立
租賃契約（租賃期限、租金、押金，詳如附表所示），原告並依約繳納如附表所示之押金，合計4,258,455 元等情，為兩造均不爭執，且有原告提出房屋租賃契約、房租契約新增條款、房屋租賃契約、租賃合約書、存證信函各1份為證（見本院卷第8 頁至第20頁），是此部分之事實堪以認定。
㈡原告主張，兩造租賃契約於97年10月15日期限屆至而終止
，且兩造並未續約，被告自得依兩造租賃契約之約定（內容詳附表所示），扣除原告未繳納之租金2,219,130 元【原告就97年8 月部分之租金，僅繳納廠房部分48萬元（而有466,705 元未繳納）、員工宿舍、停車廠部份，均有繳納，而97年9 月至10月15日之租金，則均未繳納，合計未繳納之租金金額為2,219,130 元】後，將所餘之押金2,039,325 元返還原告。被告對於原告欠繳租金之金額為2,219,130 元，及其尚未返還原告租金一節，均不爭執，惟辯稱：原告自97年8 月至同年10月15日，未依約繳納租金，已有違約之情事發生，依兩造租賃契約之約定，應以1 個月租金計算違約金，惟原告欠繳租金已有2 個半月，所以應以2 個半月之租金計算違約金始屬合理等語；原告復主張，其所支付之押金，已逾2 個月以上之租金，依土地法第99條之規定，得以超過部分之押金抵付租金等語。再查：
⒈按城市地方，應由政府建築相當數量之準備房屋，供人
民承租自住之用；以現金為租賃之擔保者，擔保之金額，不得超過二個月房屋租金之總額；已交付之擔保金，超過前項限度者，承租人得以超過之部分抵付房租；土地法第94條第1 項、第99條分別定有明文。觀諸上開土地法第99條之規定，房屋租賃之押金，逾2 個月房屋租金部分，得以抵付房租之情況，在於所承租之標的物，係城市地方供人承租自住之用之房屋，始足當之，非供居住之營業用房屋，則不包括在內，最高法院93年度台上字第1718號裁判意旨可資參照。經查，本件原告與被告所成立之租賃契約，其承租目的係供原告作為廠房、員工宿舍、停車場之用，而非原告用以自住之用之房屋，是承租之標的既非土地法第94條所稱之城市房屋，縱原告向被告承租系爭房地時，所支付之押金逾2 個月房屋租金部分，亦不得援引土地法第99條之規定以為抵付租金；此外，依據兩造91年8 月8 日所成立之房屋租賃契約（員工宿舍部分）第3 條第2 項、93年5 月5 日所成立之租賃合約書（停車場部分）第3 條第2 項，均有約定乙方（即原告）不得中途主張抵付租金，亦不得以之作不任何債務之擔保，是原告主張，其依土地法第99條之規定，就97年8 月至10月15日未支付租金部分，以其所支付之押金抵付，即屬無據。
⒉原告復主張：其於97年年初時，查知被告財務上可能發
生困難，而原告已交付之押租金高達4,258,455 元，若被告財務發生困難，押金可能無法取回，所以主張不安抗辯權，97年8 月僅繳納部分租金，而97年9 月、10月份之租金則未繳納等語。按當事人之一方，應向他方先為給付者，如他方之財產，於訂約後顯形減少，有難為對待給付之虞時，如他方未為對待給付或提出擔保前，得拒絕自己之給付，民法第265 條定有明文，揆諸上開法文意旨，在於雙務契約之當事人一方有先為給付之義務，惟他方之財產於訂約後顯形減少，有難為對待給付之虞，在他方未為對待給付或提出擔保前，得拒絕自己給付之權利，從而，不安抗辯權之行使，在於雙務契約之情形下，負與先行給付一方之保障；然本件兩造乃係訂立租賃契約，被告即出租人負有交付租賃物予原告即承租人之義務，原告則負有給付租金之義務，而押租金者，在於擔保承租人在租賃期間所應負擔之費用（含租金、水電費、損害賠償等費用）之繳付，需兩造在租賃契約終止後，經雙方會算確認金額後，出租人始負有押租金之返還義務，是原告支付租金與被告返還押租金二者，並非對待給付之關係，且被告亦依租賃契約之約定，交付租賃物予原告使用，是原告自不得依上開規定，以被告財務發生困難為由，主張不安抗辯權，並拒絕其97年8 月至10月15日租金支付之義務，是原告此部分之主張，亦為無理。
⒊從而，原告既未依約支付97年8 月至10月15日之租金，
自屬違反兩造租賃契約之約定，是被告辯稱原告有違約之事由發生，即為有據。
㈢復查：
⒈依據兩造89年1 月5 日訂立之房屋租賃契約（90年2 月
12日房租契約新增條款，廠房部分）第6 條第2 項約定：「乙方（即原告）於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付按房租
2 倍計算之違約金，延遲支付租金時也同。」等語；依據兩造91年8 月8 日訂立之房屋租賃契約（員工宿舍部分）第5 條第1 項、第3 項約定：「（一）乙方（即原告）違反約定方法使用房屋或積欠租金，經甲方（即被告）催告限期繳納仍不支付及改善時，甲方得終止租約，收回租賃標的物，乙方不得異議。…（三）乙方（即原告）如有違約，使甲方（即被告）權益遭受損害時，甲方得請求賠償，如甲方因此涉訟所繳納之訴訟費由乙方負責賠償。」等語；依據兩造於93年5 月5 日訂立之租賃合約書（停車場部分）第6 條約定：「任何一方如有違反本合約條款約定之情事，他方除得解除或終止本合約外，違約之一方，並應賠償他方按每月租金2 倍計算之懲罰性違約金。」等語。
⒉被告辯稱：原告未依約支付97年8 月至10月15日之租金
，依兩造租賃契約之約定，其應按1 倍租金計算違約金，而原告遲延支付租金達2 個半月，是違約金之計算應以2個半月之租金始為合理等語，本院細繹如下：
⑴觀諸兩造上開租賃契約之約定，關於違約金之計算，
乃在於租賃契約終止後，經兩造確認是否有違約之事由，一次計算違約金，是被告辯稱，違約金之計算應以原告遲延支付租金之月數達2 個半月，而應計算2個半月之違約金，即不合兩造上開租賃契約之約定。
⑵觀諸上開兩造租賃契約之約定，就廠房部分、停車場
部分之租賃契約，於延遲支付租金之違約事由發生時，被告始得依兩造契約之約定，向原告請求支付違約金，惟關於員工宿舍之租賃契約，則無預定違約金之約定。而被告對於原告遲延支付員工宿舍部分之租金，致其受有何種損害、損害金額如何計算乙節，未能舉證以實其說，是被告請求原告支付此部分（即員工宿舍部分）之違約金，即屬無據。
⑶另兩造上開就廠房、停車場部分之租賃契約，固約定
原告遲延支付租金之違約事由發生時，應按房租2 倍計算之違約金，惟被告於本院審理時自陳：其係依照
1 個月份的房租計算違約金等語（見本院卷第48頁），是應認被告僅請求以一個月房租計算之違約金。⑷從而，被告得因原告遲延支付廠房、停車場部分租金
之違約事由，請求原告支付之違約金應為1,023,415元。
㈣綜上所述，原告雖已支付4,258,455 元之押金，惟其就97
年8 月至10月15日之租金2,219,130 元未為支付，且被告就原告應支付之違約金1,023,415 元主張抵銷，故被告應返還之押金應為1,015,910 元。從而，原告依兩造租賃契約之約定，請求被告應返還押金1,015,910 元，及自起訴狀繕本送達之翌日（即98年2 月27日）起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。又原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，就其勝訴部分，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之，就原告敗訴部分，其請求假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，經核與判決基確不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第79條、第390 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 6 月 5 日
民事第三庭 法 官 陳心婷以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 98 年 6 月 5 日
書記官 林君燕附表：
┌─────┬──────────────┬───────┬───────┐│ │廠房部分 │員工宿舍部分 │停車場部分 │├─────┼───────┬──────┼───────┼───────┤│訂立日期 │89年1月5日 │90年2 月12日│91年8月8日 │93年5 月5 日 ││ │房屋租賃契約 │房租契約新增│房屋租賃契約 │租賃合約書 ││ │ │條款 │ │ │├─────┼───────┼──────┼───────┼───────┤│租賃標的 │桃園縣蘆竹鄉南│自90年3 月1 │桃園縣蘆竹鄉南│桃園縣○○鄉○○○ ○○路2 段352 號│日起增加承租│崁路2 段352 號│崁路2 段352 號││ │（空地使用範圍│使用執照（87│後方員工宿舍 │旁空地 ││ │如契約之附圖）│）桃縣工建使│ │ ││ │ │字第蘆1495號│ │ ││ │ │，門號桃園縣│ │ ││ │ ○○○鄉○○路│ │ ││ │ │2段352號之1 │ │ ││ │ │的一樓面積32│ │ ││ │ │3.63坪及二樓│ │ ││ │ │311.63坪 │ │ │├─────┼───────┼──────┼───────┼───────┤│租賃期限 │89年1 月19日起│同左 │自91年9 月至97│93年5 月10日起││ │至97年10月15日│ │年10月15日 │至97年10月15日│├─────┼───────┼──────┼───────┼───────┤│每月租金 │507,600 元，自│每月增加租金│55,000元 │72,285元，由第││ │第2 年起，每年│27,877元，自│ │2 年起，每年調││ │調漲百分之4 │承租日起第2 │ │漲百分之2 ││ │ │年以後，每年│ │ ││ │ │調漲百分之4 │ │ ││ │ │（即自92年3 │ │ ││ │ │月起漲） │ │ │├─────┼───────┴──────┼───────┼───────┤│97年8 月至│每月租金為：946,705元 │55,000元 │每月租金為76, ││10月15日，│⒈97年8 月：原告僅繳納48萬元│ │710元 ││每月租金金│ ，尚有466,705元未為繳納 │ │ ││額 │⒉97年9 月至10月：原告均未繳│ │ ││ │ 納 │ │ │├─────┼───────┬──────┼───────┼───────┤│押金 │2,503,500元 │1,390,385元 │22萬元 │144,570元 │├─────┼───────┼──────┼───────┼───────┤│返還押金之│依契約第3 條第│同左（依上開│依契約第3 條第│依合約書第3 條││依據 │2 項約定，保證│條款第4 條約│2 項約定，押金│第2 項約定，押││ │金2,503,500 元│定，其他應注│於租賃期滿騰空│金於租賃期滿騰││ │，於租賃期滿交│意事項及遵守│交還房地並繳清│空交空地後隨即││ │還房屋時無息返│事項條款同上│至點交房屋日之│無息退還乙方（││ │還。 │房租契約） │水電、瓦斯、電│即原告），乙方││ │ │ │話費及辦理工廠│不得中途主張抵││ │ │ │或其他登記證註│付租金，亦不得││ │ │ │銷後，並履行本│以之作為任何債││ │ │ │合約全部債務後│務之保證。 ││ │ │ │隨即無息退還乙│ ││ │ │ │方，保證金返還│ ││ │ │ │請求權於遷讓房│ ││ │ │ │屋之時始發生，│ ││ │ │ │乙方不得中途主│ ││ │ │ │張抵付租金，亦│ ││ │ │ │不得以之作為任│ ││ │ │ │何債務之保證。│ │├─────┼───────┤ ├───────┼───────┤│未依約繳納│依契約第6 條第│ │依契約第5 條第│依合約書第6 條││違約金之依│2 項約定，乙方│ │3 項約定：乙方│約定：任何一方││據 │（即原告）於終│ │（即原告）如有│如有違反本合約││ │止租約或租賃期│ │違約，使甲方（│條款約定之情事││ │滿不交還房屋，│ │即被告）權益遭│，他方除得解除││ │自終止租約或租│ │受損害時，甲方│或終止本合約外││ │賃期滿之翌日起│ │得請求賠償，如│，違約之一方，││ │，乙方應支付按│ │甲方因此涉訟所│並應賠償他方按││ │房租二倍計算之│ │繳納之訴訟費由│每月租金2 倍計││ │違約金，延遲支│ │乙方負責賠償。│算之懲罰性違約││ │付租金時也同。│ │ │金。 │└─────┴───────┴──────┴───────┴───────┘