臺灣桃園地方法院民事裁定 98年度訴字第2071號原 告 戊○○
丙○○己○○丁○○上二人共同訴訟代理人 乙○○被 告 甲○○上列當事人間請求塗銷土地所有權登記事件，本院裁定如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
理 由
一、按原告之訴，有起訴不合程式或不備其他要件者，法院應以裁定駁回之，民事訴訟法第249 條第1 項第6 款定有明文。
又按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴；經調解、調處成立者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會給予書面證明，耕地三七五減租條例第26條定有明文。是以，租佃爭議事件，以經過調解、調處為起訴必備要件，如未經調解、調處而逕行起訴者，即屬欠缺訴訟要件，應依民事訴訟法第1 項第6 款規定，予以裁定駁回（最高法院54年度台上字第2981號判決參照）。
二、本件原告起訴意旨略以：原告之父即訴外人鍾鼎房自日據時代起即向訴外人賴國賢承租其所有坐落桃園縣○○鄉○○○段之28筆土地，其中包含同段第887 地號土地（下稱系爭土地）。於耕地三七五減租條例施行後，原告戊○○與訴外人賴國賢亦依該法訂立及續定三七五租約迄今，於民國86年1月1 日並已提出耕地三七五租約續約登記申請書乙份依法向桃園縣龍潭鄉公所申請續訂本件租約，雖該公所職員違法失職未予辦理，惟原告對此毫不知情，自不影響本件租約之存在，故於系爭土地之登記資料仍顯示「有三七五租約」。然被告竟以高利貸方式借款予系爭土地現所有權人即訴外人賴嘉雄致其無力償還，並向法院聲請拍賣訴外人賴嘉雄所有之系爭土地所有權應有部分1/4 ，罔顧依耕地三七五減租條例第15條第1 項規定承租人就系爭土地應有優先承買權，由被告非法拍定取得系爭土地應有部分1/4 ，則依耕地三七五減租條例第15條第3 項之規定，此拍定結果不得對抗系爭土地承租人即原告等語。
三、被告則抗辯略以：因訴外人賴嘉雄負欠被告借款債務，被告於取得執行名義後，聲請鈞院以92年度執字第5623號清償債務強制執行事件（下稱系爭執行事件）拍賣訴外人賴嘉雄就系爭土地之所有權應有部分1/4 ，而於執行程序中依法聲請承受其所有權，並經鈞院核發權利移轉證書以憑辦理所有權移轉登記，是被告乃依法取得系爭土地所有權應有部分1/4，要無塗銷本件所有權登記之理由。又原告雖曾於86年間就系爭土地訂定龍鄉高字第17號租約，惟原告與系爭土地出租人未於租約期滿公告申請期限內續訂租約，業經桃園縣龍潭鄉公所依內政部73年台內地字第262876號函訂頒耕地三七五減租清理要點第7 點第2 項規定註銷其租約登記，顯見系爭執行事件程序中，原告就系爭土地並無三七五租約存在。再系爭土地所有權應有部分1/4 經系爭執行事件查封後，原告竟於92年1 月6 日以「承租人自任耕作切結書」申請就系爭土地為三七五租約登記，然依強制執行法第51條第2 項之規定，該租約登記對被告不生效力等語。
四、按耕地出租人出賣耕地時，如不依耕地三七五減租條例第15條第1 、2 項所定出賣條件，以書面通知承租人優先承買，而與第三人訂立契約者，依同條第3 項之規定，其契約不得對抗承租人。所謂不得以其契約對抗承租人，係指該項以買賣為原因而成立之移轉物權行為，對於承租人不生效力而言，最高法院49年台上字第2385號判例意旨足資參照。亦即耕地出租人出賣耕地時，如未依上開規定將出賣條件以書面通知承租耕地人，則嗣後即使成立買賣契約，該買賣契約亦不得對抗承租人，承租人得據以請求塗銷出租人與他人間所為之所有權移轉登記（最高法院69年度台上字第119 號裁判意旨足供參考）。另於出租耕地出賣後，承租人與買受人間因租賃關係存在與否發生之爭執，屬於租佃爭議之一種，依耕地三七五減租條例第26條第2 項規定，非經耕地租佃委員會調解、調處，亦不得起訴（最高法院78年度台上字第1064號裁判意旨可資參考）。
五、本件依上所陳，可知原告主要係主張其等在系爭土地上有耕地三七五租約存在，被告雖於系爭執行事件中拍定取得系爭土地所有權應有部分1/4 ，然原告未受是否優先承買之通知，故依耕地三七五減租條例第15條第3 項之規定，上開拍定結果不得對抗系爭土地承租人即原告，原告自得請求被告塗銷其據此所為之所有權移轉登記等情；被告則係以其於系爭執行事件中依法聲請承受系爭土地所有權應有部分1/4 ，而原告與系爭土地原出租人未於租約期滿公告申請期限內續訂租約，業經桃園縣龍潭鄉公所註銷其租約登記，故原告就系爭土地並無三七五租約存在等情詞置辯。則依上揭說明，本件顯屬租佃爭議之一種，自應於起訴前先經耕地租佃委員會之調解、調處，此為法定之起訴要件，如未備此項要件，法院不得逕為實體上之裁判。本件原告於起訴前既未向耕地租佃委員會申請調解、調處，揆諸首揭法律規定及說明，其起訴自屬不合法定要件，且無從補正，應予駁回。
六、爰裁定如主文。中 華 民 國 99 年 2 月 26 日
民事第二庭 法 官 張震武上列正本證明與原本無異如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告費新臺幣1,000 元。
中 華 民 國 99 年 2 月 26 日
書記官 顏伯儒