臺灣桃園地方法院民事判決 98年度訴字第2027號原 告 甲○○○訴訟代理人 己○○被 告 丁○○訴訟代理人 丙○○上列當事人間返還不當得利事件，本院於民國99年4 月8 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣參拾貳萬玖仟柒佰陸拾壹元，及自民國九十八年十二月二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之二，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更，但減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。查原告於訴狀送達被告後，就訴之聲明由「被告應給付原告新台幣（下同）562,867 元，及自民國98年12月1日起至清償日止，按年息百分之6 計算之利息」，減縮為「「被告應給付原告494,692 元，及自民事起訴狀繕本送達翌日起算至清償日止，按年息百分之5 計算之利息」（98年12月17日言詞辯論期日變更），雖屬訴之變更，然係減縮應受判決事項之聲明，於法並無不合，可以准許。
二、本件原告起訴主張：㈠原告所有坐落桃園縣中壢市○○段1455-60 、1455-61 地號
土地（下稱系爭土地，面積各為49、52平方公尺，權利範圍：全部）均為被告以門牌號碼為：桃園縣中壢市○○○街○○巷○ 弄○○號、61號之建物（下稱系爭建物）占用。而系爭土地係於98年9 月10日由同段1455-7地號土地分割出，原告係以92年12月4 日之買賣為原因關係，於93年1 月8 日登記為1455-7地號土地之所有權人。
㈡被告上開占用系爭土地之建物，因均未能取得建物基地產權
或地主之同意書，故無從辦理建物所有權第一次登記，係屬未登記建物。且經查訪被告住處附近鄰居，可知因1455-7地號土地夾雜廢棄之農耕排水溝渠地，財政部於67年9 月14日，始依「關於水道河川浮覆地及道路溝渠廢置地所有權歸屬處理原則」才將該等溝渠地辦竣國有登記，故65、66年間被告等委託岳昌開發股份有限公司（下稱岳昌公司）建造房屋或購買房屋時，所夾雜之農耕排水溝渠地，當時仍屬未登記之土地，故無法申請建築執照，然被告竟委託岳昌公司興建系爭建物，或岳昌公司將擅自建築之違章建物包括系爭建物賣予被告等住戶。故被告等鄰人於購買現成房屋時，因屬違章建築，故為無水、無電情形；被告於購置華祥三街50巷1弄61號建物後，又向訴外人游輝賢購買未取得土地產權之同巷弄59號房屋，然被告應知購屋初時無水無電之原因何在，僅因未取得基地之產權合法證明。又依被告所提之房屋契約書，立約人中乙方（受託建造房屋者）為中壢華勛社區負責人工程部經理戊○○，並無以當時地主林鴻明為契約相對人，且購屋各期屋款之簽收人均為戊○○，被告所謂「林鴻明收取每戶房屋總價金之二分之一，而一走了之」一節，顯不足採。
㈢系爭土地分割前之母地號1455-7地號土地原所有權人為訴外
人林鴻明，嗣林鴻明死亡後，其繼承人乙○○等4 人即於90年10月15日辦竣繼承登記，然因林鴻明生前曾積欠原告之子吳冠儒高達3,600 萬元之債務，從而乙○○等繼承人即同意將包括系爭土地在內之部分分割後之土地移轉登記至原告名下，以此抵償林鴻明積欠吳冠儒之債務，被告所謂「本土地歷經21人次將土地權異動、刪除、新增等多項人轉手續」之說，乃與事實不符。綜上，被告自65年間起以系爭建物占有系爭土地，並未取得原土地所有權人、其繼承人乙○○等人，及原告之同意，自為無權占用，被告無法律上原因占用原告所有之系爭土地使用，乃消極地減免其應支付使用土地之代價而受有利益，同時亦使原告受有相當於租金之損害，原告爰依民法第179 條之規定，請求被告給付原告相當於租金之使用土地對價，被告即應返還自98年10月份起回溯5 年之利益，並依土地法第105 條准用同法第97條之規定，故原告主張依系爭土地公告土地現值之6 ％計算租金，而系爭土地於93年、94年、95年、96年、97年、98年之公告土地現值各為每平方公尺15,000元、15,000元、15,000元、16,700元、17,600元、17,800元，爰請求被告5 年之不當得利共為494,
692 元，並聲明：被告應給付原告494,692 元，及自民事起訴狀繕本送達翌日起算至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
三、被告則以：㈠被告於65年6 月以22萬5 千元向建築商戊○○及林鴻明購買
桃園市中壢市華勛社區25坪2 層建物1 棟，後因該屋太小不適合居住，又向正要轉賣鄰屋之訴外人游輝賢以45萬元購得隔壁同樣坪數之房屋1 棟，上開2 建物即系爭建物，門牌號碼並編為中壢市○○○街○○巷○ 弄59、61號。系爭建物基地部分為財政部國有財產局所有，該局同意租予被告，每半年收取租金1 次，居住迄今已逾33年，依民法規定應已繼續和平占有20年，得請求登記為所有權人，然原告歷經21人次之多之移轉異動、刪除、新增，近年始登記為所有人實無權主張被告無權占有。
㈡前地主林鴻明先在地上建築房屋，沒有將農地按政府規定改
為建地後建屋，故無法辦理貸款事宜，但地主林鴻明已經收納每戶自備款購買房屋總價金之2 分之1 ，則林鴻明既辦不成貸款，不向購買戶解釋清楚，更不將購買戶已繳納之自備款悉數退還，就此一走了之，而後竟然出現原告主張自己為土地所有權人向被告等主張侵占其土地，並需向其購買土地每坪要價10萬元，然原告成為系爭土地所有權人之前，被告和平占有系爭土地之時效已於前幾位土地登記權利人時消滅，林鴻明應出面給予所有受害購屋戶一個交代。林鴻明既將系爭土地及建物出售與被告，自不得將土地重覆買賣，基於誠實信用原則，應撤銷原告其土地所有權。綜上，原告之主張並無理由。並聲明：請求駁回原告之訴。
四、兩造不爭執之事實：㈠系爭土地現登記為原告所有，此有系爭土地登記謄本在卷可稽。
㈡被告系爭建物坐落於系爭土地上之位置及面積，如本院囑託
中壢地政事務所土地複丈成果圖（98年12月23日中地法土字第23200 號）所載，其中占用中壢市○○段○○○○○○○ ○號土地面積為49平方公尺，占用中壢市○○段○○○○○○○ ○號土地面積為52平方公尺。
㈢被告自65年間即居住於系爭建物內至今。
五、本件兩造爭點為：㈠本件被告所有之系爭建物有無占用系爭土地之合法權源？㈡原告主張被告不當得利，請求返還所得利益有無理由？若有理由，其金額為若干？茲分述如下：
六、被告占用系爭土地並無合法權源，並構成不當得利：㈠原告於93年1 月3 日以買賣為由，登記取得系爭土地分割前
之母地號1455-7地號土地，從而系爭土地亦自原告受移轉登記時起（即93年1 月3 日）屬於原告所有，被告認原告係於98年9 月10日間始取得系爭土地，乃將1455-7地號分割出1455-60 、1455-61 地號土地之時間誤以為原告登記取得系爭土地之時間，顯有誤會，合先敘明。
㈡以所有之意思，十年間和平繼續占有他人未登記之不動產，
而其占有之始為善意並無過失者，得請求登記為所有人，民法第770 條定有明文。另按，因時效取得地上權登記請求權者，不過有此請求權而已，在未依法登記為地上權人以前，仍不得據以對抗土地所有人，而謂其係有權占有。又占有人之占有，縱已具備時效取得地上權之要件，倘係在土地所有權人或管理權人依民法第767 條規定提起訴訟後，始向管轄地政機關聲請登記者，受訴法院毋庸就占有人是否具備時效取得地上權登記之要件，為實體上裁判，最高法院88年度台上字第1729號。姑不論本件被告係主張因和平居住系爭房屋達30年以上，而對系爭土地時效取得所有權或地上權，因民法第770 條規定，時效取得所有權之規定僅適用於「他人未經登記之不動產」，查系爭土地之母地號1455-7地號土地早於70年10月21日即已登記為訴外人林鴻明所有，其後分別繼承登記於乙○○、林佳儀、林佳瑢、林彥成4 人，再以買賣為由，於93年1 月8 日移轉登記予原告，此有原告提出之系爭土地登記謄本及異動索引為據（見本院卷第136 頁），從而顯見系爭土地並非他人未經登記之不動產，被告自無援引時效取得規定主張其有權占有系爭土地之餘地。而時效取得地上權者，依前開實務見解，亦需於所有權人起訴主張權利前已先向管轄地政機關聲請登記時效取得地上權，始得對抗土地所有權人，而本件被告從未提出其業向地政機關聲請登記地上權之資料，自無得引用地上權時效取得之規定，準此，被告時效取得系爭土地之所有權或地上權之主張，均無可採。
㈢由被告提出之門牌號碼中壢市○○○街○○巷○ 弄○○號房屋於
65年6 月20日之「委託建造房屋契約書」（見本院卷第30頁）可知：立契約人為被告與中壢華勛社區（負責人載：工程部經理戊○○），其約定內容無非建築房屋之地點與建造規格、付款金額與辦法等節，而未提及坐落基地之使用權限與產權移轉等問題，從而，上開委託建造房屋契約書，僅可作為系爭61號房屋為被告委託「中壢華勛社區」之建商興建，然無足作為被告曾自系爭土地之前所有權人林鴻明取得使用權源之依據。另被告提出門牌號碼中壢市○○○街○○巷○ 弄○○ 號 房屋於66年6 月23日之「委託建造房屋契約書」（見本院卷第35頁），其立約人則為蕭同桂與岳昌公司，內容為蕭同桂委託岳昌公司建造房屋，該契約書第10條雖有明定「乙方（岳昌公司）保證產權清楚，無占用他人土地之情事，倘日後發覺該房地有何糾葛情勢，不論何時概由乙方負責清理，因此所需費用由乙方負擔，…乙方應負完全賠償責任」，然該契約書亦未提及坐落基地之產權移轉之問題，從而，以此，亦未能證明系爭土地當時所有權人林鴻明曾有同意蕭同桂或岳昌公司於系爭土地上建築房屋之情節。至被告提出之其向訴外人游輝賢購買系爭59號房屋之不動產買賣契約書（見本院卷第42頁）其中第2 條、第4 條更有「本房屋原始資料為『產權不清楚』，乙方（被告）已諒解」、「甲方保證該出賣不動產房屋（除『房地產權不清楚』外），確無設定抵押等他向權利」等約定文字（見第43頁），顯見被告於向游輝賢購買系爭59號房屋時，雙方均知系爭房屋於所坐落之土地之使用權源上有問題一事明確。而被告於本院審理期間，亦當庭自承：「我貸款購屋時就有包含房屋及土地在內，但是因為林鴻明因為土地問題貸款貸不下來，但林鴻明並未通知我」等節明確（見本院卷第66頁背面），亦於本院現場勘驗時表示：「系爭61號房屋並無土地買賣契約，因為當時建商礙於法規限制無法過戶」（見本院卷第116 頁），綜上，均難憑認定被告所有之系爭建物，就使用坐落之系爭土地曾有何合法權源。
㈣至被告雖提出66年6 月23日之土地買賣預約書一紙（見本院
卷第37頁），上載買方蕭同桂、賣方林鴻明，賣方林鴻明願將系爭59號房屋之坐落土地售予蕭同桂，並約明買賣價款與分期付款等條款。惟查：上開土地買賣預約書之林鴻明簽名筆跡，業據林鴻明之女乙○○到庭作證時否認與其父親簽名相符（見本院卷二第41頁背面），且據乙○○提供林鴻明另紙親筆簽名之台灣土地銀行放款借據上「林鴻明」三字之簽名（見本院卷第126 頁），其筆順、形體均與被告提出之土地買賣預約書上之「林鴻明」字跡明顯不同，而且上開土地買賣預約書上林鴻明之簽名欄與住址欄等筆跡則顯然與買主蕭同桂之簽名欄、住址欄之筆跡相似，以此已難認該土地買賣預約書確為林鴻明本人所簽立。況由系爭土地之土地登記謄本異動索引資料中，亦未見蕭同桂曾登記為所有權人，縱認上開土地買賣預約書確為林鴻明所簽，惟並無證據證明雙方實際確有履約，並將土地過戶移轉予蕭同桂後，再輾轉過戶予游輝賢及被告。
㈤另被告主張系爭土地前所有權人林鴻明為其等購屋戶辦理貸
款事宜未果，並且收納每戶自備款價金之2 分之1 等情，亦未提出證據證明屬實，難認為真。綜上，本件被告不能主張時效取得系爭土地之所有權或地上權，又未能提出佐證證實其以系爭建物占有使用系爭土地之合法權源，自難認其為有權占有，從而，被告無權占有系爭土地之事，堪以認定。又按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179 條亦定有明文。本件被告占用原告所有之系爭土地，並無法律上之原因，受有相當於租金之利益，並致原告受有無法利用土地之損害，自已構成不當得利，原告得請求被告返還其利益，要可認定。
七、原告所得請求返還之利益如下：無權占有他人土地，依社會通常觀念，可獲得相當於租金之利益，有最高法院61年台上字第1695號判例可考。再按土地法第105 條準用同法第97條規定，建築基地之租金，按申報地價年息10% 為限，然此係指基地租金之最高限額，仍須參酌基地之位置、工商繁榮程度、承租人利用基地之經濟價值及所受之利益，並與鄰地租金比較以為決定，非必達申報總地價年息之10% ，最高法院46年臺上字第855 號、68年臺上字第3071號判例意旨可資參照。查系爭土地坐落於位於中壢市華勛社區，鄰近多屬老舊住宅地區，與中壢市繁榮商業地帶路程非近，附近鮮有商業乙節，為本院至現場履勘所知，而系爭土地93年至今公告現值如附表所示，亦有原告提出地價第二類謄本在卷可稽（見本院卷第12頁），從而，斟酌系爭土地位處於市區邊陲地帶之住宅區，其經濟繁榮程度不高，故本院認被告所受相當於租金之利益，應以土地公告現值之年息4%計算為適當，原告主張應以年息6%計算尚有過高，應予酌減，並計算被告因無權占有系爭土地所受利益如附表所示，共計被告應給付占有土地之不當得利金額為329,761元。
八、綜上所述，原告本於民法第179 條不當得利之規定，請求被告返還相當於租金（自98年10月間前回溯5 年內）之不當得利，及自起訴狀繕本送達翌日即98年12月2 日（有送達證書在卷可稽）至清償日止，按週年利率百分之5 計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許，原告逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。本判決第1 項所命給付金額未逾50萬元，爰依職權宣告假執行。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列，附此敘明。
十、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 4 月 29 日
民事第二庭 法 官 楊晴翔以上正本係按原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 99 年 4 月 29 日
書記官 黃盈菁附表┌───────┬───┬───┬────┬────┬────┬────┐│年度 │ 93年 │ 94年 │ 95年 │ 96年 │97年 │98年 │├───────┼───┼───┼────┼────┼────┼────┤│每平方公尺公告│15,000│15,000│15,000 │16,700 │17,600 │17,800 ││土地現值（單位│ │ │ │ │ │ ││：元） │ │ │ │ │ │ │├───────┼───┼───┼────┼────┼────┼────┤│期間 │2 月即│1年 │1年 │1年 │1年 │10月 ││ │0.17年│ │ │ │ │即0.83年│├───────┼───┼───┼────┼────┼────┼────┤│以占用面積101 │10,302│60,600│60,600 │67,468 │71,104 │59,687 ││平方公尺、年息│ │ │ │ │ │ ││4% 計 算之相當│ │ │ │ │ │ ││於租金之不當得│ │ │ │ │ │ ││利（單位：元）│ │ │ │ │ │ ││【小數點以下均│ │ │ │ │ │ ││四捨五入】 │ │ │ │ │ │ │├───────┴───┴───┴────┴────┴────┴────┤│ 總計：329,761元│└───────────────────────────────────┘