臺灣桃園地方法院民事判決 98年度訴字第217號原 告即反訴被告 己○○訴訟代理人 陳化義律師被 告即反訴原告 庚○○○訴訟代理人 吳秀菊律師上列當事人間請求給付價金（反訴請求返還價金）事件，本院於民國98年10月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣伍拾伍萬元及自民國九十八年三月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
本判決第三項，於反訴原告以新臺幣壹拾玖萬元為反訴被告供擔保後，准予假執行。但若反訴被告以新台幣伍拾伍萬元為反訴原告供擔保後，得免假執行。
事 實
壹、原告即反訴被告方面：
甲、本訴部分：
一、聲明：㈠被告應給付原告新台幣（下同）100 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5 ％計算利息。
㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：㈠緣整編後門牌號碼桃園縣○○鄉○○村○○街○○○ 號建物全
部（整編前門牌號碼為同村下湖8-3 號，為三層磚造之房屋含騎樓，面積142.80平方公尺，稅籍編號為00000000000 號，房屋坐落之基地為他人共有，但該屋有基地使用權，下稱系爭房屋），為未辦所有權登記、但有稅籍登記納稅義務人為原告之合法建物。兩造於民國97年12月01日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定原告依系爭房屋現狀將該屋出售給被告，總價金為155 萬元，被告已付55萬元。原告業已依約辦畢系爭房屋稅籍移轉登記給被告，並於契約成立之同時即依房屋現狀點交予被告。
㈡惟於點交並過戶後，被告竟不付尾款100 萬元，復以台北螢
橋郵局第19號存證信函稱：因修繕遭受土地共有人阻擾，系爭房屋權利有瑕疵而聲明解除系爭契約等語（本院卷第33頁），惟原告既已依約履行出賣人之義務（現狀點交及完成房屋稅籍過戶予被告），則被告嗣後自行反悔稱「修繕受阻」、要解除契約等語，顯然違反民法第148 條第2 項誠信原則，其解除權不成立。況依系爭契約第9 條約定：「本房屋言明以維持現狀全部為準…點交甲方即買方接管…」，並不含日後之修繕，故「修繕」受阻，已屬被告自己應處理之新事務，被告不得以此拒付尾款。爰依系爭契約及民法買賣法律關係，提起本訴。
㈢對被告抗辯所為之陳述：
1.系爭房屋係原告之母親廖李緞妹前於60年12月09日向原屋主鍾玉子購買，有買賣契約書（建物記載為龜山鄉下湖8-3 號，本院卷第97至98頁）為憑，並經龜山鄉公所認證在案，有龜山鄉公所契稅課徵明細單1 份可證（本院卷第99頁）。權源相延續，核無瑕疵。又原告母親廖李緞妹買了系爭房屋之後，為求產權清楚及安全，另於62年03月16日向土地所有人張火線購買基地，有不動產買賣契約書為證（本院卷第86至90頁，土地標示為龜山鄉坪頂下湖111 地號）。是以原告母親因向前手張火線購買土地而取得系爭房屋基地之使用權，則系爭房屋對其基地有合法使用權存在。而本件爭點應為：原告只要證明系爭房屋對基地有從來之合法使用權，即無權利瑕疵問題。
2.依系爭契約第2 條，可知本件買賣標的物為未辦保存登記之系爭房屋，不含所坐落之基地土地所有權，但包括房屋所屬基地使用權，又契約第9 條已約明依現狀出售，房屋並於立約日後隨即點交（契約第8 條所載）。而系爭房屋已經完稅，稅籍名義已移轉登記在被告名下。則原告即出賣人之義務已完成（因本件未登記之房屋買賣，賣方只要完成房屋稅籍過戶，即是完成賣方義務），被告依約自應給付尾款100 萬元。
3.鈞院依職權命桃園縣桃園地政事務所為現場測量之結果：系爭房屋係坐落於桃園縣○○鄉○○段313 、313-1 兩地號上，其中坐落於313 地號之建物面積為100.67平方公尺、前段部分為39.06 平方公尺；坐落313-1 地號為5.40平方公尺，合計為145.13平方公尺（即相當於44坪）。此面積與原告所買的相符，有利於原告之主張。
4.經核對前開下湖段313 、313-1 兩地號重測前為坪頂下湖段35地號( 參見313 地號97年12月23日領出之土地登記簿謄本土地標示部所載) ，而該謄本之第3 頁在登記順序欄第0012所有權人乙○○、第0013所有權人丙○○，係繼承其父親張火線而來。此由坪頂下湖段35地號之異動索引表第1 頁記載：張火線之該部分所有權由兒子乙○○、丙○○兩人所繼承可明（見索引表上所載之登記序號都是0151，均為同號，可證明繼承相續前後之牽連關係）。也即證明原告之母親廖李緞妹因之前向張火線購買到系爭土地之持分而獲得基地使用權為真正。有利於原告之主張。
5.並提出原告之母廖李緞妹購買系爭房屋後，於67年07月11日即將戶籍遷入並居住系爭房屋之戶籍謄本，證明產權及居住權均無瑕疵。延續居住迄出賣時對土地之使用權從來無爭議瑕疵，不容被告後悔不想買，而任意挑毛病攻擊，被告抗辯全無理由。
三、證據：詳見卷內原告提出之各項證物。
乙、反訴部分：
一、聲明：㈠反訴原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
㈡如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
二、陳述：援用本訴部分之陳述。
三、證據：援用本訴部分之立證方法。
貳、被告即反訴原告方面：
甲、本訴部分：
一、聲明：原告之訴及假執行聲請均駁回。如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
二、陳述：㈠緣被告因原住所必須遷移之故，急於尋找房屋，遂與原告於
97年12月01日就其所有之系爭房屋及其坐落基地之使用權簽訂系爭契約，總價款155 萬元，被告業已給付55萬元。
㈡依系爭契約第6 條、第10條、第12條約定「乙方（即原告）
保證本件之不動產絕無來歷不明或債務抵押及債務糾葛等情事，如有第三人對前開不動產提出任何權利或債務糾葛及其他異議者概與甲方（即被告）無干，應由乙方負責清理，如涉及甲方損失者應負賠償之責。」「…乙方保證持有土地使用權，並連同房屋移轉給甲方，日後如有土地所有權人提出異議概由乙方負責處理。」「以上特約事項乙方如有違反視同乙方違約，依本約第12條處理。」「…乙方不賣或不履行移交不動產以及中途發生糾葛致不能出賣等情事時除既收價款全部返還與甲方外並應賠償收價款同額之損害金並願放棄抗辯申辯請求權。」，兩造於簽約後以現況交屋，且由於其內物品紛雜，點交前原告本應貼補被告5 千元清除廢棄物的費用，惟被告未曾拿到。
㈢由於被告家中有三名年幼女兒，亟需有安全的棲身之所，故
系爭房屋於簽約之日立即點交，復由於房屋老舊，待修之處甚多，簽約後被告即延請裝潢師父辛○等人至現場修繕，並已支出78,000元，詎遭基地共有人甲○○等共十幾人出面抗爭主張被告並無基地使用權，致無法裝修及入住，足見原告於系爭契約所保證其持有土地使用權並交付系爭土地之使用權之承諾並未達成，迄今系爭房屋仍無法裝修、入住，被告夫妻持續在外租賃房屋，受損至鉅，業經證人辛○、甲○○、壬○○、丁○○、癸○○、戊○○證述屬實，足見系爭房屋之基地使用權有重大瑕疵。
㈣被告前曾要求原告按約負責清理其與土地所有權人之權利糾
葛，兩造遂向桃園縣龜山鄉調解委員會聲請調解，據調解相對人表示，其等均為系爭房屋坐落基地之所有權人，土地係他們的，地價稅由他們繳納，卻是原告在使用及出售系爭房屋，且原告與其前手之買賣未得基地共有人之同意及未符合法定程序，因而其等認為原告與其前手之買賣及本件買賣不合法，故調解不成立。因原告所交付之不動產有權利上之瑕疵，而該瑕疵已使被告及家庭之居住需求無法滿足，契約目的不能達成，即使入住後，該環境安全堪虞，被告夫妻有三名幼小之女兒，不能承擔該可歸責於原告之風險，從而被告於98年01月21日依民法不完全給付及權利瑕疵擔保責任之規定及法理，以台北螢橋郵局第19號存證信函通知原告解除系爭契約，並催告返還已付之買賣價金55萬元。
㈤原告既不爭執其有交付系爭房屋及保證交付基地使用權予被
告，並於系爭契約第6 條及第10條特約事項保證其基地使用權之完整，並於土地所有權人提出異議時負責清理，惟系爭房屋之基地使用權存在疑問，原告本應負擔權利瑕疵擔保責任及不完全給付之責任，且該基地使用權之爭執，不僅讓被告無法修繕，亦使被告立即居住之契約目的及居住安寧安全的需求無法達成，原告隱瞞該基地權利瑕疵，強求有瑕疵之契約履行，有失誠信，從而，被告依民法第353 條、第227條、第226 條、第256 條規定，以前揭存證信函解除系爭契約，自屬合法、合理，而原告之訴乃無理由，自應駁回。
㈥阻撓被告修屋者，係系爭房屋基地所有權人，且其等阻撓被
告修屋，係因土地產權（系爭房屋基地使用權）糾紛，並非噪音問題，業經證人到庭證述屬實。而原告向被告一再保證其持有系爭房屋基地之土地使用權，並連同房屋移轉給被告，惟因原告所保證之土地使用權遭土地所有權人提出異議，其異議依約原告本應負責排除，惟其迄今仍未排除完成，被告如不解除契約，持續為系爭房屋之所有權人及占有人，隨時有被訴拆屋還地之危險，而此危險任何人置於同一地位均不願承擔，被告所繳付之金錢也可能隨時化為烏有，而今被告入住及修繕均遭基地所有權人阻止，並主張要訴請被告拆屋還地，業已構成民法第349 條規定之權利瑕疵。至原告係向何人購買系爭房屋，實與本件無關，尤以，原告用以證明基地使用權之不動產買賣契約書內，亦未談及該承購房屋之門牌號碼及坐落基地為何，且其主張已購買○○○鄉○○○○段○○○ ○號之基地使用權或所有權，並非系爭房屋之基地，業經桃園縣園地政事務所複丈測量完畢，系爭房屋大部分係坐落於桃園縣○○鄉○○段○○○ ○號（重測前坪頂下湖段35地號），亦與證人甲○○等人證述相符，足見原告之主張，並不正當。
三、證據：詳見卷內被告提出之各項證物。
乙、反訴部分：
一、聲明：㈠反訴被告應給付反訴原告55萬元，及自反訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息5 ％計算之利息。
㈡請准供擔保宣告假執行。
二、陳述：援用本訴部分之陳述，並補充：系爭契約既業經反訴原告合法解除如前，則依民法第259 條規定，反訴被告自應將由反訴原告所受領之價金55萬元並加計利息後返還予反訴原告。
三、援用本訴部分之立證方法。理 由
壹、本訴部分：
一、查兩造於97年12月01日簽訂系爭不動產買賣契約，約定被告向甲方購買系爭房屋所有權全部及該屋所屬基地之使用權，買賣總價款155 萬元，被告已給付原告55萬元，而系爭房屋為未辦保存登記之建物，原告已完納該房屋之稅捐並將房屋稅籍移轉登記給被告等情，為兩造所不爭執，復有系爭契約及不動產買賣收付款明細各1 份在卷可憑（本院卷第6 至8頁），足信為真。
二、原告主張：原告已履行系爭契約之義務完畢，被告亦應依約繳清尾款100 萬元等語，業據被告否認，並以前詞置辯。經查：
㈠系爭契約第2 條就不動產標的之房屋、土地，已分別約明：
房屋部分係指系爭房屋之所有權全部，土地部分則係「房屋所屬基地使用權」。另系爭契約第6 條約定：「乙方（原告）保證本件之不動產絕無來歷不明或債務抵押及債務糾葛等情事，如有第三人對前開不動產提出任何權利或債務糾葛及其他異議者，概與甲方（被告）無干，應由乙方負責清理，如涉及甲方損失者應負賠償之責。」，第8 條：「本房屋點交日期議定：議定於立約日後隨即點交甲方。」，第9 條：
「本房屋言明以維持現狀全部為準，並包括室內外門窗水電及其他附定著造物，一切點交甲方（被告）接管，至於房屋稅籍登記簿如有出入者，雙方均不得請求增減價款。」，第10條：「…甲方（被告）熟知本買賣標的僅有房屋稅籍（編號Z00000000000），尚無合法房舍證明，完納契稅後視同辦理過戶完畢，乙方（原告）保證持有土地使用權，並連同房屋移轉給甲方，日後如有土地所有權人提出異議，概由乙方負責處理。…以上特約事項乙方如有違反，視同乙方違約，依本約第12條處理。」，第12條：「甲方（被告）如違約不買或不履行依約分期繳付價款時，願將已付價款全部給乙方（原告）沒收，然乙方不賣或不履行移交不動產及中途發生糾葛致不能出賣等情事時，除將既收價款全部退還甲方外，並應賠償所收價款同額之損害賠償金並願放棄抗訴申辯請求權。」（詳見卷附之系爭契約）。
㈡被告抗辯稱：其於購買系爭房屋及基地使用權後，即延請裝
潢師父辛○等人至現場修繕，卻遭基地共有人甲○○等共十幾人出面抗爭稱被告並無基地使用權，致無法裝修及入住等語，為原告所否認。查：
1.經本院依職權囑託桃園縣桃園地政事務所會同兩造於98年09月01日前往現場勘測之結果，查知系爭房屋所坐落之土地分別○○○鄉○○段313 、313-1 地號兩筆，其中占用313 地號面積計139.73平方公尺，占用313-1 地號面積則為5.4 平方公尺（合計145.13平方公尺），此有本院勘驗筆錄及前開地政事務所繪測之土地複丈成果圖各1 份在卷為憑（本院卷第122 、123 頁及第125 頁），足信為真。
2.另經本院分別傳訊證人辛○及房屋基地之共有人甲○○、壬○○、丁○○、癸○○、戊○○等，證人辛○證稱略以：我曾受被告蔡小姐的委託，去裝潢下湖街220 號房屋，我是去把一些天花板的壞板子拿掉，去看房屋漏水而已，地主有來阻擋好幾次，每一次來都來五個人，他說如果我們不停的話就要叫警察，所以後來我們就不做了。我不認識來阻擋的人，他也沒有說叫什麼名字，只說是地主，他是住附近，他聽到我們裝潢的聲音就過來阻擋。地主前後有來阻擋2 天，第
1 天有來阻擋2 、3 次，第2 天是一開始就來阻擋。我去裝潢的時間，是97年12月05日去做，前後作4 天，禮拜天有休息，地主禮拜一、禮拜二來阻擋；每次來阻擋的人，有男有女，不完全一樣，來的人不會很兇，他們是說有糾紛，叫我們不要做，當時被告都不在場，他們說地主很多個，說不清等語（見本院98年05月01日言詞辯論筆錄）；此外，證人甲○○證稱略以：系爭房屋坐落的土地是下湖段313 地號，重測前的地號是（坪頂下湖段）35地號，我在70幾年就有拿到權狀，我的持分大概有超過六分之一，原告所說的111 地號離系爭房屋大概有3 百公尺遠；系爭房屋在修繕時，我們有去善意的告知有要打拆屋還地的官司，善意的告訴他你是否要買，勸他不要多花錢，我去的時候，系爭房屋在修繕最上面雨水滴的部分；原告並沒有取得房屋所在基地之使用權源，我們（土地共有人）都沒有同意；原告在那邊（指系爭房屋附近）買了很多的房子，沒有土地只有地上物，買下來造成我們地主很大的困擾，所以被告在整修時，我們有跟他講你不要買這個房子，我們之前有跟原告說誰讓他使用土地、或跟誰買的，講出來，但原告都沒有講，我們其他地主都沒有同意他使用，後來有去調解但不成立等語，另同日到庭之壬○○、丁○○、癸○○、戊○○等人，亦均稱：我們都是
313 地號土地之共有人，是繼承取得，在被告修繕系爭房屋時，我們有前去阻擋，因為土地是我們的，地價稅也是我們在繳的，所以我們要去阻擋等語（見本院98年07月31日言詞辯論筆錄）。
3.依前開證人之證詞，可知被告於購買系爭房屋所有權及基地使用權後，即著手委請他人裝修，惟於裝修期間屢遭系爭房屋基地之地主多人阻擋，並告以：該房屋並無使用土地之合法權源、尚有拆屋還地官司要打、勸被告不要買、不要多花錢等語，則衡情此對一般購買房屋之人已足以造成心裡之壓力。再者，依前述系爭契約第6 條之內容，可知原告應保證系爭房屋及其基地絕無來歷不明或糾葛等情事，如有第三人對前開不動產提出任何權利或債務糾葛及其他異議者，概與被告無關，應由原告負責清理。據此，原告依約應負責處理上開糾紛，其後原告與被告遂共同聲請與地主甲○○等13人進行調解，惟嗣於97年12月23日、98年01月08日調解均不成立，此有被告提出之調解不成立證明書2 份可證（本院卷第
30、31頁），並經本院依職權向桃園縣龜山鄉調解委員會調閱調解卷宗（該會97民調字第883 號）查核屬實，亦足信為真。據此可知，系爭房屋對於所坐落之基地是否具有合法使用權源，確存有爭執，且該基地之地主先前即曾向原告反應此情，原告明知系爭房屋之權利存有上開糾葛（瑕疵），卻未告知被告，足認原告有故意隱瞞瑕疵之情事。
4.原告雖稱：系爭房屋係其母親廖李緞妹前於60年12月09日向原屋主鍾玉子購買，之後原告母親為求產權清楚及安全，另於62年03月16日向土地所有人張火線購買基地，故系爭房屋有使用基地之合法權源等語，並提出房屋之買賣契約書（建物記載為龜山鄉下湖8-3 號，本院卷第97至98頁）及龜山鄉公所契稅課徵明細單（本院卷第99頁）各1 份，及土地之不動產買賣契約書1 份（本院卷第86至90頁，土地標示為龜山鄉坪頂下湖111 地號）等為證。觀諸原告所提出之房屋買賣契約書，所記載之買賣標的固為系爭房屋無誤，惟關於土地之不動產買賣契約書部分，所記載之土地地號為「坪頂下湖
111 地號」，並非系爭房屋所坐落之下湖段313 、313-1 地號（按其中下湖段313 地號之舊地號為坪頂下湖段35地號），是以原告所提出之資料尚難據以認定系爭房屋就其基地有合法使用權源。況且，退而言之，縱認系爭房屋就其基地具有合法使用權源，然原告於訂立系爭契約前並未將該房屋尚有糾紛一事告知被告，於事後地主出面阻擋被告修繕系爭房屋時，原告又無法排除糾紛，則被告以此抗辯：因該基地使用權之爭執，致被告無法修繕房屋，亦使被告立即居住之契約目的及居住安寧安全的需求無法達成等情，洵屬有據。
㈢按民法第349 條規定：「出賣人應擔保第三人就買賣之標的
物，對於買受人不得主張任何權利」。再按「出賣人不履行第348 條至第351 條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利」，「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利」，同法第353 條、第227 條第1 項亦有明文。另依同法第256 條規定，債權人於有第226 條之情形即因可歸責於債務人之事由致給付不能時，得解除其契約。如前所述，原告無法排除第三人即地主對系爭房屋使用基地權源之爭執，是原告就系爭契約有給付不能（給付不完全）之情形，則被告自得依法解除契約。而被告業於98年01月21日以台北螢橋郵局第19號存證信函通知原告解除系爭契約，原告於同年01月22日收受該信函，有前開信函及掛號郵件收件回執影本各1 份在卷為憑（本院卷第33至37頁），亦即被告已合法解除系爭契約，從而原告主張：被告仍應給付系爭契約尾款100 萬元一節，即屬無據。
三、綜上所述，原告依據系爭契約及民法買賣之相關規定，請求被告給付買賣價金尾款100 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息，為無理由，應予駁回。其假執行之聲請，因訴遭駁回而失所附麗，應併予駁回。
貳、反訴部分：
一、如前所述，系爭契約業經反訴原告合法解除，而民法第259條第1 、2 款規定：「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：由他方所受領之給付物，應返還之。受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。」，從而，反訴原告請求反訴被告將原受領之價金55萬元返還，即屬有據。
二、據上，反訴原告依前開相關規定，請求反訴被告返還55萬元及自反訴狀繕本送達翌日即98年03月14日（送達回證見本院卷第39頁）起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許。
三、又反訴兩造分別陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰各酌定相當之擔保金額予以宣告。
參、本件事證已臻明確，兩造其他攻擊、防禦方法及提出未經援用之證據，經斟酌後認不影響判決結果，爰不另予逐一論述，併此敘明。
肆、據上論結，本件原告之訴為無理由，反訴原告之反訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390 條第2 項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 11 月 20 日
民事第三庭 法 官 周玉羣以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 98 年 11 月 20 日
書記官 邱飛鳴