臺灣桃園地方法院民事判決 98年度訴字第2229號原 告 財團法人桃園縣私立啟新社福會法定代理人 黃清結訴訟代理人 許朝財律師複 代理人 張育祺律師
曾耀陞律師被 告 鍾伊屏
鍾福輝上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國99年12月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實與理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第
2 款定有明文。又按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回，民事訴訟法第262 條第1 、4 項亦有明文。查原告歷次主張如下：
㈠本件原告起訴時原聲明為，被告應共同將桃園縣平鎮市○○
路○○○ 巷○○弄○ 號之房屋返還原告；被告應自民國97年6 月起至返還房屋之日止，按月連帶賠償原告新台幣（下同）10,752元。
㈡嗣原告先後於99年10月22日以民事變更聲明狀、於99年10月
25日本院準備程序期日以言詞，撤回前開聲明第1 項，被告鍾伊屏當庭知悉原告撤回上開聲明，未於10日內提出異議，被告鍾福輝於99年12月14日當庭收受民事辯論意旨狀，知悉原告已撤回上開聲明第1 項，亦未於10日內提出異議，均視為同意撤回。
㈢嗣原告於99年12月14日以民事辯論意旨狀變更前開聲明為，
被告應連帶賠償原告268,083 元，及自99年7 月7 日起至清償之日止，按年息5%計算之利息。又原告雖於民事辯論意旨狀變更後訴之聲明欄記載請求金額為260,083 元，惟原告業於辯論意旨欄詳列計算式，並得出請求金額為268,083 元，故可認原告於變更後訴之聲明欄記載260,083 元之字樣，應為誤繕，併此指明（見本院卷第169頁）㈣經核，原告上開訴之變更請求之基礎事實同一，按諸首揭規定要無不合，應予准許。
二、本件被告鍾伊屏經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論判決。
貳、實體部分：
一、原告主張：㈠被告鍾福輝因與原告董事會及會內員工熟稔，知悉原告所有
之桃園縣平鎮市○○路○○○ 巷○○弄○ 號房屋（下稱系爭房屋）空置並未出租，乃於97年2 月間向原告財產管理組長即證人陳金枋佯稱其女即被告鍾伊屏欲開設安親班而希望向原告承租系爭房屋，陳金枋遂向原告管理房屋出租事宜承辦人宋玉婷拿取系爭房屋鑰匙，偕同被告鍾福輝前往觀看屋況，後被告鍾福輝稱尚需被告鍾伊屏觀看屋況後始能確定是否承租，而陳金枋為求省事即將系爭房屋鑰匙交予被告鍾福輝，由被告鍾福輝另行帶同被告鍾伊屏看屋。嗣被告鍾伊屏於97年
6 月擅自遷入系爭房屋開設安親班，雖經原告屢次通知，然被告鍾伊屏卻託詞原告並未全數給付裝修工程款項而拒不簽訂租約。鍾伊屏向原告提出之承租申請書，僅為要約之引誘，原告不可能以諾成之方式訂立租約，既未簽定書面，兩造間之租約並未成立。又就系爭房屋修繕可分為兩部分，其中原告支付之部分係被告向原告表示承租意願後，原告評估房屋現狀自行發包修繕，與被告無關，亦無與被告有何分攤修繕費用之協議；另外一部分則係被告鍾伊屏逕自派人修繕、裝潢以作為開設安親班使用，並未經原告同意，故原告不同意支付修繕費用。
㈡至於被告鍾伊屏主張對於原告有抵銷債權存在之事實，原告
予以否認，蓋依一般社會經驗事實，房屋之租賃，在當事人未簽訂租約並由承租人未支付押租金及頭期租金前，出租人自無同意先付款整理房屋及同意承租人遷入使用之理。今被告既拒絕與原告簽訂租約，兩造間並無租賃關係存在，且被告鍾伊屏擅自遷入系爭房屋並作營業使用，則縱有修繕之事實，亦僅係為無權占用系爭房屋予以營利使用目的而支出之費用，非為原告管理系爭房屋而支出費用，故被告就其支出費用自無任何法律上之請求權基礎存在，更遑論被告並未提出實際支出費用證據以為證明。又被告無權占用系爭房屋受有相當於租金之利益，致原告受有相當於租金之損害，而依被告鍾伊屏於本院99年10月4 日、99年10月25日準備程序期日所述可知，被告鍾伊屏係於97年6 月9 日遷入系爭房屋，並於99年7 月6 日遷出，共計24個月又28日，則以系爭房屋前手每月租金10,752元計算，原告共受有268,083 元之損害。又被告鍾福輝將系爭房屋鑰匙交給被告鍾伊屏，令被告鍾伊屏無權占用系爭房屋，二人核屬共同侵害原告所有權，故請求被告二人連帶賠償。為此，爰依民法第179 條、第185條提起本件訴訟。
㈢聲明：被告應連帶賠償原告268,083 元，及自99年7 月7 日
起至清償之日止，按年息5%計算之利息；原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告方面：㈠被告鍾伊屏雖未於言詞辯論期日到場，惟依其於準備期日所
述及提出之書狀則以：被告鍾伊屏於97年2 月間欲承租系爭房屋，乃由被告鍾伊屏之父即被告鍾福輝與陳金枋接洽承租事宜，惟因系爭房屋老舊，須經整修裝潢始能使用，而雙方於達成協議後，即將系爭房屋交付被告鍾伊屏，則原告既同意由被告整修裝潢並交付房屋鑰匙，且被告鍾伊屏亦同意交付約定之租金，則兩造租賃契約即已成立，故無無權占有之問題。又原告本同意負擔部分修繕費用，惟現卻拒絕支付，合計工程款為299,200 元，爰就此費用主張抵銷，又被告僅代墊上開工程款中39,500元部分，其餘款項均尚未給付予工程行。至於就系爭房屋每月租金部分，認應以承租申請書所載每月9,450 元計算為恰當。
㈡被告鍾福輝則以：被告鍾福輝與原告董事會及會內員工熟稔
，且被告另有向原告承租房屋而未有遲延交租紀錄。97年3月間原告之承辦人員告知系爭房屋靠近學校，環境適合經營補習班，經陳金枋與被告鍾福輝查看後即同意承租，陳金枋並當場交付鑰匙，後被告鍾福輝至原告辦公室洽談租金及修繕房屋等事，原告法定代理人即證人黃清結原則同意，惟表示須向數位董事說明後始可整修，故被告鍾福輝乃於97 年4月間邀黃清結、原告董事張國元、彭武富、宋典盛、黃金電等人於中壢鄉親餐館餐會，商談房屋修繕事宜，並於會中同意油漆部分由被告鍾福輝胞弟承包、電工部分申請修繕、鋁門部分由原告董事詹德楨承包及木工部分，而此四部分均有估價單且經陳金枋拍照後才施工，完工後亦均送交發票至原告處審核。後因原告法定代理人資格有問題，承辦員表示黃清結交代申請工程款暫緩，詎事後原告竟不願支付工程款項，雖經多次協商仍無共識，原告乃轉認被告使用系爭房屋為無權占有或侵權行為，實殊有誤會。並主張以裝修工程款抵銷系爭房屋租金。
㈢均聲明：原告之訴駁回；如受不利判決請准供擔保免假執行。
三、首查，系爭房屋為原告所有，由被告鍾福輝向原告之人員陳金枋取得系爭房屋之鑰匙後，97年6月9日起由被告鍾伊屏使用經營安親班，至99年7月6日遷出，被告鍾伊屏曾於97年5月8日向原告提出承租申請書，原告自97年5月9日至同年7月
29 日支付系爭房屋之修繕費用共計324,918元等情，為兩造所不爭執，並有系爭房屋之房屋稅稅籍證明書、被告鍾伊屏承租申請書、原告所支付修繕工程之簽呈、估價單、發票、明細表等件為證（見本院卷第7頁、第61頁、第62至78頁），堪信為真實。
四、按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立；又依習慣或依其事件之性質，承諾無須通知者，在相當時期內，有可認為承諾之事實時，其契約為成立，民法第153條第1項、第161條第1項分別定有明文。又使用租賃為諾成契約，一造約明以某物租與相對人使用，其相對人約明支付租金，即生效力（最高法院19年上字第343號判例意旨參照）。原告主張兩造間因並未簽訂書面契約，故租賃契約並未成立；原告所支付修繕部分，係因被告表示承租意願後，原告評估房屋現狀自行發包修繕，與被告無關，被告其餘修繕，均屬被告為經營安親班所需，與原告無關等語，為被告2人所否認，均辯稱：原告將鑰匙交付被告，就已同意出租，且系爭房屋之修繕係兩造於97年4月間在鄉親餐廳會商協調後，原告同意被告整修裝潢，並同意支付部分修繕費用，兩造間已成立諾成租賃契約等語。是本件應審究者為：㈠兩造間就租賃契約是否有要式之約定？㈡系爭房屋修繕是否兩造各自就其所需而為之，互不相關？㈢兩造間就系爭房屋之租賃契約成立是否已意思合致？經查：
㈠原告雖主張兩造間因未簽訂書面契約，故租賃契約不成立云
云，惟查：證人即原告人員陳金枋於本院審理中證稱：「（問：原告是否有人與鍾伊屏口頭承諾將系爭房屋租給他或要求以書面方式才能出租？）我們有跟他說要寫申請書。」「（問：何謂申請書？）就是房屋承租申請書，要租房子以前，要寫申請書給社福會，如果社福會認為可以，就會批准，並通知承租人來簽立租賃契約。」，依其證言可知，原告對於出租系爭房屋之程序，係要求被告提出房屋承租申請書，並未向被告表示一定要簽訂書面租賃契約始成立，而被告鍾伊屏已向原告提出承租申請書，詳如前述，自屬符合原告之要求。至於證人陳金枋所指若原告審核通過，即會通知承租人來簽租賃契約等語，僅可評價為原告對於被告所提出之承租申請書，有其內部審核過程，並以書面租賃契約為其管理之方式，尚不足以證明原告與被告間就其租賃契約之成立已有書面要式之約定，原告又未提出其他事證證明兩造間確有如民法第166條所規定之契約約定方式，依上開說明，自應回歸租賃契約以諾成為原則，原告主張因被告拒絕簽訂租賃契約，故兩造間未成立租賃契約，自非可採。
㈡原告又主張：原告係於被告表示承租意願後，始評估房屋現
況自行發包修繕，與被告無關，其餘被告之修繕，均屬被告經營安親班所需，與原告無關等語，惟查，原告就系爭房屋之修繕情形，於98年9月1日致被告之存證信函中記載：原告於97年3月間同意被告鍾伊屏代為找人修繕原告所有之系爭房屋等語（見本院卷第10頁），於98年12月1日起訴狀中卻記載：被告鍾福輝帶鍾伊屏自行看屋後，被告鍾伊屏逕自派人修繕系爭房屋、進行裝潢，向原告申請撥發修繕工程款，並於99年3月12日準備程序為相同主張（見本院卷第5、42頁），嗣於99年5月5日準備書狀及其後準備程序則改稱：被告向原告申請承租後，因系爭房屋有部分設備損壞，而需修繕，原告根據現況評估後自行比價發包修繕，與被告沒有關係等語（見本院卷第59頁、第125頁背面），其前後主張相互矛盾，已難遽認原告最後所主張：原告係評估房屋現況後認有修繕需要，自行發包修繕，與被告無關一節為真，再對照原告前揭存證信函內容，與被告辯稱兩造間就修繕內容及施作人員已有共識，始僱工進行修繕等情相符，被告所辯情節堪信並非杜撰。復參以證人即施作系爭房屋部分修繕工程之沈星來於本院審理中證稱：97年3、4月間有與黃清結在鄉親餐廳一起吃過飯，有聽到黃清結跟鍾福輝說油漆工程由鍾福輝施工，裡面外面都要漆，門及欄杆的部分由伊施工，施工後伊向原告請款，是因為鍾福輝說要租那間房屋使用，所以才施作該次餐會所談論的工程，原告有說要租房子給鍾福輝，但不知道是不是已經租了等語（見本院卷第155、156頁），可知97年3、4月間原告法定代理人黃清結與被告鍾福輝確因被告欲承租系爭房屋，原告要出租系爭房屋而就修繕部分會商討論，且黃清結至少就門、欄杆、油漆部分均有指定施作人選，此對照原告所提出前揭原告已支付之修繕估價單及被告所提出主張原告應支付之工程款明細及估價單（見本院卷第86頁、第90頁），黃清結於該次會談所指定之門及欄杆，屬於原告認為其應自行修繕部分，油漆則屬原告認為應由被告負擔之部分，足見被告辯稱：被告鍾福輝與原告之法定代理人黃清結就系爭房屋之整體修繕（含原告事後願意支付及拒絕支付部分）確有先行討論，黃清結同意施作工程並指定人員一節屬實，原告主張：係其自行評估房屋現狀而發包修繕，被告其餘修繕均與原告無關等情並非可採。
㈢綜上所述，被告向原告表達承租系爭房屋之意願後，被告向
原告人員陳金枋取得系爭房屋之鑰匙，原告法定代理人為了要將系爭房屋出租而與被告鍾福輝會談討論系爭房屋之修繕裝潢項目及施作人選，進而實施修繕，修繕過程中，被告鍾伊屏依原告要求向原告提出承租申請書，原告取得該申請書後陸續支付修繕款項等情，已堪認定。按要約之引誘，乃以喚起他人向自己要約為作用之意思通知，必須經自己承諾後，契約始能成立（最高法院85年度台上字第2681號判決意旨參照）。被告鍾伊屏所提出之承租申請書，載明欲承租系爭房屋，請求原告准許之意，對於原告所為意思表示顯然無須再行承諾，依上開說明，應屬租賃契約之要約，並非要約之引誘；又原告因被告表示承租意願，為了要出租給被告，因而與被告商討修繕工程之項目及施作人選，並就部分修繕工程支付費用，其目的應在於符合民法第423條之規定，以合於所約定使用、收益之租賃物交付於被告；至於原告同意被告其餘修繕部分，更彰顯原告已將系爭房屋交予被告使用之事實。原告法定代理人黃清結於本院審理時固陳稱：原告出租房屋的流程是要租的人先寫申請書要承租，該修繕的原告會修繕，修繕好後通知承租人來訂約，系爭房屋修繕好後有寄存證信函給被告，要求被告來訂租約，但被告沒有回覆等語（見本院卷第96頁背面），惟其只能說明原告出租房屋定有內規，須以承租人簽立書面租約為必要，然此規定或為便於管理，或為避免日後爭議，目的不一而足，無論其立意如何，均無從否認原告為符合被告之需求而同意為系爭房屋之修繕，並支付部分費用，已構成承諾之事實，而此由黃清結於同次庭訊中稱：只要被告願意來簽約，伊就同意等語（見本院卷第96頁背面），肯認原告早有同意被告承租之意，其要求被告簽立書面契約，僅是行禮如儀，並不具確認雙方意思合致之實質意義，益得明證。故兩造雖未有以書面為租賃契約成立之方式，然兩造實際上交付房屋並為達成房屋合於使用收益所為修繕交涉過程，依上開民法規定，兩造間之租賃契約即已成立，被告依約使用系爭房屋自與法無違。
五、從而，原告主張兩造間租賃契約尚未成立，被告無權占有系爭房屋，因而請求被告給付不當得利及連帶賠償侵權行為損害為無理由，應予駁回。原告陳明願供擔保聲請假執行部分，因原告敗訴，亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，其餘事證及陳述核與判決結果無影響，爰不一一論駁，併此敘明。
七、據上論結，原告之訴無理由，依民事訴訟法第78條、第385條第1項判決如主文。
中 華 民 國 99 年 12 月 28 日
民事第二庭 審判長法 官 劉克聖
法 官 卓立婷法 官 袁雪華以上正本係照原本作成。
如對本判決不服應於送達後20日內向本院提出上訴狀並繳納上訴費用。
中 華 民 國 99 年 12 月 28 日
書記官 劉霜潔