臺灣桃園地方法院民事判決 98年度訴字第476號原 告 丙○○訴訟代理人 廖國訓律師複 代理人 翁偉傑律師
廖姵涵律師被 告 甲○○上列當事人間請求返讓房屋等事件，於民國98年12月23日辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應將坐落於桃園縣桃園市○○段第二三七、第二三八地號土地上，桃園縣桃園市○○段七五八建號（含共同使用部分同段第
七六四、第七六五建號，門牌號碼為：桃園縣桃園市○○路○段一二一之三號）之建物，騰空遷讓返還予原告。
被告應自民國九十六年十一月起至返還前述第一項所示之房地之日止，按月給付原告新臺幣壹萬貳仟肆佰捌拾貳元，暨其中新台幣參拾貳萬肆仟伍佰參拾貳元部分自民國九十八年十月八日起至清償日止，以週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
本判決第一項之履行期間為肆個月。
訴訟費用由被告負擔十分之八，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣陸拾參萬元為被告供擔保後得假執行；本判決第二項其中已到期部分（即新台幣參拾貳萬肆仟伍佰參拾貳元部分）於原告以新台幣壹拾壹萬元為被告供擔保後，得假執行，其餘未到其部分，於各期到期後原告每期以新臺幣肆仟貳佰元為被告供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達被告後，茍其請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，原告得將原訴變更或追加他訴，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款定有明文。本件原告起訴狀原聲明略為：「被告應將坐落桃園縣桃園市○○路○ 段121 之3 號房屋（下稱系爭房屋）遷讓交還原告。」，嗣於民國97年8 月25日，以民事訴之追加聲請狀追加如下聲明：「一、被告給付原告新台幣（下同）345,000 元，及自原起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之
5 計算之利息。二、被告應於98年9 月30日前，將坐落於桃園縣桃園市○○路○ 段121 之3 號房屋及坐落基地交還原告。」；復於98年9 月3 日以民事陳報狀擴張追加聲明為：「
一、被告應給付原告自96年11月起，至返還前述房屋之日止，以每月15,000元計算之不當得利，及自原起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。二、被告應於98年10月31日前將坐落桃園縣桃園市○○路○ 段
121 之3 號房屋及坐落基地交還原告。」，經核原告請求之基礎事實均為被告無權占有系爭房屋，與上揭法律規定相符，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：原告為坐落桃園縣桃園縣成功路2 段121 之
3 號建物及其坐落基地（桃園市○○段237 、238 地號、；桃園市○○段758 建號，下合稱系爭房地）之所有權人，但被告自96年11月起，未經原告同意即占用系爭房地迄今，為保障原告所有權圓滿之行使，及排除被告無權侵奪之損害，爰依據民法第767 條中段規定，請求被告返還系爭房地。又被告無權占用期間，應受有相當於租金之不當得利，爰依民法第179 條規定請求返還，如以每月租金為15,000作為計算基準，被告即應返還原告自96年11月起至返還系爭房地之日止，按每月15,000元計算之不當得利等語。並聲明：㈠、被告應給付原告自96年11月起，以每月15,000元為計算，至被告返還系爭不動產之日止之不當得利金額，及自原起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。㈡、被告應於98年10月31日前將坐落於桃園縣桃園市○○路○段121 之3 號房屋及坐落之基地交還原告。㈢、願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告前向本院提起本院97年度訴字第100 號確認買賣關係不存在民事訴訟，係因該買賣關係不論就買賣契約之當事人、契約訂立過程、原告登記為本件系爭房屋所有權人、賣方即訴外人曾馨誼和買方即訴外人楊勝發所約定之契約買賣內容、或就系爭房地之點交和尾款交付過程、買賣契約之交易價金、資金流向皆有諸多不合常理之處，被告提起前述訴訟係因原告惡意不當行為所造成，被告不必負擔任何賠償責任。又依據原告與曾馨誼間之買賣契約約定，曾馨誼迄未依約履行點交義務，買方依據該買賣契約第11條約定，可以拒絕支付尾款，另依該買賣契約第8 條及第11條約定，買方亦有權向賣方曾馨誼要求損害賠償給付違約金，故原告求償對象為曾馨誼而非被告。且系爭房屋十分老舊，屋況甚差，原告僅以200 萬元即可購得，比法拍屋價格還便宜，從而原告主張被告使用系爭房屋不當得利為每月15,000元，顯屬過高等語置辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、不爭執事項：
㈠、系爭房地原為被告所有，94年10月27日以夫妻贈與為登記原因，辦理移轉登記為被告之配偶曾馨誼所有。復於96年1 0月23日，經曾馨誼與楊勝發就系爭房地訂立系爭買賣契約後，於96年10月30日以買賣為登記原因，將系爭房地移轉登記為原告名義迄今。而系爭房地現仍由被告占有使用中。
㈡、被告前於97年1 月間，以其與曾馨誼間就系爭房地存在借名登記之法律關係，係為系爭房地之所有權人，惟原告、曾馨誼、楊勝發基於通謀虛偽意思表示之系爭買賣契約，移轉系爭房地所有權為原告名義，致被告受有損害為由，向本院訴請確認曾馨誼與楊勝發間之系爭買賣契約關係不存在，並請求原告應塗銷系爭房地之所有權登記，以及曾馨誼應將系爭房地移轉登記予被上訴人結果，經本院以97年度訴字第100號判決被告全部勝訴，原告、曾馨誼及楊勝發不服提起上訴，嗣臺灣高等法院於98年5 月6 日以97年上字第1102號判決認定：被告與曾馨誼間就系爭房地並無借名登記之法律關係存在，則被告以贈與為原因辦妥移轉所有權登記予曾馨誼後，已非系爭房地之所有權人，而廢棄原判決，並駁回被告在第一審及其追加之訴等語，復經最高法院於98年7 月30日以98年度台上字第1369號裁定駁回被告上訴確定。
㈢、系爭房地前經本院97年度訴字第100 號民事事件送請永大不動產估價師事務所於97年4 月16日鑑定結果，系爭建物之面積為116.52平方公尺（即約35.25 坪），而依市場比較法求得之系爭房地租金價格為每月每坪新台幣（下同）350 元，總計年租金應為148,050 元（計算式：350 元×12個月×35.25 坪＝148,050 元）。
四、本院判斷：本件原告主張被告無權占有系爭房地，爰依據民法第767 條前段請求被告遷讓房屋返還土地，並給付相當於租金之不當得利，然此為被告堅決否認，並以前揭情詞置辯。是本件之爭點乃在於：㈠、本件被告是否為系爭房地之所有權人？即被告有何理由提出與臺灣高等法院97年上字第1102號判決理由判斷相反之主張？㈡、本件原告得否依不當得利法律關係請求被告給付相當於租金之不當得利？茲論述如下：
㈠、本件被告並非為系爭房地之所有權人。
⑴、按「法院於確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人所主張
之重要爭點本於當事人辯論之結果已為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則。」最高法院88年度台上字第2230號民事判決著有明文。經查：本件被告雖抗辯其為系爭房地之所有權人，故屬有權占有使用系爭房地等語。然依據臺灣高等法院97年度上字第1102號民事判決認定：曾馨誼曾於本院79年度訴字第100 號民事判決審理時提被告於94年1 月23日親筆書立之字據，其上記載：「昌與誼將於94年4 月開始正式，如王淑卿在此之前不同意離婚。誼於昌正式同居後，昌將把桃園房子過戶給誼」等字樣，而本件被告亦於本院前述民事案件審理時自承：「當時我沒有把握可否和前妻離婚成功，所以為了在沒有離婚成功而仍繼續與曾馨誼繼續交往，要被曾馨誼壹個保障，才會這樣寫」、「當時是兩造同居，所以寫下要把桃園房子過戶給曾馨誼作為同居的保障」等語；另參曾馨誼提出被告所書之其他札記：93年12月30日：「…其實我倆能夠有今天愛的成果，也不完全是靠運氣，因為一路走來，我們彼此都很認真地在為對方付出，為對方做了許多感動的事。只要我們繼續如此有心為對方著想及付出，相信我們一定會永遠恩愛在一起」，以及94年1 月15日：「昌如果存有任何想中途停止愛誼的心，就不會讓誼住到桃園家，昌也不會到高雄見父親大人…總之，昌既然要跟您相依為命，昌就會好好愛您一輩子…」，輔斟酌曾馨誼平日並未就業工作，故本件被告係基於給予曾馨誼感情及生活保障之意思，而於94年1 月23日書寫字據提出將系爭房地過戶予曾馨誼之非對話要約，復經曾馨誼將此字據收受留存，惟附加上其與曾馨誼於94年4 月同居之條件；而雙方其後並賦同居，足認曾馨誼已就被告之要約為承諾，且雙方同居之條件亦已成就。而被告所為上開「桃園房地過戶」之意思究竟為何？衡諸社會常情，為達給予相愛對方終局感情及生活保障之目的，則非將房地以贈與為原因過戶予對方，無從達其目的，此參被告嗣後於委任代書辦理系爭房地移轉手續，委任書上記載：「立委任書人特委任徐秀雲土地專業代理人事務所辦理下列不動產移轉之贈與登記等有關一切事宜」，上開「贈與」二字本為空白，係由被告手寫填入，並於其下委任人處簽名，足認被告表明贈與之意思。再參系爭房地於94年10月27日以「夫妻贈與」為原因移轉登記於曾馨誼名下，辦妥登記後被告從未異議，益徵被告於94年10月間係基於贈與之意思辦理系爭房地之物權登記事項，且在物權登記事項上並無任何保留之附註。自無從認為被告在辦理移轉登記時有為任何保留系爭房地所有權之意思。被告與曾馨誼間並無任何借名契約之合意存在等語。故系爭房地之所有權人確為曾馨誼無誤，前述臺灣高等法院97年度上字第1102號民事判決既已就系爭房地所有權之歸屬等重要爭點本於當事人辯論之結果已為判斷，且該案判決亦無顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形，從而，本件被告就與該重要爭點有關所提起之本訴訟，自不得再為相反之主張，本院亦不得作相反之判斷，故本院認系爭房地之所有權確屬曾馨誼無誤。而曾馨誼既於96年10月23日，本於所有權行使之意思，出售系爭房地，並與楊勝發就系爭房地訂立系爭買賣契約後，於96年10月30日以買賣為登記原因，將系爭房地移轉登記為原告名義，則本件原告即應為系爭房地之所有權人無誤。
⑵、被告雖一再抗辯原告與曾馨誼間之買賣關係係通謀虛偽意思
表示，被告應有權居住於系爭房地內等語。然查，曾馨誼出售系爭房地之事實，業經證人楊勝發到庭證述：「96年底曾馨誼打電話進來我們公司說她的房子要估價，請我們到她家中，我們就馬上趕過去，我問她房子的情況，我大概估了三十幾坪的房子要賣二百多萬元，我看她屋子堆滿了東西問他這些東西是誰的，他說這是他先生用來當倉庫的，後來她自己開口說她要實拿二百萬元，她說看我有沒有其他的投資客要買，後來我跟她說好，我之前不認識曾馨誼，我們的買賣契約是我太太寫的，曾馨誼當時跟我打包票說我先生一定會搬家，我以楊勝發名義存入曾馨誼的帳戶共存入180 萬元，我沒有現金錢是跟我姊夫借的。」等語及「（問：投資的錢是跟姊夫借的？名字？）答：是，名字是乙○○，住桃園縣○○鄉○○路○ 段○○號，他的職業是藥劑師，我在看完房子隔天就決定要買房子，這個時候跟他借錢的，當時我跟他說我要借220 萬元，他分期給我，第一次簽約款二萬元我現金給曾馨誼，之後分期給曾馨誼，我跟我姊夫說總共借220 萬元，要交款前我會請他把錢給我，我姊夫是轉帳給我，也有轉帳給曾馨誼。」等語（參見本院卷宗第122 、第123 頁），再核與證人乙○○到庭證述：「我與原告、楊勝發是連襟，楊勝發從房屋仲介，我是藥師，我自己在龜山開藥房，曾馨誼小姐的房子要出售，楊勝發為了要投資有跟我借錢，他跟我借220 萬元，我預扣了25000 元的利息，票頭開000000
0 元，我有帶支票及票根、本票來（庭呈支票及票根、本票，閱後發還），票頭分別為96年10月16日開出20萬元，受款人為楊勝發，96年10月21日開出0000000 元，受款人也是楊勝發，本票開給我羅玉瑛，她是我太太，楊勝發開本票給她是作為擔保用，楊勝發錢還沒有還，我們沒有特別約定何時還錢，也沒有約定要按月還錢，他有錢的時候再還我，他每個月拿五千元的利息給我，他每個月都有還五千元，五千元是當面拿給我，從預扣完之後開始給我。」等語（參見本院卷宗第126 頁）相符，且有證人楊勝發提出之中國信託商業銀行存款系統歷史交易查詢報表所載，金融卡提款20萬元，電匯出150 萬元，以及轉出303,000 元等情事，顯見證人楊勝發、乙○○所述，與書證上所記載之資金流向紀錄大致相符，堪信證人楊勝發所述應屬真實可採。則被告抗辯原告與曾馨誼間之買賣關係為通謀須為意思表示，被告為有權居住於系爭房地，即與事實不符，不足採信。
㈡、本件原告得依請求被告遷讓房屋，及依據不當得利法律關係請求被告給付相當於租金之不當得利？按「所有人對於無權占有者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之。」民法第767 條定有明文。本件被告既屬無權占有系爭房地，從而，原告本於所有物返還請求權及除去侵害請求權之關係，請求被告應返還系爭房地，為有理由，應予准許。第按「無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。」民法第179 條前段定有明文。
而無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，亦為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。本件被告既屬無權占有系爭房地，而妨害原告之使用收益，致原告受有相當於租金之損害，原告依不當得利規定，請求被告給付相當於租金之不當得利，即屬正當。又按「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限」；「第九十七條、第九十九條及第一百零一條之規定，於租用基地建築房屋均準用之」，為土地法第97條、第105 條分別所明定。而土地法第97條所稱之城市地方係指市縣行政區域而言，凡在市縣行政區域內者，即有其適用（最高法院54年度第1 次民、刑庭總會會議決議參照）。又按法定地價，依土地法第148 條規定，係土地所有人依該法規定所申報之地價。上開計收租金限制之規定，非不得據為計算本件相當租金利益之標準。而租金之數額，除可以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。本件系爭土地為建地，而原告主張上開土地於98年1 月間之申報地價為每平方公尺85,149元，此有原告出系爭土地之土地登記謄本乙紙可稽，而系爭房屋課稅現值則核定為324,300 元。又系爭房地位居桃園縣桃園市○○路○ 段121 之3 號，地處桃園市相當繁華熱鬧之中心地帶，本院審酌上開各情，認原告請求被告給付相當於租金之不當得利，應按被告無權占有系爭土地面積之申報總價之年息百分之8 ，準此計算結果，被告每月獲得相當租金之利益應為12,482元【（計算式：195 ×5883/100000 ＝11.47㎡，11.47 ×85149 ＝976659；114 ㎡×5883/100000 ＝6.71㎡，6.71×85149 ＝571350；「976659＋571350＋324300」×8 ﹪÷12＝12,482（元以下四捨五入）】。原告既於96年10月30日合法登記為系爭房地之所有權人，故被告自96年11月1 日起對原告而言，即屬無權占有人。故原告併請求被告應自96年11月起至返還系爭房地之日止，按月給付原告12,482元（其中96年11月起至98年12月止之部分業已到期，總數為324,532 元）之不當得利，即屬有據，應予准許。至原告其餘逾上開部份之請求，即屬無據，應予駁回。
五、末按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第233 條第
1 項前段、第203 條分別定有明文。本件被告既應依據不當得利之法律關係給付原告相當於租金之不當得利，且原告併請求被告給付已到期之不當得利部分，自民事追加聲明狀繕本送達被告之翌日（98年10月7 日）起至清償日止，按法定利率即週年利率百分之5 計算之遲延利息，亦屬有據，應予准許。
六、本判決所命之被告遷讓系爭房地之給付，依其性質非長期間不能履行，本院認其履行期間應以4 個月為適當。
七、本件原告聲請願供擔保請准宣告假執行，就其勝訴部分，核無不合，爰酌定如主文所示之金額擔保之。
據上論結，本件原告之訴，為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第79條、第85條第1 項、第396 條、第390條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 12 月 31 日
民事第三庭 法 官 陳清怡以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院（桃園縣桃園市○○路○○○號）提出上訴狀中 華 民 國 99 年 1 月 4 日
書記官 劉璟佳