臺灣桃園地方法院民事判決 98年度訴字第523號原 告 大學之道社區管理委員會法定代理人 丁○○訴訟代理人 黃政雄律師被 告 甲○○訴訟代理人 文聞律師
許玉娟律師上列當事人間請求拆屋還地事件，於民國99年2 月4 日辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應將坐落桃園縣○○鄉○○段○○○○號土地，如附圖編號
D 部分所示土地（面積七點四二平方公尺）上之地上物拆除。訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。但被告得以新台幣參萬元為原告預供擔保後，免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1 項但書第2 款定有明文。本件原告起訴時初為聲明：被告應將坐落桃園縣○○鄉○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地）上，如附圖所示位置丙，面積7.5 平方公尺之地上物拆除。嗣於民國98年6 月22日以書狀表示變更訴之聲明為：被告應將系爭土地上如附圖所示編號D 部分之地上物7.42平方公尺拆除。核其請求之基礎事實與起訴之事實同一，應予准許。
二、原告起訴主張：（一）系爭土地係大學之道社區之基地，為該社區區分所有權人分別共有。被告雖為社區內門牌號碼桃園縣○○鄉○○路○○巷○ 號房屋（下稱系爭房屋）之區分所有權人，然其以興建圍牆方式無權占用系爭土地中如附圖編號D 部分所示土地（面積7.42平方公尺），即其上開住處前鐵欄杆至水溝蓋間之土地範圍（下稱系爭範圍），已妨害原告之區分所有權人對系爭土地之使用。（二）被告所興建之圍牆屬違建，且於興建時原告曾告知被告其行為已破壞社區整體景觀及人車出入，依原告之住戶規約第20條第10、12款約定，禁止占用他人經分配之停車位或占用公共空間；為求本社區整體協調完整，建築物之各向立面外觀建材、造型色澤、庭園景觀植栽及其他鋪設，住戶應維持建商原始交屋時類似形式、色系及格局之配置其修改亦同。以上變更以不超出住戶房屋之主建物面積為原則，如需重大改變亦須經社區管理委員會同意辦理。另依規約第36條規定，住戶違反第20條之義務經檢舉者，管理委員會得以書面限期履行或恢復原狀或改善，逾期未履行或恢復原狀或改善，管理委員會得依法代為執行。原告復於98年8 月4 日發函被告要求限期改善並自行拆除該地上物，以恢復原狀。（三）原告係依公寓大廈管理條例成立之管理委員會，對共有及共用之系爭土地負有保管、改良之職務，自得依其管理委員會之職務，本於社區建物區分所有權人對系爭土地所有權之作用，請求被告拆除地上物。爰依民法第767 條所有物返還請權之法律關係提起本訴等語，並聲明如上開變更後之訴之聲明，及願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：（一）系爭土地為大學之道社區全體區分所有權人分別共有，原告並非所有人，自應由被告以外之共有人為原告提起本訴。原告縱經其餘區分所有權人之委任或經授權代理向被告提起訴訟，然所有權之主體仍為其餘區分所有權人，且原告對於執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作以外之事項，並無權利能力，自無從本於所有權人之地位請求被告拆除地上物，故本件原告之起訴為當事人不適格。（二）被告於92年1 月21日向訴外人即興建本社區之翰昇建設開發股份有限公司（下稱翰昇公司）購買系爭房屋及系爭土地之應有部分時，翰昇公司曾明白表示，各屋前空地為各住戶單獨使用之專用部分，可於空地搭蓋車庫或依其所需自由規劃，是被告於購買之初即於屋前空地搭蓋車庫使用至今。（三）屋前空地為各住戶單獨使用一事，乃全體區分所有權人間之共識，至用途為何則屬各住戶之權限。
況共有物分管契約不以共有人明示為限，共有人默示之意思表示亦包括在內。故不論全體區分所有權人曾否訂立書面分管契約，全體區分所有權人既已默示同意各住戶就住家門前空地，享有單獨使用權，則被告就該空間搭蓋車庫使用自屬有權占有。且大學之道社區其餘住戶亦多將門前空地用於停放車輛，復有住戶於門前入口懸掛「請勿停車」之告示等語資為抗辯。並聲明原告之訴駁回，如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項：
（一）系爭土地為大學之道社區全體區分所有權人分別共有；且被告為大學之道社區中系爭房屋之區分所有權人。
（二）原告為大學之道社區住戶依公寓大廈管理條例所組成之社區管理委員會，並於92年5 月9 日經桃園縣政府以桃縣府工使寓字第0920046 號、府工使字第0920100940號同意報備在案。
（三）本院會同兩造及桃園縣桃園地政事務所人員於98年5 月27日進行勘驗，並由桃園縣桃園地政事務所以桃測法字第029200號繪製複丈成果圖（即附圖）。
（四）如附圖編號D 部分所示土地範圍（面積7.42平方公尺，即系爭範圍）係位於系爭房屋前鐵欄杆外至水溝之間。該範圍之地上物（磚牆採光罩車庫），係被告於民國92年7 、
8 月間所興建。
（五）系爭範圍為原告社區之共有部分。
（六）系爭土地之共有人間並未就系爭範圍訂立由被告分管之書面契約。
五、兩造爭執事項：
（一）原告於本訴訟中是否具當事人適格。原告得否依民法第76
7 條行使系爭土地所有人之物上請求權。
（二）系爭建物之範圍是否屬約定專有部分，並約定供被告所使用。
（三）大學之道社區區分所有權人是否默示同意系爭範圍由被告分管。
六、得心證之理由：
（一）本件原告有當事人適格：
1.按所謂「當事人適格」，係指具體訴訟可為當事人之資格，得受本案之判決而言。此種資格，稱為訴訟實施權或訴訟行為權。判斷當事人是否適格，應就該具體之訴訟，依當事人與特定訴訟標的之法律關係定之。一般而言，訴訟標的之主體通常為適格之當事人。雖非訴訟標的之主體，但就該訴訟標的之權利或法律關係有管理或處分權者，亦為適格之當事人。又在給付之訴，只須原告主張對被告有給付請求權者，其為原告之當事人適格即無欠缺。次按住戶違規情事之制止；共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管；其他依本條例或規約所定均屬事項管理委員會之職務。共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，公寓大廈管理條例第36條第5 、11、13款及第10條分別定有明文。又同法第9 條第2 項規定，住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之，但另有約定者從其約定。故關於住戶違反規約之制止及公寓大廈共用部分之管理均為管理委員會之權責範圍。
2.查大學之道社區管理委員會住戶規約暨管理委員會組織章程第20及第36條分別約定：「凡本社區住戶應遵守下列規定：…十、禁止佔用他人經分配之停車位或佔用公共空間。…十二、為求本社區整體協調完整，建築物之各向立面外觀建材、造型色澤、庭園景觀植栽及其他鋪設，住戶應維持建商原始交屋時；類似型式、色系及格局之配置其修改亦同。以上變更以不超出住戶房屋之主建物面積為原則，如須重大改變亦須經社區管理委員會同意辦理。」；「住戶違反第二十條之義務經檢舉者，管理委員會得以書面限期履行或恢復原狀或改善，逾期未履行或恢復原狀或改善，管理委員會得依法代為執行，違反者及其連帶行為者負損害賠償、執行費用及法定利息。」（本院卷第79頁背面、第81頁）是以原告主張本件被告占有之系爭範圍，非屬約定專用部分之共用部分，起訴請求被告拆除無權占有系爭範圍之建物，為原告本於管理委員會之職務，應屬可採。況本件為給付之訴，依前揭說明，僅須原告主張對被告有給付請求權者，其為原告之當事人適格即無欠缺，故被告辯稱原告非系爭土地所有人，於本件無當事人適格云云，顯屬無據。
（二）原告得依其管理委員會之職務，本於大學之道社區區分所有人對系爭土地所有權作用，得行使民法第767 條之權利：
1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767 條第1 項定有明文。查系爭土地為大學之道社區區分所有權人分別共有一事，此為兩造所不爭，並有系爭土地之登記謄本附卷可稽，堪信為真正。
2.又按前揭公寓大廈管理條例第36條第5 、11、13款、第10條及第9 條第2 項規定，並依大學之道社區管理委員會住戶規約暨管理委員會組織章程第20及第36條之約定以觀，就制止住戶違反規約及公寓大廈共用部分之管理均為原告之權責範圍，且原告得代為執行，已如前述。故得認為原告所行使者，係大學之道全體區分所有權人均將一部分所有權權能範圍內之管理、使用權限交予原告之部分，亦即管理委員會得行使所有權人之權利甚明。是原告自得依其管理委員會之職務，本於大學之道社區區分所有人對系爭土地所有權作用，請求被告對其所有權之妨害除去。故被告抗辯稱原告非系爭土地所有權人，不得行使民法第767 條之權利，即不可採。
（三）被告復辯稱其向翰昇公司購買系爭房屋及系爭土地之應有部分時，翰昇公司向其表示可於系爭房屋前搭蓋車庫或依其所需自由規劃使用，為約定專用部分云云。惟查：證人乙○○證稱，伊於購買大學之道社區之房屋時，售屋人員僅告知住戶得自由使用鐵欄杆以內之草地範圍，至於如何使用並未明確表示；至於鐵欄杆以外至水溝間之空地有無約定使用之情形，建商並未特別說明等語（本院卷第90頁），是難認建設大學之道社區之翰昇公司，曾向全體買受該社區房屋之住戶表明得於各房屋前鐵欄杆至水溝間之空地搭建車庫。此外，被告復未就屬大學之道社區共用部分之系爭範圍，經約定供其使用一事為何舉證，是亦難認系爭範圍為被告之約定專用部分。
（四）被告又以屋前空地為各住戶單獨使用一事，乃大學之道社區全體區分所有權人間之共識，故系爭範圍乃全體住戶默示同意由被告分管等情詞置辯，惟查：
1.系爭土地之共有人間並未就系爭範圍訂立由被告分管之書面契約一事，為兩造所不爭，已如前述。
2.證人乙○○固證稱：社區間住戶基於彼此尊重，不會將車輛停放於其他社區住戶門前之鐵欄杆外至水溝間之空地等語（本院卷第90頁）。證人丙○○雖亦證稱：住家前鐵欄杆以外至水溝間之範圍，一般用以停車，如有他人車輛停放於自家門前之該範圍，伊會照一般社會認知不妨礙住家出入之觀念，請他人將停放之車輛移開（本院卷第91頁背面）。然衡諸社會通念，為避免影響屋主出入便利，一般民眾如有其他停車空間，應不致將車輛停放於他人住家門前，且車輛停放如有影響通道出入便利，屋主亦多有請求車處移動車輛之情，然難認此一般通念即可認定被告就系爭範圍有排除他人使用之權利。
3.況證人丙○○復證稱：社區住戶就住家門前鐵欄杆至水溝間之範圍，一般是各住戶用以停車，但並未約定得否加蓋採光罩及車庫圍牆，亦未約定得否將草坪及植草磚改鋪為其他樣式，且無其他特別約定事項等語（本院卷第91頁）；證人乙○○亦證稱，伊不清楚該部分空地除停車外，得否為其他用途等語（本院卷第90頁），是難認大學之道區分所有權人間，就屋前鐵欄杆外至水溝間之空地，除得用於停車外，尚有其他使用上之共識或默示。故被告抗辯大學之道區分所有權人間，就被告於系爭範圍得搭建車庫，而有默示之分管契約一事，尚非可採。
七、綜上所述，系爭範圍非大學之道社區中約定供被告使用之約定專用部分；系爭土地之共有人亦無明示或默示系爭範圍由被告分管之合意，是難認被告以興建磚牆採光罩車庫之方式占有系爭範圍屬有權占有。又本件原告依其管理委員會之職務，本於大學之道社區區分所有人對系爭土地所有權作用，自依民法第767 條得請求被告對其所有物之妨害除去。從而，原告請求被告將系爭土地上如附圖所示編號D 部分範圍，面積7.42平方公尺之地上物拆除，為有理由，應予准許。
八、按所命給付之金額或價額未逾50萬元之判決，法院應依職權宣告假執行；法院得依聲請或依職權，宣告被告預供擔保，或將請求標的物提存而免為假執行，民事訴訟法第389 條第
1 項第5 款、第392 條第2 項分別定有明文。查原告雖陳明願供擔保請准宣告假執行，惟本件原告請求被告拆除地上物之土地範圍，價額未逾50萬元（起訴時土地公告現值每平方公尺31,100元x 面積7.42平方公尺=230,762元），爰依職權宣告假執行，並審酌主文第1 項所示土地、地上物現狀，被告所有地上物因假執行被拆除難以回復之損害及原告因免為假執行致被占用土地一時不能利用之損害等情，酌定相當之擔保金額宣告免為假執行。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述及所提之證據資料，核與判決結果無何影響，爰不一一論述，附此敘明。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 99 年 2 月 25 日
民事第三庭 審判長法 官 張天民
法 官 周玉羣法 官 毛彥程以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 99 年 2 月 26 日
書記官 伍幸怡