臺灣桃園地方法院民事判決 98年度訴字第620號原 告 甲○○
辛○○上二人共同訴訟代理人 黃秋田律師被 告 聯合商業服務股份有限公司法定代理人 丁○○訴訟代理人 丙○○被 告 乙○○
己○○上列當事人間請求返還買賣價金事件，於民國98年10月22日辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應連帶給付原告新台幣壹佰萬元及自民國九十八年三月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決於原告以新台幣參拾肆萬元為被告供擔保後，得假執行。
事實及理由
一、本件被告聯合商業服務股份有限公司（下稱聯合公司）、被告乙○○未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第38
6 條各款所列情形，爰應依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：
㈠、原告為夫妻，前於民國96年2 月間因見名為「綠世界－難得市心、大隱別墅」之建案（下稱系爭建案）廣告，其基地坐落於桃園縣○○鄉○○路旁（鄰近高速公路涵洞），鄰近桃園縣龍潭市中心，符合原告購屋之規劃，而數度前往該基地及其銷售中心參觀。當時銷售中心門前插有「綠世界」旗幟、其內設有建案模型，並由銷售中心人員即訴外人庚○○陪同前往建地參觀、拍照而未受任何阻礙，佐以渠提供基地地籍資料及建照執照資料尚與建案情形相符，是原告於97年4月13日前往銷售中心，與庚○○談定以新台幣（下同）640萬元之價格買受該建案中B8號房屋暨其基地（下稱系爭房地），並於當日交付定金10萬元，被告則交付由庚○○在經手人處簽名、賣方處由訴外人戊○○簽名之訂約單乙紙為證。復於97年4 月16日，原告尚依約前往銷售中心簽立契約完成（下稱系爭買賣契約），其中土地買賣預定契約書以被告乙○○、己○○為出賣人，土地價款384 萬元，且經被告聯合公司於立契約書人處用印；房屋買賣預定契約書則以被告聯合公司為出賣人，房屋價款256 萬元；而原告再交付40萬元，自此原告因購置系爭房地總計交付50萬元；另雙方並約定於97年9 月30日交屋。詎交屋日期屆至後，原告竟未接獲任何通知，於撥打契約上留存之電話進行瞭解後，被告聯合公司竟告知原告系爭房地仍在銷售、尚未成交，原告遂於98年
1 月7 日寄發龍潭高原郵局第2 號存證信函，要求被告聯合公司解約退款，被告聯合公司則以台北榮星郵局第38號存證信函稱系爭房屋並未出售、未收到原告交付之訂金等語，原告再以龍潭高原郵局第13號存證信函向被告聯合公司說明購買系爭房地及簽約經過，並要求解約退款未果。嗣原告於98年1 月20日向建案所在地之桃園縣龍潭鄉調解委員會聲請調處本糾紛，經定期於同年2 月5 日、11日進行調解結果仍不成立，並於98年3 月9 日委請律師寄發龍潭南龍郵局第35號存證信函予被告，要求於98年3 月18日前履行交付房地或與原告議妥處理方案，被告仍未置理。後原告再委請律師寄發龍潭南龍郵局第54號存證信函向被告表示解除契約，並於收函3 日內加倍返還已付款項之意，惟原告於98年3 月31日收到被告聯合公司以內湖郵局第932 號存證信函稱系爭房地並未出售予原告，且該公司於97年間將系爭建案事務交由戊○○負責，而戊○○已於97年底離職等語。
㈡、本件房屋出賣人應為被告聯合公司，此觀系爭房屋買賣合約記載賣方為被告聯合公司（即合約書中所指之乙方），而被告聯合公司亦於該契約第10頁乙方處用印自明。又從被告聯合公司於上開內湖郵局第932 號存證信函所記載、於法院言詞辯論期日所陳稱之內容，再參酌證人庚○○之證述，戊○○應為有權代理之人，而有為被告聯合公司簽訂本件買賣合約書之權限。縱認戊○○非有權代表之人，惟系爭房地之銷售中心內有系爭建案之模型，建案廣告並載明系爭建案乃由被告聯合公司投資興建。而銷售中心鄰近工地，自原告注意到銷售中心存在（即96年2 月）起迄簽約為止（即97年4 月），計有年餘，均未見被告採取任何作為以主張該銷售中心與被告無涉。況被告尚將建照交由銷售中心使用，且戊○○確為被告聯合公司派駐在系爭銷售中心之人員，則依民法第
169 條規定及最高法院57年度台上字第3273號判決意旨，原告有權主張被告聯合公司與戊○○間有表見代理之法律關係，被告聯合公司應負授權人責任，而兩造間就系爭房地買賣為有效成立。從而，被告聯合公司確實為系爭房屋之出賣人，並應負擔出賣人之義務。
㈢、土地之出賣人應為被告乙○○、己○○，此觀渠等曾與信託管理人即訴外人中國建築經理股份有限公司（下稱中國經理公司）簽訂之信託契約書第6 條約定，及系爭土地買賣合約第8 頁、第11頁之附記約定所示，被告乙○○、己○○明知本件建案存在，且本件買賣關係存在於兩造間，與中國經理公司無涉。再者，本件買賣合約屬於負擔行為，簽約人不以有處分權為必要，而本件合約仍然有效，縱被告乙○○、己○○將其土地信託與中國經理公司，並不影響系爭土地買賣合約書之簽訂效力。又依被告於本院98年4 月30日言詞辯論期日之陳述，足見被告間屬於合建關係，而印章係被告乙○○、己○○提供被告聯合公司作為簽約使用，為業界之慣例。另依證人庚○○之證述其取得土地相關文件及地主印章必然曾獲地主同意、未見地主曾出面表示反對等語；併參酌經驗法則，買受預售屋者，房屋及土地必均為買賣標的，且地主對於銷售未必擅長，亦無法鎮日於銷售中心處理合約相關事宜，均須委託他人處理，則合建單位於一開始即會對銷售事宜進行約定，以單純化銷售事務；倘未事先約定即使用地主印章簽約，將違犯刑法之偽造文書罪刑等情，故地主必然授權使用印章於簽訂土地買賣契約上。此外，綠世界買賣合約書編號明細、訴外人梁敬國先生買賣系爭建案房屋之合約書及證人庚○○提供其配偶即訴外人吳臺昭之合約書，關於被告乙○○、己○○之印文同一，在證人庚○○銷售系爭房地長達一年多期間內，渠等亦未出面否認契約之真正，顯見被告乙○○、己○○確實有授權。退步言之，被告乙○○、己○○必然可預期被告聯合公司將使用其印章以代理簽訂土地部分之契約，則此際亦應有民法第169 條表見代理之適用。是以，被告聯合公司既需對於戊○○之行為負責，被告己○○、乙○○亦需對聯合公司之行為負責，因此被告乙○○、己○○自應負擔系爭土地買賣契約之履行責任。再按本件建案廣告、建照均表明綠世界建案為被告聯合公司所推出，且被告均於系爭契約書上用印，則依消費者保護法第22條之規定，原告基於對廣告之信任，有權主張系爭房地之買賣契約有效成立。
㈣、原告前於98年3 月9 日以律師函催告被告未果，復於98年3月24日寄發律師函解除系爭契約，並請求被告於收函3 日內加倍返還已付款，已如前述，則原告已合法解除系爭契約，並得自98年3 月28日起算本件遲延利息。若法院對於解除權意思表示之行使有疑問，則原告以本件民事辯論意旨狀之送達為解除權意思表示之行使。又被告既未依約於97年9 月30日交屋，依本件土地買賣預定契約書第7 條第2 款、第13條、房屋買賣預定契約書第10條第2 款、第21條約定，原告應有權依向被告請求連帶給付100 萬元可明（依原告已付價款50萬元加倍計算）等語。並聲明：除假執行之擔保金額外，餘均如主文所示。
三、被告聯合公司未於最後言詞辯論期日到場，據其於前期日所為陳述略以：雖原告提出之買賣契約上所蓋地主、公司章印文皆屬為真，戊○○於簽約時亦係擔任被告聯合公司之經理暨業務員（向被告聯合公司借牌）以負責本件建案工地相關事宜，而向原告受取定金50萬元，惟戊○○為抵償債務，竟將私下出售部分不動產予買主，並取走買賣不動產之定金，被告公司並不知情。至本件地主雖未授權被告聯合公司得以自行於契約上蓋章，然慣例上為節稅之目的，預售屋土地仍登記在地主名下，並由地主提供印章作為簽約之用，而於簽約時分別就土地、房屋與買主簽訂買賣契約；且本件建案之土地已由地主全案信託中國經理公司處理。另被告聯合公司希望能與原告維持本件買賣契約等語資為抗辯，並聲明：原告之訴及假執行聲請均駁回。
四、被告乙○○未於最後言詞辯論期日到場，據其於前期日所為陳述略以：被告乙○○係與被告合建系爭建案，惟與被告聯合公司間未簽立有任何契約，亦未依合建契約給付任何金錢，況該公司未經被告乙○○之同意，擅自刻印用於系爭建案簽約相關事宜之用等語資為抗辯，並聲明：原告之訴及假執行聲請均駁回。
五、被告己○○則以：被告乙○○係與被告合建系爭建案，惟與被告聯合公司間未簽立有任何契約，亦未依合建契約給付任何金錢等語資為抗辯，並聲明：原告之訴及假執行聲請均駁回。
六、兩造不爭執事項：
㈠、原告為夫妻，96年2 月間，原告因有置產規劃，見系爭建案之廣告妥適，乃數度前往建案基地及協對面之銷售中心參觀。當時銷售中心門前插有「綠世界」旗幟，銷售中心內也有建案之模型，原告在銷售中心銷售人員庚○○陪同下前往工地參觀、拍照，並無任何阻礙。原告乃於97年4 月13日由庚○○接待，談定以640 萬元買受系爭房地。原告並於當日交付定金10萬元，並取得由庚○○在經手人處簽名，賣方處由戊○○簽名之訂約單。
㈡、97年4 月16日，原告完成訂約，其中土地買賣預定契約書係載明出賣人為被告乙○○、己○○、土地價款為384 萬元。
被告聯合公司亦在立契約書人處用印；另房屋買賣預定契約書係以被告聯合公司為出賣人，房屋價款為256 萬元。原告並當場再交付40萬元，故原告合計共交付50萬元（其中系爭土地部分為30萬元，系爭房屋為20萬元），並約定交屋日為97年9 月30日，惟交屋日屆至後，被告聯合公司告知原告兩造間並未簽訂買賣契約，原告乃於98年1 月7 日以龍潭高原郵局第2 號存證信函要求被告解約退款，被告聯合公司以台北榮星郵局第38號存證信函否認。原告乃再以龍潭高原郵局第13號存證信函去函被告聯合公司說明購買系爭房地及簽約經過，並再次要求解約退款未果。
㈢、98年3 月9 日，原告委請本件訴訟代理人以龍潭南龍郵局第
35 號 存證信函要求被告於98年3 月18日前履約交屋，被告未為置理，原告乃再以龍潭南龍郵局第54存證信函聲明函到同時解除契約，並於收函3 日內加倍返還已付款項。
六、本院判斷：原告主張其與被告間成立系爭買賣契約，惟交屋期限屆至後，被告卻拒絕承認系爭買賣契約業已有效，並表示無法交屋，原告乃依法解除系爭買賣契約，請求被告依據系爭買賣契約書第10條第2 款及第21條約定，連帶賠償原告已繳付價金2 倍即100 萬元之損害等語，然此為被告堅決否認並以前揭情詞置辯。是本件之爭點乃在於：㈠、系爭買賣契約之出賣人為何人？㈡、系爭買賣契約是否業經原告合法解除？原告得否請求被告加倍返還定金？茲一一敘述如下：
㈠、系爭買賣契約之出賣人為何人？
⑴、系爭買賣契約就土地部分出賣人為被告乙○○及己○○，就
房屋部分出賣人為被告聯合公司，被告乙○○及己○○確曾授權被告聯合公司代與買受人簽訂系爭土地買賣契約。
原告主張被告乙○○與己○○為系爭土地買賣欲地慶約書之出賣人，雖為被告乙○○及己○○堅決否認。惟查，依據原告提出之土地買賣預定契約書所載，出賣人處記載為被告乙○○、己○○，並且業已用印在案，被告乙○○、己○○亦自承契約書上使用之印章為渠等置放於被告聯合公司處之便章，故印章已確屬真實無誤。而被告聯合公司亦於本院98年
8 月19日言詞辯論時當庭陳述：「因為我們土地的買賣契約及房屋買賣契約是分開簽訂，所以地主會提供印章給我們，地主提供印章給我們是要簽約使用。」（參見本院卷宗第10
6 頁反面）及「（問：地主有授權讓你們幫忙簽訂土地買賣契約？）答：文字口頭授權沒有，但慣例是這樣做。」等語，核與證人庚○○到庭證述：「我曾經幫被告聯合公司銷售過系爭建案，我看過在庭原告甲○○，甲○○到我們工地看過好幾次，決定簽約的時間是在97年4 月16日，由我出面與原告簽約，房屋與土地同時簽訂，（提示原證七、八）在契約上我沒有權利簽名，本建案是由聯合公司的總經理戊○○他將聯合公司的印章還有地主乙○○、己○○的章放在我這裡，委託我在簽訂買賣契約的時候代為蓋章，所以當天我就幫他們三個人在出賣人處蓋章，原告的契約是我在離開公司前處理的，之前同樣的情況我也是幫被告三人在出賣人處蓋章，‧‧‧我自己也買了一戶，也是一樣的情形，契約書上土地出賣人處也是蓋地主的印章，我沒有什麼機會見到地主，而我今日帶來聯合公司代表人身分證影本、地主身分證影本、中國建經公司的信託公式書，地主一定是有同意，否則我們不可能取得上述資料。」（參見本院卷宗第181 頁反面）等語相符。而證人庚○○所提出之同屬此筆建案，但出售予他人之房地買賣契約書中，就系爭土地部分出賣人亦載為被告乙○○、己○○（參見本院卷宗第202 頁至第205 頁，買受人吳臺昭為證人庚○○之夫婿），該筆買賣卻未見被告乙○○、己○○為否認，足見被告乙○○、己○○應確有授權被告聯合公司代與買受人簽訂系爭土地預定買賣契約書之情存在無誤。被告乙○○、己○○即應依據系爭土地預定買賣契約書而為負責。
⑵、戊○○確實就系爭房屋及土地之預定買賣銷售與簽訂事項擔任代理人。
繼查，被告聯合公司雖辯稱：戊○○曾任被告聯合公司之經理但因被告聯合公司知悉有部分買主私下接受戊○○以出售此建案之房地方式抵債，故被告聯合公司否認與原告間成立系爭買賣契約等語。惟戊○○於簽訂系爭買賣契約之時，仍為被告聯合公司之經理乙節，既為兩造所不爭執，即堪信為真實。而依據證人庚○○於本院證述時陳稱：「‧‧‧這個契約比較特別的地方是因為我們處理的都是定型化契約，當天雨下的很大，原告要求加很多字，我沒有條件處理，所以我特別在原告的面前打電話給戊○○，經過戊○○的同意之後，我才加字上去，我確定戊○○是被告公司的總經理，之前簽訂的買賣契約被告聯合公司都沒有否認過，‧‧‧」（參見本院卷宗第181 頁反面）等語，足認戊○○就本件系爭買賣確曾表示其代理被告公司出售之意代理被告，再依據證人庚○○所提出買賣合約書編號明細與簽約完成戶訂金、簽約金交接明細表（參見本院卷宗第185 頁、第186 頁）所載，簽收人皆為戊○○，蓋因證人庚○○向被告聯合公司領用簽約使用之買賣契約皆須註記取用編號，且買受人簽約金交付後，需將收受之簽約金交還被告聯合公司，此二部分出面處理之人既然皆為戊○○，堪信被告聯合公司確實曾授權戊○○處理本建案之委託銷售與出賣事宜，而原告就系爭房地給付之價金50萬元，亦已由證人庚○○交付與戊○○（參見本院卷宗第182 頁），故本件系爭房屋預定買賣契約既為戊○○再授權證人庚○○與買方（即原告）簽約，且被告聯合公司亦未禁止系爭房地出售事項之複委任，故本院認證人庚○○接受複委任後，代理被告聯合公司與原告簽訂之系爭房屋預定買賣契約書即屬有效成立，系爭房屋之出賣人確實為被告聯合公司無誤。
㈡、系爭買賣契約因被告違約，業經原告合法解除，原告自得請求被告加倍返還定金。
按依據兩造間之系爭土地預定買賣契約書第7 條前段所載：
「本約土地倘乙方（即本件被告乙○○、己○○方面）無故不能交付或不賣時，乙方應照甲方已繳付價款加倍退還甲方（即本件原告方面）。」、第13條前段所載：「甲方與本基地房屋起造人簽立房屋買賣預定契約書和本約有不可分之並存關係故乙方同意對房屋起造人依房屋買賣預定契約書所應履行之義務負連帶責任。」以及兩造間之系爭房屋預定買賣契約書第10條第2 項前段所載：「本約房屋倘乙方（即被告聯合公司方面）無故不能交付或不賣時，乙方應按照甲方（即本件原告方面）已繳付價款加倍退還甲方。」、第21條約定：「甲方與本約房屋基地所有權人簽立之土地預定買賣契約書和本約有不可分之並存關係。故乙方同意對本約房屋基地所有權人依土地預定買賣契約書所應履行之義務負連帶責任。」等文，足認無論係被告乙○○、己○○，或被告聯合公司中何人違約，皆應對原告就違約損害賠償部分負擔連帶賠償責任。又兩造皆不爭執原告為購買系爭房地業已支付價金50萬元，而被告因拒絕承認系爭買賣契約成立，經原告於98年3 月23日以存證信函通知解約，被告亦不否認業已收受該函，故系爭買賣契約即已因被告違約而告解除在案。則原告依據系爭買賣契約約定請求被告連帶加倍返還已繳付之價款即100 萬元，即屬有據。又原告解除系爭買賣契約之意思表示既於98年3 月24日送達被告，此有存證信函回執3 紙可參（參見本院卷宗第82、83頁），原告並於該存證信函中表示被告應於收受該函3 日內連帶給付違約賠償100 萬元（參見本院卷宗第80、81頁），則被告應於98年3 月28日起負擔給付遲延之遲延利息，故原告並請求被告給付自98年3 月28日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，亦屬有據，應予准許。
七、綜上所述，本件原告主張被告因違反系爭買賣契約應加倍賠償已繳付之價金50萬元，因系爭土地及房屋預定買賣契約確屬有效成立，被告無端拒絕履約，確屬違約，原告解除契約即屬有據，依系爭契約約定，被告應連帶加倍賠償原告已繳付之價金，共計100 萬元，又前述損害賠償經原告催告給付後，被告仍拒絕給付，故原告併請求自98年3 月28日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，均屬有據，應予准許。
八、本件原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，經核並無不合，爰酌定相當金額擔保之。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 11 月 11 日
民事第三庭法 官 陳清怡以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院（地址：桃園縣桃園市○○路○○○號）提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 11 月 11 日
書記官 劉璟佳