臺灣桃園地方法院民事判決 98年度訴字第695號原 告 陳鈺婷訴訟代理人 孫志堅律師複 代理人 林彥苹律師被 告 楊玉英兼訴訟代理人 魏國瑞上列當事人間請求給付買賣價金等事件，於民國99年1 月28日辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應連帶給付原告新台幣參佰肆拾玖萬陸仟零捌拾元，及自民國九十八年二月二十七日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔十分之九，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣壹佰壹拾柒萬元為被告供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）原告為坐落桃園縣中壢市○○段○○段第193-247 、193-
250 、193-251 等地號土地應有部分70,000分之394 及其上同小段2817建號（門牌：桃園縣中壢市○○○路○ 段○○○ 號1 樓主建物並騎樓面積667.73平方公尺應有部分10,000分之398 【註：原告起訴狀記載7000分之398 應係誤載】）建物（下稱系爭房地）之原所有人。
（二）原告前委託訴外人安舒有限公司即住商不動產中壢站前加盟店（下稱住商不動產）代為仲介，於民國97年7 月16日與被告魏國瑞就系爭房地訂立買賣契約（下稱系爭契約），約定總價新台幣（下同）630 萬元，被告採「履約保證」之方式將買賣價金匯入住商不動產所指定之銀行履約保證專戶（下稱履保專戶），並依約定之給付期程撥款與原告。原告則依約交付買賣交付系爭房地之所有權狀及辦理移轉登記之相關資料與兩造指定之訴外人即地政士黃惠玲。
（三）原告已於97年8 月6 日將系爭房地之所有權移轉登記與買受人即被告魏國瑞所指定之被告楊玉英，並將系爭房地點交，且為被告所受領，詎被告魏國瑞卻拒絕指示將買賣餘款336 萬元自履保專戶撥款與原告，顯故意拒不付款。
（四）原告已於97年8 月18日將系爭房屋交付與被告，則被告依約於次一金融機構工作日即97年8 月19日即應撥付買賣餘款與原告，是被告於97年8 月20日即已遲延給付價金。
（五）系爭契約第4 條第2 項約定系爭房地移轉登記之名義人由被告魏國瑞指定，但受其所指定之人應與其就系爭契約共負連帶責任，是被告楊玉英自應與被告魏國瑞就系爭契約之義務，負連帶責任。
（六）兩造間之系爭房地買賣契約書第9 條第3 項約定被告如有遲延給付情事，每日應給付買賣總價萬分之6 之違約金與原告，被告如逾15日仍未給付，並經原告定期間催告仍不履行，原告有權解除契約。又同契約書第10條第2 項亦約定，被告如有擅自解約、不為給付或違約情事致該契約解除時，除應負擔原告所受損害之賠償外，並應以已支付之價金作為懲罰性違約金給付原告。因被告違反上開約定，原告自得依約主張遲延之違約金、經定期催告後解除契約，並沒入已付款項作為懲罰性違約金。
（七）原告於97年10月間寄發信函，催告被告應於7 日內給付價金餘額336 萬元及遲延違約罰金，逾期不給付即以同信函表示自動解除系爭契約。
（八）被告自97年8 月20日已陷於給付遲延，是原告自得依系爭契約第9 條第3 項及第4 條第3 項約定，請求被告連帶給付自97年8 月20日起至起訴日即97年11月18日止，每日按契約總價萬分之6 計算之違約金，共計332,640 元。
（九）如本院認先位聲明無理由，則被告應連帶給付系爭契約之價金餘額336 萬元等語，並聲明：
（一）先位聲明：
1.被告應連帶將系爭房地所有權權利移轉與原告，並將系爭買賣標的騰空返還與原告。
2.被告應連帶給付原告332,640 元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日即98年2 月27日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
3.訴訟費用由被告共同負擔。
4.原告願供擔保，請准宣告假執行。
（二）備位聲明：
1.被告應連帶給付原告3,692,640 元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日即98年2 月27日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
2.訴訟費用由被告共同負擔。
3.原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：（一）被告雖已將買受系爭房地之價金全數匯入履保專戶，故被告已清償給付價金之債務，然原告並未將系爭房地及其鑰匙交付給被告。又訂立買賣契約時，原告將系爭房屋出租與他人，且仲介公司曾保證系爭房屋每月有3 萬元之租金收入，故原告應將租約及押租金一併交與被告。然交屋時原告未能將原出租房屋之押租金結算交與被告，訴外人即承租人翁錞瑜亦無意交付該款項，此有訴外人即處理交屋事宜之代書黃惠玲於房地點交證明暨買賣價金履約保證結案單之記載可證。是以原告並未完成交付之手續，被告方不同意原告領取履保專戶中之價金餘額。（二）住商不動產交屋有一定標準與程序，如未依該標準，則履保專戶中之價金將不撥付與出賣人即原告等語，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
（一）兩造於97年7 月16日就系爭房地訂定買賣契約，約定總價為630 萬元。
（二）被告已將上開價金全數匯入兩造所約定之履保專戶，惟就價金中之336 萬元，住商不動產以被告於房地點交證明書暨買賣價金履約保證結案單上記載原告違反買賣契約，餘款請勿撥入原告帳戶為由，而未指示將該336 萬元匯與原告。
（三）原告於97年7 月31日將系爭房地所有權移轉登記與被告魏國瑞所指定之被告楊玉英。
（四）被告就系爭契約之義務負連帶責任（本院卷第119 頁）。
四、兩造爭執事項：
（一）原告是否已將系爭房屋交付與被告？
（二）被告是否已清償買賣價金債務？
（三）系爭契約就被告給付價金之時期，是否有確定期限？
（四）原告是否已合法解除系爭契約？
（五）被告是否因遲延給付買賣價金，而應依系爭契約第9 條第
3 項給付違約金與原告？
五、得心證之理由
（一）原告已將系爭房地交付與被告：
1.按「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」、「買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔」。民法第425 條第1 項及第373 條前段分別定有明文。查原告主張其於點交系爭房屋時，曾向被告魏國瑞及系爭房屋當時之承租人翁錞瑜表示要將系爭房屋交付與被告之意，業已完成交付等語，惟被告以原告未表示交付系爭房地，亦未將出租系爭房地之押租金交付與被告，原告尚未履行其交付系爭房地之義務等情詞置辯。經查，證人黃惠玲證稱：兩造約定交付系爭房地之日期即97年8 月6 日伊在場結算該房地有無欠稅、水電費、押租金等買賣之結案事宜。當時由訴外人即原告之母張群英代理原告，張群英表示當日要將系爭房地交給被告，因此伊才會在房地點交證明暨買賣價金履約保證結案單之證人處簽名。當天伊並將系爭房地之所有權狀交給被告魏國瑞，且魏國瑞亦接下權狀等語（本院卷第95頁背面、第96頁）。與證人即97年8 月間系爭房地之承租人翁錞瑜所證述：原告之母張群英於點交系爭房地時，被告魏國瑞有在場。當時張群英曾表示要將系爭房屋交給被告等語（本院卷第56頁）大致相符。
故足認代理原告處理系爭房地交付事宜之張群英，確曾向被告表示交付系爭房屋與被告之意思。又查證人翁錞瑜另證稱：交屋當天，張群英向伊表示如要繼續承租應向被告承租。被告魏國瑞亦要求伊應在一週後將房屋清乾淨。伊承租系爭房地之租約係因魏國瑞告知伊，其為系爭房地之所有人，並要求伊搬離而終止等語（本院卷第56頁），更足認原告已將其本於系爭房地出租人對該房地收益之權限讓與被告，被告亦已承受系爭房地之利益，並取得系爭房地間接占有人之地位，是原告主張其已將系爭房屋交付與被告，應堪採信。
2.又按民法第425 條所謂對於受讓人繼續存在之租賃契約，係指民法第421 條第1 項所定意義之契約而言，若因擔保承租人之債務而接受押租金，則為別一契約，並不包括在內。最高法院著有65年台上字第156 號判例在案。查被告雖辯稱原告並未將押租金結算與伊，故原告尚未完成交付云云，惟參諸上開判例意旨，系爭房地雖因原告出租與訴外人翁錞瑜，而有民法第425 條之適用，惟對於被告繼續存在之契約，尚不及於原告與翁錞瑜間之押租金契約。又兩造間之系爭契約，亦未於點交事宜中記載原告應將押租金結算與被告，是原告是否已將系爭房地交付與被告，本與押租金之交付無涉。況證人翁錞瑜證稱：伊最初與原告約定押租金為8 萬元，然因金額太高故復與原告約定改為5 萬元，並以俞侑企業為發票人之票據交付與原告，但該票據仍跳票，之後即未給付押租金與原告等語（本院卷第55頁），足認原告亦無何押租金得交付與被告。是以被告辯稱原告未交付押租金，即未完成系爭房屋之交付，顯不可採。
（二）被告就買賣價金中336萬元部分，尚未履行清償之義務：
1.按買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務，民法第367 條定有明文。查兩造就系爭房地已於97年7 月31日移轉登記為被告楊玉英所有一事不爭執；且系爭房地已交付與被告之事實，已詳如前述。是被告魏國瑞自應將約定買受系爭房屋之全部價金交付與原告。
2.次按債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力，民法第235 條前段亦有明定。又系爭契約第2 條雖約定「…二、本契約各次買賣價金均應依約存匯入安信建經於金融機構所開立之買賣價金履約保證專戶，繳款後應保留存匯款單據以茲憑證。三、由安信建經（全名為安信建築經紀股份有限公司，下稱安信建經）確認甲乙雙方權利義務履行之結果，並依據甲乙雙方所簽署相關契約之約定，辦理價金給付或返還作業」；同契約第3 條第2 項就第3 期（完稅款）之給付約定：「…⑶若甲方（即本件被告魏國瑞）無須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款，應將第四期款（尚未給付之全部價款）併同第三期款存匯入履保專戶，不得保留任何價款於過戶後給付。」（本院卷第63頁）然如出賣人已將買賣之不動產所有權移轉登記與買受人或其指定之人，並將不動產交付，則買受人應有使出賣人取得全額價金，始與就約定價金債務提出清償之本旨無違。查兩造就被告已將系爭契約之全部買賣價金匯入履保專戶，而被告魏國瑞迄未同意將其中336 萬元價金撥入原告帳戶一事不爭執，已如前述。是被告就價金中336 萬元部分既未同意原告領取，難認被告就此部分之價金已依債之本旨提出清償，被告辯稱其已將系爭房地之價金全數匯入履保專戶，被告已清償價金債務云云，顯非可採。原告自得依前揭民法第367 條規定，請求被告給付尚未清償之336 萬元價金。
（三）系爭契約就買受人給付價金之時期，屬給付無確定期限：
1.按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任，民法第229 條第2 、3 項定有明文。查原告雖主張原告所負之給付義務已全部履行完畢，被告應依約完成點交後次一金融機構營業日即97年8 月19日撥付價金餘款，被告並未為之，故被告於97年8 月20日已構成給付遲延云云。惟查：系爭契約第2 條第2 、3 款及第3 條第2項就第3 期給付之約定（內容詳如前載）均僅規範被告應將價金匯入履保專戶之時期，然未約定被告應於何時同意或指示住商不動產將履保專戶內之價金撥入原告帳戶，是未涉給付價金履行期之約定。至經兩造簽署，向安信建經提出之買賣價金履約保證申請書第5 條及第8條第1 項固約定：「於點交程序完成或合約解除或判決確定後，安信建經就前開事實進行確認，至遲於確認完成次一個金融機構營業日以匯款（現國內匯款）、轉帳之方式將應給付之價款及其孳息（扣除利息所得稅）轉交或返還予應得之人。前述款項之給付僅限買、賣方及其被授權人（應附授權書）本人之帳戶。…」；「若買方未能明確主張確有重大之權利瑕疵或物之瑕疵（其對買方之危害或損失確已達非屬輕微之程度），而無故拒絕點交或拖延時，並經賣方定期間催告拒不配合點交，安信建經得逕將履保專戶價金餘款撥付予賣方。」（本院卷第68、69頁）等約定所規範之對象則為訴外人安信建經，而非就價金給付時期規範被告。是以原告雖得向被告請求給付336 萬元價金餘額，已如前述，然難認價金給付有確定期限。本件價金給付既屬無確定期限，則依上開民法第229 條第2 項規定，被告需經原告催告而未為給付，自受催告時起，始負遲延責任。
2.查原告主張其於97年10月間寄發存證信函催告被告魏國瑞應於函到後7 日內辦理履保專戶撥付價金餘額336 萬元事宜，該信函並已為被告魏國瑞於97年10月6 日收訖等情，業據其提出台北法院郵局第539 號存證信函及其回執為憑（北院97年度審訴字第2069號卷第25至36頁），堪以採信。應認被告魏國瑞自收受該該信函7 日後之翌日（即97年10月14日）起始負遲延責任。
（四）系爭契約並未經原告合法解除，原告不得依契約解除回復原狀之規定，請求被告將系爭房地所有權移轉登記並返還與原告。
1.按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第254 條固有明文。惟按「債權人非因債務人遲延給付當然取得契約解除權，必定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，始得解除契約，此觀民法第二百五十四條之規定自明。本件上訴人於民國二十九年九月二十三日與被上訴人約定，將其所有坐落某處坐西向東園地一幅出賣於被上訴人，限於同年十月二十三日立契過交，嗣後被上訴人未支付價金，固為原判決所認定之事實，惟上訴人僅催告被上訴人履行，並未主張其催告定有相當期限，則被上訴人縱於價金之支付應負遲延責任，而上訴人所為解除契約之意思表示，究不能發生效力。」最高法院31年上字第2840號判例意旨參照。
2.查原告雖主張被告如未於收受前揭存證信函7 日內給付
336 萬元價金餘額及違約金，則以同信函表示自動解除系爭契約之意思，是系爭契約業已解除，並以起訴狀送達及於本院98年11月13日準備程序中再次表示解除契約云云。惟系爭契約就被告給付價金時期並無確定期限，是被告魏國瑞經原告催告未於97年10月13日給付價金餘款時後，始負遲延責任，已如前述。依上開民法第254條規定，原告自應於被告魏國瑞負遲延責任後，再次定相當期限催告履行，如於期限內不履行時，方得解除系爭契約。原告雖以上開存證信函同時表明解除系爭契約之意思表示，復以起訴狀繕本送達及本院99年11月13日準備程序期日再次表示解除契約，惟原告為該等解除契約之意思表示前，並未再次定相當期限催告被告魏國瑞履行給付價金餘額336 萬元之義務，難認原告已依民法第254 條規定合法解除系爭契約。系爭契約既未因解除而消滅，則原告先位聲明第1 項主張依民法第259 條規定及系爭契約第4 條第3 項約定，請求被告連帶將系爭房地所有權移轉登記與原告，並將房屋騰空返還原告云云，自無理由。
（五）原告先位聲明第2 項請求被告連帶給付違約金332,640 元部分：
按系爭契約第9 條第3 項約定：「甲方（即被告魏國瑞）若有遲延給付情事，每逾一日應按買賣總價金萬分之六計算違約金給付乙方（即原告），若甲方逾十五日仍未配合給付，並經乙方定期催告仍不履行時，乙方有權解除本約。乙方遲延給付時亦同。」（本院卷第65頁）查原告雖主張被告魏國瑞於97年8 月20日即負遲延責任，故請求給付自該日起至起訴時即97年11月18日止，共計88日之遲延違約金332,640 元云云。惟系爭契約就買賣價金之給付無確定期限，被告經原告催告，於97年10月14日起負遲延責任，業如前述，是於該日起原告使得依系爭契約上開約定向被告請求遲延給付之違約金。查系爭房地約定之買賣總價款為630 萬元，此有買賣契約書附卷可稽（本院卷第63頁）且為兩造所不爭，又自97年10月14日起至同年11月18日止共計36日。復按前揭系爭契約第4 條第3 項約定，被告應就系爭契約負連帶責任。故原告請求被告應連帶給付自97年10月14日起至同年11月18日止，每日按買賣價金萬分之6 計算即136,080 元（計算式：630 萬×6/10,000×36＝136,080 ）違約金之部分應屬有據。逾此部分之請求，則無理由。
（六）原告備位聲明請求被告給付價金中336 萬元，及違約金332,640 元部分：
1.原告已將系爭房地移轉登記與被告楊玉英並已交付之，然被告魏國瑞於原告得請求給付後，經原告催告而迄未依債之本旨給付價金餘額336 萬元與原告，均已如前述，是原告依民法第367 條及系爭契約第4 條第3 項規定，請求被告連帶給付尚未清償之336 萬元價金餘額部分，為有理由。
2.原告備位聲明中請求被告連帶給付違約金332,640 元部分，與前揭先位聲明第2 項（即違約金給付部分）為同一請求，並非先位備位聲明之關係，本院已為裁判並論述如前，是不另為審理，附此敘明。
（七）綜上所述，被告先位聲明第2 項請求被告給付違約金136,
080 元部分，及備位聲明第1 項中買賣價金餘款336 萬元，合計3,496,080 元，及自98年2 月27日起至清償日止之法定利息，為有理由。
六、從而，原告依買賣契約之法律關係，請求被告連帶給付3,496,080 ，及自98年2 月27日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，當予駁回。
七、原告勝訴部分，業據原告陳明願供擔保聲請假執行，經核並無不合，爰酌定相當之擔保金宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述及所提之證據資料，核與判決結果無何影響，爰不一一論述，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2 項。中 華 民 國 99 年 2 月 25 日
民事第三庭 審判長法 官 張天民
法 官 周玉羣法 官 毛彥程以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 99 年 2 月 26 日
書記官 伍幸怡