臺灣桃園地方法院民事判決 98年度訴字第721號原 告 丙○○訴訟代理人 謝家健律師被 告 陽光加州大樓管理委員會法定代理人 甲○○訴訟代理人 鍾儀婷律師複 代理人 乙○○上列當事人間返還房屋事件，本院於民國99年6 月8 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應自門牌號碼為桃園縣○○鎮○○路○段○○○巷○號二樓之一之房屋遷出，並將房屋返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣叁拾叁萬肆仟元供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣壹佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止；承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第170 條、第175 條第1 項定有明文。本件被告之法定代理人原為王舒韻，嗣於本院審理中變更為甲○○，並經甲○○於民國99年3 月3 日具狀聲明承受訴訟，此有民事聲明承受訴訟狀及會議紀錄可憑，核與法相符，應予准許。
二、原告起訴主張：㈠原告於97年11月25日與訴外人欣業永開發股份有限公司（下
稱欣業永公司）簽訂不動產買賣契約書，約定由原告以新台幣（下同）580 萬元之買賣價金，向欣業永公司購買坐落桃園縣○○鎮○○○段344 之24、34 6之35地號土地應有部分（權利範圍分別為32/10000、127/ 1000 0 ）暨其上門牌號碼為桃園縣○○鎮○○路○ 段○○巷○ 號2 樓之1 建物（下稱系爭建物）及同段346-1 、346-2 、346-22、346-23、346-
24、346-29、346-34地號土地應有部分（權利範圍分別為232/10000 、12/10000、12/10000、12 /10000 、12/10000、12/10000、232/10000 ）暨其上門牌號碼為桃園縣○○鎮○○路○段○○○ 巷○○號8 樓之2 之建物，並經辦妥所有權移轉登記。惟系爭建物現為被告占有使用中，被告就系爭建物與原告間並無任何占有使用之權源，原告買受系爭建物後亦一再催請被告搬遷，將房屋返還原告，或告以如被告有承租意願亦應向原告洽商，惟被告均置之不理。為此，爰依民法第
767 條之物上請求權請求判決如聲明所示。㈡對被告抗辯所為之陳述：
⒈被告係以社區全體住戶管理、維護之意思而為社區有關管
理及維護事宜占有系爭建物作為辦公室使用，至於其占有則係事實行為並非法律行為，非關權利能力之問題。
⒉系爭建物原雖為原所有人欣業永公司提供被告作為管理委
員會之辦公室使用，惟此為欣業永公司與被告間之債之關係，並無拘束第三人之效力，職是，縱欣業永公司曾提供系爭建物供被告使用，原告亦不受其債之拘束，原告以具有對世效力之不動產所有權請求被告遷出系爭建物返還原告，自屬有據。
⒊被告抗辯欣業永公司原與住戶係約定提供○○○鎮○○路
○ 段○○巷○ 號1 樓（非系爭建物）」為管理中心，嗣管理委員會即被告成立後，乃復與被告交涉提供系爭房屋使用等情觀之，設其主張為事實，惟此亦僅為欣業永公司單純將專有部分提供被告使用，是否於原所有人與被告間存在使用借貸關係之問題而已，絕非所謂約定共用之問題。另參諸臺灣高等法院95年度上字第563 號確定判決之理由亦認○○○鎮○○路○ 段○○巷○ 號1 樓之房屋（即被告主張欣業永公司提供為管理中心之房屋），其使用收益處分之權利為所有人即訴外人傅春山等2 人，被告並無使用收益處分之權，亦足以證明欣業永公司與社區之間並不存在亦無所謂約定共用之問題。
⒋原告確分4 次付款支付買賣價金，絕非被告空言指摘所謂
通謀虛偽意思。被告雖質疑原告買受之價金偏低，惟房地買賣交易之價格本無一定標準，且本件買賣亦無價格偏低之情形，此由被告亦曾於97年6 月4 日以每坪2 萬元共33萬1,600 元之價格表示願向欣業永公司購買系爭建物，亦足徵原告購買系爭建物之價格並無不合理。況欣業永公司當時有抵押貸款之壓力，於97年11月間尚有貸款1,400 餘萬元，經該公司向銀行協商，銀行同意將貸款額度降至1,
000 餘萬元，該公司為避免日後如無法支付本息將遭拍賣抵押物，則拍賣結果勢將更低於市場交易，債務不但不能減少，恐更增違約金及遲延利息之債務，故將連同系爭房地及車位一併出售以獲得資金，紓緩其貸款，故本件買賣價格縱稍低於市價，亦屬正常交易市場之情況。
㈢並聲明：
⒈被告應自門牌號碼為桃園縣○○鎮○○路○ 段○○巷○ 號2樓之1 之房屋遷出，將房屋返還原告。
⒉原告願提供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：㈠公寓大廈管理委員會之成立，旨在執行「區分所有權人會議
決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，於上開法定職務範圍，賦予公寓大廈管理委員會有當事人能力，得於民事訴訟起訴或被訴，而為確定私權請求之有無，至逾上開法定職務部分所生私法爭執，因公寓大廈管理委員會僅具非法人團體之性質，不具自然人與法人在實體法上之權利能力，亦即不能享有權利負擔義務，無從對公寓大廈管理委員會遽為確定私權請求之判決，且亦不生公寓大廈管理委員會得本其公寓大廈區分所有權人團體之代表機關應訴，法院對其所為之確定判決，得使其所受之權利義務歸屬於其構成員即全體區分所有權人之效果。系爭建物為原告所有，現況係供管理中心使用，則關於系爭建物是否遭無權占用，要與被告管委會本於公寓大廈管理條例規定，執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」法定職務無涉，即本件私權爭執超過被告法定職務範圍，被告應訴效果將無從歸屬於其構成員即全體區分所有權人，再被告於實體法上本不具權利能力，無從認被告得為無權占用之「主體」，原告自不得以被告無權佔有系爭建物，援民法第767 條規定請求被告返還。
㈡再陽光加州社區（下稱系爭社區）為欣業永公司於民國85年
6 月間興建完成並開始進行銷售，欣業永公司並將數個由欣業永公司區分所有之房屋分別設置為「管理中心」、「購物中心」、「圖書閱覽室」、「媽媽教室」、「兒童遊樂區」等約定共用區域，其中「管理中心」係規畫在「桃園縣○○鎮○○路○ 段○○巷○ 號1 樓」。被告社區住戶與欣業永公司簽約日期多是發生在消費者保護法公告實施以後，依照行政院消費者保護委員會（86）台消保法字第00825 號函函釋意旨可知，社區住戶與欣業永公司間簽定買賣契約時，消費者保護法業已公告實施，則兩造間之買賣契約自須受消費者保護法相關規定效力所及。而欣業永公司於銷售被告社區房屋時，在所提供予購屋人參酌之廣告物中明確繪製有「管理中心」、「購物中心」等區域，其中「管理中心」原係規劃在「桃園縣○○鎮○○路○ 段○○巷○ 號1 樓」（參欣業永公司於銷售系爭社區建物時所提供之銷售廣告內所附1 樓平面配置圖左下方確載有「管理中心」字樣）。由於欣業永公司在銷售房屋之廣告上明確的對於不特定之買家表達將「專有」部分提供予社區住戶「共用」，設置管理中心，是欣業永公司與社區住戶間有將管理中心等空間約定共用之情形甚為明確，惟欣業永公司嗣後認為該1 樓部分如改以店面方式出租或出售，會有較高之收益價值，遂將上開1 樓部分之建物出售予傅壽山、戚滿芳，隨後欣業永公司即與社區住戶協調，改約定將系爭「桃園縣○○鎮○○路○ 段○○巷○ 號2 樓之1」之房屋作為約定共用之範圍，提供該社區設立管理委員會及管理中心之用，欣業永公司並將相關火警偵測授信裝置與社區監視系統主機遷移、安裝於系爭建物內。是以，由此足證欣業永公司於當時確實有與被告社區約定將系爭建物作為社區住戶「約定共用」之範圍，依照公寓大廈管理條例規定，原告自須受欣業永公司與被告間關於「已將系爭建物約定共用」之拘束，而不得任意請求被告返還，亦不得排除被告之使用，除非原告依循重新召開區分所有權人會議之方式，就約定專用或就約定共用部分以決議變更之，惟在未變更前，包含原告在內之各區分所有權人仍應受原先約定之拘束。㈢原告聲稱其係於97年11月25日向欣業永公司公司以580 萬元
之代價購買系爭房地及同路段119 巷10號8 樓之房屋（含17個停車位），然由原告所提出之相關證物觀之，原告與欣業永公司之買賣契約中有諸多不符常理之處，茲分述如下：⒈由於房屋是屬於可長久使用之標的，房屋買賣之價格動輒數百萬元，其花費甚鉅，故在通常情況下，買受人在購買房屋之前，均會對於欲購買之房屋現況、產權加以詳細瞭解，甚至親自檢視房屋實際狀況，以避免購買到產權存有糾紛或存有瑕疵之房屋，然原告在從未至系爭建物檢視相關使用或瑕疵狀況下，就與欣業永公司簽訂買賣契約並交付價金，此顯與常理相悖。⒉原告設籍地址為「桃園縣楊梅鎮金溪裡23鄰三民路二段92號」，所在位置就是在系爭建物旁邊，而被告在欣業永公司於97年間第一次以口頭要求被告返還系爭建物時，立即於系爭建物之窗戶上掛上捍衛管理中心使用權之抗議紅布條，原告不可能不知道系爭建物之權利存有糾紛，一般人碰到這種情況皆不願涉入紛爭，連碰都不敢碰，然而原告在明知系爭建物權利上存有爭執的情況下仍十分乾脆地購買系爭建物，實違反常情。⒊依照原告所提供之買賣契約書內容可以發現，原告向欣業永公司所購買之不動產標的共有：桃園縣○○鎮○○路○ 段○○巷○ 號1 樓、同路段119 巷10號8 樓之2 及35個社區停車位，然依照標的市場價值而言，一個停車位目前之售價約在20萬元至25萬元間，如以一個停車位20萬元計算，光是35個停車位之價值以已高達700 萬元，桃園縣○○鎮○○路○ 段○○○ 巷○○號8 樓之2 之價值約在250~280 萬之間，光以停車位與桃園縣○○鎮○○路○ 段○○○ 巷○○號8 樓之2 二項標的計算，其價值金高達千萬元之譜，然而欣業永公司卻僅以近1/2 之價值出售予原告，此顯不合理。況原告設籍在訴外人陳許瑞鄉戶內，而陳許瑞鄉為訴外人金鈺房屋仲介有限公司（下稱金鈺公司）之法定代理人，亦係原告之婆婆，金鈺公司係長期銷售被告社區房地之仲介公司，對被告社區房地狀態十分熟稔，該仲介公司與原告素有交情，甚有幫原告處理房地產之情事。被告在本件訴訟期間曾找原告協調，但其表示無法做主，是要問過欣業永公司的意思才能決定，益證原告與欣業永公司間之買賣確為假買賣，原告極有可能是與欣業永公司約定，以虛偽買賣由原告以善意第三人之區分所有權人取回系爭建物，達成欣業永公司將原本同意提供所有住戶使用之系爭房地無償取回之目的等語置辯。
㈣並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利益之判決，請准供擔保宣告免為假執行。
四、原告主張其於97年11月25日與訴外人欣業永公司簽訂不動產買賣契約書，約定由原告以580 萬元之代價，向欣業永公司購買坐落桃園縣○○鎮○○○段344 之24、346 之35地號土地應有部分（權利範圍分別為32/10000、127/10000 ）暨其上之系爭建物及同段346-1 、346-2 、346-22、346-23、346-24、346-29、346-34地號土地應有部分（權利範圍分別為232/10000 、12/10000、12/10000、12/10000、12/10000、12/10000、232/10000 ）暨其上門牌號碼為桃園縣○○鎮○○路○段○○○ 巷○○號8 樓之2 之建物，並已辦妥不動產所有權移轉登記，惟系爭建物現由被告作為社區管理中心使用等事實，業據原告提出不動產買賣契約書、土地登記第一類謄本及建物登記第一類謄本等件為證，並為被告所不爭執，堪信為真實。
五、原告復主張被告無占用系爭建物之合法權源，依民法第767條之規定，應自系爭建物遷出，並將系爭建物返還予原告等語，惟此為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件之爭點為：㈠被告是否具備當事人能力？㈡系爭房屋是否屬系爭社區之約定共用部分？㈢原告與欣業永公司所成立之買賣行為是否為民法第87條之通謀虛偽意思表示？茲論述如下：
㈠被告是否具備當事人能力？
⒈按依公寓大廈管理條例第3 條第9 款規定，管委會係由區
分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，固無實體法上完全之權利能力，然現今社會生活中，以管委會之名義為交易者比比皆是。於民事訴訟法已有第40條第3 項：「非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力」規定之外，公寓大廈管理條例更於第38條第1項明文規定：「管理委員會有當事人能力」，明文承認管委會具有成為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權；並於同條例第6 條第3 項、第9 條第4 項、第14條第1 項、第20條第2 項、第21條、第22條第1 項、第2 項、第33條第3 款但書，規定其於實體法上亦具享受特定權利、負擔特定義務之資格，賦與管委會就此類紛爭有其固有之訴訟實施權。
⒉經查，系爭建物目前既經被告作為社區管理中心使用，並
於其內設置社區消防受信總機、社區監視系統等設備，此有被告提出之照片4 幀為證（見本院卷第39、40頁），足見被告占用系爭建物係為執行公寓大廈管理條例第36條第
3 款「公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項」之業務，揆諸前開說明，其就本件返還房屋之訴訟，自有訴訟實施權，則被告抗辯其未具備當事人能力云云，尚無可採。
㈡系爭建物是否屬系爭社區之約定共用部分？
⒈按公寓大廈區分所有分為專有部分與共用部分，就專有部
分各區分所有權人享有獨立之所有權，共用部分則由全體區分所有權按應有部分比例共同使用之，至於約定專有部分係就公寓大廈之共用部分經約定供特定區分所有權人使用，約定共用部分係指公寓大廈之專有部分經約定供共同使用者，故就專有部分須經特別約定始得供全體區分所有權人共同使用，共用部分亦須經特別約定始得供特定人專用。
⒉經查，原告前以欣業永公司承諾提供門牌號碼為桃園縣○
○鎮○○路○ 段○○巷○ 號1 樓之建物作為社區管理中心，惟未依約履行為由，對欣業永公司提起損害賠償訴訟，並於起訴狀載明：「被告公司（即欣業永公司）當初承諾之一樓建物經編定為桃園縣○○鎮○○路○段○○○巷○號一樓，被告公司應依銷售期間對於全體區分所有權人之承諾事項，無償提供原告管理委員會使用，但因『一樓建物』有較高之使用收益價值，因此被告公司即與原告洽商，由渠公司另外提供二樓之建物（即系爭建物），並由渠公司另外補貼管理委員會『使用價差』．．原告管理委員會同意之，雙方並簽訂『合約書』，約定被告公司應每月補償原告管委會1 萬6,000 元．．，雙方之合約已於93年3月31日屆滿，雙方並未再為繼續換約之情形下，應認為已經不再發生『另為約定：被告公司提供二樓建物，另外每月補償1 萬6,000 元』之效力，而應回復原來被告公司應無償提供『桃園縣○○鎮○○路○段○○○巷○號一樓』給原告管委員做為辦公室使用」等語，又觀諸原告於該損害賠償事件所提出之社區一樓平面配置圖所載（見台北地方法94年度訴字第1631號民事卷宗第8 頁），管理中心係設置在社區一樓，並非系爭建物位置，而依被告於上開損害賠償事件所述，原告係與欣業永公司協商後，方由欣業永公司提供系爭建物予原告作為管理中心使用，由此足見欣業永公司出售系爭社區時，系爭建物並非預供社區管理中心使用，系爭建物亦未依92年12月31日修正前公寓大廈管理條例第31條第1 項第5 款規定，透過區分所有權人會議決議作為約定共用部分，而被告亦陳稱系爭社區規約中並未記載爭建物為約定共用部分，自難僅憑原告管理委員會曾與欣業永公司協商，由欣業永公司提供系爭建物供作社區管理中心使用乙情，逕認系爭建物為系爭社區之約定共用部分，是被告此部分之抗辯，亦無足採。
㈢原告與欣業永公司所成立之買賣行為是否為民法第87條之通
謀虛偽意思表示？⒈按主張他人與第三人通謀而為虛偽意思表示者，就該意思
表示係出於他人與第三人通謀而為之事實負有舉證責任，最高法院27年上字第2622號判例可資參照。再按民法第87條第1 項所謂通謀虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故意為非真意之表示而言，故相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當，若僅一方無欲為其意思表示所拘束之意，而表示與真意不符之意思者，尚不能指為通謀而為虛偽意思表示，在贈與或買賣契約，亦不能僅因契約當事人間有特殊親誼關係或價金之交付不實，即謂該贈與或買賣係通謀虛偽成立。
⒉經查，被告抗辯原告與訴外人欣業永公司所成立之買賣行
為係屬通謀虛偽意思表示，應屬無效，無非係以被告在欣業永公司於97年間第一次以口頭要求被告返還系爭建物時，立即於系爭建物之窗戶上掛上捍衛管理中心使用權之抗議紅布條，原告不可能不知道系爭建物之權利存有糾紛，然原告在從未至系爭建物檢視相關使用或瑕疵狀況下，就與欣業永公司簽訂買賣契約並交付價金，此顯與常理相悖，且原告所購買之標的物光以停車位與桃園縣○○鎮○○路○ 段○○○ 巷○○號8 樓之2 二項標的計算，其市價即高達千萬元，然欣業永公司卻僅以近1/ 2之價值出售予原告，顯不合理。況原告之婆婆陳許瑞鄉為訴外人金鈺公司之法定代理人，金鈺公司係長期銷售被告社區房地之仲介公司，對被告社區房地狀態十分熟稔，原告極有可能是與欣業永公司約定，以虛偽買賣，由原告以善意第三人之區分所有權人取回系爭建物，達成欣業永公司將原本同意提供所有住戶使用之系爭房地無償取回之目的等情為據。查原告主張其與欣業永公司間成立買賣契約並移轉所有權登記等事實，除有買賣契約及土地、建物登記謄本原因事實欄之記載可稽外，並有原告提出之付款明細在卷可參（見本院卷第169 頁至第172 頁），足以證明該買賣契約形式上存在。被告抗辯該買賣契約係出於通謀虛偽意思表示乙情，既為原告所否認，則被告就原告與欣業永公司通謀而為虛偽意思表示此有利於己之事實，自應負舉證之責。被告迄未舉證證明，僅泛稱該買賣契約與常情不合云云，抗辯該買賣契約係屬虛偽，於法尚無可取。
六、綜上所述，原告為系爭建物所有權人，惟系爭建物現為被告占有中，被告復未能證明有何占用系爭建物之正當權源，則原告依民法第767 條規定，訴請被告遷讓返還系爭建物，自屬有據，應予准許。兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，併予准許之。
七、兩造其餘攻擊防禦方法及證據資料，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論述之必要，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 6 月 30 日
民事第二庭 法 官 劉佩宜以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 6 月 30 日
書記官 賴柏仲