臺灣桃園地方法院民事判決 98年度訴字第759號原 告 甲○○訴訟代理人 楊揚律師被 告 乙○訴訟代理人 龍其祥律師上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國98年10月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
甲、原告起訴主張，原告所有坐落桃園縣○○鎮○○段第548 地號至第560 地號等13筆土地（下稱系爭土地），前於民國40年間依耕地三七五減租條例出租予被告。嗣被告於77年間因年老力衰兼被告之子車禍身故，家中勞動力減少，無法繼續自任耕作，遂將系爭土地轉租被告之胞弟即訴外人胡秀樹耕作迄今，故兩造就系爭土地原訂之耕地三七五租約（下稱系爭三七五租約）無效，原告得收回系爭土地自行耕作或另行出租。被告雖抗辯稱其於40年間以自己名義與原告訂立系爭三七五租約後，即由被告與共同生活之胞弟即訴外人胡秀樹共同耕作系爭土地云云。惟訴外人胡秀樹為00年0 月0 日出生，於40年間年紀僅10歲，應無耕作能力，難謂當時被告係以自己名義承租系爭土地而與訴外人胡秀樹共同耕作；復據戶籍資料顯示，原與被告共同生活之五弟即訴外人胡榮鑑於42間年創立新戶，訴外人胡秀樹並於44年間改住於訴外人胡榮鑑戶內，並於54年間創立新戶，被告則於71年間遷居至桃園縣平鎮市○○路○○巷○○號，是被告與訴外人胡秀樹早非同居共爨之人，顯見渠等非因分家而分耕。基上所陳，被告既不自任耕作，兩造間之系爭三七五租約即歸於消滅，被告應將系爭土地返還原告。為此依耕地三七五減租條例第16條第
1 項、第2 項之規定，提起本件訴訟等語。並為訴之聲明：被告應將系爭土地返還原告。
乙、被告則以：系爭土地於32年間即臺灣光復前之日據時期昭和18年已由原告租與被告之先父即訴外人胡來金，由訴外人胡金來一家人共同耕作。復於民國40年間政府公布實施耕地三七五減租條例時，改由被告出具名義與原告簽訂系爭三七五租約，仍由全家共同耕作，後因訴外人胡金來子女眾多、耕作收入不足全家生活，於成家後多遷出謀生，僅剩被告與共同生活之胞弟即訴外人胡秀樹繼續耕作迄今，兩兄弟亦未分戶分家。現因被告年已90餘歲，無力耕作，系爭土地改由訴外人胡秀樹及其配偶、子女共同耕作，故系爭三七五租約應解為被告自始以戶長資格代表未分家之兄弟全體所為之法律行為，其事後分耕，不僅與轉租情形有別，且應認為分耕人即訴外人胡秀樹與出租人即原告間亦已發生租賃關係，無耕地三七五減租條例第16條所定轉租無效之適用。又系爭三七五租約訂立時，訴外人胡秀樹雖年僅10歲，然當時尚以人力耕作，訴外人胡秀樹亦需從事插秧、除草、割稻等農事，無法以現時生活環境衡量當時社會型態。況原告明知系爭土地之地租均為訴外人胡秀樹所繳納，有收據多紙可證；另被告之父即訴外人胡金來及其子女多不識字，訴外人胡秀樹僅國小肄業，足證訴外人胡金來全家皆從事耕作餬口，無力供子女讀書。此外，戶籍遷移乃因原住居所拆除，訴外人胡秀樹於附近另建屋居住，被告則將戶籍遷入子女處，但兩人自始即共同耕作迄今，遑論耕地三七五減租條例第16條第1 項所稱承租人應自任耕作，除應包括其家屬在內外，承租人為維持一家生活而直接經營耕作（即請人幫忙耕作）亦同等語，資為抗辯，並為答辯聲明：駁回原告之訴。
丙、得心證之理由：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1 項、第2 項前段定有明文。經查，本件兩造間因耕地租佃契約是否存在發生爭議，原告申請調解後，業經桃園縣觀音鄉公所耕地租佃委員會調解、桃園縣政府耕地租佃委員會調處，均未成立，經桃園縣政府移送本院審理，有桃園縣政府98年5 月1 日府地用字第0980164328號函（見本院卷第4頁）及所附之租佃爭議調處不成立案全卷附卷可憑，是本件起訴，自屬合於上揭規定，先予敘明。
二、兩造不爭執之事項：原告起訴所主張其所有之系爭土地，前於40年間依耕地三七五減租條例出租予被告。嗣被告因年老力衰兼被告之子車禍身故，家中勞動力減少，無法自任耕作，遂將系爭土地交由被告之胞弟即訴外人胡秀樹耕作迄今之事實，為被告所不爭執。另被告所抗辯稱系爭土地於32年間即臺灣光復前之日據時期昭和18年已由原告租與被告之先父即訴外人胡來金，由訴外人胡金來一家人共同耕作。復於民國40年間政府公布實施耕地三七五減租條例時，改由被告出具名義與原告簽訂系爭三七五租約等事實，亦為原告所不爭執。且上開事實另有土地賃貸借契約書、桃園縣楊梅鎮公所97年12月1 日函附員字19號租約之私有耕地租約附表各1 份在卷可稽（均為影本，見本院卷第14頁至第17頁、第41頁、第42頁）；並經本院依職權查詢及囑託測量無訛，有桃園縣楊梅鎮公所98年6 月16日桃楊鎮民字第0980 018886 號函附系爭土地之員字第19號私有耕地三七五租約登記資料影本1份附卷足佐（見本院卷第68頁至第77頁）、桃園縣楊梅地政事務所98年8 月4 日楊地測字第0986000450號函附土地複丈成果圖在卷可稽（見本院卷第118 頁、第119 頁），是均已足堪信為真實。
三、兩造於98年10月12日本院言詞辯論時（見本院卷第143 頁），協議簡化爭點為：系爭土地由被告之弟即訴外人胡秀樹耕作，是否違反耕地三七五減租條例第16條：「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。」之規定？
四、本院之判斷：經查，原告與被告之父即訴外人胡來金就系爭土地係於32年9 月14日訂立租賃契約，有前述土地賃貸借契約書訂約日期欄之記載可憑（見本院卷第16頁），依當時農業社會之經濟與勞動情況而言，已可推知訴外人胡來金係為其一家生計而租賃系爭土地，並與其他家人全體共同耕作系爭土地。又嗣後系爭土地係由被告於37年12月20日首次出名與原告訂立系爭三七五租約而繼續耕作之情，亦有臺灣省桃園縣鄉鎮耕地租約登記簿上訂約日期之記載可憑（見本院卷第77頁），參之被告為00年0 月00日生，訴外人胡秀樹則為00年0 月0 日生，此各有其等之現行戶籍謄本在卷可稽（見本院卷第94頁、第106 頁），可見於兩造初次訂立系爭三七五租約時，訴外人胡秀樹年僅6 歲餘，自仍屬於原告之家屬，而不可能於當時即分產分家，則此共同耕作之情形應得認為係持續狀態中，迄至原告年紀老邁而無力耕作時為止，此觀被告於35年10月1 日所具名為申請人之戶籍登記申請書上所載被告之父即訴外人胡來金已亡，而被告為戶長，訴外人胡秀樹則為家屬乙節益明，有本院依職權查詢之桃園縣楊梅鎮戶政事務所98年6 月16日桃楊戶字第0980003223號覆函所附戶籍登記申請書影本在卷可按（見本院卷第78頁至第80頁）。亦即被告於32年9 月14日就系爭土地與原告訂立系爭三七五租約時，係以戶長出名承租耕地，而由未分家之兄弟共同承耕，則嗣後即使因分家關係，而將該租來之耕地分耕者，亦應解為該戶長所訂租約，係自始以戶長資格代表未分家之兄弟全體所為之法律行為，其事後分耕，不僅與轉租情形有別，且應認為分耕人與出租人間，亦已發生租賃關係。此與訴外人胡秀樹當時是否年幼乙節，並不影響其為被告兄弟而同居一戶之認定結果，則嗣後訴外人胡秀樹即使於44年2月10日遷出原與被告同戶之楊梅鎮員本里8 鄰29號，並遷入被告另名弟弟即訴外人胡榮鑑雖分戶而門牌號碼仍屬同一之戶內，再於54年5 月12日於同址內創立新戶（門牌號碼嗣後經變更為同鄰員笨43之6 號）無誤，有前開楊梅鎮戶政事務所覆函所附戶籍登記簿之記載可稽（見本院卷第81頁至第85頁、第96頁、第100 頁、第103 頁、第106 頁），訴外人胡秀樹就其分耕之土地，亦仍應與原告發生租賃關係。且兩造間已成立之三七五租約關係，亦不因被告是否於71年11月19日將戶口遷至桃園縣平鎮市○○路○○巷○○號及再於74年2 月
11 日 遷回上開楊梅鎮之戶口內（嗣經變更門牌號碼為同鄰員笨43之6 號）而有異（見同上覆函所附戶籍登記簿謄本，本院卷第89頁、第91頁、第93頁）。加以被告所辯稱系爭土地之地租均為訴外人胡秀樹所繳納乙節，亦有其提出之收據38紙之影本在卷可證（見本院卷第18頁至第32頁），其中77年第1 、2 期、81年第2 期、82年第2 期、85年第1 、2 期、86年第1 期、87年第2 期、93年第1 期、96年第2 期等租谷之收據甚且具名繳納者為訴外人胡秀樹，更可得見原告多年來亦同認系爭土地出租後確係由被告與訴外人胡秀樹並其家人共同耕作，僅係先由被告具名為承租人，則系爭土地即使事後由訴外人胡秀樹獨自繼續耕作並繳納地租迄今，亦應認為訴外人胡秀樹亦已與原告發生租賃關係，與出名承租人即被告不自任耕作而轉租之情形實非得一概而論。
五、按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人，承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第1 項、第2 項定有明文。再按凡戶長出名承租之耕地，而由未分家之兄弟共同承耕，嗣後因分家關係，而將該租來之耕地分耕者，自應解為該戶長所訂租約，係自始以戶長資格代表未分家之兄弟全體所為之法律行為，其事後分耕，不僅與轉租情形有別，且應認為分耕人與出租人間，亦已發生租賃關係，無耕地三七五減租條例第十六條所定轉租無效之適用；被上訴人因分析家產將承租之系爭耕地分歸其長子劉某耕作，核與轉租有間，雖被上訴人與其長子劉某分戶，未營共同生活，上訴人仍不得以被上訴人分析家產之行為為轉租，而主張原訂租約無效；「承租人應自任耕作」者，應包括其家屬在內，最高法院52年台上字第1014號、69年台上字第2146號、71年台上字第2841號判例意旨足資參照。本件被告始初係以戶長資格代表未分家之兄弟全體與原告訂立系爭三七五租約，且事後因被告無力耕作，而由其弟訴外人胡秀樹繼續繳納地租並耕作系爭土地迄今，系爭三七五租約應認為存在於訴外人胡秀樹與原告之間，與轉租之情形不同等事實，既均經認定如前，則依上揭法律規定及最高法院判例意旨，原告仍主張本件係被告不自任耕作而將系爭土地交由訴外人胡秀樹耕作，有違耕地三七五減租條例第16條第1 項之規定致系爭三七五租約無效，原告並進而請求被告返還系爭土地，於法均洵難認為有據。
六、從而，本件原告依耕地三七五減租條例第16條第1 項、第2項規定之法律關係，請求被告返還系爭土地，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核於判決之基礎及結果無影響，無庸一一論列，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 10 月 26 日
民事第二庭 法 官 張震武以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 98 年 10 月 26 日
書記官 顏伯儒