臺灣桃園地方法院民事判決 98年度訴字第773號原 告 甲○○訴訟代理人 許永昌 律師
陳哲民 律師被 告 戊○○
丁○○丙○○上列當事人間請求返還買賣價金事件，於民國98年10月30日辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件被告丙○○未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第
386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。
二、原告起訴主張：
㈠、原告前於民國94年間經被告丁○○、丙○○居中斡旋，向被告戊○○買受坐落於桃園縣桃園市○○段武陵小段第187 地號土地及其上桃園市○○路○○號、95號、朝陽街2 段26號、28號等建物（下稱系爭不動產），並簽訂房地買賣契約（原證1 ，下稱系爭買賣契約），約定買賣價金為新台幣（下同）5,000 萬元，且同時給付被告戊○○定金400 萬元。惟因系爭不動產買賣價金甚高，且被告3 人於簽約時均向原告保證系爭不動產之價值得向銀行貸款5,000 萬元，並允諾代替原告尋覓貸款銀行，有證人李義興於本院98年9 月11日言詞辯論期日證詞可參，故買賣兩造乃於系爭買賣契約附件1 約定買方（即原告）申請銀行貸款4,800 萬元。詎被告於簽約後卻向原告聲稱因銀行表示不得跨縣市辦理貸款業務，僅能貸款3,000 萬元，致原告因被告惡意欺瞞及違反協助貸款約定而無力支付買賣價金，遭被告戊○○以原告違約為由沒收定金400 萬元。嗣於95年5 月12日協調會中，華南銀行五股分行人員詹慶鑫出席表示：被告戊○○是另具位於板橋之不動產貸款餘值聯保，再加上其於華南銀行存款基金，經整體評估大於5,000萬元而貸予5,000萬元，並非以該建物現值估價貸予5,000 萬元等語，顯見系爭不動產之價值根本未能向銀行貸得5,000 萬元，是被告自始即有意欺瞞原告且根本無意履行協助貸款之承諾。
㈡、按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害；債權人於有第226 條之情形時，得解除其契約，民法第226 條第1 項、第256 條定有明文。次按數債務人具有同一給付目的，本於個別發生原因，對債權人各負全部給付義務，因債務人一人為給付，他債務人即同免其責任，實務上認應屬不真正連帶債務。查被告於原告簽訂系爭買賣契約時承諾將協助向銀行辦理貸款5,000 萬元，然系爭不動產實則並無被告所宣稱之價值而無法貸得前開款項，是被告未履行承諾顯有可歸責事由，原告自得依民法第226 條第1 項規定向被告3 人分別請求損害賠償，並得解除系爭買賣契約，爰以本件起訴狀繕本送達作為解除系爭買賣契約之意思表示。系爭買賣契約既經解除，被告戊○○自應依民法第259條規定返還原告定金400 萬元，又被告丁○○、丙○○2 人因未履行貸款承諾，致原告定金400 萬元遭被告戊○○沒收，原告自得向該2 人請求損害賠償，而被告3 人因個別法律上原因對原告各自負擔給付義務及賠償責任，即顯屬不真正連帶債務。再按系爭買賣契約第11條第4 項約定，若因不可歸責於買賣雙方之事由，致本契約因故解除或不能履行時，則賣方（即被告戊○○）應無息返還買方（即原告）已支付之價款，雙方互不賠償、補貼。退步言之，今原告如前所述因系爭不動產價值不足未獲銀行貸款致未給付買賣價金，乃係不可歸責於原告之事由所致，故依系爭買賣契約第11條第
4 項約定，被告戊○○自亦應返還原告定金400 萬元。
㈢、按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252 條定有明文，次按違約金本應推定為損害賠償之預約，與無償贈與契約不同。關於損害賠償之額數，在當事人間雖不妨於事前預為約定，而其所約定之額數，如果與實際損害顯相懸殊者，法院自得以當事人實際上所受損失為標準，酌予核減（最高法院19年度上字第1554號判例可參）。準此，違約金本質上既屬損害賠償預定性質，自應由請求違約金一方就所受損害數額負舉證之責。被告戊○○雖陳稱其有空屋損失440 萬元、價差損失320 萬元及利息損失208 萬元云云，惟就空屋損失部分，查系爭買賣契約並未約定賣方不得出租系爭不動產，出租與否蓋與原告無涉，縱令果有出租情事，原告本即得承受該租約，自無不能出租之情，況退步言之，被告戊○○於沒收原告定金前，即於95年6 月寄發存證信函（原證6 ）片面解除系爭買賣契約，是其既自認業已解除系爭買賣契約，則更無不能出租系爭不動產之理，復以被告戊○○亦未舉證證明系爭不動產之租金及出租率依據何在，其空言所稱自無足採；就價差損失部分，被告戊○○並未舉證證明系爭不動產於96年8 月以4,680 萬元出賣，已難遽信，惟縱令屬實，則被告戊○○原於94年10月間以3,960 萬元向訴外人蔡雅雯買受系爭不動產，有被告戊○○及訴外人蔡雅雯於96年8 月13日臺灣板橋地方法院檢察署96年度偵字第1090號訊問筆錄影本可稽（原證7 ），準此，被告戊○○倘嗣後果以4,680 萬元出賣系爭不動產，其獲利尚高達720 萬元，亦無價差損失；就利息損失部分，被告戊○○既向華南銀行貸款，本即應自行負擔利息，自與原告無涉，況承前所述，被告戊○○早於95年6 月片面解除系爭買賣契約，即無不另覓買主之理，當無將覓得新買主前所應自付之利息推由原告負擔，退步言之，被告戊○○稱系爭不動產業以4,680萬元賣出，則承前所述其獲利尚達720 萬元，相較於所謂利息損失僅208 萬元，其亦顯無任何損害可言。
㈣、查原告於簽訂系爭買賣契約前，曾與訴外人永霸房屋仲介股份有限公司（下稱永霸房屋）簽訂不動產賣賣斡旋／承諾契約書（原證5 、下稱斡旋契約），並依斡旋契約開立支票給付仲介服務報酬100 萬元（支票號碼：DA0000000 ；發票日期：95年3 月1 日；付款人：兆豐銀行大同分行），並經被告戊○○提示兌現。按民法第179 條規定，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。次按斡旋契約第6 條第2 項約定，因不可歸責於受託人事由，而有買賣契約無效、被撤銷或解除時，買賣雙方不得拒絕服務報酬之給付義務。姑不論被告戊○○實係永霸房屋（東森房屋三重重陽加盟店）負責人，於簽約時隱瞞身為房屋仲介業者身分，則被告戊○○既為房屋仲介業者，永霸房屋本即不應向原告另行索取仲介服務報酬，況且系爭買賣契約因永霸房屋於簽約時故意隱瞞被告戊○○實為房屋仲介之事實，致原告受誤導而認系爭不動產得貸款5,000 萬元，今原告業已解除系爭買賣契約，而買賣契約解除顯係可歸責於永霸房屋事由所致，是依前開斡旋契約約定，原告自得拒絕給付永霸房屋仲介服務報酬100 萬元。今被告戊○○兌現前開為支付仲介服務報酬之支票，其受領該100 萬元利益，顯無法律上原因，原告自得依民法第179 條規定請求被告戊○○返還。
㈤、綜上，爰依民法第226 條、第259 條、系爭買賣契約第11條第4 項、民法第252 條及179 條提起本件訴訟，並聲明：被告戊○○應給付原告400 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即即98年5 月23日起，至清償之日止，按年息5%計算之利息，若被告戊○○已履行給付，他被告就其履行範圍內免為給付義務；被告丁○○應給付原告400 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即98年5 月23日起，至清償之日止，按年息5%計算之利息，若被告丁○○已履行給付，他被告就其履行範圍內免為給付義務；被告丙○○應給付原告400 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日即98年5 月23日起，至清償之日止，按年息5%計算之利息，若被告丙○○已履行給付，他被告就其履行範圍內免為給付義務；被告戊○○應給付原告100 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日即98年5 月23日起，至清償之日止，按年息5%計算之利息。
二、被告方面：
㈠、被告戊○○則以：否認隱瞞所有權人身分，蓋於第1 次與原告見面即攜帶所有權狀與原告簽約，原告應知悉被告戊○○為所有權人之事實。整個仲介過程均由被告丁○○負責，故並無身兼仲介及所有權人之事實，況且被告戊○○並非銀行業者，既無法也從未承諾過原告可以貸得5,000 萬元。且被告戊○○因原告違約，致有如下損失：１、空屋損失440 萬元：系爭買賣契約備註欄第1 頁約定，買賣交屋時須為空屋，而系爭不動產計有55間套房，以附近類似套房租金價格每月5,000 元至10,000元取最小值5,000 元，再以八折計算，空屋損失為440 萬元（計算式：5,000 元×55間×20月×0.
8 ＝440 萬元），並提出租賃契約為憑（本院卷第187 至18
9 頁）。２、價差損失320 萬元：原於94年12月時有兩位買主均出價5,000 萬元，惟因原告提示斡旋金100 萬元而成為正式買主並簽訂系爭買賣契約書，詎原告非但違約尚且提起刑事告訴，於訴訟期間銀行催討貸款本金，致被告戊○○不得已乃於96年8 月以4,680 萬元賤價賣出而損失320 萬元，並提出房屋買賣契約書影本為憑（本院卷第183 至189 頁）。３、利息損失208 萬元：被告戊○○貸款5,000 萬元，以當時貸款年利率2.5%計算，每月利息損失約10萬4 仟元，以20個月計算，總數約為208 萬元。綜上，總計損失968 萬元（計算式：440 萬元＋320 萬元＋208 萬元＝968 萬元）。
至於斡旋金100 萬元部分，業已交給被告丙○○轉交予證人乙○○作為仲介報酬。並聲明：請求駁回原告之訴。
㈡、被告丁○○則以：關於系爭不動產之貸款部分，原告及證人乙○○曾詢問系爭不動產之前屋主貸款數額為何，被告丁○○表示為5,000 萬元，除有說明此係銀行審酌被告戊○○個人財力狀況所貸予之數額，且並未承諾原告亦可以貸得5,00
0 萬元。被告丙○○係與仲介合作之代書，於簽立斡旋契約及被告戊○○同意出售系爭不動產後，始通知被告丙○○協助辦理簽訂買賣契約，惟簽約時被告丁○○並未在場，故不知相關貸款情事。由於本件買賣並未完成，被告戊○○並未給付仲介費予被告丁○○，至於原告給付之100 萬元部分，乃證人乙○○要求之報酬，依照約定被告丙○○會轉交予乙○○，至於該款項性質為何被告丁○○並不清楚。並聲明：請求駁回原告之訴。
㈢、被告丙○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
三、本件經兩造整理並協議簡化爭點及不爭執事項後，依同法第
270 條之1 第3 項之規定，本院僅須就兩造協議簡化之爭點為審究，茲分述如下：
㈠、不爭執事項：（見本院98年9 月23日筆錄）
１、原告於94年間經被告丁○○、丙○○居中斡旋，向被告戊○○買受系爭不動產。
２、原告於94年12月26日與被告戊○○簽訂系爭買賣契約，雙方約定買賣價金為5,000 萬元，原告同時給付被告戊○○定金
400 萬元。
３、原告於簽訂系爭買賣契約前，曾與訴外人永霸房屋簽訂斡旋契約，並給付100 萬元予該公司，原告開立支票乙紙（支票號碼：DA0000000 ；發票日期：95年3 月1 日；付款人：兆豐銀行大同分行），交付被告丁○○，該支票並經被告戊○○提示兌現。
㈡、爭執事項：
１、被告丁○○、丙○○、戊○○有無向原告保證系爭房地之價值得向銀行貸款5,000 萬元？並允諾代替或協助原告辦理並獲得銀行貸款5,000 萬元？
２、原告得否依民法第226 條第1 項規定以被告未履行獲得前開5,000 萬元銀行貸款之承諾而向被告3 人分別請求損害賠償，並解除系爭買賣契約？若可，被告戊○○是否應依民法第
259 條規定返還原告給付之定金400 萬元？原告得否因被告丁○○、丙○○2 人未履行貸款承諾，致原告定金400 萬元遭被告戊○○沒收，向2 人請求損害賠償？被告丁○○、丙○○、戊○○就前開債務是否為不真正連帶之關係？
３、被告戊○○沒收原告給付400 萬元定金充作違約金，是否過高？原告主張依民法第252 條規定，酌減違約金數額，有無理由？
４、原告主張依民法第179 條規定請求被告戊○○返還仲介服務報酬100 萬元，有無理由？前開100 萬元之給付其法律性質為何？
四、本院之判斷：
㈠、被告等並未向原告保證系爭房地可向銀行貸款5,000 萬元，原告以其未能向銀行貸得5,000 萬元為由解除系爭買賣契約，並無理由：
１、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文；又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（有最高法院17年上字第917 號判例可資參照）。
２、原告主張被告等應負債務不履行損害賠償責任，係以被告等於系爭買賣契約簽定前曾向伊保證系爭房地可向金融行庫貸款5,000 萬元，然其嗣後僅經金融行庫核准貸款3,000 萬元為據，然被告等否認有向原告為前開保證，並以前揭情詞為辯解。查原告關於被告等有為前開保證，係以證人乙○○之證詞為憑，惟證人乙○○於本院審理時固然證稱：「被告丁○○與被告丙○○都說可與銀行貸到5000萬元，不需要特別關係」、「原告與我就和被告丁○○小姐談希望被告丁○○能作到當時他承諾要幫忙送銀行貸款件，且最少貸到4000萬元，但是被告丁○○說要幫忙送件的話要先簽約始可代送，所以才簽約，並且把斡旋金轉定金」等語，然審諸其嗣後自承所謂被告丁○○、丙○○承諾可貸得5,000 萬元，是指：
「（你方稱保證貸款數額的承諾，有何證據提出？契約中有無明文？）當時契約有增加附件說明。（就附件中文字如何看出有承諾貸到4000萬元之意思？）契約沒有載明。但是他有提供華僑、中國信託、新竹企銀、台北富邦、華南銀行不得辦理貸款的人的電話給我。（土地謄本如何能證明被告有承諾貸款的數額？）被告丙○○與被告丁○○拿出謄本就說只要拿到謄本就可以拿到貸款」、「謄本上就有載明先前已貸得6,000 萬元」等語（見本院卷第54頁至第56頁），而其所稱附件說明，實係記載：「貸款額度不足時，於貸款核撥
1 個月內由買方（即原告）湊足尾款」等語，非謂貸款額度不足時被告有何責任，又被告戊○○以系爭房地貸得5,000萬元之事實，既為兩造所不爭執，則被告提供貸款銀行、貸款數額等貸款訊息自難謂係對原告貸款之數額有何保證，是證人乙○○證稱被告有保證系爭房、地可貸得5,000 萬元，顯係其個人臆測之詞，並不足採。
３、再者，依系爭買賣契約書第3 條所約定「第二期：尾款」之付款方式部分載明：「賣方（即被告戊○○）同意買方（即原告）得以金融機構所核准之最高額度作為尾款，如買方之貸款額度不足以支付尾款時，不足部份應於完稅款前以現金
1 次補足」之語，而系爭買賣契約附件一亦載明：「雙方協定買方申請銀行貸款4,800 萬元正，於該貸款額度不足時，於貸款核撥1 個月內由買方湊足尾款，不足之差額交由賣方塗銷。賣方貸款應於買方湊足不足額後3 日內完成塗銷」等語，兩造既約定貸款額度不足時，應由原告自行負責於期限內湊足尾款，足認兩造於系爭買賣契約之初，已就預見原告可能未能如願向金融機構貸得5,000 萬元，始就原告應如何補足買賣價金乙節予以約定，又審諸前開約定中，被告並無應負之責，兩造既可預見貸款額度會有不足之情形，苟如原告所言，被告就系爭房地保證貸得5,000 萬元確有保證，則兩造未於系爭買賣契約中非但未約定貸款額度不足之時應由被告負責，反而要求原告應負責籌措足額之尾款，顯然有違於常情，是原告主張被告等曾經保證原告系爭房、地可向金融機構貸得5,000 萬元，並不足採。
４、綜上，原告主張被告等曾經保證系爭房、地可以貸得5,000萬元云云，未據原告舉證以實其說，並不足採，又原告於本院審理時亦自承被告等確實有協助伊辦理貸款，只是嗣後金融行庫僅同意貸款3,000 萬元（見本院卷第16頁），從而，原告以伊未獲金融行庫核准貸款5,000 萬元為由，主張被告等給付不能，而依民法第256 條及系爭買賣契約第11條第4項解除契約，即無理由。
㈡、原告請求被告戊○○或被告丁○○、丙○○賠償400 萬元，均無理由：
１、依系爭房屋買賣契約第3 條第2 項、第6 條第2 項約定，若買方就系爭房地之貸款不足以支付尾款時，不足部分應於完稅款前以現金一次補足，否則買方應負遲延責任，又依該契約附件一之約定，貸款額度不足時，買方則須於貸款撥款一個月內，湊足尾款差額交由賣方，否則即屬違約，本件買方即原告申請貸款5,000 萬元而僅獲核准貸款3,000 萬元後，並未按期繳款，經賣方催告後仍未繳納，則被告戊○○依系爭買賣契約第11條第2 項之約定，沒收原告已繳之價款作為違約金，並逕行解除系爭買賣契約，洵屬有據。反之，原告無法證明被告戊○○有何債務不履行之事實，既如前述，則原告不具解除契約之權限，系爭契約既未經原告解除，則原告主張被告戊○○應依民法第226 條第1 項、第259 條之規定給付伊400 萬元，並無理由。
２、至於被告丁○○係受僱於永霸房屋擔任仲介工作，其之所以為原告提供服務，乃本於原告與永霸房屋所定斡旋契約而受永霸房屋之指示為原告提供仲介服務，是原告與被告丁○○之間，並未存在有契約關係，原告主張伊已解除與被告丁○○間之仲介契約，而請求被告丁○○依債務不履行之規定賠償其損害，難認有理由。又被告丙○○雖受原告委任擔任系爭房地買賣之代書，然原告自承被告丙○○確有為伊辦理貸款業務，本件又不能證明被告等有向原告保證貸得5,000 萬元，則原告主張被告丙○○未履行保證貸得5,000 萬元之契約義務而解除契約即無理由，是其亦無從依民法第226 條第
1 項、第259 條之規定，請求被告丙○○給付伊400萬元。
㈢、被告戊○○沒收原告400 萬元定金充作違約金其數額並未過高：
１、原告另主張：如認被告戊○○解除契約有理由，亦請求依民法第252 條之規定，酌減被告得沒收之違約金等語，亦為被告所否認。查依系爭買賣契約第11條第2 項之約定，原告未依約給付分期價金，被告戊○○得將原告所繳納之價金沒收充作違約金，業如前述。原告雖主張本件違約金400 萬元過高，應予酌減云云，然原告與被告戊○○既有前開懲罰性違約金之約定，而本件原告並未證明係可歸責於被告戊○○之原因，致銀行貸款5,000 萬元未獲核准，是原告無故未依約繳款，已有違約情事，被告戊○○得依約於催告後沒收原告已繳付之全部款項400 萬元作為懲罰性違約金，應堪認定。
２、原告雖聲請本院酌減上述違約金，惟按違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨（最高法院93年台上字第909 號裁判要旨參照）。本院審酌系爭建物價金總額為5,000 萬元，而原告已先給付之定金數額為400 萬元，該金額約占全部價金之8%，考量被告嗣後於96年8 月6 日另將系爭房地以4,680 萬元出售予訴外人林育亭，價金收益較本件買賣短少320 萬元，有土地房屋買賣契約書、建物登記第二類謄本可憑（見本院卷第18
4 頁至第186 頁、第190 頁至第195 頁），若再加上再次銷售系爭房地所須增加之人事、管銷與資金成本等費用，應認本件被告戊○○請求違約金400 萬元並未過高，此外，被告亦未舉證證明該違約金之約定有何過高而顯失公平之情，是原告主張本件違約金過高應予酌減云云，亦屬無據。
㈣、原告依民法第179 條規定請求被告戊○○返還仲介服務報酬
100 萬元，並無理由：
１、原告主張伊於簽訂系爭買賣契約前，與訴外人永霸房屋簽訂斡旋契約，依約給付100 萬元予該公司，以票據方式付款（支票號碼：DA0000000 ；發票日期：95年3 月1 日；付款人：兆豐銀行大同分行），該支票係交付予被告丁○○，嗣後經被告戊○○提示兌現等事實，為被告戊○○所不爭執，自堪信屬實。
２、原告另主張被告戊○○為房屋仲介業者，就系爭買賣不應收取仲介報酬，其於簽約時隱瞞其為永霸房屋負責人之事實，致原告誤信系爭房、地得貸款5,000 萬元，系爭買賣契約解除顯係可歸責於永霸房屋事由所致，原告自得拒絕給付永霸房屋100 萬元之仲介服務報酬云云。經查：被告戊○○與永霸房屋公司為不同之人格，原告與永霸房屋就系爭房地之買賣訂立斡旋契約，雙方既然約定買受人（即原告）應給付受託人（即永霸公司）成交總價款百分之二之服務報酬，自不因系爭房地之所有權人為被告戊○○，同時又係永霸房屋公司之負責人而免去該項給付報酬之義務，原告主張伊應免付該項報酬，已乏依據。又原告給付斡旋金之對象既係永霸房屋而非被告戊○○個人，被告戊○○縱或本於永霸房屋負責人之身份提示支票受領該100 萬元斡旋金，亦與其個人收有該斡旋金之給付有別，被告戊○○既未受有斡旋金之給付，自難認其受有何利益而應予返還。況且原告根本未證明伊已合法解除與訴外人永霸房屋間之斡旋契約，是其以系爭斡旋契約之解除為前提，請求被告戊○○返還不當得利，並無理由。
五、綜上，原告依民法第226 條第1 項、第259 條、系爭買賣契約第11條第2 項之規定，請求被告戊○○、丁○○、丙○○其中1 人給付原告400 萬元，並依民法第179 條所定不當得利之法律關係請求被告戊○○返還100 萬元斡旋金，及均自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。
六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，亦與本案爭點無涉，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385 條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 11 月 25 日
民事第二庭 法 官 卓立婷以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 11 月 26 日
書記官 黃進傑