臺灣桃園地方法院民事判決 98年度訴字第861號原 告 友達機電有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 李銘洲律師複 代理人 謝良駿律師被 告 成功大道社區管理委員會法定代理人 丁○○訴訟代理人 乙○○
丙○○上列當事人間清償債務事件，本院於民國99年1 月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣捌拾叁萬肆仟元，及自民國九十八年五月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠被告前委由原告就成功大道社區昇降機進行保養工作，鑑於
社區5 部電梯皆使用長達10餘年，其間又歷經多次更換電梯維護廠商，致5 部電梯之面板均為不同廠牌，且故障率偏高，A 、B 棟電梯之鋼索使用年限低於安全係數，其餘鋼索亦接近使用年限，考量各該昇降機係社區各樓層住戶每日搭乘出入，使用甚為頻繁，為安全起見，經當時被告主委即訴外人邵東海於民國97年4 月20日召開區分所有權人會議，決議通過以新台幣（下同）90萬元之工程總價進行更換，兩造遂於97年4 月30日（原告誤繕為97年5 月1 日）簽訂昇降機機能（全責）保養合約書（下稱系爭契約），約定合約期限自97年5 月1 日起至102 年4 月30日止，被告應按月給付保養費1 萬7,500 元予原告，且就上開更換機板費用部分則分60期以每月1 萬5,000 元分期攤付，合計被告應按月給付原告3萬2 ,500 元。
㈡詎被告自98年2 月起即未支付電梯工程修繕費用，並於同年
4 月22日發函予原告終止系爭契約，更於當日張貼招標公告，公開將電梯保養工作轉由第三人維護承作，被告此舉顯違反系爭契約第7 條約定，原告自得依系爭契約請求被告給付至期間屆滿為止之保養費用及付清尚欠機板尾款，合計被告應給付原告160 萬5,000 元。為此，原告爰依系爭契約之法律關係提起本訴。
㈢對被告抗辯所為之陳述：
⒈兩造於96年12月30日所訂定之昇降機機能（全責）保養合
約書雖載明係全責保養，然該契約書所載之責任範圍係自昇降機機房總電源開關2 側起，實施各相關機件之維修及保養，並未包括系統（面板）之重大更新，惟系爭契約係針對控制主機內叫面板及乘場外叫面板之更換，本不屬於原契約所約定之機件維修及保養範圍，是被告徒憑前約係屬全責保養契約，即據以抗辯其無須給付系爭更換工程費用90萬元，自難採取。
⒉原告於施工前已提出報價單供被告參考，經當時擔任主委
之邵東海透過召開區分所有權人會議之方式向社區住戶說明，倘該次會議出席之區分所有權人對於原告提供之工程價額報價過高，本得於簽約前提出反對意見，抑或由其他廠商報價進行比價後再予以決定是否委由原告更換面板及鋼索，此係市場交易自由競爭及契約自由原則之基本精神，被告既已同意於97年4 月30日另與原告訂立系爭契約，即應受系爭契約之拘束。
⒊系爭契約僅係約定由被告委託原告施作更換面板等工程，
其事務性質僅屬就社區共同使用之電梯設備主機面板所為之更換、維護，尚難認已達公寓大廈管理條例第11條所指需經區分所有權人會議決議之公寓大廈重大修繕程度。且縱認更換電梯主機面板屬重大修繕，惟系爭契約既已經社區區分所有權人會議決議通過，符合公寓大廈管理條例之規定，自屬有效。且縱若被告所稱97年4 月20日會議召集程序未於開會前10日為之等情屬實，亦屬區分所有權人會議召集程序違法之範疇，其區分所有權人本得自決議之日起3 個月內，訴請法院撤銷其決議，該項決議在未撤銷前，仍非無效，是在區分所有權人會議決議未撤銷前，尚難指為無效。
㈣並聲明：被告應給付原告1,605,000 元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被告則以：㈠被告社區規約明定具有社區區分所有權人身分者始得擔任主
任委員，然被告前任主委邵東海於97年4 月30日代表被告與原告簽訂系爭合約時，並未具有區分所有權人身分，故系爭契約應屬無效。系爭契約既屬無效，而兩造間於96年12月30日訂立之第1 份契約於98年2 月28日期滿後未再續約，即屬不定期契約，被告自得隨時終止之。
㈡邵東海固於97年4 月20日上午10時召開臨時區分所有權人會
議，然因該次會議係屬公寓大廈重大修繕或改良所召開之所有權人會議，依公寓大廈管理條例之規定，須有區分所有權人3 分之2 出席，及出席人數4 分之3 以上同意行之，但當日上午出席人數僅有17人，未達法定人數，邵東海於是日下午2 時即再度召開第2 次會議，該第2 次會議之召開顯違反公寓大廈管理條例第30條所定應於開會前10日通知區分所有權人之規定，又原告與邵東海明知系爭契約上註明為全責保養，保養期間任何零件（工資）之更換均為免費，惟於97年
4 月20日區分所有權人會議卻未明確告知住戶，再被告之區分所有權人於區分所有權人會議中已明確告知邵東海稱合約既屬全責保養，何須再支出90萬元之維修及延長保養期間等語，惟邵東海仍強渡關山，草率開完第二次區分所有權人會議，並於97年4 月29日公告後，旋於次日與原告訂立長達5年之系爭契約，故該次會議及系爭契約應屬無效。
㈢原告雖有更換電梯機板，惟其更換之材料與系爭契約所約定
之內容不符；再原告主張依保養費用全額計算違約金，亦屬過高等語置辯。
㈣並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：㈠訴外人邵東海於97年4 月30日以被告主任委員身分與原告簽
訂系爭保養合約書，約定由原告為被告進行電梯控盤機板更新及鋼索更新工程，並負責社區升降機之保養維護，契約期限為自97年5 月1 日起至102 年4 月30日止，被告每月應給付原告保養費用17,500元及機板分期價款15,000元，合計32,500元。
㈡被告自98年2 月起未支付電梯工程修繕費用，並於98年4 月22日發函予原告終止系爭合約。
四、兩造之爭點及論述：本件兩造所爭執之處為㈠訴外人邵東海是否有權代表被告與原告簽訂系爭契約？㈡原告提供之材料是否有不符合契約約定之情形？㈢被告是否有給付機板費用及相當於保養費用之違約金之義務？
五、訴外人邵東海是否有權代表被告簽立系爭合約？㈠查被告社區管理規約第5 條第1 項、第3 項規定：「為處理
區分所有關係所生事務，本公寓大廈由區分所有權人及住戶互選管理委員組成管理委員會。管理委員會組成如下：一、主任委員一名。二、副主任委員一名。三、財務委員一名。
四、委員十三名。」、「主任委員、副主任委員及財務委員，由區分所有權人任之。」，此固有兩造所不爭執之規約在卷可憑。惟按公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員會互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會，公寓大廈管理條例第27條第2 項定有明文，即謂經由管理委員會所選任之主任委員，其對外當然代表管理委員會而為其法定代理人，苟非明顯違反法律，即應直接對管理委員會發生效力，否則對第三人之交易安全無從確保。
㈡查邵東海確係經由被告社區於96年12月8 日區分所有權人會
議決議選出之管理委員，並經推選為主任委員，此經被告自承在卷，又系爭合約書簽訂前，訴外人邵東海亦曾於96年12月30日以被告社區主任委員之身分，與原告簽訂昇降機機能（全責）保養合約書，約定契約期限自97年1 月1 日起至98年2 月28日止，此有被告提出之保養合約書1 件附卷可稽，而被告對該份保養合約書之效力並無爭執，且於契約期間內確委由原告進行社區昇降機之維修及保養，並依約支付保養費用，再系爭合約簽訂前，被告社區曾於97年4 月20日召開區分所有權人會議，就社區電梯更換機板、鋼索進行議決，並由原告列席說明，該次會議係由當時之主任委員邵東海擔任主席，被告社區之區分所有權人於會議中亦未曾就邵東海主任委員身分之合法性予以爭執，此為被告所不爭執，則原告應屬善意信賴訴外人邵東海為被告社區管理委員會主任委員，而被告於系爭契約簽訂後，亦同意原告進行電梯控盤機板更新及鋼索更新工程，並經被告施工完畢，期間復接受原告提供昇降梯維修及保養之服務，且被告自97年5 月1 日起至98年1 月止，亦有依約按月支付原告32,500元，可見被告亦承認邵東海代表簽訂之系爭契約，況被告社區規約是否規定主任委員限於具備區分所有權人身分者始得任之及邵東海是否具備區分所有權人身分等事項，均為被告內部之事宜，原告或其他與被告交易之第三人無從知悉，果此一內部之事宜足以對抗不知情之第三人，則社會交易安全則無以維持。準此，邵東海代表被告與原告簽訂之系爭契約，應對被告發生效力。
㈢再按區分所有權人之決議，除規約另有規定外，應有區分所
有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。前項決議之會議紀錄依第三十四條第一項規定送達各區分所有權人後，各區分所有權人得於七日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立。第一項會議主席應於會議決議成立後十日內以書面送達全體區分所有權人並公告之，公寓大廈管理條例第30條、第31條第1 項、第2 項固定有明文。惟此會議決議，如有瑕疵其效力如何，同條例並無明文，依同條例第1 條第2 項規定，應適用其他法令規定。再公寓大廈區分所有權人會議，有類於社團法人之總會為意思機關，是區分所有權人會議其程序或決議有瑕疵時，自可類推適用民法第56條之規定。次按總會之召集程序或決議方法違反法令或章程時，社員得於三個月內請求撤銷其決議，但出席社員對於召集程序或決議方法未當場表示異議者，不在此限，總會決議之內容違反法令或章程者無效，民法第56條定有明文。準此，如主張區分所有權人會議之召集程序及決議方法違法，各區分所有權人自應依前揭法律之規定，於決議後三個月內請求法院撤銷其決議。該項決議，在未經法院撤銷之前，各區分所有權人，均不得主張該決議係無效。被告雖辯稱邵東海於97年4 月20日上午召集之臨時區分所有權人會議因與會人數不足流會後，旋即於下午召集第二次臨時區分所有權人會議，並於97年4 月29日公告之翌日即同月30日與原告簽訂系爭契約，有違公寓大廈管理條例第30條、第32條之規定，應屬無效云云，惟被告上開所辯縱或屬實，此亦屬召集方法及決議方法之違反，揆諸前開說明，該決議在未經法院撤銷之前，不得主張為無效，而該項決議迄未有區分所有權人向法院請求撤銷之，此為兩造所不爭執，且亦已經過三個月得請求撤銷之除斥期間，故本院認為該項區分所有權人決議仍係有效，被告尚不得執之對抗善意之原告。
六、原告提供之材料是否有不合契約約定之情形？按物之出賣人對於買受人，應擔保其物於危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354 條第1項前段固有明文。然買受人如主張物之出賣人交付之物有瑕疵，自應就物之出賣人交付之物有瑕疵之有利於己之事實負舉證責任。本件被告辯稱原告所更換之機板與契約約定之內容不符，惟此為原告所否認，揆諸前揭說明，自應由被告就原告交付之上開機板有瑕疵存在之利己事實存在負舉證責任，惟被告自承無法就此舉證以實其說，是被告此部分之抗辯，亦無足採。
七、被告是否有給付機板費用及相當於保養費用之違約金之義務？㈠查系爭昇降機機能（全責）保養合約書前文及第7 條約定：
「保養費用：甲方（即被告）每月應給付乙方（即原告）之保養費用17,500元加主控機板系統及內外面板分期價款15,000元，應於次月五日前壹次付清；合計：新台幣32,500元整」、「本契約自民國97年5 月1 日至102 年4 月30日止，期限為5 年，若雙方未於期滿前壹個月為不續約之書面通知即自動續約壹年，以後依此類推。本契約有效期間內，甲乙雙方若均未違反履行合約之義務，任何一方皆不得將電梯保養維護工作轉交第三人實施，或中途片面解除合約，則以違約論處，若甲方違約乙方得依照本契約之約定收取保養費用至期滿為止，且免除保養之責任，甲方並應一次付清機板尾款。甲方不得異議。若乙方違約（電梯保養維護工作轉交第三人實施或中途片面解除合約，則以違約論處）則甲方得免除本約未到期應付之餘款及保養費。」，此有系爭契約在卷可憑。又被告自98年2 月起即未支付上開更換機板之費用，且於98年4 月22日發函向原告為終止契約之意思表示，並另行招標保養廠商，此有原告提出之原告函、昇降機保養招標公告等為證，並為被告所不爭執，堪認被告確有違反系爭合約第7 條「不得中途片面解除合約」之情事，依上開條款，被告自應一次給付尚欠之機板尾款75萬元（計算式：15,000*5
0 ＝750,000 ）。被告雖辯稱系爭合約屬全責保養，毀損零件之更換應包含在保養契約之範疇內，原告自不得再向被告收取更換機板費用90萬元云云。惟查，兩造既已簽訂系爭契約，並於電梯保養費用外，另行約定更換機板之費用，而原告亦已完成更換機板之工作，則被告自應受系爭契約之拘束，被告雖稱其如知全責保養包含機板之更換，即不會同意另行支付機板更新費用等語，姑不論被告得否據此主張意思表示錯誤，並撤銷系爭契約之意思表示，惟在其未合法撤銷其錯誤之意思表示以前，系爭契約仍屬有效，是在原告已依約完成機板更換之情形下，被告仍應支付此部分之尾款。
㈢至原告請求被告給付相當於自98年4 月1 日起至102 年4 月
30日止共48期（應為49期，惟原告僅請求48期）之保養費用作為違約金乙節。按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252 條所明定，此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限。經查，原告自98年4 月起即未至被告實施電梯保養工作，此為原告所不爭執，是其自斯時起原告即未依系爭契約支出任何勞力、時間及費用，本院認原告請求依契約所定保養費用全額計算違約金，實屬過高，爰審酌被告如能依約給付保養費用時，原告所能享受之一切利益，並參酌電（扶）梯、升降機工程之同業利潤標準淨利為10% 等一切情狀，認原告主張依系爭合約請求之違約金應予酌減為保養費用之10% 較為允當，則原告得請求被告給付之違約金應為8 萬4,000 元（計算式：17,500*10%*48 ＝84,000 ）。
八、綜上所述，原告得依系爭合約請求被告給付機板更新費用75萬元及違約金8 萬4,000 元，合計為83萬4,000 元，則原告請求被告給付83萬4,000 元及自起訴狀繕本送達翌日即98年
5 月28日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 1 月 29 日
民事第二庭 法 官 劉佩宜以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 99 年 1 月 29 日
書記官 賴柏仲