臺灣桃園地方法院民事判決 98年度訴字第881號原 告 甲○○被 告 乙○○訴訟代理人 張致祥律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國98年9 月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣肆拾萬元及自民國九十八年五月八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決於原告以新臺幣壹拾肆萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣肆拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
甲、原告起訴主張，兩造前於民國98年3 月2 日經由訴外人信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義房屋）居間成立買賣契約（下稱系爭契約），由原告向被告購買門牌號碼桃園縣○○鄉○○路8 之3 號13樓之房屋及其坐落基地之應有部分（下稱系爭不動產），約定價金新臺幣（下同）1,100 萬元，並簽立不動產買賣合約書（下稱系爭契約書）。惟簽約完成時原告備款不及，被告亦未攜帶建物暨土地權狀，故原告僅先交付被告10萬元，復於系爭契約書第16條第6 項、第9 項分別約定原告應於98年3 月5 日前補足用印款差額100 萬元，被告則應於98年3 月6 日交付權狀。嗣於98年3 月3 日，原告依約將100 萬元匯入訴外人安信建築經理股份有限公司（下稱安信公司）設於玉山銀行之履約保證專戶。詎被告竟以私人因素為由拒絕履行契約，經催告無效後，原告已通知被告解除系爭契約。又依系爭契約書第9 條第1 項之約定，被告若未履行系爭契約之義務，經原告書面通知限期催告仍不履行時，原告得解除契約，被告則應將所收款項加倍返還原告，作為違約賠償。現原告既已解除系爭契約，則依上開約定，自得請求被告給付110 萬元，爰依法提起本件訴訟等語。並為訴之聲明：被告應給付原告110 萬元及自支付命令送達之翌日起至清償日止以週年利率5%計算之利息；原告並願供擔保，請准宣告假執行。
乙、被告則以：被告於簽立系爭契約書時，係於晚間精神不濟、思慮未週下所為。且當時僅收受原告10萬元，並於簽約翌日即98年3 月3 日早上8 時30分許，被告即以電話通知訴外人信義房屋表示不欲售屋之意，並願加倍返還所收款項，亦即另外賠償10萬元予原告，而由訴外人信義房屋轉知原告，惟原告以擔心違約為由仍堅持付款。被告既於原告匯款100 萬元前已通知其拒絕售屋之意，則被告依約至多加倍賠償10萬元。又依系爭契約書第4 條第3 點所約定：「買賣雙方合意委託授權信義房屋地政士聯合事務所（下稱信義代書）辦理買賣標的物產權移轉登記事宜，並約定其事務所為價金繳收與證件交付之行為地」之內容，被告既已表示拒絕售屋，又未前往信義代書處收取原告之100 萬元，而原告匯款至訴外人信義房屋指定帳戶，係原告與信義房屋間之串謀行為，非被告所允許，與被告無涉，原告應自負其責，此亦係履約之誠信原則。另原告主張之違約金110 萬元，金額過高，被告違約時僅收受10萬元，違約金最高應不得超過10萬元，況系爭契約書簽訂時，信義房屋先以低於市場行情之報價通知被告，又利用深夜被告困頓之際簽訂系爭契約書，復與原告合謀匯款100 萬元，是渠等皆未依誠信原則履行契約，如原告又能獲得110 萬元之重大利益，顯不公平，被告自得依民法第252 條之規定請求酌減違約金等語，資為抗辯。並為答辯聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，被告願供擔保，請准免予假執行。
丙、得心證之理由：
一、經查，原告所主張兩造於98年3 月2 日經由訴外人信義房屋居間訂立系爭契約，由原告向被告購買系爭不動產，約定價金為1,100 萬元，並簽立系爭契約書；又於訂約時，原告先交付被告10萬元，且兩造於系爭契約書第16條第6 項、第9項分別約定原告應於98年3 月5 日前補足用印款差額100 萬元，被告則應於98年3 月6 日交付權狀；嗣原告於98年3 月
3 日將用印款差額100 萬元匯入訴外人安信公司設於玉山銀行之履約保證專戶；而被告拒絕履行系爭契約所定之出賣人義務，經原告於98年3 月11日以蘆竹郵局存證號碼00189 存證信函限期催告被告履行，惟因被告逾期仍未履行，原告乃於98年3 月20日以同郵局存證號碼00265 存證信函通知被告解除系爭契約之意思表示等事實，有系爭契約書1 份、華南商業銀行匯款回條聯1 紙、存證信函暨掛號郵件收件回執各
2 份附卷可稽（均為影本，見98年度司促字第11572 號卷第
6 頁至第13頁、第16頁至第19頁；本院卷第13頁至第21頁、第37頁至第43頁），並為兩造所不爭執，堪信為真實。
二、茲本件兩造所爭執者，厥為下列事項：⑴被告於簽立系爭契約書時是否精神不濟、思慮未週？訴外人信義房屋有無以低於市場行情之報價通知被告？此等事由有無違反誠信原則而影響系爭契約之效力？⑵被告有無於簽約翌日即98年3 月3日早上8 時30分許以電話通知訴外人信義房屋表示不欲售屋之意，再由訴外人信義房屋轉知原告？原告於匯款100 萬元前是否已收到被告通知拒絕售屋之意思？⑶依系爭契約書第
4 條第3 項之約定，是否原告給付價金、被告收受價金之地點應在訴外人信義代書處辦理？原告所為匯款100 萬元之行為是否違反上述約定？⑷原告所主張之違約金金額110 萬元是否過高？
三、本院之判斷：
（一）經查，被告係58年次，於簽訂系爭契約時年已39歲，有本院依職權查詢之被告個人基本資料1 紙在卷可參（見98年度司促字第11572 號卷第23頁），又未見原告提出其身體有何特殊疾病或精神健康有何缺陷之處，則依被告之年紀、智識程度均屬青壯年而言，就社會一般通常之觀念，均會認為其應已具有相當成熟之社會交易經驗及知識，不致因在晚間訂約即有致被告精神不濟、思慮未週之可能。況現今社會一般具有工作之人，白天時間可能因須上班而無暇商談買賣、訂約事宜，則選擇在晚間進行，並且因買賣房屋畢竟事關重大，無法一時片刻談就，均屬一般人可以預見之情事，非屬不合常態之行為，自難認為被告所述其訂約時精神不濟、思慮未週乙節可得成立。又訴外人信義房屋有無以低於市場行情之報價通知被告之部分，被告並未舉證證明，況即使訴外人信義房屋真有此行為，被告仍可循其他管道探知系爭不動產在當地之一般行情，不致單純聽信訴外人信義房屋一面之詞，故被告所抗辯上開情事，核均無足採，則被告進而主張原告與訴外人信義房屋此部分之行為違反誠信原則之部分，自更無足採，尚不影響系爭契約合法有效之認定。
（二）次查，原告曾於訴外人信義房屋向本院所提起之98年度桃簡字第798 號請求被告給付仲介報酬之訴訟事件中到院證稱：「我大概在98年3 月3 日早上上班途中接獲買方仲介電話，表示賣方的家人對於出售房屋有意見，他們要繼續協調，而我為了避免違約因此依約在3 月3 日就把餘款匯給履約專保戶…」等語；另訴外人即本件買賣房屋仲介之訴外人信義房屋員工劉奕棋亦於上開訴訟事件中到庭證稱略以：「（問：相對人〔即本件被告〕於簽立合約書之隔天有無打電話給你表示不願賣屋？）相對人向我表示回去後家人有些意見，且本身對於房屋有感情，無法割捨，遂問我倘若違約需賠償買方多少錢。後來我與相對人溝通並告知若違約會受買受人及公司的求償，相對人遂表示他回去再跟家人討論，但無明確表示不願賣屋。」等語，業經本院依職權調閱上開訴訟事件卷宗查核卷內所附筆錄無誤。此外，原告於本件98年8 月11日言詞辯論中亦僅自承略以：「在簽約後的隔日早上，信義房屋有打電話通知我說賣方可能對此契約有意見，但雙方已簽契約就應依約履行。」等語（見本院卷第68頁）。而證人即被告姑姑賴月娥於本院98年9 月28日言詞辯論時雖到庭證稱：「被告是簽約的隔天早上8 點多電話通知信義房屋仲介劉奕棋，請劉奕棋通知原告。劉奕棋3 月3 日說他有通知原告，但原告堅持要匯款，劉奕棋他說他也沒有辦法。」等語（見本院卷第81頁），然與上開訴外人劉奕棋、原告於本院98年度桃簡字第798 號事件中所為證述內容及原告於本件所自承之情形不符。而訴外人劉奕棋係訴外人信義房屋之員工，又為負責仲介本件買賣之人，苟系爭契約未經被告電話通知解除，訴外人劉奕棋、信義房屋可受有自被告處取得買方報酬、自原告處取得賣方報酬之利益，是固難完全認訴外人劉奕棋於本院上開訴訟事件中所為證言無偏頗之虞。然證人賴月娥為被告之姑姑，與被告為三親等之旁系血親，關係親近，亦難認其證言全然客觀可信，是本院依此調查證據之結果，尚難得被告已於訂立系爭契約之翌日通知原告其不賣系爭不動產之心證。再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。本件被告既抗辯稱其已於原告給付上開1百萬元前向原告表示不欲賣屋之意思，則就此有利於被告之事實，依上開規定，自應由被告負舉證之責。上開訴外人及證人之證言既有矛盾而無從證明被告此部分抗辯之事實為真實，則被告所為其於98年3 月3 日早上8 時30分許原告匯款100 萬元前已請訴外人劉奕棋通知原告拒絕售屋之意思，即屬無從採信。
（三）按「買、賣雙方委託授權信義地政士聯合事務所（以下簡稱信義代書）辦理買賣標的物產權移轉設定登記等事宜，並約定其事務所為價金繳收與證件交付之行為地；且為確保誠信及交易安全，雙方茲確認自證件交付日起至買賣合約完成（或解除）日止，非經買、賣雙方的同意，任何一方均不得向信義代書要求取回證件、終止委託或直接向有關機關申請案件撤銷等行為，違者對於信義代書不生拘束之效力。」系爭契約書第4 條第3 項固有明文約定。然按「甲（即原告）、乙（即被告）雙方同意丙方（即訴外人安信公司）複授權『信義地政士聯合事務所』（以下簡稱信義代書）辦理履約保證相關手續與買賣價款經收等事宜，並由信義代書承辦所有權移轉登記及抵押權設定、塗銷之相關手續。」、「一、為便於辦理履約保證，甲、乙雙方應將買賣價金、各項相關稅費及過戶證件，交由丙方代為經收、保管，直至不動產買賣合約完成或解除止。丙方收受前項價金及文件應即簽收以資憑證。二、前項丙方所經收之買賣價金，應存於丙方開立於保證銀行之履約保證專戶內，並依履約保證專戶利率計息（扣除利息所得稅）。履約保證專戶名：安信建築經理股份有限公司。銀行：玉山銀行桃園分行。專屬繳款帳號：0000000000000 」兩造與訴外人安信公司所訂立之代辦履約保證委任契約書第
2 條、第3 條第1 項、第2 項亦有明文約定，有此委任契約書之影本在卷可按（見98年度司促字第11572 號卷第14頁、本院卷第23頁、第24頁）。由上開各約定內容參核以觀，可知系爭契約書第4 條第3 項之約定係兩造成立買賣契約之一般約定條款；然因兩造為免契約成立後有一方收受他方所為給付後故為逃避自己義務之危險，遂再與訴外人安信公司成立前述代辦履約保證委任契約，可見此履約保證委任契約之性質屬於原買賣契約之外兩造所為之特別約定，則就此特別約定中關於買賣價款之給付部分，自應優先於系爭契約之一般約定而先為適用甚明。準此，原告既已將屬買賣價金一部之1 百萬元匯入前述履約保證專戶內，自已生給付此部分價金之效力無誤。故被告所抗辯稱依系爭契約書第4 條第3 項之約定，原告給付價金、被告收受價金之地點應在訴外人信義代書處，故原告所為匯款
100 萬元之行為違反上述約定之部分，核亦無足採。
（四）按「…經買方書面通知限期催告仍不履行時，買方得解除本買賣合約且賣方應將所收之款項加倍返還予買方，作為違約賠償…。」系爭契約書第9 條第1 項有明文約定。本件系爭契約既經原告書面通知被告限期履行，且因被告仍未履行而經原告解除契約，前已述及，則原告進而依上開約定，請求被告將所收之款項加倍返還，自屬有據。而原告已經取回所付款項合計110 萬元，此為兩造所不爭執，則原告再請求加倍返還之110 萬元，固屬可採。
（五）然按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條另有明文。再按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第252 條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，最高法院49年台上字第807 號判例意旨足資參照。本院依上開法律規定及判例意旨，審酌被告違約時之社會經濟狀況、房地產交易行情之起落情形、兩造契約標的價值、違約行為之內容、已付價金之多寡等一切情事，認為本件原告請求被告給付之違約金金額尚嫌過高，應予核減至40萬元，始較適當。亦即原告所請求之金額僅以40萬元為可採，其逾此範圍之請求，則不應准許。
四、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段、第
203 條分別定有明文。本件之給付係屬無確定期限者；又以支付金錢為標的，則依上揭法律規定，原告就被告應給付之金額部分，一併請求自支付命令送達翌日即98年5 月8 日（見本院98年度司促字第11572 號卷第38頁送達證書所載）起至清償日止，按法定利率即年息5%計算之利息，亦屬於法有據。
五、從而，原告依系爭契約約定之法律關係，請求被告給付40萬元及自98年5 月8 日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，原告逾此金額之請求，則為無理由，應予駁回。
六、兩造其餘攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無再逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行。關於原告勝訴部分，經核均無不合，爰各酌定如主文所示之擔保金額，併予准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，應併予駁回之。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 10 月 13 日
民事第二庭 法 官 張震武以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 98 年 10 月 13 日
書記官 顏伯儒