臺灣桃園地方法院民事判決 98年度訴字第917號原 告 陳榮宗訴訟代理人 陳鄭權 律師被 告 勇仲興業有限公司法定代理人 秦德勝訴訟代理人 邱奕澄 律師
林珪嬪 律師上列當事人間請求房屋所有權移轉等事件，於民國99年3 月10日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。經查：㈠、原告起訴時先位訴之先位聲明為：「被告應將其所有之中壢市○○段5661建號建物，總面積902,96平方公尺，門牌號碼：中壢市○○街○○○號（基地坐落：中壢市○○段3317、3317之1 地號）之所有權移轉登記予原告陳榮宗及將該房屋交付予原告陳榮宗；被告應自96年5 月28日起至第1 項之房屋所有權移轉登記及交付房屋予原告陳榮宗之日止，按年給付原告陳榮宗新台幣（下同）1,162,625 元」；備位聲明為：「被告應將中壢市○○段5661建號建物，總面積902,96平方公尺，即門牌號碼：
中壢市○○街○○○ 號（基地坐落：中壢市○○段3317、3317之1 地號）之房屋拆除，並將中壢市○○段○○○○號土地交還原告2 人；被告應自88年5 月28日起至拆除第1 項之房屋暨返還土地之日止，按年給付原告2 人1,162,625 元」。㈡、嗣又於98年12月18日以書狀變更上開聲明為：「被告應將其所有之中壢市○○段5661建號建物，總面積902,96平方公尺，門牌號碼：中壢市○○街○○○ 號（基地坐落：中壢市○○段3317、3317之1 地號）之所有權移轉登記予原告陳榮宗及將該房屋交付予原告陳榮宗；被告應自98年12月20日起至第
1 項之房屋所有權移轉登記及交付房屋予原告陳榮宗之日止，按年給付原告陳榮宗1,162,625 元。」（本院卷第119 頁）。㈢、嗣99年1 月6 日又以書狀變更前開聲明為：「被告應將其所有之中壢市○○段5661建號建物，總面積902,96平方公尺，門牌號碼：中壢市○○街○○○ 號（基地坐落：中壢市○○段3317、3317之1 地號）之所有權移轉登記予原告陳榮宗及將該房屋交付予原告陳榮宗；被告應自96年5 月29日起至第1 項之房屋所有權移轉登記及交付房屋予原告陳榮宗之日止，按年給付原告陳榮宗1,162,625 元」（見本院卷第
142 頁背面）。㈣、原告林美慧並於99年2 月9 日撤回其請求（見本院卷第147 頁背面），核前開聲明變更部份，僅係單純擴張或減縮應受判決事項之聲明，揆諸首開規定要無不合，應予准許。
二、原告起訴主張：
㈠、緣原告陳榮宗與訴外人林美慧為中壢市○○段第3317、3317之1 地號土地（下稱系爭土地）所有權人，後於民國87年8月11日與第三人秦蘭妹、秦美龍、吳德志、羅萬章等4 人簽立租賃土地建屋契約書（原證2 ，下稱系爭租賃契約），而被告法定代理人秦德勝則為見證人，嗣前開4 位承租人將其對於系爭租賃契約之權利讓與被告公司，由被告公司在系爭土地上興建房屋（原證7 ，即中壢市○○段5661建號，下稱系爭房屋）並聲請營業。詎被告自租地建屋迄今，從未依系爭租賃契約書約定與原告結算，亦不曾出示相關結算資料供原告存查及給付分毫租金，且系爭土地已由被告占用長達10年，為此，爰依法提起本件訴訟。
㈡、依系爭租賃契約第6、7條約定，「土地租賃租金計算，以乙方（即被告，以下同）每年實際營業額扣除應付所有稅捐」、「1.租金之給付，甲方（即原告，以下同）同意乙方於房屋興建完成開始營運起計算租金，乙方每半年結算1 次，並需將結算資料提送甲方存查。2.自正式開業後，甲方同意結算淨利歸乙方先分配使用，抵償興建房屋投資費。3.於乙方償還興建房屋投資費後之每期營運淨利，則由甲、乙雙方對分。4.而後，於乙方領用營運淨利達500 萬元時，每期營運淨利甲、乙雙方同意依60％、40％比例分配」，則被告本應定期將結算資料提送原告陳榮宗存查、支付租金及負擔地價稅暨租賃所得稅，然針對被告使用系爭土地期間，原告並未獲得前開租金與合作報酬，被告亦未負擔系爭土地地價稅暨租賃所得稅等節，已為兩造所不爭執事項。至於，被告雖辯稱證人秦蘭妹曾口頭向原告答覆營運狀況，並以存摺作為結算資料，即符合系爭租賃契約所約定「存查」云云。惟依帳冊資料及證人秦蘭妹證詞所述（被證4 、本院98年10月28日言詞辯論期日筆錄），秦蘭妹於被告公司擔任會計期間為87年8 月至89年3 月31日，故縱令其曾以口頭向原告答覆營運狀況，亦僅能答覆87至89年間營運情形，對於被告89年3 月31日後之營運情形均不知情，根本無法向原告進行答覆或以存摺為結算資料。再者，依系爭租賃契約第7 條約定所謂「存查」，係指存檔備查之意，若如被告所言證人秦蘭妹曾以口頭向原告答覆營運狀況，惟因無法存檔備查，亦不符合兩造所約定「存查」之意。是以，被告上開行為顯已構成違約事由無疑。
㈢、查被告於96年5 月29日原租期屆滿後使用系爭土地迄今，而原告已為不願續租意思表示，故並不因被告繼續使用租賃物，而使系爭租賃契約成為不定期租賃契約。蓋系爭租賃契約並非單純租賃契約，而係具租賃與合作性質之混合契約，且原告並投入建屋資金450 萬元，故不得斷以認定租賃期間早已結束之租賃契約仍有效，以掩蓋其無權占有系爭土地之事實。又縱令被告主張系爭租賃契約為不定期租賃契約，則對於被告多年未依契約約定支付租金、負擔地價稅，亦未定期將結算資料提送原告陳榮宗存查等行為，原告本有權終止系爭租賃契約，被告自亦不得以此否認其無權占有原告土地之事實。再者，原告陳榮宗曾數次以口頭方式，向被告提出不再出租，並要求移轉房屋暨返還土地及繳交地價稅，復於98年2 月25日以存證信函（原證9 ）向被告催告出面理清與原告間合作契約及租賃關係之糾紛，然被告未依期限履行，原告始以本件起訴狀繕本送達為終止租約之意思表示；嗣原告於98年12月7 日再以存證信函（原證10）向被告催告，而被告仍未依期限履行，因此原告於98年12月17日以存證信函（原證11）向被告表示於98年12月20日終止系爭租賃契約。基此，若被告主張系爭租賃契約係不定期租賃契約，則原告主張以本件起訴狀繕本送達終止租約，仍有理由。
㈣、又依系爭租賃契約第2、9、10條約定，「甲乙雙方同意租期自興建房屋完成並正式營業起至期滿止，計8 年期滿經雙方同意得重新訂定租約續租，如甲方不同意續租或乙方未續租，乙方願放棄地上物所有權，並由甲方處置」、「乙方違反本合約條款時，甲方得終止合約，乙方所興建房屋由甲方自由處置」、「租賃期滿或租賃關係終止30日內，乙方應將房屋連同承租使用未建屋之土地騰空，不得向甲方請求遷移費或其它任何名目費用，如有遺留物未搬走，視為廢物，任由甲方處理，乙方決無異議」，查被告使用系爭土地期間早已超過系爭租賃契約所定8 年使用期限，並同時違反系爭租賃契約第6 、7 條約定；且原告除以口頭方式向被告提出不再出租，並要求被告移轉房屋暨返還土地及繳交地價稅外，亦先後以存證信函向被告催告，再以本件起訴狀繕本送達向被告表示為終止租約之意思表示，復以存證信函向被告表示於98年12月20日終止雙方間契約關係等節，均已如上所述。故兩造間已無任何租賃關係存在，則被告於無任何法律關係下使用原告土地即屬無權占有，理應將系爭房屋交還原告陳榮宗處置，從而，原告請求被告依約將系爭房屋所有權移轉登記予原告，並將系爭房屋交付原告，為有理由。
㈤、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採，民法第179 條及最高法院61年台上字第1695號判例要旨可資參照。查被告自租賃
8 年期滿之96年5 月29日起（以房屋登記完畢日之翌日為準），雙方租約既已期滿，且原告亦以存證信函（原證11）向被告表示於98年12月20日終止系爭租賃契約，故被告應依法給付按土地公告現值年息5 ％計算，相當於租金之不當得利予原告，亦即每年1,162,625 元（計算式：35,096×662.54平方公尺×5 ％＝1,162,625 元）。另如被告主張系爭租賃契約於期滿後，依民法第451 條規定為不定期限租賃契約而繼續有效時，原告仍得請求租金無誤。
㈥、對被告答辯之陳述：
１、被告公司之結算資料不應由原告陳榮宗負責。依系爭租賃契約第7 條約定可知，被告本即應定期將結算資料提送原告，另依89年股東大會會議紀錄可知（被證2 ），秦德勝係領有薪津之被告公司董事長，對於被告公司營運情形，自比長期旅居國外之原告清楚。況且秦德勝身為被告公司代表人，卻對原告隱瞞其餘股東資金未到位之情形及被告公司的營運狀況資訊，使原告難以確實知悉商場營運情形，實有違其身為被告公司負責人及負責市場管理之義務。
２、被告未依系爭租賃契約約定支付租金，且未每半年結算並將資料送交原告陳榮宗存查，及未負擔地價稅等行為，均構成違約。查被告除未依約提出報表外，亦僅提供試算表、損益表及資產負債表至89年3 月31日，故就被告所提證據不足證明盈餘未能抵償興建商場之成本，又貸款證明書（被證3 ）亦無法證明秦德勝之貸款與被告公司營運有直接關聯性，足見被告所稱營運不善云云，均非屬實。縱令被告公司營運不善，惟被告未依約每半年結算並將資料送交原告存查，亦屬違反契約約定，況且原告早已多次要求查看被告公司資料，亦無被告所言長期不行使權利。按請求權，因15年間不行使而消滅；利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他1 年或不及1 年之定期給付債權，其各期給付請求權，因5 年間不行使而消滅，民法第125 、126 條分別訂有明文，今縱依被告所言系爭租賃契約已於96年5 月29日起變更為不定期租賃契約，則原告無論以一般請求權或租金給付請求權向被告請求，均仍於法律所保障之請求權時效內，故原告自有權依此向被告主張，而無違誠信原則之理。至於地價稅部分，依系爭租賃契約第5 條約定，被告本應負擔地價稅，原告歷年來亦多次催告被告繳納租金、合作報酬及地價稅，惟被告均置之不理，而原告恐因欠稅而遭限制出境，不得已始自行繳納，詎被告逕反指原告自願繳納稅金云云，企圖侵害原告權益甚明。
３、被告所提依土地法第105 條準用同法第97條規定，計算房屋租金價額並無理由。蓋土地法第97條限制約定最高租額之限制，僅限於城市地方供住宅使用之有其適用。查本件被告租用基地，建築房屋係為供營業使用，被告因承租房屋而獲得商業上之利益，已非一般供住居使用的基地可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制，故原告主張以土地公告現值年息之5％計算，並無違誤。
㈦、並聲明：被告應將其所有之中壢市○○段5661建號建物，總面積902,96平方公尺，門牌號碼：中壢市○○街○○○ 號（基地坐落：中壢市○○段3317、3317之1 地號）之所有權移轉登記予原告陳榮宗及將該房屋交付予原告陳榮宗；被告應自98年12月20日起至第1 項之房屋所有權移轉登記及交付房屋予原告陳榮宗之日止，按年給付原告陳榮宗1,162,625 元；第1 、2 項聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：
㈠、查秦德勝雖係被告公司董事長，惟就商場營運細節則由原告陳榮宗執行處理，此有89年股東大會會議紀錄可參（被證2），故秦德勝僅係名義上負責人，實際處理經營事務之人應為原告陳榮宗。次查系爭租賃契約固約定「被告公司應每半年就營運成果結算一次」，惟於原擔任會計之證人秦蘭妹於89年3 月離職後，實際負責管理公司之原告陳榮宗卻未再另聘會計處理被告公司帳務，更對被告公司不聞不問，準此，被告公司固未每半年結算一次，惟此係因原告陳榮宗未確實處理商場營運事務、怠於製作結算資料所致，故原告逕指被告公司未依約定每半年結算盈餘云云，除有失公平正義，更有違誠信原則。再者，行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148 條第2 項定有明文，倘鈞院仍認應由秦德勝每半年為被告公司辦理結算，並將資料送交原告陳榮宗存查，則自87年8 月簽訂系爭租賃契約迄今已逾10年之久，然原告陳榮宗從未行使其出租人權利，要求被告公司辦理結算，卻在10年後以被告未製作結算資料為由終止租約，應認系爭租賃契約縱有此約定，亦因權利失效而不得再主張。況且原告長期不行使權利之消極行為，已足以使被告相信原告同意未有租金收入而毋須結算，故原告於10年後提起本件訴訟，指稱被告租地建屋迄今不曾出示相關結算資料給予存查並給付租金等情，實有悖於誠實及信用方法，果爾，原告既已喪失此項權利，自不得執此為違約事由。
㈡、又被告未支付租金及負擔地價稅，應不構成違約事由。蓋就租金而言，原告既已同意營運淨利先歸被告分配使用，優先抵償興建房屋投資費，俟清償興建房屋費用後，每期淨利才由二造對分以作為租金支付，則由被告公司帳冊（被證4 ）可知，興建商場建築費用為13,593,693元；若以被告公司資產負債表（被證1 ）顯示之建築費用則為15,276,463元；而於89年6 月召開股東會時，各股東亦知悉秦德勝為被告公司興建商場而以自己名義貸款1,570,000 元，由上即堪認興建商場費用至少高達13,593,693元。惟被告營運迄今之收入是否已足抵償興建費用？尚有疑問，而由被告提出資料所示（附表2 ），該商場興建完成後招商情形不佳，致被告公司營利尚無從抵償興建投資費，更遑論分配營運淨利以作為支付原告之租金，故被告公司未支付租金，自不得認為違約。至於就地價稅而言，系爭租賃契約固約定應由被告公司負擔，惟原告陳榮宗身為被告公司股東暨實際負責經營之人，知悉被告營運狀況極差，故歷年均未將地價稅繳款書交予被告公司要求繳納，則其10年來自願繳納地價稅而未曾異議，事後自不得再以此為由，逕指被告違約。
㈢、次查系爭租賃契約租期以房屋登記完畢翌日起算，已於96年
5 月28日屆滿，被告仍繼續使用系爭土地，且原告陳榮宗97年12月回國時亦未為反對意思表示，故依民法第451 條規定，原租賃契約即應變更為不定期限租賃契約，除租期外，其餘租賃契約內容（即連租金之計算及給付方式等）均與原租賃契約約定之條款相同。而原告雖於98年2 月25日、98年12月7 日先後寄發存證信函，要求被告將系爭房屋交渠處置並結算給付租金，惟觀諸該存證信函內容並非事實，其請求亦無理由，遂於98年12月14日函覆表示被告並無違約，且原告以被告未定期結算並給付租金為由終止契約，有違誠信原則，況雙方現為不定期限租賃關係，如原告有意變更租約內容，請與被告公司再行協商等語（被證9 ），詎原告於收受後並未出面協商，反率於98年12月17日以存證信函終止兩造間租賃關係，是該終止顯屬無據，故被告復於98年12月29日函覆原告表示其終止契約無效（被證10）。
㈣、按租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約，民法第450條第2 項前段固有明文；惟按土地法第103 條規定，租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，不得收回：1.契約年限屆滿時。2.承租人以基地供違反法令之使用時。3.承租人轉租基地於他人時。4.承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達2 年以上時。5.承租人違反租賃契約時。則依特別法優於普通法原則，於租用建築房屋基地情形，非有土地法第
103 條所列各款情形之一者，出租人不得終止租約。又土地法第103 條第1 款規定僅對於契約定有期限者，始有適用（司法院院解字第4075號解釋參照），是於不定期限之租地建屋契約，非有土地法第103 條第2 款至第5 款所列情形之一者，出租人即不得終止租約。查本件係基地租用契約，原告固以租期屆滿，且被告多年未給付租金、地價稅，亦未將結算資料送交原告陳榮宗存查為由，而欲終止系爭租賃契約，惟本件既屬不定期限租賃，則原告自不得以租賃契約年限屆滿而主張終止租約。至於租金之給付既附有營運獲利優先抵償興建房屋費用之條件，則商場迄今之營利尚無從清償建築費用已如上述，故為條件未成就，被告公司自無未給付租金之違反租約情形。至於地價稅乃係原告陳榮宗自願給付，亦從未將地價稅繳款書交予被告繳納，且此一狀態既可維持10年之久而無糾紛亦如上述，堪認雙方已默示合意由原告支付地價稅。況且，原告復未再舉證證明其終止租賃契約符合土地法第103 條所列各款之情形，是原告主張終止租賃契約，即屬無據。
㈤、是以，原租賃契約期限屆滿後，因原告未為反對之意思，致系爭租賃契約轉變為不定期租賃契約，其租約內容除租期外，仍如原租約所約定，故被告基於租賃關係占有使用系爭土地即有合法權源，原告主張被告就系爭土地之使用為無權占有，除請求將系爭房屋所有權移轉登記予原告陳榮宗外，並請求被告給付相當於租金之不當得利，均無理由。退步言，倘鈞院認被告無權占有系爭土地，原告主張於租約屆滿後再請求被告給付使用土地之利益，縱有理由，其請求之金額1,162,625 元亦屬過高。按土地法第105 條準用同法第97條規定，建築基地之租金，按申報價額年息10％為限，此係指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報地價額年息10％計算，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院84年度台上字第1447號判決要旨可資參照）。查原告請求之金額以土地公告現值計算，殊有誤會，蓋依前揭法條意旨，租金應依申報地價計算，即每平方公尺8,
394.4元（原證1 ），又該商場占用之土地面積為451.48 平方公尺，有建造執照及建物登記謄本可查（見原證5、7），是本件應依被告使用之範圍，即以451.48平方公尺計算租金，況且系爭土地係位於巷弄內，交通不便，復以被告使用系爭土地搭建之建物僅為1 層樓老舊不堪鐵皮屋，並參酌系爭土地位處偏遠，交通未臻完善，及考量目前社會經濟情況等情，應認為原告請求以按申報地價年息2 ％計算被告占用系爭土地所受相當於租金之利益，較為妥適。準此，原告請求自98年12月20日起之租金應為每年75,798元（計算式：451.48平方公尺×8394.4元×2％＝75,798元）。
㈥、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、本件經兩造整理並協議簡化爭點及不爭執事項後，依同法第
270 條之1 第3 項之規定，本院僅就兩造協議簡化之爭點為審究，茲分述爭執與不爭執事項如下：
㈠、不爭執事項：（見本院98年12月2 日筆錄）
１、本件系爭中壢市○○段3317、3317之1 地號土地係原告陳榮宗與訴外人林美慧所共有。
２、本件系爭租賃契約當事人，係原告陳榮宗（甲方）與第三人秦蘭妹、秦美龍、吳德志、羅萬章等（乙方），被告之法定代理人秦德勝為見證人；嗣後前開4 位承租人將其對於系爭租賃契約之權利讓與被告。
３、被告公司股東為秦德勝、秦蘭妹、吳德志、羅萬章與陳榮宗。
４、依系爭租賃契約之約定，租期係自興建房屋完成並正式營業起算，本件以房屋登記完畢之翌日起算，租賃期限於96年5月28日屆滿8 年。至今（99年3 月10日）為止被告仍使用系爭土地。
５、系爭租賃契約約定：於房屋興建完成開始營運日起算租金，依租約第7 條約定，被告每半年就營運結果結算一次，並將結算資料送交原告存查；正式開業後，原告同意結算淨利先歸被告分配使用，抵償興建房屋投資費；於被告償還興建房屋投資費後之每期營運淨利，由兩造對分，原告分得的部分即為租金與合作的報酬。
６、被告使用系爭土地期間，原告並未獲得前項租金與合作的報酬，被告亦未負擔系爭土地之地價稅。
㈡、爭執事項：
１、被告於系爭契約所約定的租賃期限之內，是否依系爭契約第
7 條第1 項之約定，每半年就營運成果結算一次，並將結算資料提送原告陳榮宗存查？若否，是否構成違約之事由？又被告未支付租金及負擔地價稅，是否構成違約事由？
２、被告自96年5 月28日原租期屆滿以後使用原告之土地迄今，於原租約屆滿後是否因為被告繼續使用租賃物，而原告未為不願續租的意思表示，而使系爭租約成為不定期租約？若是，原告主張以本件起訴狀繕本送達終止租約，是否有理由？
３、原告主張被告就系爭土地之使用為無權占有，是否有理由？又其請求將系爭房屋所有權移轉登記予原告，並將該房屋交付予原告，是否有理由？
４、原告請求被告自96年5 月28日租約屆滿時起至系爭房屋所有權移轉登記並交付房屋予原告之日止，按年給付原告1,162,
625 元，是否有理由？
五、本件原告主張伊與訴外人陳林美慧為系爭土地之所有權人，伊於87年8 月11日與訴外人秦蘭妹、秦美龍、吳德志、羅萬章等人就系爭土地簽定系爭租賃契約，出租系爭土地供承租人建築房屋之用，嗣後承租人將渠等對於系爭租賃契約之權利讓與於87年9 月19日設立登記之被告公司，被告遂於系爭土地上興建系爭房屋，依系爭租賃契約第6 條之約定，系爭土地出租之租金計算方式乃：「以乙方（即被告）每年實際營業額扣除應付所有稅捐、房屋維修費、管理費及其他必需之費用後之淨利，由甲（即原告）、乙雙方對分」，又依該契約第7 條之約定，前開租金給付方式乃自房屋興建完成開始營運起計算租金，被告每半年結算1 次，並需將結算資料提送原告存查。且自正式開業後，結算淨利歸被告先分配使用，抵償興建系爭房屋投資費。償還興建房屋投資費後之每期營運淨利，再由兩造對分。苟被告領用營運淨利達500 萬元時，每期營運淨利原告、被告依60％、40％比例分配，惟原告迄今仍未自被告獲有租金與報酬等事實，為被告所不爭執，且有原告所提租賃土地建屋契約書、桃園縣政府工務局使用執照、土地及建物登記第二類謄本可憑（見本院卷第7至18頁），堪信屬實。
六、然而，原告主張被告未按期結算並給付租金與地價稅，違反系爭租賃契約之約定，兩造之租賃關係業已終止，被告應將系爭房屋所有權移轉登記予原告，並返還其無權佔用系爭土地期間所獲之利益等情則為被告否認，並以前揭情詞為辯解。查系爭租賃契約關於系爭房屋所有權之歸屬，於第2 條、第9 條分別約定租約期滿若原告不同意續租或被告未續租，被告放棄系爭房屋所有權；若被告違反合約條款經原告終止合約時，系爭房屋任由原告處置等語。是就原告請求被告將系爭房屋所有權移轉登記予伊之部分是否有理由，即須探究其請求是否合於前述違約、租約終止情形，茲就相關爭執之點分別判斷如下：
㈠、被告並無原告所主張之違約情形：
１、依系爭租賃契約第6 條之記載，系爭土地之租金是以被告營業額扣除稅捐等相關費用後之淨利支付之，至其給付方式，依系爭租賃契約第7 條第1 項之約定乃：「於房屋興建完成開始營運日起計算租金，乙方每半年結算一次，並需將結算資料題送甲方存查」，又觀諸同條第2 至第4 項分別約定系爭房屋營運淨利先抵償興建房屋投資費，抵償後所餘淨利先由兩造對分，至被告領用營運淨利達500 萬元時，才改為原告、被告依60﹪、40﹪比例分配淨利，是兩造間之法律關係除系爭土地之租賃關係外，尚隱含有以系爭土地及地上房屋（即系爭房屋）合資經營商場之關係，此即為何前開契約約定原告關於系爭土地租金之請求，必須以被告營運獲利扣除約定之相關費用，且抵償興建房屋投資費，若有淨利始得為之之故。再者，關於前述據以作為租金計算基準之「淨利」數額若干，兩造固然約定被告每半年結算一次並將結算資料送交原告存查，且經系爭租賃契約第7 條第1 項載明，惟前開約定係記載於「租金給付方式」項目，就契約文字本身，雖然可知兩造約定之結算租金方式乃被告每半年提出結算資料與原告進行結算，然此不當然排除原告亦有權依據營運結果計算其應得租金之權利或義務，從而，關於系爭租賃契約租金之結算，自係兩造會同為之，縱或依約被告必須提出營運相關資料以利結算進行，亦難徒以該項約定逕認被告有為兩造合資經營之商場業務進行結算之義務。況且，關於租金之結算理論上係雙方會同為之，非可謂係被告個人之義務，既如前述，被告為公司組織，原告又係該公司股東，關於兩造合資經營商場之營運，原告不致無從取得相關資料與被告結算，又系爭租賃契約簽定至今已11年多，縱有資料必須被告提出始得結算租金，原告並非不可請求被告提出，加以系爭租賃契約第7 條第1 項除約定被告需提出結算資料供原告存查外，並未明文約定若被告未提出相關資料即構成終止契約之事由，是縱原告所稱，被告未依約每半年向原告結算租金屬實，亦難認該項事實構成系爭租賃契約第9 條所稱違約事由，是原告主張被告未依約結算而有違約事實，故伊得終止系爭租賃契約，並無理由。
２、至於原告主張被告承租系爭土地迄今未曾給付租金之事實，固為被告所不爭執，然依系爭租賃契約之約定，原告必於被告每年營業額扣除系爭租賃契約第6 條所定相關費用後所得淨利，抵償興建房屋投資費後仍有剩餘始有獲取租金之可能，業如前述。按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。依民事訴訟法第277 條前段，定有明文。前開被告應給付租金之前提要件存在之事實，係有利於原告之事實，自應由原告為舉證，惟原告就此未能舉證以實其說，兩造復未否認渠等就前開合作經營商場之營運，並未進行正式之結算，是尚乏證據證明該商場營運之成果究為虧損或有盈餘，自難逕以被告經年未給付租金之事實，逕認其構成契約義務之違反。此外，原告主張依據系爭租賃契約第5 條之約定，租賃期間系爭土地之地價稅由被告負擔，然被告並未依約繳納地價稅之事實，固為被告所不爭執，然據卷附稅籍資料之記載，系爭土地地價稅之納稅義務人為原告與訴外人陳林美慧，苟原告主觀上仍認系爭土地之地價稅最終應由被告負擔，其於繳納該項稅捐後，並非不可依據係爭租賃契約之約定請求被告返還該筆費用，然其並未提出證據證明歷來伊曾請求被告繳納系爭土地之地價稅而為被告拒絕之事實，原告為被告繳納系爭土地地價稅之原因不一而足，尚難逕以原告先行繳納該項稅捐之事實，推論被告拒絕繳納地價稅，進而認為被告有違反系爭租賃契約之事實。
㈡、系爭租賃契約之性質業已變為不定期租賃，且該不定期租賃契約未經原告合法終止：
１、按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。民法第451 條定有明文。又定期租賃契約期滿後之得變為不定期租賃者，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為條件，故苟無即表示反對之意思而未為使用收益代價之收取，其條件仍為成就，苟已即為反對之意思而為使用收益代價之收取，其條例仍為不成就（最高法院47年台上字第1820號判例要旨可參）。
２、系爭租賃契約定之租賃期間為8 年，至96年5 月28日原租賃期間屆滿，租期屆滿後被告仍繼續使用系爭土地迄今之事實，為兩造所不爭執，惟原告主張伊於租期屆滿後曾口頭對被告為不願續租意思表示之事實，則為被告否認，原告就此並未舉證以實其說，自難認可採。被告於租賃期限屆滿後仍就租賃物為使用收益，且本件並無證據證明原告確曾即為反對之意思表示，依據民法第451 條之規定，自當視為以不定期限繼續系爭租賃契約。
３、至民法第450 條第2 項固規定租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約。原告於系爭租賃契約轉為不定期限後，雖先後以本件起訴狀繕本之送達及98年12月17日存證信函（見本院卷第130 頁）向被告表達終止系爭租賃契約之意思，然按租用建築房屋之基地，非因下列情形之一，不得收回：1.契約年限屆滿時。2.承租人以基地供違反法令之使用時。3.承租人轉租基地於他人時。4.承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達2 年以上時。5.承租人違反租賃契約時。土地法第103 條定有明文，本件系爭租賃契約為租地建屋契約之事實，為兩造所不爭執，自有土地前開規定之適用，又土地法為民法之特別法，是土地法前開規定，自應優先於民法第
450 條第2 項之適用，從而，租用建築房屋之基地，非有土地法第103 條所列各款情形之一，出租人不得主張終止契約收回。查本件被告並無原告所主張積欠租金之事實，而其未進行結算或依約繳納地價稅並非違約之事實，業如前述，原告復未證明被告有何土地第103 條所列各款得終止租賃契約之事由，是其主張伊已終止系爭租賃契約，難認可採。
㈢、原告請求將系爭房屋所有權移轉登記為原告所有，且交付該房屋，並返還相當於租金之不當得利，均無理由：
１、按民法第451 條所謂定期租賃契約期滿後變為不定期租賃者，僅將原契約所定租賃期限變更為不定期限而已，至其契約內容並未有所變更而仍繼續有效（最高法院69年度台上字第
492 號判決要旨可參）。
２、查兩造視為以不定期限繼續系爭租賃契約，則系爭第2 條所定出租人不同意續租或承租人未續租之情形並不存在，本件亦無系爭租賃契約第9 條所示，被告違反合約條款之情形，亦如前述，是本件並無系爭租賃契約所定系爭房屋應任憑原告處置之情形，原告依據系爭租賃契約主張被告應將系爭房屋所有權移轉登記予原告，並無理由。又被告關於系爭土地之使用係本於兩造間之租賃契約，是其並非無權占有，則原告依不當得利之法律關係請求被告返還相當於租金之利益，亦無理由。
七、綜上所述，系爭租賃契約屆滿後，被告繼續就租賃物為使用收益，原告並未即為反對之意思表示，依民法第451 條之規定，視為不定期租賃。又因系爭租賃契約為租用基地建築房屋之契約，有土地法第103 條之適用，本件並無證據證明被告有土地法第103 條所列各款事由，原告主張終止租約自無理由，從而，被告就系爭土地之使用非無法律上原因，原告請求被告將系爭房屋所有權移轉登記予伊，並請求被告返還相當於租金之利益，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請失所附麗，亦應一併予以駁回，附此敘明。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核於判決之基礎及結果無影響，無庸一一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴無理由，依民事訴訟法第78條判決如主文。
中 華 民 國 99 年 3 月 31 日
民事第二庭 法 官 卓立婷以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 99 年 3 月 31 日
書記官 王素玲