臺灣桃園地方法院民事判決原 告 乙○○訴訟代理人 甲○○被 告 丙○
戊○丁○己○上四人共同訴訟代理人 陳柏均律師上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國98年12月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應連帶將坐落桃園縣○○鄉○○段第七七二、七七一、七七○、七六八、七七六、七六九、六九七、七七三、七七四、六八
八、六八九、六九○、六八二、六八七、六八五地號土地返還原告。
訴訟費用由被告連帶負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用，前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1 項、第2 項前段定有明文。本件耕地租約之爭議，前由原告申請調解，經桃園縣龍潭鄉公所及桃園縣政府之耕地租佃委員會各予調處，均未成立，而為桃園縣政府耕地租佃委員會移送本院處理乙情，有桃園縣政府檢送之租佃爭議調處不成立案全卷可憑，核與上開規定相符，原告自得提起本件訴訟。
貳、實體事項：
一、原告主張：其被繼承人王劉戊妹，前於民國37年間，就坐落桃園縣○○鄉○○段第65-1、65-5、66-1及67-1地號土地（經分割及重測後，現為桃園縣○○鄉○○段第772 、771 、770 、768、776 、769 、697 、773 、774 、688、689 、690 、682、687 及685 地號土地，下合稱系爭土地），與被告之被繼承人邱標訂立耕地三七五租約（下稱系爭租約），6 年為期，嗣由兩造繼受續訂，迭經換約，至97年12月31日租期屆滿。然被告就上開第66-1地號面積323 平方公尺土地（重測後，地號改為桃園縣○○鄉○○段第682 號，面積增為334.04平方公尺，下稱第682 地號土地），僅在如附圖編號A 所示面積214.29平方公尺之土地上種植稻穀，其餘範圍，則長期任由相鄰之同段第683 地號及第683-1 地號等土地使用人庚○○，築闢磚造樓房、鐵皮屋、棚架、空地及薑園，而如附圖編號D 、F 、G 、C 、E 及B 所示，面積共達119.75平方公尺，是被告關於該部分土地，顯非出於不可抗力之事由，而繼續1 年以上不為耕作，甚有轉租他人、不自任耕作情形，已構成耕地三七五減租條例第17條第1 項第4 款及同條例第16條第1 項所定租約終止、無效之事由，系爭租約應歸於失效。況且，被告就上揭第67-1地號面積625 平方公尺之土地（分割後另增加同段第67-3地號面積2 平方公尺土地，並於重測後，更改地號為桃園縣○○鄉○○段第687 號，下稱第687 號土地），業於86年間，擅自將其上原為1 層樓之農舍，拆除部分後，另行新建2 層樓之水泥鋼筋建築 (下稱系爭建物)， 由家人共同居住，而與該地原供置放農具、絭養牲畜之使用方法，顯然相違；且未依建築法規領得建築執照，應屬違建，是縱認第687 地號土地地目為建，致其性質並非耕地租賃，而無上開條例相關租約失效規定之適用，原告於本件租期屆滿後，參照民法第438 條、土地法第103 條第
3 款及同法條第5 款之規定，亦得收回第687 地號土地。爰依上開規定，請求被告將系爭土地返還原告等語。並聲明如
主文第一項所示。
二、被告則以：第682 地號土地本以表面之溝渠，與相鄰土地區隔，被告對如附圖編號A 所示區域以外之土地，仍在承租範圍內一節，從不知情，且該土地經重測後，面積已生變化，究竟正確界址何在，更難察知，是被告就遭訴外人庚○○占用之部分，尚非放棄耕作，亦無轉租他人、不自任耕作之情形，而與耕地三七五減租條例第17條第1 項第4 款或同條例第16條第1項等規定不符，系爭租約尚不因之失效。至於第687 地號土地，既屬建地，本在提供承租者興築建物而居住，並無耕作以保持地力之需要，是被告於86年間，因原有農舍坍塌，另行起造系爭建物，自非不自任耕作，而無耕地三七五減租條例第16條第1 項規定之適用，且該利用方式，因仍在原定使用目的範圍之內，不管有無依建築法規取得相關執照，均無違背租賃契約或法令可言，亦無適用民法第438 條、土地法第103 條等規定之可能，是系爭租約關於第687 地號土地之部分，無論其性質係屬耕地租賃、抑或成立他種租賃，其法律關係並未因系爭建物之興造，而歸於消滅等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張其母王劉戊妹與被告之父邱標，前就系爭土地，於37年間立有耕地三七五租約，並由兩造繼受，期限至97年12月31日止；而第682 地號土地如附圖編號B 至G 所示，面積
119.75平方公尺土地，長年為鄰地使用人庚○○占用，未能由被告予以耕作，又第687 地號土地上，原交付有1 層之農舍，為被告於86年間，將其中部分改建為2 層之系爭建物，用供家居等情，業據其提出系爭土地之登記謄本各1 紙、系爭租約之私有耕地租約契約書2 件、及第682 地號土地暨系爭建物之現狀照片各3 張為證，並有第682 地號之土地複丈成果圖1 紙附卷可稽，亦為被告所不爭執，應認此部分事實為真正。
四、原告主張被告就第682 地號如附圖編號A 所示範圍以外之土地，長期任由他人占用，業已繼續1 年以上不為耕作，甚有轉租他人、不自任耕作情形，依耕地三七五減租條例第17條第1 項第4 款及同條例第16條第1 項之規定，系爭租約應歸終止或無效；另被告擅自在第687 地號興築2 層之系爭建物，有違原定之使用方法，故縱然上揭條例所定租約失效之規定，關於第687 地號土地，並無適用，其仍得於租期屆滿後，予以收回等情，為被告所否認，並以上揭情詞置辯，是本件應先審究之爭點為：（一）系爭租約有無耕地三七五減租條例第17條第1 項第4 款之終止租約事由？倘是，則系爭租約因而失效之範圍為何？（二）若第687 地號土地，不適用上述租約終止之規定，原告是否仍得收回之？
(一)按耕地租約在租佃期限未屆滿前，有非因不可抗力繼續1 年不為耕作者，得終止之，此觀耕地三七五減租條例第17條第
4 款之規定自明，故承租人於未有因天災、地變導致不能耕作、或縱然耕作亦屬無益之特殊情形下，任憑耕地由他人使用、而不為異議或其他討回土地行為，即與該條例保護佃農之立法良意相違，應許地主終止租約、收回耕地。查：
1 、第682 地號土地如附圖編號A 所示範圍以外之耕地，長年遭
鄰地使用人庚○○占用，業如上述，而被告就其等未能予以排除乙情，固以證人庚○○於本院98年11月5 日審理時，關於其占用情形結稱：「（被告訴訟代理人提示98年10月14日民事答辯2 狀所附被證4 照片問：系爭農地之圍籬係於何時搭蓋？於何時有溝渠？你於何時興建這間房屋？是否知悉有部分屋舍越界至682 地號？何時知道？你於何時種植這些薑？種植時是否知悉該處為682 地號？被告丙○等人有無同意證人於682 地號興建房屋及種植薑園？）我的樓房蓋好就圍起來了。溝渠是40幾年前就有了，蓋房子以前就有了。房子是75年蓋的。到94年重測的時候才知道越界。他的樓房蓋好之後，原本這地方是竹子，我把他挖掉之後，就種薑。重蓋的時候不知道。我沒有跟他講，我認為這是我的地，所以我沒有跟他講」等語為據，辯稱溝渠位置既然與界址不符，土地面積亦因重測而有變化，致不知有部分土地為他人占用，其等並非放棄耕作云云。惟上開情由，並非天災、地變等自然力之事故可比，難認有何不可抗力情事，首堪是認；而按耕地之租賃，依本條例之規定，本條例未規定者，依土地法及其他法律之規定，耕地三七五減租條例第1 條定有明文，又承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力，民法第432 條第1 項亦有明定，則被告於系爭租約之期間內，為維護耕地之地力，就所承租耕地之範圍、面積及正確界址，本應予以相當之注意，關於第682 地號土地之經界何在，本需委請專人鑑測丈量，而非單純信賴溝渠等地貌特徵，即據以與鄰地劃分；至於該土地雖經重測，惟其增加面積約僅11平方公尺（334.04-323＝
11.04 ），與遭人占用之119.75平方公尺相較，差距甚遠，仍無解於被告未盡善良管理人注意義務，對他人擅自利用，未能即時異議、討回土地之責任，況依證人所述及被告自承，彼等於94年重測後，已知訴外人庚○○占用第682 地號土地之之事實，然被告自94年迄今，均未見其向庚○○催討，自應認被告就第682 地號土地，有非因不可抗力繼續1 年以上未耕作之情形。而原告於98年2 月間提起本件調解時，既已對被告表示不願續租，有上開租佃爭議調處不成立案所附調解筆錄在卷可憑，揆諸上開說明，原告所為上開終止租約之意思表示，即無不合。
2 、按承租人承租耕地非因不可抗力繼續1 年不為耕作，不問其
不為耕作者，係承租耕地之一部或全部，出租人均得依耕地三七五減租條例第17條第1 項第4 款規定終止租約，收回全部耕地，最高法院固著有84年台上字第1856號判例可資參照，惟按承租他人之非農、漁、牧地供耕作之用者，既非耕地租用，自無耕地三七五減租條例規定之適用，亦經最高法院88年台上字第451 號判例闡釋在案。查第687 地號土地，於系爭租約訂立當時，地目為建，是關於第687 地號土地部分，即非耕地租賃，而無上開條例之適用，是原告依該條例第17條第1 項第4 款之規定，所為不欲續租之意思表示，僅得在其餘耕地之租佃範圍內，生其終止之效果，從而，原告依租賃物及所有物返還請求權之法則，就第687 地號以外、仍為被告占有之系爭土地，請求其等返還，自屬正當，應予准許。
(二)至於系爭租約關於第687 地號土地之部分，因屬建地，固非耕地租賃，已如上述，然劉王戊妹與邱標，前就系爭土地之租賃，僅簽具1 份私有耕地租約，另關於租率多寡，亦均以生產物收獲量1000分之375 為最高額，其原低於1000分之37
5 者，從其原有之約定為計算等情，有上開私有耕地租約契約1 件附卷可稽，可知雙方並未針對第687 地號土地單獨締約，或特別以土地交易價值為基準，計算該部分之租金，再衡諸第687 地號土地之租約係合併於上開耕地租約之內所訂立，而第687 地號土地於交付當時，其上僅有1 層之農舍，乃係供佃農擺放農具、飼養牲畜，而便利其耕作，是其等就第687 地號土地之租賃，尚非預供建築房屋之用，性質應認定為普通租賃。而按民法第450 條規定，租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，則系爭租約既至97年12月31日為止，原告並以本件租佃調解，反對被告繼續使用系爭土地，揆諸上開說明，第687 地號土地之租賃關係，應已歸於消滅，是原告於該部分租約失效後，一併依租賃物及所有物返還請求權之法則，請求被告返還現仍為其占有之第687地號土地，洵為可採，同應准許。
六、綜上所述，被告關於第682 地號土地，既有非因不可抗力繼續1 年以上不為耕作情事，原告即得依耕地三七五減租條例第17條第1 項第4 款之規定，就系爭租約於第687 地號土地以外之部分，予以終止；而第687 地號上之租賃關係，亦因期限業已屆滿，而歸於消滅，則原告於系爭租約失效後，依租賃物及所有物返還請求權之法則，請求被告返還系爭土地，即屬有據，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造關於第682 地號土地有無不自任耕作之情形，及第687 地號土地是否應為基地租賃，暨有無違背約定方法或法令而為使用之攻擊或防禦方法、並所提證據，核與判決之結果不生影響，無庸再予論述，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第85條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 1 月 15 日
民事第一庭 法 官 陳婉玉以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 99 年 1 月 18 日
書記官 利冠蔚