臺灣桃園地方法院民事判決 98年度訴字第952號原 告 丙○○訴訟代理人 陳慶瑞 律師複 代理人 許明桐 律師被 告 甲○○
乙○○上二人共同訴訟代理人 許麗紅 律師上列當事人間租佃爭議事件，於民國98年10月28日辯論終結，本院判決如下：
主 文確認原告與被告間就坐落桃園縣中壢市○○段第三０八、三０八之四、三０九之一、三０九之二地號土地之租賃關係不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用，前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段定有明文。
二、本件耕地租約之爭議曾由原告等申請調解，分別經桃園縣中壢市公所（下簡稱中壢市公所）耕地租佃委員會調解及桃園縣政府耕地租佃委員會調處，均未成立，而經桃園縣政府耕地租佃委員會移送本院處理，有桃園縣政府檢送之租佃爭議調處不成立案全卷可憑，經核於法並無不合，合予敘明。
三、又按「確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之」，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係存在與否不明確，原告主觀上認其法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年度台上字第1240號判例意旨可資參照）。本件租佃爭議之訴既係因原告主張兩造間之三七五租約因被告未自任耕作而無效，惟被告仍抗辯兩造間有三七五租約並非無效，致原告對系爭土地之所有權之行使，此法律關係有不安之狀態存在，此不安之狀態復得以確認判決將之除去，則原告提起本件確認之訴，自屬有即受確認判決之法律上利益。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠、被告前承租原告所有坐落於桃園縣中壢市○○段第308、308-4、309-1、309-2地號土地（下稱系爭土地），並訂定桃園縣中壢市公所中美字第71號私有耕地租約在案（下稱系爭租約），有土地謄本及租約附表影本可稽（原證一、二）。惟原告於民國96年間發現被告於系爭土地搭建停車場並出租供他人停車使用，有該停車場鐵捲門、停車棚及棚內多輛停車之現場照片可參（原證三），顯見被告即有不自任耕作情形。按耕地三七五減租條例第16條第1 項、第2 項規定，承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人；承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。又按耕地三七五減租條例第16條第1 項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第2 項所定原訂租約無效之原因（最高法院70年台上字第4637號判例可參）。再按共同承租人就租賃耕地之一部或全部不自任耕作或轉租他人者，該共同承租人與出租人原訂之耕地租約全部無效；其未自任耕作之土地雖僅一部，但僅以單一契約約定承租範圍，租約應全部無效（最高法院84年度台上字第2975、2584號判決要旨可參）。
㈡、查被告乙○○於98年8 月20日現場勘驗時即稱，「（提示原證三照片，是否為現場？）是。原來是有搭鐵棚作停車用。」、「（請確認其範圍？）從入門處第4 支絲瓜棚架入門處，水泥地當初是我鋪的，鐵皮架也是我架的，大約是在96年左右蓋，97年底拆掉，只有蓋一排而已，當初是蓋來借給鄰居停車」、「（是否有收租金？）正式借的有3 台，但有人會自動開進來」等語（本院卷第39、40頁），佐以桃園縣中壢地政事務所98年9 月21日中地測字第098100846 號複丈成果圖所示，被告乙○○於系爭第309-1 、309-2 地號土地指界鋪設水泥地面積分別為22.56 、98.01 平方公尺，合計12
0.57平方公尺等情，均足證被告於96-97 年間在承租系爭土地上確有鋪設水泥、搭建鐵棚及設置鐵捲門，且供鄰居停車使用等不自任耕作之情形，依上揭法文及實務見解，系爭租約應即已全部無效。況且上開水泥地面積係單依被告乙○○之指界而測量，佐諸原證三現場至少停放7 輛自小客車照片所示，被告於系爭土地鋪設水泥地面積應不僅只120.57平方公尺，故被告辯稱該120.57平方公尺僅佔全部承租土地面積
3.44％云云，自不足採。又被告乙○○另陳稱，鋪設水泥地、搭建鐵棚係供借予鄰居停車，有人會自動開進來乙節，應非事實，蓋若僅借鄰人停車之用，常理上應為開放式且僅騰出空地即可，何須支出巨資鋪設水泥地、搭建鐵棚、圍牆？況查入口處亦設置鐵捲門，若無遙控器又如何能開啟駛入？至於被告又主張其於鋪設水泥地、搭建鐵棚時係經原告同意乙節，亦非事實，蓋依95年10月20日、96年9 月29日、97年
5 月5 日之空照圖（原證五）所示，被告於95年間即已擅自鋪設水泥、搭建鐵棚，僅係原告尚未發覺，則被告既未舉證搭建鐵棚時業經原告同意，其空言主張即難採信。
㈢、至於，被告所提出之收據（被證一），實係原告於96年間發覺被告在系爭土地上擅自鋪設水泥、搭建鐵棚並出租他人供停車之用，乃以被告有供其他非耕作用之情事，主張兩造間耕地租賃因被告違法而無效，並請求被告就違法搭建鐵棚行為賠償損害，是以被告乃逕交付新台幣7,000 元，而非被告所稱雙方協議將系爭停車棚所收取租金分配予原告云云。況且被告於98年2 月27日、98年3 月20日桃園縣中壢市公所調解時陳稱「…停車只是暫供停車使用…」、98年7 月民事答辯狀則稱「…經查被告固於系爭土地上搭建鐵皮屋並停放車輛，但此乃偶供鄰近住戶停車之用，並非經常之狀況…」（本院卷第30頁）、98年7 月17日言詞辯論期日又表示「否認有出租之事實，鐵皮屋是農舍與停放車輛都是作為農用」等語（本院卷第29頁），始終均表示系爭土地上搭建鐵皮屋係供鄰居暫時停車之用並否認有出租等情，則何以卻於98年10月民事辯論意旨狀大反於其前陳稱之事實，改稱原告同意其出租並收取部分租金云云，如此迥異主張，實難理解。退步言之，如若被告主張原告同意其鋪設水泥、搭建鐵棚、出租他人供停車之用屬實，則於原告主張其違法使用，系爭租約應無效之際，被告何以即迅即刨除水泥、拆除鐵棚、否認出租他人供停車之用？再退步言，耕地三七五減租條例第16條第2 項規定係屬法律強制規定，縱令原告如有同意被告鋪設水泥、搭建鐵棚，亦因係違反該法律強制規定而屬無效。
㈣、並聲明：確認原告與被告間就坐落於桃園縣中壢市○○段30
8、308-4、309-1、309-2地號土地，中美字第71號租約之耕地租賃關係不存在。
二、被告則以：被告固有於系爭土地搭建停車棚之事實，然系爭土地面積合計3502.73 平方公尺，嗣經複丈結果，經鋪設水泥、搭建車棚供出租之面積為120.57平方公尺，僅占系爭土地全部面積之3.44％，是原告以此區區未自任耕作面積之事實而主張終止全部租約，已有權利濫用之嫌。況且於被告搭建停車棚時，係經原告同意，且雙方協議被告應將出租停車位之租金，分配其中7,000 元予原告，有原告於96年12月25日收取租用場地之收據可參（被證一）。惟原告於次年即藉口被告違法未自任耕作，旋於98年1 月17日以律師函通知被告因提供停車棚租予他人使用而違反三七五租約，並申請調解，乃有本件爭議。實則此乃原告有計畫使被告出租停車棚之故意，使被告陷入原告之陷阱，顯屬惡意破壞租賃關係，並有違誠信原則，應有民法第148 條之適用。並聲明：原告之訴駁回。
三、按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人；承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第1 、2項分別定有明文。其中所謂原訂租約無效，得由出租人收回，係以租約所訂之土地全部為準，如同一租約內有多筆土地，承租人將其中一筆或數筆轉租他人或不自任耕作者，原訂租約全部為無效，其未轉租他人或尚自任耕作部分之土地，亦失其租賃依據，出租人得就該未轉租或自任耕作部分之土地請求收回（最高法院73年台上字第112 號判決意旨可參）。又耕地三七五減租條例第16條第2 項所謂原訂租約無效，係指承租人違反同條第1 項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於終止，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言。且所稱不自任耕作，係兼指轉租及將耕地借予他人使用，或承租人未將租賃物供耕作使用，而擅自變更用途，如築巷道、堆置物品等，或無正當理由不自任耕作而任令荒蕪而言（最高法院56年台上字第1520號判例、71年台上字第4294號判決意旨可參）。經查：
㈠、系爭土地為原告所有，原告之被繼承人蔡新慶與被告等之被繼承人古阿華於61年間就系爭土地訂定桃園縣中壢市公所中美字第71號私有耕地租約耕地租約，兩造嗣因繼承而為系爭耕地租約當事人之事實，為兩造所不爭執，且有系爭土地之土地謄本、系爭耕地租約影本可憑（見本院卷第16頁至第23頁），自堪信屬實。
㈡、原告主張被告於96年間在系爭土地搭建停車場並出租供他人停車使用之事實，有原告所提現場照片6 張可憑，被告於本院98年8 月20日勘驗現場時自承，96年間於系爭土地搭建前開鐵皮棚架之停車場出租或出借他人，惟於97年底已將該鐵皮棚架拆除改種植地瓜葉等語（見本院卷第39頁背面），核與原告所提空照圖所示大致相符，經本院至現場履勘，前開被告設置停車場之面積約為120.57平方公尺，有中壢地政事務所土地複丈成果圖附卷可按。又被告自承當時搭建一排鐵皮棚架作為停車場之用，對照原告所提前開現場相片可知，被告當時於地面鋪設水泥供作停車場之範圍，其一側繪製6個停車格，另1 側則繪製2 個停車格，中間則為車道，其中
7 個停車格有鐵皮棚架遮蔽，另1 則為露天停車格，是以，被告等在系爭土地上搭建鐵皮棚架出租他人作為停車之用，應堪認定。揆諸前揭說明，渠等不自任耕作，原定租約無效，是原告主張被告不自任耕作，依前開規定系爭耕地租約無效，為有理由。
㈢、至被告抗辯渠等將系爭土地出租供作停車場使用佔系爭土地面積之比例甚低云云，然依耕地三七五減租條例第16條第1項之規定，承租人應自任耕作，將耕地全部或一部轉租於他人，耕地租約即屬無效，其中並未限定須轉租達一定範圍始合於前開「未自任耕作」之要件，是不論將耕地之一部或全部轉租，亦不論其轉租之面積若干，應均合於前開未自任耕作之要件，被告此部分所辯，並不足採。被告另提出原告簽收7,000 元租用場地費之收據1 紙，抗辯渠等事先經原告同意始搭建前開車棚，並主張原告惡意破壞租賃關係云云，惟原告固未否認出具前開收據且向被告收受7,000 元之事實，然否認有同意被告在系爭土地搭建前開車棚之事實，審諸前開收據內容記載：「茲收到308-4 、309-1 租用場地柒仟元整」等語，可知原告確實於96年12月25日自被告收受被告出租系爭308-4 、309-1 地號土地之所得7,000 元，然此仍難謂被告將系爭土地出租他人係事先徵得原告同意之後而為之，況據該收據縱可認原告於事後有容任被告將系爭土地之部份出租他人供作停車之用之事實，然耕地三七五減租條例並未另外定有轉租或不自任耕作時，可因承租人同意或承認而排除租約無效法律效果之規定，是被告此部分所辯縱令屬實，亦無礙於系爭租約業因被告於系爭土地搭建棚架出租他人作為停車場之用而無效之事實，此外，本件並無其餘證據證明原告確有惡意破壞系爭租賃關係之事實，故被告辯稱原告違反誠信原則，並不足採。
四、被告將承租之耕地部分提供第三人作為停車場之用，自屬不自任耕作，縱事後回復原狀，亦不影響已經發生之法律效果，故原告依耕地三七五減租條例第16條之規定，訴請確認租約全部無效即屬有理。
五、綜上所述，系爭耕地租賃契約既屬無效，原告主張確認被告就系爭土地之租賃權不存在，為有理由。
六、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 11 月 18 日
民事第二庭 法 官 卓立婷以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 98 年 11 月 19 日
書記官 黃進傑