臺灣桃園地方法院民事判決 98年度訴更字第7號原 告 金桂薌訴訟代理人 吳奎新律師複 代理人 何盈蓁律師
陳添信律師被 告 傳豐企業有限公司法定代理人 隨茗禮訴訟代理人 陳志峰律師複 代理人 鍾瑞楷律師
張百欣律師蕭萬龍律師上列當事人間請求確認買賣債權不存在等事件，本院於民國99年1月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止。又聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造。民事訴訟法第170 條、第176 條分別定有明文。本件被告之法定代理人於訴訟進行中，業由馬惟儀變更為隨茗禮，並經被告於99年1 月26日具狀聲明承受本件訴訟（參見本院卷第98頁），核與前開規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠原告前向被告購買坐落於桃園縣○○鄉○○段206 之4 等地
號上所興建之南崁市總督府十期房屋編號Ａ預售屋即門牌號碼為桃園縣○○鄉○○村○○路○ 段147 之117 號建物及其土地應有部分（土地所有權人登記為隆陞開發股份有限公司，法定代理人為馬惟儀，下稱系爭房屋及土地），總價新台幣（下同）6,910,000 元。原告於民國97年6 月間受被告通知交屋，然原告至現場發現系爭房屋之屋頂及牆壁大量漏水及滲水，磁磚脫落，浴室未作防水等嚴重瑕疵，故原告拒絕交屋，被告則表示很快會修補，但拖延至同年9 月初才再通知原告交屋，原告於97年9 月15日至現場，雖原來嚴重之瑕疵已有部份修繕，但仍發現3 樓老虎窗旁滲水，頂樓斜瓦下方室內滲水，地下室樓地板3 處滲水，地下室油漆仍需修補，滲水處亦需補漆，頂樓屋瓦須重作防水等瑕疵存在，原告本欲拒絕交屋，但被告苦苦哀求，希望原告同意先讓其領取貸款金額4,830,000 元，並保證瑕疵可於1 星期修補完成，在其苦苦要求下，原告心軟同意貨款部分予以撥款4,830,
000 元，且同意給被告1 個月時間修補，惟若被告未能1 個月內（即至97年10月15日）修補完成，則每逾1 日扣款50,000元，直至交屋為止。原告於97年10月間接獲被告通知，於同月15日至現場交屋，惟至現場後，仍發現頂樓屋頂之頂端屋瓦仍未作防水，浴室磁磚雖更換，但仍未作防水，油漆亦未漆好，因而拒絕交屋及給付尾款990,000 元，直至97年11月25日始接獲被告通知已全部作好要交屋，雙方乃於97年12月3 日至現場交屋，因所謂滲水問題並非短時間可以發現，故原告希望開3 個月票，若3 個月沒有滲水、漏水現象，則票據自然兌現，若有滲水情形，且這段期間給付遲延，被告即應依誠信原則扣部分款項，惟被告事後拒絕原告之要求，表示一切依法而為，被告既已拒絕一切和解可能，則本件依兩造於97年9 月15日成立之協議內容（兩造於當日係簽立房屋驗收合格同意書，惟該同意書之註記內容詳如下述，下稱系爭協議書），被告已表示所有房屋缺失應於97年10月15日前修繕完成，若有延遲，每逾1 日扣款50,000元則從97年10月16日起至被告通知原告交屋日（即97年11月25日）止，合計有40日，每逾1 日扣款50,000元，40日合計應扣款2,000, 000元，是此罰款扣抵原告應給付之尾款990,000 元，則被告對於原告應付之尾款既已扣抵而不存在，扣除此尾款金額後，被告另應給付原告1,010,000 元。爰依系爭協議書之法律關係，提起本件訴訟。
㈡原告於97年11月25日接獲被告通知，表示95年9 月15日發現
之瑕疵已全部修好，要原告前往交屋，原告乃於97年12月3日協同一位曾在建設公司上班之朋友劉淮澤及原告願欲委託裝潢系爭房屋之裝璜設計師余國靈至現場準備交屋，然當天發現97年9 月15日原來對頂樓屋瓦重作防水之要求，其斜瓦最頂端仍沒有依照正常標準施作防水布，且頂樓屋瓦下方仍有滲水（室內因已作裝璜，故無法拍照），另老虎牆旁滲水部分係以泡棉補漏，未符合標準，一旦下雨滲進泡棉後，泡棉含水牆壁仍會滲水原告於98年10月至現場，發現當初之疑慮確實存在，以泡棉補漏之處確實滲水。又有關地下室當初油漆脫漏，因此要求修補，但原告於98年10月間竟發現地下室不僅是油漆脫漏而已，而是該處未作防水，若陽台積水後，水即會滲到地下1 樓牆面。除上述97年9 月當初所發現之瑕疵外，原告另又於97年12月3 日發現浴室未作防水即舖磁磚，採光罩週邊防水膠品質不良，竟然無法乾合，廚房外牆磁磚脫漏未修補等多項缺失，據當時裝潢設計師表示，因屋頂老虎牆未完全作防水，裝璜下去爾後滲漏水會很麻煩，浴室沒有作防水影響也很大，因此表示必須完全確認沒有滲漏水才能裝璜，否則到時責任誰屬怕有糾紛，因此拒絕再繼續裝璜。
㈢兩造於97年9 月15日勘驗系爭房屋，雙方意見表示確係若被
告未於97年10月15日以前將瑕疵修補完成每遲延1 日願意扣款50,000元，當時有表示先從尾款扣起但非表示只限於扣尾款或扣完尾款即不再扣。又系爭房屋原建商於89年取得建照開始興建，嗣因財務發生問題而由被告接手，並與原告重新換約，被告於97年6 月間第1 次通知原告交屋，惟當時公共設施及房屋均尚未完好，原告當然拒絕，至97年9 月15日再次交屋，系爭房屋仍有眾多瑕疵，且可能有偷工減料，以致房屋屋頂、牆壁、老虎牆等處漏水嚴重，屋內甚至積水，於97年9 月15日幾天正好颱風來故漏水情形才顯現。原
告至今已近1 年仍無法使用系爭房屋已受有相當於租金之損害，另外每個月還要負擔貸款利息支出及精神上因系爭房屋糾紛而受極大折磨實是受財產及精神上雙重損害，原告這1 年來的損害及未來不確定因素影響原告請求2,000,00
0 元之違約金並無過高，亦未顯失公平。㈣聲明：
⒈確認被告對於原告向被告所購買系爭房屋及土地應有部分之尾款990,000 元買債債權不存在。
⒉被告應給付原告1,010,000 元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
⒊願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：㈠兩造於97年9 月15日共同製作之房屋勘驗記錄單（下稱系爭
勘驗記錄單）有關每逾1 日扣尾款金額之記載略以：地下室油漆修補。3F老虎窗旁滲水。頂樓斜瓦下方室內滲水。地下室樓地板3 處滲水處補漆。頂樓屋瓦重做防水。
以上缺失應於97.10.15日前修繕完成，若有延誤，每逾1 日扣尾款50,000元，且系爭協議書亦有相同之記載，觀諸上開文義可知，兩造於系爭勘驗記錄單中合意每日扣尾款50,000元之要件係：被告未將上開5 項所列舉之瑕疵於97年10月15日以前修補完成，原告方有扣款權利，且所扣之款項至多以尾款為限（因兩造於此特別加註強調「扣尾款」）。若系爭勘驗記錄單所列舉5 項瑕疵以外之其餘瑕疵，因兩造間就系爭房屋尚有保固期間之約定，且每日扣50,000元之尾款對被告而言係屬重大之義務規定，兩造間自須另有協議被告方受其拘束。原告所指稱被告尚未修繕之瑕疵，顯非兩造列舉應於97年10月15日修繕完成之特定瑕疵，原告以此主張每日應扣款50,000元之違約金，顯無理由。
㈡系爭勘驗記錄單所列舉之5 項瑕疵，被告確已於97年10月15
日以前將該5 項列舉瑕疵修補完成，原告於97年10月15日交屋當日所發現之瑕疵實質上係該5 項列舉瑕疵以外之其他瑕疵，故原告以此要求被告仍須於97年10月15日以前完成該其他瑕疵之修補，否則每日扣尾款50,000元，顯已逾越系爭勘驗記錄單及系爭協議書之範圍，被告自不受其拘束，即便如原告所稱被告於97年11月25日方將上開其餘瑕疵修補完成，原告亦無得依系爭勘驗記錄單向被告主張系爭扣款2,000,000元。
㈢被告確已就上開列舉項目遵期於97年10月15日以前進行防水
加強工程，然被告上開施工工法是否符合所謂防水施作標準，甚或上開工程在被告修繕完成後是否迄今仍會漏水，實不應由原告單方認定，原告應提出相關之客觀證據以實其說，原告欲傳喚之證人劉淮澤、余國靈皆與原告關係密切且僅係渠等主觀臆測之詞，被告施工後之防水工程是否能有效阻止系爭房屋漏水係一客觀事實問題，自無從依上開證人之證述即得加以判定，況原告於97年12月3 日親自系爭房屋現場觀看後，迄原告為上開主張已數月之久，倘上開部分仍有漏水問題，何以原告不以存證信函通知被告加以修繕，或於起訴狀中載明該等主張。
㈣系爭勘驗記錄單中未如期修補瑕疵每日應扣尾款50,000元之
約定屬違約金之性質，則違約金之範圍多寡當屬約定重要事項，倘兩造果有合意違約金之範圍不以尾款為限，自應於系爭勘驗記錄單及系爭協議書中加以明示以避爭議，今系爭勘驗記錄單及系爭協議書俱未有「原告得於尾款990,000 元範圍以外持續向被告請求違約金」之記載，足以表示本件兩造所約定之違約金範圍確以尾款為限。況依民法第250 條第2項規定，可知違約金之性質為不履行而生之損害賠償總額預定，既為賠償總額之預定自應有一固定金額可為判定違約金給付之上限額（尾款990,000 元即為本件兩造違約金之上限額），否則違約金即失其損害賠償總額預定之法定性質，若依原告所述，其得依被告違約日數無上限累計違約金之總額，倘被告逾139 日未依約修補上該所列舉之5 項瑕疵，原告應給付之違約金將高達6,950,000 元以上（計算式：139 日×50,000元），甚至較系爭房屋之6,910,000 元售價更高，其不合理處至為灼然，故由違約金為損害賠償總額預定之法定性質，亦可得本件兩造之違約金範圍確以尾款990,000 元為上限。
㈤系爭勘驗記錄單中未如期修補瑕疵每日應扣尾款50,000元之
約定屬違約金之性質，倘其約定金額過高，依民法第252 條規定，法院自得將之酌減至相當數額，而兩造雖有約定瑕疵未於97年10月15日修補完成前須按日扣尾款50,000元，然本件瑕疵並非房屋結構重大瑕疵、況被告迄今業已將之修補完成，而原告主張本件扣款數額竟達2,000,000 元，超過原告所未付990,000 元尾款2 倍有餘、且趨近系爭房屋總價金之
3 分之1 ，更凸顯原告主張扣款2,000,000 元並不合理，倘鈞院仍認被告須支付扣款金額，亦請鈞院按上開事實酌減數額。另被告早已於97年11月25日以前就曾與原告聯繫並告知瑕疵已修補完成，即便被告須每日扣尾款50,000元，亦無需向原告給付遲延40日之扣款數額共2,000,000 元。
㈥答辯聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：㈠原告主張其向被告購買系爭房屋及土地，總價款為6,910,00
0 元。原告於97年6 月間受被告通知交屋，然原告至現場發現系爭房屋之屋頂及牆壁大量漏水及滲水，磁磚脫落，浴室未作防水等嚴重瑕疵，故原告拒絕辦理交屋，被告則表示很快即能修補完成，嗣於同年9 月初，被告再通知原告交屋，原告乃於97年9 月15日至現場，原來嚴重之瑕疵雖已有部份修繕，但仍發現3 樓老虎窗旁滲水，頂樓斜瓦下方室內滲水，地下室樓地板3 處滲水，地下室油漆仍需修補，滲水處亦需補漆，頂樓屋瓦須重作防水等瑕疵存在，原告本欲拒絕交屋，但被告希望原告同意先讓其領取貸款金額4,830,000 元，並保證瑕疵可於1 星期修補完成，原告始同意貨款部分予以撥款4,830,000 元，且同意給被告1 個月時間修補，惟若被告未能於1 個月內（即至97年10月15日）修補完成，則每逾1 日扣款50,000元，直至交屋為止，雙方並簽立系爭協議書為憑等情，業據其提出房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書、房屋勘驗記錄單、房屋驗收合格同意書（內含系爭協議書）各1 件為證（參見本院98年度訴字第223 號卷第40至56頁），被告對此並不爭執，是原告此部分主張，堪信為真實。
㈡原告復主張其於97年10月間接獲被告通知，於同月15日至現
場交屋，惟至現場後，仍發現頂樓屋頂之頂端屋瓦仍未作防水，浴室磁磚雖更換，但仍未作防水，油漆亦未漆好，因而拒絕交屋及給付尾款990,000 元，直至97年11月25日始接獲被告通知已全部作好要交屋，雙方乃於97年12月3 日至現場交屋，因所謂滲水問題並非短時間可以發現，故原告希望開
3 個月票，若3 個月沒有滲水、漏水現象，則票據自然兌現，若有滲水情形，且這段期間給付遲延，被告即應依誠信原則扣部分款項，惟被告事後拒絕原告之要求，故本件依兩造於97年9 月15日成立之系爭協議書內容，自97年10月16日起至被告通知原告交屋日（即97年11月25日）止，合計有40日，每逾1 日扣款50,000元，40日合計應扣款2,000,000 元，以此罰款扣抵原告應給付之尾款990,000 元，則被告對於原告應付之尾款債權既已扣抵而不存在，扣除此尾款金額後，被告另應給付原告1,010,000 元等語，為被告所否認，並執前詞置辯。
㈢按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益
者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言。本件原告主張其就本件工程可對被告扣款2,000,000 元，並得以該罰款扣抵原告應給付被告之尾款990,000 元等語，被告則否認原告有此扣款請求權，則兩造就被告對原告是否仍有尾款990,
000 元之請求權存在顯有爭執，如不訴請確認，原告在私法上之地位即有受侵害之危險，而此項危險有以確認判決除去之必要，參諸首開說明，原告提起本件確認系爭本票債權不存在之訴以排除此項危險，自有即受確認判決之法律上利益，合先敘明。
㈣經查，證人王忠義到庭證稱：（系爭勘驗紀錄單上的修繕工
程是否委託你來處理？）是。（所有修繕工程發包是否由你來指派？）是。（被告是否有依系爭勘驗紀錄單所載在97年10月15日以前完成兩造約定之5 項工程修補？）有。（請說明被告如何針對勘驗紀錄單上漏水部分進行修補？）5 項中有2 項漏水，分別是第2 項老虎窗旁滲水，第5 項頂樓屋瓦重作防水。第2 項是採高壓注射方式施作，用疏水性PU發泡材，再以高壓灌注機灌注。第5 項原先有作RA3 脂肪水，但因有滲漏，所以改成自黏毯方式施作，事前會先將屋瓦拆除，清理乾淨後先上底塗，再鋪上自黏毯。（你以上所述之漏水修補方式，是否符合一般漏水施工標準？）最符合，且是以最好的方式施作。（97年10月15日後你是否還有至原告房屋勘查漏水情形，或屋主是否有告訴你房屋還有漏水之情形？）到98年10月份開區分所有權人會議時，劉先生（即劉淮澤）才告訴我有漏水之情形，分別是地下室及老虎窗漏水，老虎窗是上述勘驗紀錄單中第2 項之位置，地下室漏水不是之前勘驗紀錄單所提到之位置。劉先生有與我確定屋頂部分已經沒有漏水了，老虎窗是因為當時注射之發泡痕跡，經過油漆後有發生色變之情形，劉先生誤認為是漏水。地下室的漏水是經由冷氣管滲水下來，天花板潮濕，這是我施作完畢之後加裝冷氣所造成的。另一樓排水孔有堵塞之情形，水會順著冷氣管流到地下室。（5 項工程修繕完畢時是否要經過簽認？）我們修繕時，原告同時在進行裝潢，劉先生都委由余先生（即余國靈）處理。修繕完畢時我有通知余先生及劉先生來看，余先生說劉先生比較忙，因此拖到11月才到現場。劉先生、余先生在現場並未說有瑕疵，有確認5 項修補工程已經完成，因為修繕工程已經完成，沒有問題才談及後續付款之問題。劉先生本來有提到要開3 個月的期票給我，但公司不同意。（實際公司修繕完畢時，是否有經過你們公司簽認？）做好後，請款前，都會有經過簽認。（修繕期間屋主或劉先生是否都與你聯絡？）大部分都是設計師與我聯絡，我有問題都找設計師余先生等語（參見本院卷第62至64頁），參以證人即負責系爭房裝潢之設計師余國靈到庭證稱：（後來被告有無到現場進行瑕疵修補？）有，時間不記得，但是在我們施工的過程中有進行修補，但難以判斷是否已經修復等語（參見本院卷第30頁反面），足認被告於97年9 月15日與原告簽立系爭協議書後，確實已有針對系爭勘驗紀錄單所載之5 項瑕疵雇工進行修繕。至於余國靈雖另證稱後來98年中，我到現場看才知道我裝修的3 樓主臥室的櫃子都壞掉發霉，我才發現有滲水。車庫後方採光罩及車庫上1 樓樓梯牆壁也有滲水等語（參見本院卷第30頁反面），然余國靈亦證稱（為何認定3 樓主臥室櫃子發霉是因為滲水原因？）因為之前就有這種狀況，外牆與屋頂都有滲水。屋頂用防水布，外牆用注射針方式防水。（是否有將屋頂、外牆掀開來檢查？）沒有，僅是推測。但上面並無任何水管。（你幫原告裝潢工程，約在何時完工？）迄今尚未完工，還有小瑕疵在修補中。（之前有無從事房屋漏水修繕之相關經驗？）我們會請專業人員來作，我僅負責室內設計等語（參見本院卷第31頁），顯見被告就系爭勘驗紀錄單所載5 項瑕疵雇工進行修繕過程中，系爭房屋已同時由余國靈進行裝潢工程。縱認余國靈所述系爭房屋於98年間仍有部分地方會漏水一節屬實，然並無從認定此項漏水係被告修繕不足或係遭余國靈在施作裝潢工程時不慎破壞結構所致。況余國靈發現上述疑似漏水之情形後，亦未就該發生原因進一步追查，是余國靈之上開證詞自不足為有利於原告之認定。
㈤至於證人劉淮澤雖到庭證稱我在97年10月14日看房子，浴室
地磚是3 種顏色，其餘均有粉刷，我有質疑防水布為何並未蓋過中心點，．．．1 樓廚房後遮雨棚並未改善，黏膠還是軟的。我在同月15日問說地磚為何沒換好、防水布為何未蓋過中心點。被告有告訴我10月15日不能交屋，被告說磁磚沒換好，及某一處漏水沒做好等語（參見本院卷第31頁反面）。然查，劉淮澤雖證稱渠曾質疑屋頂之防水布為何蓋過中心點，並據此認定被告就此部分未完成修繕，惟劉淮澤並未具備上述修繕工程之專業知識，且光憑目測方式焉能確認被告雇工施作之屋頂防水措施不足，顯見劉淮澤之上開證詞僅係渠個人之主觀臆測之詞，自難逕予採認。又劉淮澤所證述除屋頂防水工程以外之其他瑕疵，則均非系爭勘驗紀錄單所載之5 項瑕疵範圍，原告自不能援引系爭協議書之內容作為本件扣款之依據。
㈥綜上所述，因原告無法舉證證明被告於97年10月15日尚未將
系爭系爭勘驗紀錄單所載之5 項瑕疵修補完成，故原告主張依系爭協議書之內容，自97年10月16日起，以每日扣款50,000元計算，直至交屋為止，共計2,000,000 元，並據此扣抵原告應給付被告之尾款990,000 元，及請求扣除此尾款金額後，被告另應給付原告1,010,000 元云云，均不足採。從而，原告依系爭協議書之法律關係，請求⒈確認被告對於原告向被告所購買系爭房屋及土地應有部分之尾款990,000 元買債債權不存在。⒉被告應給付原告1,010,000 元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為無理由，不應准許。
㈦原告之訴既經駁回，其假執行亦失所附麗，應併予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及其攻擊防禦方法，經審酌與本判決結果不生影響，爰不再一一予以論述，附此敘明。
五、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 2 月 26 日
民事第一庭 法 官 林哲賢以上正本證明與原本無異如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 99 年 3 月 01 日
書記官 陳佳彬