臺灣桃園地方法院民事判決 98年度重訴字第319號原 告 凱倫金屬有限公司法定代理人 張聰明訴訟代理人 周珮琦律師被 告 梁聰明訴訟代理人 邱秀珠律師上列當事人間請求給付違約金等事件，於民國99年5 月12日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告前於民國97年4 月15日向被告購買坐落桃園縣○○鄉○○區○○段27之6 地號土地（自總面積6159.32 坪中分割出2,500 坪為本件買賣之土地，下稱系爭土地）暨其地上物即門牌號碼為桃園縣○○鄉○○○路○○號之廠房（下稱系爭廠房），而簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）乙紙，並於第4 條第4 項約定以：「尾款新台幣（下同）6,250 萬元（本金額係暫定，實際以坪數計算）名義取得，並向金融機關貸款核准請領出來一次付清，貸款不足，以現金補足」，復於該契約書末頁買賣不動產標示部分加註：「本件土地乙方（即本件被告）負責分割完成，並支付全部土地分割費用」等語，即兩造乃約定於系爭土地分割完成且得辦理過戶時，原告有一次付清尾款之義務。又系爭買賣契約第8 條第3 項並約定：「乙方不願或不履行時，乙方除應交還已收全部價款外，並應賠償與所收全部價款同額之損害金」等語。嗣原告陸續給付被告價金總計3,000 萬元，並另投資400 萬元著手在系爭房地上整地、修繕廠房等事宜後，經雙方於97年6 月25日協商結果，被告保證將於97年
9 月30日完成土地分割，而由原告簽發到期日為97年9 月30日、面額7,000 萬元之本票交付被告收執以擔保價金尾款之給付。詎被告身為專業土地投資人就土地分割事宜知之甚詳，且明知於系爭買賣契約簽訂前系爭房地曾發生火災，竟以分割手續繁雜、原告原所委託之代書無法辦理作為遲延之藉口，逾期未完成辦理系爭土地分割及其所有權移轉登記，屢經催詢亦遲無具體回應，原告遂於97年12月12日以桃園府前郵局第2310號存證信函向被告表示解除系爭買賣契約，經其於同年12月15日收受，系爭買賣契約業已合法解除。又兩造於97年12月31日再次協商，並書立協議書（下稱系爭協議書）乙紙，而就系爭協議書第3 條、第4 條約定之文義合併觀之，被告已承認原告為修繕系爭廠房花費400 萬元，並承諾於98年6 月30前（即系爭協議書簽訂日後6 個月）若系爭土地每坪價格賣得高於42,500元即全額退還400 萬元，惟因未約定倘逾期賣出於第三人或未賣得前開價額無庸退還，足見於此情形下被告仍應按出售價格比例賠償原告。其後，被告並返還原告已給付價金3,000 萬元，惟遲至98年7 月7 日始賣出系爭土地，迄今仍未賠償原告因被告違約所受之損害（即違約之損害賠償500 萬元及廠房修繕費用400 萬元），原告僅得於98年7 月29日寄發臺北古亭郵局第01540 號存證信函請求被告賠償上開損害。為此，爰依民法第249 條第3 款、系爭買賣契約第8 條；民法第259 條第5 款、協議書第4項約定；民法第179 條、第181 條之規定提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告900 萬元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：茲因本件買賣土地應先經分割始得移轉，且分割手續何時完成無法確定，故系爭買賣契約未約定完成移轉登記之期限及給付尾款之期限，而於系爭買賣契約第4 條第4項約定為完成土地分割以移轉登記予原告而貸款核准請領後，原告始須給付尾款。至原告所交付之前開本票乃為擔保尾款之交付，無論上載何日為到期日，均不影響兩造所約定之尾款交付日期，雙方亦未約定以該本票到期日為本件分割土地及辦理過戶之最後期限，被告於收受該本票時自未就其到期日表示意見。又被告雖常投資土地，卻未曾辦理土地分割手續之細節，而本件土地分割原交由原告指定之代書辦理，並經該代書粗估將於97年9 月30日（即前開本票上載到期日）完成分割；其後，桃園縣政府辦理土地分割過程中，認系爭房地失火後遺留之灰渣有有毒廢棄物之疑慮，須待環保局之檢驗，致分割程序繁瑣、時程延長，經被告另覓代書及專人辦理分割，期間無任何拖延，況被告尚有沈重貸款利息壓力，亦不樂見分割耗時過久。詎原告於97年12月12日寄發存證信函竟稱被告延宕近8 個月未完成分割，主張解除系爭買賣契約而請求返還價金、損害賠償及違約金云云，被告僅得委請律師於97年12月17日寄發存證信函向原告說明以其從未延宕、近日即可完成，原告亦均派員關照相關事宜、對分割過程知之甚詳，原告請求解約於法無據等語，後於97年12月
22 日 前開27之6 地號土地果然完成分割為同段27之6 地號、27 之9地號、27之10地號等3 筆土地，原告卻因地理風水師之意見不願依約辦理過戶，顯非被告不願或不履行系爭買賣契約。復因原告片面解除系爭買賣契約並不合法，原告之代理人即訴外人張雅惠代理原告於97年12月31日與被告達成合意解除契約之共識，並以系爭協議書約定由被告為將本件買賣之土地換為其他土地，若換地不成而價金如數退回、廠房應於6 個月內（即98年6 月30日前）出售，廠房修繕費40
0 萬元則視將來廠房出售每坪價格需高於42,500元時即全額退還。嗣雙方換地未果，被告遂悉數返還價金3,000 萬元及前開原告所簽發之本票，另於98年7 月7 日將上開分割後之
3 筆土地全部出售予訴外人紘瑋科技股份有限公司（下稱紘瑋公司），總計價金223,800,000 元、每坪單價36,335元，即低於系爭協議書所約定價格，應無庸補償原告廠房損失，且實際上原告從未著手修繕廠房，原告自不得另以民法第25
9 條第5 款為請求，亦無不當得利之問題。縱被告晚於系爭協議書第3 條之期限始售出上開廠房，惟該條僅為訓示規定，亦不影響系爭協議書第4 條之適用，是原告主張因逾期賣出系爭土地而該條不適用乙項業已違反誠信原則。再於系爭買賣契約簽訂時，原告所交付被告之500 萬元實屬第一次買賣價金之交付而非定金（雖契約記載為定金，但無定金之性質），且本件並無可歸責於被告之事由致債務不履行，又為兩造合意解除系爭買賣契約，故應無系爭買賣契約第8 條第
3 項或民法第249 條第3 款之適用。況兩造既已以系爭協議書就系爭買賣契約解除後續處理為約定，除依其約定外，原告不得再為其他請求或主張等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠、本院民事執行處前以96年度執字第6735號清償債務強制執行事件，拍賣該事件中債務人所有、面積為6159.32 坪、坐落於桃園縣○○鄉○○區○○段第27之6 地號之系爭土地，經被告於97年3 月12日拍定並繳足全部拍賣價金，本院執行處並於同年3 月18日發給被告不動產權利移轉證書。嗣於97年
4 月24日，被告執上開不動產權利移轉證書向地政機關辦妥系爭土地之所有權移轉登記。
㈡、兩造前於97年4 月15日簽立不動產買賣契約書，並約定由被告就系爭土地分割出約2,500 坪特定位置之土地暨其地上物，以每坪41,000元之價格售與原告。
㈢、兩造於系爭契約第4 條約定「付款方法」為：「㈠本買賣契約簽定時，原告給付被告定金500 萬元（不另立收據）。㈡於被告前于登記取得名義之時，再由原告給付被告2,500 萬元... 。㈣尾款6,250 萬元（本金額係暫訂，實際以坪數計算），於本件產權過戶予甲方（即原告）名義取得，並向金融機關貸款核准請領出來一次付清，貸款不足，以現金補足」。又於系爭契約第8 條約定：「違約處罰：... ㈢本買賣契約成立後，... 被告如不願或不履行時，被告除應交還已收全部價款外，並應賠償與所收全部價款同額之損害金」。復兩造於系爭契約書末頁買賣不動產標示部分批明：「本件土地被告負責分割完成，並支付全部土地分割費用。未保存
719 建號地上物按現況點交」乙項。
㈣、原告於簽立系爭契約時（即97年4 月15日）曾交付500 萬元予被告，再於同年5 月2 日依系爭契約第4 條第2 項之約定交付2,500 萬元買賣價金予被告，總計交付價金3,000 萬元。另於97年6 月25日，原告曾簽發票號為355366、到期日為同年9 月30日、票面金額為7,000 萬元之本票乙紙交付被告收執，而該本票上經註記：「本本票○○○鄉○○○路○○號土地尾款保證之用」等語。
㈤、原告於97年12月12日向被告寄發桃園府前郵局第2310號存證信函，以被告延宕近8 個月、迄未完成系爭土地分割為由主張解除系爭契約。而該函於97年12月15日送達被告後，被告於97年12月17日以臺北中山郵局第2086號存證信函覆原告其主張解除契約於法無據，被告並未延宕分割等語。
㈥、嗣於97年12月22日被告辦理分割完成後，系爭土地分割為桃園縣○○鄉○○區○○段第27之6 地號、第27之9 地號、第27之10地號等土地三筆。
㈦、原告前於97年12月31日委託張雅惠代理其與被告簽立內容為：「原告向被告購○○○鄉○○○路○○號... 協議換地條件如下：①如果換地成功時，3,400 萬元將退回2,000 萬元，剩餘1,400 萬元轉成價金。②如換地不成時，購地金3,000萬元將全數退回。③原○○○鄉○○○路○○號廠房約2,637坪左右，給被告六個月時間處理。④廠房修繕費400 萬元，將視將來廠房出售時價格，每坪需高於42,500元以上，全數退回。」、「備註：退款方式：於98年1 月15日、1,000 萬元；98年2 月15日、1,000 萬元；98年7 月15日、1,000 萬元」等語之系爭協議書乙紙。
㈧、被告先後依系爭協議書之約定返還原告業已給付之價金，總計3,000 萬元，並於98年7 月24日返還原告上開本票。又被告於98年7 月7 日以每坪單價36,335元，即總價2 億2380萬元之價格，將系爭土地全部（即分割後之三筆土地）暨其地上物售與紘瑋公司，並書立有被證三所示之不動產買賣契約書為證。
㈨、原告於98年7 月29日向被告寄發台北古亭郵局第1540號存證信函，以被告違反系爭契約為由請求損害賠償。被告於98年
7 月30日收受該函後，於98年8 月5 日以中壢環北郵局第50
3 號存證信函覆其並未違約、拒絕同意原告請求等語。惟兩造均認系爭契約業經解除。
四、法院判斷：本件原告主張被告未依系爭買賣契約之內容於97年9 月30日前，交付完成分割手續並將系爭土地移轉登記予被告，兩造間之系爭買賣契約業經原告於97年12月12日以存證信函解除，惟因原告業已支出系爭廠房之修繕費用400 萬元，原告僅得於98年7 月29日寄發存證信函請求被告賠償因被告違約所受之損害（即違約之損害賠償500 萬元及系爭廠房修繕費用400 萬元）等語，然此為被告堅決否認，並前揭情詞置辯。是本件之爭點乃在於：兩造間之系爭契約是否業已合法終止？被告是否應負擔未履行系爭契約之違約損害賠償？被告應否負擔賠償原告支出之系爭廠房修繕費用400 萬元？茲論述如下：
㈠、兩造間之系爭契約業已合法終止。
⑴、按契約之合意終止為契約行為，法定或約定終止權之行使則
為單獨行為，後者發生效力與否，端視有無法定或約定終止之事由存在，既無待他方當事人之承諾，自不因他方當事人之同意或未為反對之意思表示而成為合意終止。又稱和解者，當事人如以他種之法律關係或以單純無因性之債務約束等，替代原有之法律關係而成立者，為屬於創設性之和解；倘以原來而明確之法律關係為基礎而成立者，則屬認定性之和解。以原來明確之法律關係為基礎而成立之和解，僅有認定效力，債權人非不得依原來之法律關係，訴請債務人給付，祇法院不得為與和解結果相反之認定而已。最高法院94年度台上字第1594號民事判決、88年度台上字第143 號民事判決分別著有明文。再按「解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。」最高法院17年上字第1118號判例亦可參照。本件原告主張系爭買賣經雙方於97年6 月25日協商結果，被告保證將於97年9 月30日完成土地分割，而由原告簽發到期日為97年9 月30日、面額7,000 萬元之本票交付被告收執以擔保價金尾款之給付等情，並以證人即系爭買賣契約之仲介人盧東逸到庭陳述：「這份買賣契約書就是兩造於97年4 月15日簽訂的，簽完約後本來是原告請的代書要進行分割，後來發生問題，所以被告自己拿回去辦，問題是之前的廠房發生火災，地政事務所登記是建物滅失，縣政府那邊還要辦理執照的滅失，但因涉及廢棄物的清運，我找過建築師去跟被告談，當時大概在97年7 月間，執照要下來大概要二個半月的時間，我的建築師向被告開價120 萬元，後來被告認為費用太高，他說他要自己拿回去辦，所以分割案件應該由被告辦好交給我，我們有問被告案子大概何時可以完成分割交與我們辦理過戶，被告承諾在97年9 月30日以前，從當時算起來大概有二個半月的時間，後來97年9 月30日去問被告，他說還沒有辦好，我們問他何時可以辦好，他又說是97年10月底，但是他仍然沒有完成，後來到11月底沒有完成分割手續給我們，‧‧‧。」等語（參見本院卷宗第86頁反面、第87頁）為佐證，再參酌系爭契約所載內容批明欄簽註有：「本件土地乙方（即本件被告）負責分割完成，並支付全部土地分割費用。‧‧‧」等語（參見本院卷宗第10頁），堪信兩造確實並未於書面契約上明文約定被告需於何時點完成分割手續，僅以被告將系爭土地辦理分割完成作為履行期限屆至之判斷基準。然嗣後因系爭土地曾發生火災，所以留下之灰渣恐有廢棄物之疑慮，尚須經由環保局檢驗，因此土地分割不易，辦理分割費用手續過高，乃另由被告自行辦理分割等情，此有證人盧東逸前述證詞可資參酌，且為被告所不否認，堪信兩造已經將系爭契約中履行交付分割後之系爭土地之期限加以變更，而證人盧東逸執前詞證述謂被告需在97年9 月30日前後完成分割乙節，確與97年6 月25日，原告所簽發票號為355366、到期日為同年9 月30日、票面金額為7,000 萬元之本票乙紙到期日記載相符，則原告主張被告應於97年9 月30日前完成系爭土地之分割手續乙節，尚屬可採，然被告在97年9 月30日時並未完成分割手續，此為兩造所不爭執，顯然被告並未於該時點完成系爭契約註明被告所應負擔之分割系爭土地以為交付之義務，而系爭契約就此進入給付遲延狀態。
⑵、再按「給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延
責任。」、「依契約之性質或當事人之意思表示，非於一定時期為給付不能達其契約之目的，而契約當事人之一方不按照時期給付者，他方當事人得不為前條之催告，解除其契約。」民法第229 條第1 項、第255 條分別定有明文。又「契約解除後，當事人雙方回復原狀之義務除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：‧‧‧。」民法第259 條本文亦有規定。觀諸原告於97年12月12日寄出且被告亦不爭執已收受之存證信函內容，註明「依前開買賣契約書所示，台端理應將土地分割辦理完竣，惟台端遲未完成，延宕近八個月，損及本公司權益甚鉅，特以本函文為解除貴我雙方買賣契約之意思表示，及請台端於文到五日內返還已付價金參仟萬元及違約金予本公司，另外需賠償本公司廠房修繕費用肆佰萬元整。」，應認原告已以該紙存證信函作為行使法定解除契約權限之意思表示，並已為被告於97年12月15日所收受，則兩造間之系爭契約即於被告收受該終止系爭契約意思表示斯時起，經原告合法終止在案。
㈡、解約後之回復原狀義務應依照系爭協議書為履行。
⑴、兩造間之系爭契約業經原告以97年12月12日之存證信函合法
終止，已如前述，則兩造間之法律關係當進入解約後之回復原狀狀態。嗣後原告於97年12月31日另由原告之代理人張雅惠與被告共同簽署協議書1 紙（參見本院卷宗第23頁），其內容略以：「立協議書人梁聰明先生（甲方）張雅惠（乙方）雙方協議如下：㈠凱倫金屬有限公司（張雅惠）向梁聰明先生購○○○鄉○○○路○○號因買方（凱倫公司）及賣方梁聰明先生協議換地條件如下：①如果換地成功時，新台幣參仟肆佰萬元將退回新台幣貳仟萬元整，剩餘新台幣壹仟肆佰萬元整轉成價金。②如換地不成時，購地金新台幣參仟萬元整將全數退回。③原○○○鄉○○○路○○號廠房約2673坪左右給梁聰明先生六個月時間處理出售。④、廠房修繕費新台幣肆佰萬元整，將視將來廠房出售時價格，每坪需高於新台幣肆萬貳仟伍佰元以上，全數退回。」等語，依據前述系爭協議書之內容，顯然即為兩造契約終止後，合意約定如何履行回復原狀之約定，則依據民法第259 條本文之規定，雙方回復原狀之義務即應依照系爭協議書為履行。依據系爭協議書之內容，兩造並未約定違約金之賠償部分，而此部分事實，亦為證人張雅惠於本院審理時證稱：「當天被告只對返還買賣價金與時點與廠房修繕費用有爭執，他對違約金部分沒有爭執，所以我也疏忽沒有寫入協議書。」（參見本院卷宗第150 頁反面），則原告既無法證明兩造間就該系爭協議書外，另就回復原狀部分約定有被告應給付違約金之賠償，故原告請求被告給付500 萬元違約金之部分，即屬無據。至於原告請求之廠房修繕費400 萬元部分，考諸該協議書④之約定，係約定被告將系爭土地出售後，每坪單價高於42,500元時，需全數返還，然嗣後被告將系爭土地出出售與紘瑋公司時，每坪單價僅為36,335元，並未高於42,500元，此為原告所不爭執，故原告請求被告應全數返還廠房修繕費用400 萬元，當亦屬無據。至原告主張被告應按出售價格比例償還該廠房修繕費用部分，系爭協議書非但為就此為明文約定，且徵諸該協議書①之約定，因原告業已給付被告之價金為3,00
0 萬元，而被告同意如原告以換地作為回復原狀之方法，則讓原告得以扣除1,400 萬元作為另購他塊土地之價金，而被告應返還原告2,000 萬元，合計為3,400 萬元之代價；如換地不成，則被告償還原告者即為現金3,000 萬元，此乃因返還現金，與以該價金部分另向被告購買土地，被告所應實際支出之償還金額與將應償還之價金作為另購土地之代價，被告所保有之利益尚有不同之處，顯然兩造確已經廠房修繕費用400 萬元加以評估各種償還方式，難認兩造間未明文約定廠房修繕費得依照出售價格比例退還等語，係屬疏漏，則證人張雅惠所述若出售價格未達42,500元應比例退還廠房修繕費用400 萬元，未明文記明於系爭協議書，係屬疏漏，惟被告確已同意乙節，並不足採。而被告確已返還原告3,000 萬元亦為原告所不爭執，則被告於系爭契約解除後所應負擔之回復原狀義務亦已履行，職此，原告備位依據民法第179 條不當得利請求被告償還廠房修繕費用部分，因被告並無無法律上原因而受有何利益，故原告備位之攻擊防禦方法亦屬無據。從而，原告依據民法第249 條第3 款、系爭買賣契約第
8 條；民法第259 條第5 款、協議書第4 項約定；民法第
179 條、第181 條之規定請求被告給付違約金500 萬元廠房修繕費400 萬元，均屬無由，難以准許，應予駁回。
五、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回之。
六、結論，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 5 月 28 日
民事第三庭 法 官 陳清怡上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院（地址：桃園縣桃園市○○路○○○ 號）提出上訴狀。
中 華 民 國 99 年 5 月 28 日
書記官 王奐淳