臺灣桃園地方法院民事判決 98年度重訴字第426號原 告 丁○○
乙○○甲○○己○○共 同訴訟代理人 陳俊翰律師被 告 丙○○訴訟代理人 莊守禮律師上列當事人間土地所有權移轉登記事件，本院於民國99年5 月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告於將坐落桃園縣○○鄉○○段南崁頂小段一一四之九四地號、面積二○七點二一坪之土地所有權移轉登記予原告之同時，原告應給付被告新台幣伍仟伍佰萬陸仟肆佰肆拾貳元並將坐落桃園縣○○鄉○○段南崁頂小段段一一四之一四八、一一四之一四九、一一四之一五○地號、面積共計八十六點五一坪之土地所有權移轉登記與被告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告起訴後，於民國99年2 月25日具狀追加備位聲明為「原告給付被告新台幣5,500 萬6,442 元並將坐落桃園縣○○鄉○○段南崁頂小段114-148 、114-149 、114-150 地號，權利範圍全部之土地，移轉登記與被告之同時，被告應將坐落於桃園縣○○鄉○○段南崁頂小段114-94地號，權利範圍為1 分之1 之土地，移轉登記與原告」，並將原聲明列為先位聲明。核其先、後位聲明均係土地買賣契約書為請求，請求之基礎事實同一，依上開規定，訴之追加並無不合，應予准許，合先敘明。
貳、實體部分：
一、原告主張：㈠兩造於96年11月26日就坐落桃園縣○○鄉○○段南崁頂小段
114-9 、114-111 、114-112 、114-113 、114-159 、114-162、114-163 、114-164 、114-165 、114-173 等地號之10筆土地（共計502.15坪，下稱系爭10筆土地），及同段同小段114-148 、114-149 、114-150 地號之3 筆土地（共計
86.51 坪，下稱系爭3 筆土地），簽有土地買賣契約書。土地買賣契約書第3 條第2 項約定「賣方應於過戶登記完成之日起算，3 個月內完成全部地上物之點交，如不能點交時，買方得隨時要求賣方移轉登記並點交第4 條之不動產予買方」。故兩造就上開之13筆土地依上開約定，應於過戶登記完成之日起算，3 個月內完成全部地上物之點交，然被告卻逾期不能完成點交，違反土地買賣契約書第3 條第2 項之約定甚明。故原告依土地買賣契約書第4 條之約定，對被告行使選擇購買其他土地之權利。原告等4 人依土地買賣契約書第
4 條第1 項之約定，選擇購買桃園縣○○鄉○○段南崁頂小段114-94地號，權利範圍為1 分之1 之土地，共207.21坪，復因原告得選擇之時間晚於97年9 月1 日，從而購買價為每坪新台幣（下同）23萬元，其總價金為4,765 萬8,300 元（計算式：23萬元×207.21坪＝4,765 萬8,300 元）。準此，被告應依土地買賣契約書第5 條之約定，無條件配合原告以完成移轉登記事宜，故原告於98年10月5 日以桃園中路郵局第1191號存證信函通知並催告被告履行土地買賣契約書之相關約定，然被告迄今竟仍置若罔聞。
㈡依土地買賣契約書第1 條第1 項之約定，被告應在97年9 月
1 日前將系爭13筆土地所有權移轉登記予原告，惟被告卻遲於97年10月3日才完成土地所有權移轉登記，其遲延之情甚明。復依土地買賣契約書第1 條第3 項之約定，原告對於尚未給付被告之餘款，依此可扣除利息，經原告之計算，則原告可扣除利息為3 萬8,858 元（計算式：97年9 月2 日至10月3 日，總計遲延32天。則尚未給付之價金738 萬7,000 元×6 ％×32/365＝3 萬8,858 元）。執此，就系爭10筆土地之價金餘款，原告應給付被告734 萬8,142 元（計算式：尚未給付之價金738 萬7,000 元－遲延利息3 萬8,858元＝734萬8,142 元）；復原告購買坐落於桃園縣○○鄉○○段南崁頂小段114-94地號之土地，價金為4,765 萬8,300 元（計算式：每坪23萬元×207.21坪＝4,765 萬8,300 元）。以上，如被告之同時履行抗辯有理由者，則原告給付被告5,500萬6,442 元（計算式：734 萬8,142 元＋4,765 萬8,300元＝5,500 萬6,442 元）並將系爭3 筆土地，移轉登記予被告後，被告應將坐落於桃園縣○○鄉○○段南崁頂小段114-94地號，權利範圍為1 分之1 之土地，移轉登記予原告。
㈢另被告主張系爭3 筆土地（共計86.51 坪）不能點交，則原
告若要行使選擇權亦應以86.51 坪為限，即就坐落於桃園縣○○鄉○○段南崁頂小段114-94地號之土地（共207.21坪）中分割86.51 坪予原告。然被告此一主張顯與系爭土地買賣契約書第3 條第2 項、第4 條第1 項第1 款之約定有違，該土地買賣契約書第3 條第2 項約定：「…如不能點交時，買方得隨時要求賣方移轉登記並點交第4 條之不動產予買方。
」、第4 條第1 項第1 款約定：「坐落於桃園縣○○鄉○○段南崁頂小段114-94地號之土地及全部地上物，合計207.21坪…」，故當系爭土地買賣契約書第1 條第1 項之標的不能點交時，原告（即買方）得隨時要求被告（即賣方）移轉登記系爭土地買賣契約書第4 條第1 項約定之標的全部，而非僅移轉登記不能點交部分之面積，此觀系爭土地買賣契約書第3 條第2 項、第4 條第1 項第1 款之約定自明，從而被告上開之主張應無理由。再者，土地之細分對於土地之價值將有減損，且對於土地之利用亦生不便而影響土地效用，對於兩造難謂有利或公平。並先位聲明：被告應將坐落於桃園縣○○鄉○○段南崁頂小段114-94地號，權利範圍為1 分之1之土地，移轉登記與原告；備位聲明：原告給付被告5,500萬6,442元並將坐落桃園縣○○鄉○○段南崁頂小段114-148、114-149 、114-150 地號，權利範圍全部之土地，移轉登記予被告之同時，被告應將坐落於桃園縣○○鄉○○段南崁頂小段114-94地號，權利範圍為1 分之1 之土地，移轉登記予原告。
二、被告抗辯：㈠被告因遺產繼承事件須繳納鉅額遺產稅之關係，經人介紹、
央求取得原告之信任，由原告同意先支付部分之土地買賣價金，供被告先行完納稅捐、辦妥繼承登記後，再辦理土地所有權之移轉登記予原告，故與原告簽立原證一之土地買賣契約，而由原告購買系爭13筆土地，因被告於辦理繼承登記之過程中，原本即遭第三人惡意阻撓，導致訴訟連連，被告亦擔心無法按時完成買賣土地之移轉登記及點交，惟被告皆一一詳實地讓原告知悉其中原委，使原告得作出相關之風險評估後，始決定是否購買，此由買賣契約書中分別由原告要求設有調降每坪單價、加計利息、選擇改換標的物及解約賠償等保障條款即可見一斑。嗣被告遲至97年10月3 日才將全部13筆土地移轉登記至原告名下，此已逾契約約定之97年9 月
1 日期限，故86.51 坪土地部分，依約定即應調降每坪單價為23萬元。惟接下來之點交程序亦不順利，有普通居住之房客搬家不及、有經營大型工廠之房客一下子無法完成遷移、更有一位房客主張不定期租約不願搬遷進而涉訟，故至97年12月31日仍無法完成點交，其後竟再遇其中一位房客之媳婦已接近預產期，依民間習俗深怕動到胎神而請求展延到小孩出生、做完月子後再搬家，被告轉知原告此情，原告亦表贊同，故乃同意展延至98年3 月31日完成點交，惟因前述主張不定期租賃房客之訴訟尚未終結，故而被告僅能先就502.15坪土地部分完成點交，就另一邊之86.51 坪土地部分則至今尚未完成點交。
㈡被告已完成點交之土地價值，大於原告已交付之價金金額，
且被告就尚未點交之86.51 坪土地部分亦已完成移轉登記至原告名下。且依原告起訴狀所載訴之聲明僅一味請求被告應將同地段114-94地號土地辦理移轉登記予原告，似完全未考慮依照買賣契約第二條第3 行起關於「其所餘款項，則於買賣雙方『過戶登記完成』之同時一次付清。」之約定，亦即在契約條件履行之先後順序上，原告於「過戶登記完成時」即應付清其餘價款，而現在被告已完成全部土地之移轉登記，惟原告所已付之價款尚不及已完成點交土地之價款，原告依約定應付清價款而尚未付清，就此顯亦符違約之事實，原告即無先行主張選擇改換標的物之權利。而尚未點交之86.5
1 土地已登記於原告之名下，在契約履行之順序上，原告似亦應先將此86.51 坪土地登記返還被告，才能以物易物而要求選擇改換標的物。
㈢本件原買賣之標的物總面積為588.66坪，而被告已點交502.
15坪，尚未點交為86.51 坪僅占總數之14.69%，亦即被告已完成85% 以上之履約，而查簽約當時，兩造僅對被告可能就買賣之全部標的物有無法完成過戶或點交之預見，始提出總價金相當並可以轉換選擇之標的物，惟並未預料會出現被告係順利完成85% 以上，僅餘小部分未能完成之情狀，是以針對此小部分未完成（86.51 坪）之範圍，若依原約定而讓原告得轉換選擇為207.21坪（114-94地號全部），則被告將蒙受重大之損失，且其差價將達2,776 萬元之鉅，此已非原約定之「多退少補」之原意所可涵蓋，是以基於「情事變更原則」及「衡平原則」，被告即有請求鈞院依法變更原約定效果之必要，亦即被告同意自114-94地號中分割出86.51 坪以換回未點交之86.51 坪。
㈣本件原告主張其所稱「選擇權」之行使係屬「加購」之性質
，故已完成移轉登記但尚未點交之86.51 坪部分土地，並無返還予被告之必要，惟被告主張所謂之「選擇權」應係屬於「換購」之約定，即原告須先將「舊」的土地返還予被告後，才有行使選擇購買「新」的土地之權利，此經證人戊○○於審理庭證述肯認兩造之約定應為「換購」而非「加購」，且亦證稱已移轉登記但未能點交之「舊」土地應返還與被告。又原告除返還「舊」標的物部分有先為給付之義務外，被告就原告尚未付清之價金及換購後應付之價金部分，亦主張同時履行抗辯權，在原告未付清價金前，被告當然有拒絕移轉、交付標的物之權利。並聲明：原告之訴駁回。
三、本件不爭執事項：㈠兩造於96年11月26日就坐落桃園縣○○鄉○○段南崁頂小段
114-9 、114-111 、114-112 、114-113 、114-159 、114-
162 、114-163 、114-164 、114-165 、114-173 地號之10筆土地（共計502.15坪，下稱系爭10筆土地），及同段同小段114-148 、114-149 、114-150 地號之3 筆土地（共計86.51 坪，下稱系爭3 筆土地），簽有土地買賣契約書。
㈡被告已於97年10月3 日將系爭10筆土地及系爭3 筆土地之所有權移轉登記與原告。
㈢被告已於98年3 月31日將系爭10筆土地點交與原告；系爭3筆土地則迄今仍未完成點交。
㈣原告就系爭10筆土地尚有餘款738萬7,000元未給付。
㈤桃園縣○○鄉○○段南崁頂小段114-94地號土地（下稱系爭
114-94地號土地）價金為4,765 萬8,300 元（計算式：每坪23萬元×207.21坪＝4,765萬8,300元）。
四、兩造爭點：㈠原告得否依系爭土地買賣契約書第3 條第2 項及第4 條之規
定選擇變更標的物？而被告尚未完成點交之土地僅有86.51坪，原告有無選擇並請求被告應移轉登記系爭114-94地號土地（面積207.21坪）之權利？㈡原告是否應先支付全部之買賣價金，並將系爭3 筆土地（共
計86.51 坪）所有權移轉登記與被告後，才能主張變更契約標的物之選擇權？
五、本院判斷：㈠原告得否依系爭土地買賣契約書第3 條第2 項及第4 條之規
定選擇變更標的物？而被告尚未完成點交之土地僅有86.51坪，原告有無選擇並請求被告應移轉登記系爭114-94地號土地之權利？⒈原告主張因被告就系爭3 筆土地未於過戶完成登記後3 個月
內完成點交，爰依系爭土地買賣契約書第3 條第2 項及第4條規定，請求被告應將系爭114-94地號土地移轉登記與原告，然為被告所否認，辯稱其已有502.15坪土地已完成點交，僅剩86.51 坪土地未履行點交，並未違約。經查，系爭土地買賣契約第3 條第2 項規定「賣方（即被告）應於過戶登記完成之日起算，3 個月內完成全部地上物之點交，如不能點交時，買方（即原告）得隨時要求賣方移轉登記並點交第4條之不動產予買方」，且證人戊○○到庭證述：若賣方發生僅其中一部分土地無法點交之情況時，買方就不能點交之土地得選擇交換（見本院99年1 月27日言詞辯論筆錄），足認兩造約定賣方應於過戶登記完成之日起算，3 個月內完成全部土地之點交，如不能完成原告即得行使選擇權。被告迄今仍有86.51 坪土地未完成點交一節，為被告所自承，原告自得依土地買賣契約書第3 條第2 項之規定，就尚未點交之系爭3 筆土地（共計86.51 坪）選擇變更標的物。又該土地買賣契約書第4 條第2 項復規定「前項所定4 種不動產，買方得擇一要求行使。買方擇定後應給付之價金，按前項所定之計算標準，依買方給付之價金多退少補為之」，由該條文內容觀之，僅約定買方可就第4 條第1 項所列之4 筆土地擇一選擇，擇定後買方給付之價金多退少補，而未另外載明買方就第4 條第1 項4 筆不動產擇一要求行使之土地面積須與賣方未點交之土地面積相符，或買方就第4 條第1 項4 筆土地擇一行使選擇後，僅得要求賣方移轉與未點交土地同等之面積等相關約定，是縱使被告尚未完成點交之土地僅有86.51坪，原告仍得選擇並請求被告移轉登記207.21坪土地，僅另有土地價金多退少補之問題。
⒉是原告得依系爭土地買賣契約書第3 條第2 項及第4 條之規
定，就被告尚未點交之系爭3 筆土地選擇變更標的物。且縱使被告尚未完成點交之土地僅有86.51 坪，原告仍得選擇並請求被告應移轉登記系爭114-94地號土地。
㈡原告是否應先支付全部之買賣價金，並將系爭3 筆土地（共
計86.51 坪）所有權移轉登記與被告後，才能主張變更契約標的物之選擇權？⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，民法第98條定有明文，是解釋私人之契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意，又契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院18年上字第1727號、19年上字第453 號判例意旨參照）。本件兩造既對土地買賣契約書第四條之選擇標的物係屬「加購」或「換購」有爭執，本院即應斟酌雙方訂約當時及過去之事實，依誠實信用原則，並從契約之主要目的作通盤之觀察，探求當事人立約之真意而為判斷。細釋該土地買賣契約書第4 條第2 項所載「前項所定4 種不動產，買方得擇一要求行使。買方擇定後應給付之價金，按前項所定之計算標準，依買方給付之價金多退少補為之」等語，堪認兩造就契約書第四條之選擇標的物係屬「換購」，因若屬「加購」則不會有價金多退少補之問題，且由原告99年1 月26日民事言詞辯論意旨狀第二頁「三」之內容所示「俟被告完成將桃園縣○○鄉○○段南崁頂小段114-9 地號，權利範圍為1 分之1 之土地完成移轉登記後，原告等4 人將會把桃園縣○○鄉○○段南崁頂小段114-148 、114-149 、114-15
0 地號之3 筆土地返還（即移轉登記）予被告」，亦足認當初兩造簽定土地買賣契約時就第4 條約定之真意應係得選擇換購標的物。而證人戊○○即本件土地買賣契約之仲介人亦於本院審理時結證稱：「（問：簽立前項所示之約定當時，兩造有無談及若賣方發生僅其中一部分土地無法點交之情況時，該如何處理？）那時候是有講說要選擇交換，選擇交換就是部分不能點交，有選擇一些標的，這些不能點交的就換別的。」、「（問：前述關於賣方不能按時完成原買賣標的物之點交，則買方得選擇契約書第4 條所示標的物之約定，依當初簽立買賣契約書協商之過程，此等所謂買賣標的物「選擇權」之行使，是一種『換購《即標的物交換》』或是一種『加購《即追加購買標的物》』之約定？）我在談的當中應該是交換，因為不能點交的時候才會去選擇其他的標的」、「（問：原意是否即為當原買賣之土地無法完成點交時，買方即可另行選擇、交換可點交之標的物？）沒錯」等語一致（見本院卷99年1 月27日言詞辯論筆錄），益徵兩造就土地買賣契約書第4 條買賣標的物選擇權之行使係屬「換購」即標的物交換甚明，從而，被告抗辯兩造就土地買賣契約書第四條買賣標的物選擇權之行使係屬「換購」，若原告依前開契約書之約定，請求被告將系爭114-94地號土地移轉登記予原告，則原告應將已過戶但未能點交之系爭3 筆土地（共計86.51 坪）返還與被告，洵屬有據。
⒉原告主張被告就系爭3 筆土地迄今仍未完成點交，爰依土地
買賣契約書第3 條第2 項及第4 條規定，請求被告應將系爭114-94地號土地移轉登記與原告，被告固不否認系爭3 筆土地迄今仍未完成點交，惟以「就尚未完成點交系爭3 筆土地之返還，原告依法有先為給付之義務，在原告未先行返還系爭3 筆土地前，原告並無主張及行使土地買賣契約書第4 條之買賣標的物選擇權，且原告亦尚未付清系爭13筆土地之買賣價金及換購土地應給付之價金，被告得主張同時履行抗辯權，在原告付清價金及返還系爭3 筆土地前，被告自有拒絕移轉系爭114-94地號土地之權利」等語置辯，經查：⑴按當事人雙方約定互相移轉金錢以外之財產權者為互易，準
用關於買賣之規定，民法第398 條規定甚明，本件土地買賣契約書第4 條買賣標的物選擇權之行使係屬「換購」即標的物交換，已如前述，故若原告依該契約書之約定要求換購標的物，則原告自應將已過戶但未能點交之系爭3 筆土地返還與被告，而該契約第4 條第2 項復規定「…買方擇定後應付之價金，按前項所定之計算標準，依買方給付之價金多退少補為之」，可知買方即原告就其所選擇換購之土地仍應給付價金，且依買方先前所給付之價金多退少補，則該契約書第4條買賣標的物選擇權即應屬互易與買賣之混合契約。
⑵次按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得
拒絕自己之給付，民法第264 條定有明文。又被告就原告請求履行因雙務契約所負之債務，在裁判上援用民法第264 條之抗辯權時，原告如不能證明自己已為對待給付或已提出對待給付，法院應為原告提出對待給付時，被告即向原告為給付之判決，不得僅命被告為給付，而置原告之對待給付於不顧（最高法院8 年上字第1328號、39年台上字第90號判例意旨參照）。又按買賣契約，出賣人負有「交付其物於買受人，並使其取得該物所有權」之義務，買受人負有「交付約定價金及受領標的物」之義務，民法第348 條及第367 條分別定有明文，且本件土地買賣契約書第1 條第2 項及第2 條亦分別約定「餘款則於完成過戶登記之同時付清」、「其所餘款項，則於買賣雙方過戶登記完成之同時一次付清」。查系爭土地契約書第4 條標的物選擇權既屬互易與買賣混合契約之性質，已如前述，自得類推適用民法互易及買賣之相關規定，而有民法第264 條同時履行抗辯之適用。次查本件被告已於97年10月3 日將系爭10筆土地之所有權移轉登記與原告，並於98年3 月31日完成系爭10筆土地之點交，惟原告迄今就系爭10筆土地價金仍有餘款未清償，復為原告所自認，自堪採信。則被告主張同時履行抗辯，於原告尚未付清系爭10筆土地價金餘款前，主張同時履行抗辯，不得行使土地買賣契約第4 條之換購標的物選擇權，自有理由。是被告固應依土地買賣契約書第四條之約定將原告所選擇之系爭114-94地號土地移轉登記予原告，同時原告亦負有將系爭3 筆土地移轉予被告，並給付系爭114-94地號土地價金之義務。況原告並自承於被告將系爭114-94地號土地移轉登記與原告後，原告亦應將系爭3 筆土地移轉登記與被告（見原告99年1 月26日民事言詞辯論意旨狀第二頁「三」），揆諸前開說明，兩造既協議互負將不能點交及換購之土地移轉登記予他造之義務，則被告應將系爭114-94地號土地移轉登記予原告，原告亦應給付系爭114-94地號土地價金及將系爭3 筆土地移轉登記予被告，且此等相互義務有同時履行抗辯之適用。
⒊綜上，被告主張同時履行抗辯，於原告尚未給付系爭10筆土
地餘款及系爭114-94地號土地價金，並將系爭3 筆土地移轉登記與被告前，自得拒絕履行移轉系爭114-94地號土地之義務，自有理由，本院即應為同時履行之判決。又原告主張被告未依約於97年9 月1 日前將系爭10筆土地移轉登記與原告，而遲至97年10月3 日才完成土地所有權移轉登記，依土地買賣契約書第1 條第3項約定，原告就尚未給付被告系爭10筆土地之餘款，可扣除遲延32天之利息3 萬8,858 元【計算式：738 萬7,000 元（系爭10筆土地尚未給付之價金）×6％×32/365＝3 萬8,858 元（元以下四捨五入）】，為有理由，自應准許。從而，原告對被告負有給付系爭10筆土地餘款734 萬8,142 元【計算式：738 萬7,000 元（尚未給付之價金）－3 萬8,858 元（遲延利息）＝734 萬8,142 元】及系爭114-94地號土地價金4,765 萬8,300 元，並將系爭3 筆土地移轉登記與被告之義務。
六、綜上所述，原告先位聲明主張依據系爭土地買賣契約書第3條第2 項及第4 條規定，請求被告應將系爭114-94地號土地移轉登記予原告，為有理由，應予准許。又原告亦負有給付系爭10筆土地餘款及系爭114-94地號土地價金共計5,500 萬6,442 元（734 萬8,142 元+4,765萬8,300 元＝5,500 萬6,
442 元），並將系爭3 筆土地移轉登記與被告之義務，被告為同時履行抗辯，於法有據。爰就原告應履行給付價金及移轉義務部分為對待給付之判決。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。
八、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 6 月 18 日
民事第一庭 法 官 陳婉玉以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 99 年 6 月 21 日
書記官 利冠蔚