臺灣桃園地方法院民事判決 98年度重訴字第44號原 告 巳○○法定代理人 傅標榮訴訟代理人 楊肅欣律師複 代理人 楊愛慈被 告 丙○○
江周秋甲○○癸○○○己○○戊○○辛○○辰○○丁○○寅○○丑○○壬○○子○○前列13人共同訴訟代理人 杜淑君律師上列當事人間請求返還攤位等事件，於民國98年9月3日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但經被告同意者、請求之基礎事實同一者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1款、第2款、第7 款定有明文。而此所謂請求之基礎事實同一，係指變更追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭。本件原告起訴時僅列丙○○、乙○○○、甲○○、癸○○○、己○○、戊○○、辛○○、辰○○、丁○○等9 人為被告，復於民國97年5 月14日具狀追加訴外人彭雙來之繼承人即寅○○、子○○、丑○○、壬○○為被告，並變更請求如其聲明第4項所示，被告寅○○等4人對此亦無異議，並為本案之言詞辯論，視為同意原告所為訴之追加及變更。又原告起訴時之訴訟標的為租賃物返還請求權；嗣於本件審理中，原告追加依所有物返還請求權，為其請求權基礎而為本件請求，雖被告不同意其追加，惟核原告所為訴之追加，係基於同一基礎事實，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸前開規定及說明，應予准許。
二、本件原告起訴主張：㈠緣原告所有設置於桃園縣○○鎮○○街上之攤位，於87年5
月1日起分別出租予被告丙○○（如附圖編號1所示之攤位）、乙○○○（如附圖編號2 所示之攤位）、甲○○（如附圖編號3所示之攤位）、癸○○○（如附圖編號6所示之攤位）、己○○（如附圖編號9 所示之攤位）、戊○○（如附圖編號10所示之攤位）、辛○○（如附圖編號11所示之攤位）、辰○○（如附圖編號13所示之攤位）、丁○○（如附圖編號14所示之攤位）及訴外人彭雙來（如附圖編號5 所示之攤位，彭雙來已於94年1 月20日死亡，由其配偶、子女即被告癸○○○、寅○○、子○○、丑○○、壬○○繼承取得攤位使用權利）作為營業使用，被告應於每月10日前繳交管理費新台幣（下同）600元，租賃期間自87年5月1日起至89年4月30日止，嗣租期屆至續定自91年5月1日起至94年4 月30日止，並約定該租賃期間屆滿得經繼續租賃，雙方並訂有「楊梅巳○○攤位租賃契約書」（下稱系爭租約）在案。其後租期屆至時，因原告內部管理委員會改選問題，雙方並未續約，雖被告仍繼續繳交管理費至95年3 月份止，惟迨於原告新任管理委員產生並開始運作時，即通知被告續訂新租約，然為渠等所拒絕，依民法第455 條規定，被告應將各自承租之系爭攤位返還原告。
㈡按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租
人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。固為民法第451 條所明定，惟出租人慮承租人取得此項默示更新之利益，於訂約之際，訂明期滿後絕不續約，續約應另訂契約，期滿再訂字樣，或於租期行將屆滿之際，向承租人預為表示不願繼續契約，仍難謂不發生阻卻續租之效力（參吳啟賓著租賃法論），參兩造簽定系爭租約第2條第2項既訂有「前項租賃期間屆滿得經繼續租賃」之約定，而租期屆滿後兩造並未續訂新租約，依法租賃關係應已消滅。
㈢縱使兩造間之租約因默示而視為不定期限之租賃，依民法第
450條第2項前段，租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約；第3 項前段，當事人終止租賃契約，應依習慣先期通知。被告既受通知仍拒不續約，爰以本起訴狀繕本（或98年1月16日言詞辯論狀繕本）送達為終止契約之通知，並於通知後15日發生終止之效力。
㈣本件被告於雙方間租賃關係消滅後，仍占用原告所有系爭攤
位，自可獲得相當於租金之不當得利，原告自得請求被告給付自95年4月至96年9月30日止未繳交租金計18,000元（計算式：1,000元×18個月＝18,000元），及自96年10 月起至清償日止，按月給付1,000元。
㈤對於被告抗辯所為之陳述：
⒈依系爭租約首段：「承租人（被告）今向出租人『楊梅巳
○○』承租座○○○鎮○○街攤位壹處第（空白）號為營業使用雙方特立租約條款」，已載明原告為該租約當事人，復參被告於96年4 月20日委託承德律師事務所寄發函件，其上說明二記載「吾等固於民國（以下同）91年5月1日與『楊梅巳○○』（下稱巳○○）簽署為期2 年之攤位租賃契約書，向巳○○承租坐落於○○鎮○○街之攤位供營業使用云云」，可見被告明知原告為系爭租約當事人，不容事後否認。至楊梅巳○○管理委員會（下稱巳○○管委會）僅為原告之執行機關，負責執行平日宮務，因之巳○○管委會前任主任委員張連本代表原告與被告簽訂系爭租約，當然對原告發生效力。
⒉觀之系爭租約內容，即知本件契約標的為攤位之租賃，並
非土地，按租賃契約為一債權契約，出租人僅負有使承租人使用、收益租賃物之義務，故出租人不以具有所有權或處分權為限，租賃契約之效力亦不繫諸於出租人具有所有權或處分權（最高法院33年度上字第84號判例參照），是被告抗辯原告應證明系爭攤位所有權之歸屬，殊屬無據。⒊參以系爭租約之形式及內容觀之，均為攤位之使用收益，
租金（管理費）之交付，核其性質為典型之租賃契約，與買賣契約涉及財產權之移轉不同，且經鈞院向華南商業銀行等金融機構函調原告之金融帳戶，並無發現被告所辯已繳納權利金65萬元之情形，是被告辯稱其所取得者為各攤位之永久使用權，並已支付對價，本件契約性質應為買賣而非租賃云云，其並無法舉證證明屬實。即使被告（或其前手承租人）曾樂捐60至65萬元權利金予原告，惟此權利金既為樂捐，即非所謂買賣之對價，否則繳納權利金之人或被告當可終局地取得系爭攤位之所有權，何需每3 年續約1次？而僅取得系爭攤位使用收益之權。
⒋依系爭租約第9 條前段雖約定：「承租人租賃契約內享有
永久使用權」，然第2條同時約定：「本約租賃期間為3年，自民國91年5月1日起至94年4 月30日止。前項租賃期間屆滿得經繼續租賃」，顯見本件契約真意為定期租賃契約，租期3 年屆滿後得續約，其中若無法定終止契約事由，被告即得一直續約，非謂契約期滿不續約時亦得享有永久使用之權利。
⒌關於系爭攤位之租賃，與不動產租賃間係屬二事，其先行
通知並不受民法第450條第3項但書之限制，縱使有受限制，亦應於通知相當期間屆滿時發生終止契約之效力。被告辯稱原告未於3 個月前先為通知，本件終止契約不合法，，顯有誤會。
㈥爰依租賃物返還請求權及所有物返還請求權之法律關係，提起本件訴訟，並聲明：
⒈被告丙○○應將坐落桃園縣楊梅鎮105-1、106-3地號土地
上如附圖編號1所示之攤位（面積8平方公尺）返還原告，並應給付原告18,000元，及自96年10月起至清償日止，按月給付1,000元。
⒉被告乙○○○應將坐落桃園縣楊梅鎮105-1 地號土地上如
附圖編號2所示之攤位（面積8平方公尺）返還原告，並應給付原告18,000元，及自96年10月起至清償日止，按月給付1,000元。
⒊被告甲○○應將坐落桃園縣楊梅鎮105-1 地號土地上如附
圖編號3所示之攤位（面積8平方公尺）返還原告，並應給付原告18,000元，及自96年10月起至清償日止，按月給付1,000元。
⒋被告癸○○○、寅○○、子○○、丑○○、壬○○應將坐
落桃園縣楊梅鎮105-1地號土地上如附圖編號5所示之攤位（面積8平方公尺）返還原告，並應給付原告18,000元，及自96年10 月起至清償日止，按月給付1,000元。
⒌被告癸○○○應將坐落桃園縣楊梅鎮105-1 地號土地上如
附圖編號6所示之攤位（面積8平方公尺）返還原告，並應給付原告18,000元，及自96年10月起至清償日止，按月給付1,000元。
⒍被告己○○應將坐落桃園縣楊梅鎮97地號土地上如附圖編
號9所示之攤位（面積8平方公尺）返還原告，並應給付原告18,000 元，及自96年10月起至清償日止，按月給付1,000元。
⒎被告戊○○應將坐落桃園縣楊梅鎮97地號土地上如附圖編
號10所示之攤位（面積8 平方公尺）返還原告，並應給付原告18,000元，及自96年10月起至清償日止，按月給付1,000元。
⒏被告辛○○應將坐落桃園縣楊梅鎮97地號土地上如附圖編
號11所示之攤位（面積8 平方公尺）返還原告，並應給付原告18,000元，及自96年10月起至清償日止，按月給付1,000元。
⒐被告辰○○應將坐落桃園縣楊梅鎮97、97-4地號土地上如
附圖編號13所示之攤位（面積8 平方公尺）返還原告，並應給付原告18,000元，及自96年10月起至清償日止，按月給付1,000元。
⒑被告丁○○應將坐落桃園縣楊梅鎮97、97-4地號土地上如
附圖編號14所示之攤位（面積8 平方公尺）返還原告，並應給付原告18,000元，及自96年10月起至清償日止，按月給付1,000元。
三、被告則以：㈠據原告提出系爭租約以觀，其上出租人欄係記載「楊梅巳○
○管理委員會」，本件契約法律關係應存在巳○○管委會與被告之間，因之原告主張其為契約當事人，並起訴請求被告返還系爭攤位，顯欠缺當事人適格之權利保護要件。
㈡查巳○○管委會約於81、82年間，將鄰近武營街之土地劃分
為18個攤位，並將攤位之「永久使用權」售與有意承購之營業人。依當時雙方協議內容，承購者以每個攤位65萬元之權利金取得攤位之「永久使用權」，承購人除自行經營外，並得轉租或轉讓予他人，若日後承購人所使用之攤位，因違反建築法令而遭行政機關強制拆除時，承購人得要求巳○○管委會將前揭使用權利金無息退還，並約定各承購人以攤位為單位，每月繳交攤位管理費600元，並得因應物價波動，以2年為週期檢討管理費是否需調整。雙方遂依前述內容達成協議，並簽定契約，由被告承購上開攤位之永久使用權，且為因應攤位管理費以2 年為檢討調整週期，原契約內遂將「租期」訂為2 年，使雙方得以換約方式檢討管理費調整，其他換約後新舊版契約內容則無二致，雙方沿襲此續約模式已行之有年。嗣巳○○管委會於95年4 月間提出新版契約要求被告續約，然觀諸契約內容，巳○○管委會竟將系爭租約原第9條前段：「承租人租賃契約內享有永久使用權」及第11 條：「承租人所使用之攤位，如違反建築法令，被行政機關強制拆除時，此項損失由出租人承擔，出租人應無息退還原繳之權利金」等條款，修訂為「承租人租賃契約書內，享有其期間之使用權」、「承租人使用之攤位，如違反違章建築法令，‧‧‧承租人不得向出租人提出任何賠償」，直接剝奪被告應享有系爭攤位之永久使用權利及無息權利金返還請求權，對於被告權益侵害甚鉅，渠等祇能拒絕簽訂新版契約。
㈢被告等係因買賣關係取得系爭攤位之永久使用權：
⒈按買賣以財產權之移轉為目的，包括物及權利，除其性質
或依法律規定不得為交易之標的者外，均得為買賣之標的，市場攤位使用營業權既非不得交易，自得為買賣之標的（最高法院76年台上字第215 號判決意旨參照）。巳○○管委會既將系爭攤位之「永久使用權」出售予被告，渠等各已支付數十萬元至百餘萬元之對價，或自前手承購該攤位之使用權，且依該攤位之性質或法律規定並非不得為交易之標的，雙方自得以此權利之移轉成立買賣關係，由被告取得系爭攤位之永久使用權。
⒉依系爭租約第8 條約定：「承租人所繳納之『使用權利金
』不論多少金額，承租人不願繼續使用，或是轉租、轉讓與他人使用時，承租人不得要求出租人退還權利金」，可見巳○○管委會與被告雖簽定名為「攤位租賃契約」，實則買賣標的為攤位之「永久使用權」，而被告繳納之對價，巳○○管委會即以使用權利金命名之，此於該租約第11條復見以「權利金」稱之，益見本件契約非單純之租賃，被告確於簽約之初即繳納一筆使用權利金予巳○○管委會，以購買系爭攤位之永久使用權。
⒊依系爭租約第9條約定：「承租人租賃契約內享有永久使
用權，但土地及地上物所有權歸屬出租人所有」，倘若被告係基於租賃關係而占用系爭攤位，巳○○管委會本即無庸於前開條款內特別載明被告所取得永久使用權，不含土地及地上物所有權。
㈣縱認本件契約性質為租賃，且存在與兩造之間，然其租賃期
間至94年4 月30日已屆滿，惟被告仍繼續使用系爭攤位，原告非但未表示反對之意思，甚繼續收取被告繳交每月600 元之管理費，則系爭租約已因原告默示而視為不定期限之租賃。又按所謂房屋，參依房屋稅條例第2條第1款規定，係指固定於土地上之建築物，供營業、工作或住宅用者。查系爭攤位均係以水泥磚塊建造而成之可遮風避雨之獨立空間，自屬前開條例所稱房屋，而有土地法第100 條之適用，原告在無土地法第100 條規定各款情形下，主張終止系爭租約並訴請被告返還攤位，於法無據。
㈤原告主張以起訴狀繕本送達為終止契約之通知，並於通知後
15日發生終止之效力，於法無據。依系爭租約第3 條約定，本件攤位管理費之繳納係以3個月為1期，即使原告可終止系爭租約，其應於3個月前通知，始符法制。
㈥依系爭租約第3條約定，系爭攤位管理費每月係以600元計付
，原告請求被告給付自95年4月起每月按1,000元計付之管理費，於法無據。又者，於95年4 月起，因原告拒絕受領被告所繳交之管理費，渠等刻已就95年4月至96年7月之管理費，辦理清償提存於本院提存所。
㈦原告主張依所有物返還請求權訴請被告返還系爭攤位，惟因
系爭攤位為未經保存登記之建物，原告應舉證其為該攤位之原始起造人（或所有權人）等語，資為抗辯，並聲明：駁回原告之訴。
四、原告主張：原告（或巳○○管委會）與被告（或其前手）於87年5月1日簽定「楊梅巳○○攤位租賃契約書」，原告將其所有設置於桃園縣○○鎮○○街上如附圖所示之攤位，由被告各自取得占有使用該攤位之使用權利，並約定每月繳納管理費600元，租賃期間自87年5月1日起至89年4月30日止，嗣租期屆至續定自91年5月1 日起至94年4月30日止，惟該租期屆滿後，兩造並未續訂新契約等情，此有其提出楊梅巳○○攤位租賃契約書、雙方往來律師函件、土地登記謄本在卷為證，並經本院中壢簡易庭於97年5月1日會同桃園縣楊梅地政事務所測量人員至現場履勘查證屬實，並製有勘驗筆錄及該所於複丈後製作之複丈成果圖在卷可稽（見本院96年度壢簡調字第434號卷第273、283頁），且為被告所不爭執，足堪認定。
五、本件應審酌為原告是否能依民法第450條第2項終止租約？本院認依原租賃契約原告不得終止契約，理由如下：
１、本件原告與被告（或被告之前手）訂立租賃契約時，有收取權利金之情，業經證人即原告之前會計卯○○到庭證述明確（參見本院98年8月6日言詞辯論筆錄），核與證人庚○○證述相符（參見本院98年7月2日言詞辯論筆錄），參酌兩造所訂定之租賃契約第5條約定：承租人如不繼續使用時應無條件交還出租人，同時不得請求出租人做任何「補償費用」。第8條：承租人所繳納之使用權利金不論多少金額，承租人不願繼續使用，或是轉租、轉讓與他人使用時，承租人不得要求出租人退還「權利金」。第10條：
承租人所使用之攤位，如遇政府拓寬道路或政府徵收做為公共設施遭受損失，承租人不得向出租人提出任何賠償。第11條承租人所使用之攤位，如違反建築法令，被行政機關強制拆除時，此項損失歸由出租人承擔，出租人應無息退還原繳之權利金之情，足見證人卯○○與庚○○之前揭證述應屬實在。
２、觀諸兩造所簽訂之租賃契約第2條：「前項租賃期間屆滿得「經」（應為贅繕）繼續租賃。第3條：本攤位承租人每月應繳納管理費600元，3個月為1期收管理費．．。第4條：承租人如積欠前條費用累達3個月未繳者，經出租人書面催告仍不繳納者，即終止租約。出租人依法收回攤位，承租人不得有任何異議，同時放棄先訴抗辯權。第9條：承租人租賃契約內享有永久使用權，但土地及所有權歸屬出租人所有。並參酌如前所述，本件兩造訂立租賃契約時，已收取權利金之情，可知本件兩造間因於訂立租賃契約時，即已收取一筆權利金，故約定承租人縱令租賃期間屆滿，仍可繼續租賃，且承租人有永久使用之權利。是出租人除依上揭第4條約定終止租賃契約外，不得收回出租物即攤位，故原告依不定期租賃契約法律關係，主張隨時終止契約請求返還租賃物，顯有違兩造所訂定之租賃契約，其請求即無所據。
六、從而，原告依租賃法律關係，請求被告丙○○應將坐落桃園縣楊梅鎮105-1 、106-3 地號土地上如附圖編號1 所示之攤位（面積8 平方公尺）返還原告，並應給付原告18,000元，及自96年10月起至清償日止，按月給付1,000 元。被告乙○○○應將坐落桃園縣楊梅鎮105-1 地號土地上如附圖編號2所示之攤位（面積8 平方公尺）返還原告，並應給付原告18,000元，及自96年10月起至清償日止，按月給付1,000 元。
被告甲○○應將坐落桃園縣楊梅鎮105-1 地號土地上如附圖編號3 所示之攤位（面積8 平方公尺）返還原告，並應給付原告18,000元，及自96年10月起至清償日止，按月給付1,00
0 元。被告癸○○○、寅○○、子○○、丑○○、壬○○應將坐落桃園縣楊梅鎮105-1 地號土地上如附圖編號5 所示之攤位（面積8平方公尺）返還原告，並應給付原告18,000元，及自96年10月起至清償日止，按月給付1,000 元。被告癸○○○應將坐落桃園縣楊梅鎮105-1 地號土地上如附圖編號
6 所示之攤位（面積8 平方公尺）返還原告，並應給付原告18,000元，及自96年10月起至清償日止，按月給付1,000 元。被告己○○應將坐落桃園縣楊梅鎮97地號土地上如附圖編號9 所示之攤位（面積8 平方公尺）返還原告，並應給付原告18,000元，及自96年10月起至清償日止，按月給付1,0 00元。被告戊○○應將坐落桃園縣楊梅鎮97地號土地上如附圖編號10所示之攤位（面積8 平方公尺）返還原告，並應給付原告18,000元，及自96年10月起至清償日止，按月給付1,00
0 元。被告辛○○應將坐落桃園縣楊梅鎮97地號土地上如附圖編號11所示之攤位（面積8 平方公尺）返還原告，並應給付原告18,000元，及自96年10月起至清償日止，按月給付1,
000 元。被告辰○○應將坐落桃園縣楊梅鎮97、97-4地號土地上如附圖編號13所示之攤位（面積8 平方公尺）返還原告，並應給付原告18,000元，及自96年10月起至清償日止，按月給付1,000 元。被告丁○○應將坐落桃園縣楊梅鎮97、97-4地號土地上如附圖編號14所示之攤位（面積8 平方公尺）返還原告，並應給付原告18,000元，及自96年10月起至清償日止，按月給付1,000 元，為無理由，應予駁回。。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，應依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 9 月 30 日
民事第一庭法 官 吳爭奇上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 10 月 1 日
書記官 黃瓊儀