臺灣桃園地方法院民事判決 98年度重訴字第461號原 告 賴秋美訴訟代理人 陳河泉律師被 告 梁興盛訴訟代理人 徐玉琳上列當事人間給付買賣價金等事件，本院於民國99年5 月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣柒佰陸拾捌萬壹仟陸佰壹拾陸元，及自民國九十八年十二月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十五，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳佰伍拾柒萬元為被告供擔保後，得假執行，被告如為原告以新臺幣柒佰陸拾捌萬壹仟陸佰壹拾陸元供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：㈠兩造於民國94年間共同投資法拍屋即坐落桃園縣○○鄉○○
段○○○○○ ○號土地及其上同段359 建號建物及桃園縣○○鄉○○段○○○○○ ○號土地及其上同段358 建號建物（門牌號碼分別為桃園縣○○鄉○○街○○巷○○號及13號，下合稱系爭房地），約定兩造權義各2 分之1 ，系爭房地之所有權則登記各2 分之1 （被告之所有權2 分之1 係登記訴外人梁秀梅名義），及銀行抵押貸款債務及本件相關之支出亦由兩造各負擔2分之1。
㈡兩造本擬出售系爭房地，惟因系爭房地一直無法售出，故兩
造乃約定以互相各自出價投標，以出價高者之出價價格為買受基準，將對造2 分之1 產權以該價格購入作為終止兩造此投資案之終結，得標之一方並應負擔自投標日之翌日起後續之一切銀行抵押貸款利息及一切相關費用。嗣於98年2 月13日由被告出價新台幣（下同）1,435 萬元得標，故系爭房地由被告以1,435 萬元買受，因兩造各擁有2 分之1 所有權，故被告應給付原告之買賣價金為717 萬5,000 元，且自98年
2 月14日起之銀行抵押貸款利息及一切相關費用均應由被告負擔。
㈢被告於出價得標後即逕自僱工將系爭房地大興土木進行改修
，甚將系爭房地之門窗均拆除，並至原貸款銀行合作金庫詢問有關房貸轉貸之事宜，且蓋用公契。詎被告竟遲不清償及塗銷原告於合作金庫就系爭房地所設定之抵押負擔，亦不負擔相關費用，致使合作金庫迄今仍由原告之帳戶扣抵相關本息。本件被告應給付原告之買賣價金為717 萬5,000 元，另應給付原告於得標後墊支利息、稅捐、保險及管銷相關費用87萬7,135 元（計算至98年12月11日止），故被告合計應給付原告805 萬2,135 元（如附表1 結算明細表所示），然迭經催請被告給付，被告均置之不理。
㈣對被告抗辯所為之陳述：
⒈兩造業已就標的及價金之必要之點，意思一致，故系爭房
地之買賣自已成立。被告辯稱兩造就系爭房地尚未簽立買賣契約，買賣尚未成立，卻又稱已蓋用公契，且已將過戶所需文件交予代書云云，其所辯顯已自相矛盾，蓋被告若認買賣未成立，又何須將過戶文件交予代書，而要求辦理移轉登記，顯見被告早知本件買賣業已成立。
⒉被告復辯稱其已繳納建物買賣移轉之契稅，惟依被告所提
契稅稅款及財務罰鍰繳款書所示，原繳納期間自98年2 月27日至98年3 月28日，被告未依限繳納，係遲於已被移送行政執行處，98年9 月24日始不得不繳納契稅及滯納金，被告雖稱98年度之房屋稅已由被告繳納，惟此本即應於得標後由被告單獨負擔之稅賦，被告並無損失可言。
⒊被告於本件買賣關係成立後，所進行者並非漏水修繕工程
，而係大興土木改建，將系爭房地前立面之門、窗、牆壁均拆除，且將地磚及樓梯扶手均拆除，並將衛浴設備及室內房間隔間、壁櫥等設施拆除，實施全面性改建，原告對此從未阻止被告施工，被告若自行停工所造成之損失當然由其自行負責。
⒋原告並非不願繳納土地增值稅，而係被告不願履行給付款
項義務，原告豈會在分文未取之情形下繳納土地增值稅，並將系爭房地移轉登記予被告。且繳納土地增值稅後，若未於規定期限內辦理過戶，亦有登記費罰則問題。至於被告辯稱其遲繳契稅係因原告拒不撤案，其才被迫強制繳納，惟本件買賣契約屬有效成立狀況，兩造又未解約，原告怎可能撤案，讓被告免繳契稅，其理甚明。
⒌被告所提出如附表2 明細表中編號1 之曾華春佣金15萬元
部分，因法拍屋之訊息人人上網就可查詢，亦毋庸他人介紹，原告無法認列；編號2 至16之支出共30萬7,161 元原告則同意認列；編號17至28之支出，則因兩造已約定自98年2 月13日翌日起一切相關費用由被告單獨負擔，被告自不得將之再列入分配計算金額內。
⒍兩造於投標時已就投資案如何結算一併約定，若未約定，
豈非系爭房地已為被告占有且所有後，原告尚須無限期墊支本息及相關費用？故絕非如被告所辯於系爭房地移轉後被告才須單獨負擔本息及相關費用。
㈤並聲明：
⒈被告應給付原告805 萬2,135 元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率百分之5 計算之利息。
⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠公契只供物權之移轉使用，並未詳載買賣雙方之權利義務，
兩造雖已蓋用公契，然系爭房地之所有權仍係原告所有，且被告已繳納契稅，但原告至今仍未繳納土地增值稅，致買賣中斷無法進行。被告遲繳契稅係因原告遲不簽訂買賣契約，且原告拒不撤案，致被告被迫繳納，今系爭房地之所有權仍登記於原告名下並未移轉登記予被告，被告何來負擔契稅及房屋稅之理？況被告迄今尚未取得系爭房地之所有權，豈有自98年2 月13日起之利息須由被告負擔之理？舉凡國內不動產交易，絕無所有權未取得前即須負擔貸款利息，故原告貸款支出利息與被告無關。
㈡被告從未辯稱本件買賣不存在，而係明確表明本件買賣關係
之存在。原告雖主張願補立書面買賣契約，但卻須依原告所提條件進行，然買賣為公平交易，雙方須立於平等地位且合約內容須經雙方同意，若原告當時有誠意出售系爭房地，何以遲至今日尚未繳納土地增值稅。且被告業於98年9 月11日寄發存證信函予原告，催促原告儘速簽訂買賣契約，然原告均置之不理。
㈢並聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利益之判決請准供擔保宣告免為假執行。
三、本件不爭執事項：查原告主張之下列事實：㈠兩造於94年共同投資，購置系爭房地，兩造房、地各2 分之1 。㈡雙方約於98年2 月13日在桃園縣○○鄉○○路辦公室內以投標方式使兩造產權合一，而被告以1435萬元之較高價金得標，依約應給付一半價金即
717.5 萬元予原告。㈢關於向銀行申辦購置系爭房地之抵押貸款利息、本金債務即相關稅捐支出，於投標前兩造應各對半負擔，統計自94年3 月法拍購置後至98年2 月13日投標日，由原告墊付者共計1,722,535 元，兩造各負擔一半之金額即861,267.5 元；98年2 月14日至12月11日，原告共計墊付415,867 元。㈣於起訴結算前，被告已經支付40萬元之款項。被告均不爭執，並據原告提出系爭房屋、土地登記謄本、被告手繕之投標單、系爭房屋買賣公契、結算明細表、估價單、原告新竹國際商業銀行存摺明細、合作金庫放款帳務資料、存摺明細、原告墊付稅捐、保險等系爭房地相關費用繳款證明等為據，堪信為真。
四、本院之判斷：㈠依兩造爭執要旨，本件原告請求被告給付8,052,135 元有無理由，應審究者即為：
⒈兩造於投標當日是否已成立買賣契約？買賣契約究竟有無
成立？⒉本件兩造究竟有無約定投標日決標過後，系爭房地之相關
稅捐、保險、貸款償還等費用立即由得標之人負擔？原告請求被告應負擔98年2 月13日之後之全部費用有無理由？⒊除原告起訴時已承認被告墊付之40萬元外，被告以99年4
月27日民事答辯（三）狀所附「五福街豪宅明細」（如判決附表2 ）中列出之94年2 月24日起至98年12月15日止之費用，兩造應如何負擔？茲論述如後。
㈡系爭房地之買賣契約於兩造投標後決標時即已成立：
按，當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之；稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。民法第153 條、第345 條分別定有明文；且不動產物權移轉之契約，雖以書立契據為必要之方式，而關於買賣不動產之債權契約，則本為不要式行為，若雙方就房屋之標的物及價金互相同意，即不能謂其買賣之債權契約尚未成立，最高法院20年上字第1207號判例可資參照。本件被告雖辯稱兩造就系爭房地尚未簽立買賣契約（私契），尚未約妥何時過戶，故無給付原告價金之義務云云，惟查：被告除不否認曾於94年間與原告共同投資，借其姊梁秀梅之名義登記系爭房地之2 分之1 所有權等節以外，被告於當庭受本院詢問時自承：確實於98年2 月13日親繕1435萬元投標單，以該金額投標一節無誤（見本院卷第92頁）。顯見被告於投標日當日確有與原告（由其夫鍾隆喜代理）就系爭房地以投標方式，決定標金高者，以出價之一半購置對方另一半之所有權，以此堪認兩造確已就買賣標的（系爭房地之另一半所有權）及價金（標金高者之一半）達成意思表示之一致，揆諸前揭說明，不動產買賣之債權契約並不同於物權移轉之契約需以要式行為為之（同法第758 條第2 項），乃為不要式行為，從而，雙方既就買賣之標的、價金等必要之點達成合意，關於何時移轉交付買賣標的、稅捐、保險等相關費用如何負擔等，均屬買賣契約之非必要之點雖未經意思表示，仍可推定其買賣契約自已成立。從而，被告辯稱未立書面買賣契約、無給付價金義務一節，實無可採。依兩造間契約約定，被告即對原告負有交付買賣價金即其投標金一半之717 萬
5 千元之義務，與有無訂立書面之買賣契約並無關聯，原告請求被告給付此部分金額，為有理由，堪可認定。
㈢本件難認兩造確有約定投標日決標過後，系爭房地之相關稅捐、保險、貸款償還等費用由得標之人負擔：
按，一般不動產之買賣，關於地價稅、房屋稅、水電費、管理費等相關費用，於過戶點交完成前，仍由原所有權人負擔，實為常態，至不動產前有辦理銀行貸款者，於未特別約定情形下，於移轉登記前，亦由原貸款人或原所有權人自行負擔，此觀諸內政部成屋買賣契約書範本第7 條亦規定「本買賣標的物應繳納之地價稅、房屋稅、水電費、瓦斯費、管理費、公共基金等稅費，在土地、建物點交日前由賣方負責繳納，點交日後則由買方繳納」（見本院卷第85頁）亦明。本件原告雖以證人鍾隆喜到庭證稱其代理原告與被告進行投標時曾言明得標者從投標日翌日（98年2 月14日）開始負擔銀行貸款、本金利息及其衍生之費用等節為據，主張兩造有約明投標日決標過後，系爭房地之相關稅捐、保險、貸款償還等費用由得標之人負擔一節。惟此為被告所否認，主張兩造並未如此約定，而於系爭房地完成移轉登記前，相關費用均由兩造各自負擔一半，且查：證人鍾隆喜乃原告之夫之至親之人，且代理原告與被告進行投標、買賣之進行，於本件有實質、重大之財產利害關係，已難信其能為不偏頗且如實之證述；又觀諸兩造於投標日就此重要之約定事項，竟未留下任何字據佐證，由被告繕寫之投標單上，亦未為任何相關記載（見卷第16頁），更難認證人鍾隆喜之證詞可採。從而，本件原告就此異於一般買賣慣例之主張，並未提出足夠之證明方法予以舉證，難認其主張兩造確有約定：投標日過後，系爭房地之相關稅捐、保險、貸款償還等費用由被告負擔一節可採。從而，原告結算明細表中，無論98年2 月13日以前原告墊付之支出款（1,722,536 元）或98年2 月14日以後（至同年12月11日止）原告墊付之費用（415,867 元），均應由被告負擔一半，即各為861,268 元、207,933.5 元，於此範圍內，原告請求被告償還，為有理由。
㈣附表2 所示被告墊付之金額，除94年2 月24日「曾華春佣金
150,000 元」外，兩造應各自負擔一半：關於附表所示被告墊付之各項費用與憑據，除編號1 之曾華春佣金15萬元部分外，原告均同意認列。關於「曾華春佣金」部分，被告主張係兩造共同透過曾華春才知系爭房地之法拍屋消息，故支付予曾華春之佣金須由兩造共同負擔，並提出曾華春於94年2月22日之收據及15萬元支票影本各一紙（見卷第149 頁）為證。惟查，關於投資系爭房地之消息，原告主張係經由被告得知，並不識曾華春之人。且查，現今關於法拍屋之資訊，早已公告於司法院等網站上，任何人可逕自查閱，何需特委由他人查詢法拍屋資訊？又被告並未舉證兩造同時委託曾華春代覓投資標的等情事。綜此，應認曾華春即便確有受被告委託而受有佣金，亦乃為被告與曾華春之間之約定，並無證據可證係兩造共同委任之事情，被告主張應將該15萬元佣金，各自負擔一半，並據以抵銷原告請求，為無理由。此外其他被告墊付費用則為325,172 元（475,172 元－150,000 元＝325,172元），可自原告之請求中扣除之費用則為一半即162,586 元。
㈤另被告所辯之已繳交契稅及提出遲繳契稅之罰鍰繳款書表示
受有損害云云，此乃因被告堅持於簽訂書面買賣契約後，始願辦理移轉登記，然卻已先委由代書先行提出公契（物權移轉契約），從而需負擔契稅，被告身為契約之買受人本應依規定繳納契稅，被告自行遲延繳納，核與原告無關，此部分主張難認有理。
㈥準此，原告依照已成立之買賣契約，請求被告給付7,175,
000 元買賣價金，為有理由；另依照兩造約定，請求負擔98年2 月13日以前墊付款項之一半即861,268 元為有理由；雖其主張於98年2 月14日以後由被告全部負擔相關費用，並無理由，然被告主張於移轉登記前各自負擔一半則為可採，從而，原告此部分主張於其墊付金額之一半即207,933.5 元之範圍內，為有理由；並應扣除被告墊付金額部分：原告承認之400,000 元，及如附表所示除編號1 「曾華春佣金150,000 元」外之其他部分之一半為162,586 元。依上計算，本件原告於7,681,616 元（計算式：7,175,000 ＋861,
268 ＋207,933.5 －400,000 －162,586 ＝7,681, 615.5元，小數點以下四捨五入）之範圍內之請求，為有理由；逾此範圍部分，則無理由。
五、綜上，原告請求被告給付7,681,616 元，及自起訴狀繕本送達翌日（即98年12月26日）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息為有理由，應予准許。逾此範圍之其餘請求則不予准許，應予駁回。本件原告、被告均陳明願供擔保，聲請准宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已經明確，雙方其餘主張或陳述，於本件判決結果並無影響，不再一一論述。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 6 月 22 日
民事第二庭 法 官 楊晴翔以上正本係按原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 99 年 6 月 22 日
書記官 黃盈菁┌─────────────────────────────────────────┐│附表1：結算明細表 98年度重訴字第461號│├─────────┬──────────────────────┬────────┤│期 間│明 細│備 註│├─────────┼──────────────────────┼────────┤│94年3 月起至 │原告墊支利息、稅捐、保險、管銷費用合計1,722,│被告聲稱94年法拍││98年2月13日 │535 元，應由兩造各半負擔，兩造應各負擔861,26│時支出整理費462,││ │7.5 元，此部分被告應負擔861,267.5 元。 │930 元，因未有支│├─────────┼──────────────────────┤出憑證，暫未列入││98年2 月14日起至 │原告墊支利息、產險等費用合計415,867 元，此部│，待支出憑證確認││98年12月11日止 │分應由被告負擔415,867 元。 │無誤後，再以追認│├─────────┴──────────────────────┴────────┤│計算式： ││⒈7,175,000元（1,435萬元得標價之半數）＋861,267.5元＋415,867元＝8,452,134.5元 ││⒉8,452,134.5元－400,000元（被告於94年法拍時支出之款項）＝8,052,134.5元 │└─────────────────────────────────────────┘┌──────────────────────────────────┐│附表2： 98年度重訴字第461號│├──┬──────┬────────┬─────────┬─────┤│編號│日期 │支出摘要 │支出金額 │備 註│├──┼──────┼────────┼─────────┼─────┤│ 1 │94年2 月24日│曾華春佣金 │150,000元 │ │├──┼──────┼────────┼─────────┼─────┤│ 2 │94年4月28日 │冷氣 │20,000元 │ │├──┼──────┼────────┼─────────┼─────┤│ 3 │94年4月28日 │整修水電費 │105,000元 │ │├──┼──────┼────────┼─────────┼─────┤│ 4 │94年5 月18日│陶晟建材 │23,800元 │ │├──┼──────┼────────┼─────────┼─────┤│ 5 │94年5 月18日│永信鋁門窗 │37,000元 │ │├──┼──────┼────────┼─────────┼─────┤│ 6 │94年5 月18日│秀傳企業社 │63,500元 │ │├──┼──────┼────────┼─────────┼─────┤│ 7 │94年7 月13日│水費 │165元 │ │├──┼──────┼────────┼─────────┼─────┤│ 8 │94年9 月6 日│打掃清潔費 │15,000元 │ │├──┼──────┼────────┼─────────┼─────┤│ 9 │94年9 月22日│國光：廣告帆布 │3,200元 │ │├──┼──────┼────────┼─────────┼─────┤│ 10 │94年9 月22日│水電修理 │5,975元 │ │├──┼──────┼────────┼─────────┼─────┤│ 11 │94年12月23日│94年地價稅 │5,823元 │ │├──┼──────┼────────┼─────────┼─────┤│ 12 │95年1 月9 日│電費 │84元 │ │├──┼──────┼────────┼─────────┼─────┤│ 13 │95年11月30日│95年地價稅 │6,955元 │ │├──┼──────┼────────┼─────────┼─────┤│ 14 │96年5 月31日│96年房屋稅 │5,962元 │ │├──┼──────┼────────┼─────────┼─────┤│ 15 │96年11月23日│96年地價稅 │7,435元 │ │├──┼──────┼────────┼─────────┼─────┤│ 16 │97年11月28日│97年地價稅 │7,262元 │ │├──┼──────┼────────┼─────────┼─────┤│ 17 │98年3 月10日│復電 │1,752元 │ │├──┼──────┼────────┼─────────┼─────┤│ 18 │98年3 月18日│復水 │1,363元 │ │├──┼──────┼────────┼─────────┼─────┤│ 19 │98年5 月11日│水費 │66元 │ │├──┼──────┼────────┼─────────┼─────┤│ 20 │98年5 月27日│98年房屋稅 │4,044元 │ │├──┼──────┼────────┼─────────┼─────┤│ 21 │98年5 月27日│98年房屋稅 │4,132元 │ │├──┼──────┼────────┼─────────┼─────┤│ 22 │98年7 月14日│水費 │132元 │ │├──┼──────┼────────┼─────────┼─────┤│ 23 │98年8 月12日│電費 │267元 │ │├──┼──────┼────────┼─────────┼─────┤│ 24 │98年9 月21日│水費 │132元 │ │├──┼──────┼────────┼─────────┼─────┤│ 25 │98年10月16日│電費 │84元 │ │├──┼──────┼────────┼─────────┼─────┤│ 26 │98年11月24日│水費 │132元 │ │├──┼──────┼────────┼─────────┼─────┤│ 27 │98年11月30日│98年地價稅 │5,823元 │ │├──┼──────┼────────┼─────────┼─────┤│ 28 │98年12月15日│電費 │84元 │ │├──┴──────┴────────┴─────────┴─────┤│計算式： ││編號2至編號28之支出合計為325,172元，兩造應各負擔2分之1為162,586元。 │└──────────────────────────────────┘