臺灣桃園地方法院民事判決 99年度簡上字第152號上 訴 人 劉進添訴訟代理人 李承訓律師訴訟代理人 楊文瑜律師複 代理人 許姿萍律師被 上訴人 蔡金龍
蔡江阿省蔡金順蔡金成共 同訴訟代理人 蔡榮德律師複 代理人 李明誌上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於民國99年6 月15日本院桃園簡易庭98年度桃簡字第777 號第一審判決提起上訴，本院於民國100 年1 月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實 及 理 由
甲、上訴人上訴除引用原審所為陳述外，並主張被上訴人蔡金順、蔡金成、蔡金龍所有坐落桃園縣○○鎮○○○段上田心子小段第238 –4 地號土地（下稱238 –4 地號土地）為桃園縣大溪地政事務所複丈日期98年12月17日之複丈成果圖即原審判決附圖（下稱附圖）所示編號A 之土地，與上訴人所有同段第238 地號土地（下稱238 地號土地）相鄰，然被上訴人目前卻占用上訴人所有之238 地號土地如附圖所示編號B、C 部分，並辯稱其等係依賣渡證書（下稱系爭賣渡證書）所載之約定而有權占有。然系爭賣渡證書所載之出售範圍係指出售土地以被上訴人蔡金龍、蔡金順、蔡金成所有之238–4 地號土地為據點，其深度為15尺半，寬度則是238 –4地號土地連接238 地號土地之範圍，即如附圖所示編號B 之部分。蓋昔日臺灣之賣渡證書中，用字遣詞多從臺語演繹而來，故經常使用臺灣之「深多少」、「寬多少」來形容買賣不動產之範圍。被上訴人雖辯稱系爭賣渡證書所稱之15尺半應解釋為出售土地之寬度，惟被上訴人所加之頓號並非系爭賣渡證書中原有之標點符號，且如照被上訴人之解釋，則賣渡證書中所載之「深心」二字所指為何亦難自圓其說。再者，上訴人土地及被上訴人土地相鄰處之寬度，於系爭賣渡證書簽訂前即屬固定，根本無須在系爭賣渡證書中特別表明；反之，系爭賣渡證書中有必要特別註明者為出售土地之深度，如此始能特定出售之範圍。況系爭賣渡證書記載之15尺半若認定為寬度，則系爭賣渡證書中對於出售範圍深度之記載即不明確，依民法第345 條第2 項之規定，買賣契約亦難謂已成立。故系爭賣渡證書所記載之15尺半，無論由文義解釋或當事人締約真意，均應為出賣範圍之深度而非寬度，亦即出賣之範圍僅有如附圖所示編號B 之部分而不及於編號C 之部分，被上訴人在如附圖所示編號C 部分之土地上建築房屋，即屬無權占有，上訴人得依民法第767 條之規定主張權利。又原審之證人游萬益、江秀琴之證述均不能作為系爭賣渡證書出售範圍之證明。且系爭賣渡證書係於73年間簽訂，上訴人大可於簽約後釘樁表示出售土地之範圍，何須等到80幾年間始釘樁標示？另被上訴人於原審時所主張出售土地之範圍，先稱約20坪；嗣又稱係238 –4 地號土地下方連接到上訴人所有之238 地號土地後段部分土地之全部；後再稱上訴人在238 地號土地所釘鐵樁即係出售土地之界樁等語，顯見被上訴人前後之陳述明顯不一。再被上訴人占用238 地號土地上如附圖所示編號C部 分之建物顯係另行增建，非原本占用範圍，爰依法提起本件上訴等語。並為上訴聲明：⑴原判決廢棄。⑵被上訴人蔡金順、蔡金成、蔡金龍應將坐落238地號土地上如附圖所示編號C 部分面積43平方公尺之地上建物拆除，將該部分之土地騰空返還上訴人。⑶被上訴人蔡江阿省應自如附圖所示編號C 部分面積43平方公尺之地上建物遷出。
乙、被上訴人則以：依附圖所示被上訴人所有房屋之寬度為4.7公尺，換算成台尺約為15.419948 （4.7 公尺×3.28084 ＝
15.419948 ），正符合系爭賣渡證書上所載的「寬度拾伍尺半」實係指被上訴人坐落自有238 –4 地號土地上原有房屋之寬度為15尺半而言。被上訴人亦在此範圍即如附圖所示編號B 、C 、D 部分內建屋數十年，上訴人住所距此不到50公尺，從無異議，在被上訴人再擴建時亦無異議，只自行在屋後釘上白鐵柱樁，此亦適足證明至少在鐵樁範圍內之土地，被上訴人有權使用。另系爭賣渡證書並未載明出售土地之面積，被上訴人因從未測量，亦不能確知實際坪數，故被上訴人初稱之20坪乃以目視約略估算，然依系爭賣渡證書之文義記載，出售範圍係如附圖所示編號B 、C 、D 部分等語，資為抗辯。並為答辯聲明：駁回上訴。
丙、得心證之理由：
一、本件上訴人於原審起訴主張，其前因積欠被上訴人蔡金順、蔡金成、蔡金龍及訴外人蔡春玉即被上訴人蔡江阿省之被繼承人砂石貨款，曾口頭約定將訴外人蔡春玉所占用上訴人之
238 地號土地上如附圖所示編號B 部分出售予訴外人蔡春玉，以抵償上開砂石貨款債務。詎被上訴人蔡金順、蔡金城、蔡金龍竟越界於上訴人所有之238 地號土地上如附圖所示編號C 部分搭蓋建物，供被上訴人蔡江阿省居住使用，侵害上訴人所有權，爰依民法第767 條之規定，起訴請求被上訴人拆除地上物並返還土地等語，並求為判決被上訴人蔡金順、蔡金城、蔡金龍應將238 地號土地上如附圖所示編號C 部分之地上建物拆除，將土地返還予原告及被上訴人蔡江阿省應自上開建物遷出。嗣經原審判決駁回其訴在案。
二、兩造就上訴人前因積欠被上訴人蔡金順、蔡金成、蔡金龍及訴外人蔡春玉砂石貨款，曾口頭約定將訴外人蔡春玉所占用上訴人所有之238 地號土地上之一部分出售予訴外人蔡春玉，以抵償上開砂石貨款債務，嗣上訴人就此並於73年9 月6日簽立系爭賣渡證書交予被上訴人蔡金順、蔡金成、蔡金龍，上載略以：「劉進添前出賣蔡金龍等三人價款已全部收○○○鎮○○○段上田心子小段238 地號田拾則面積0.032 公頃內土地…，因受農業政策之限制依法未辦理分割登記，俟可補辦分割登記時，對蔡金龍等三人持有○○○鎮○○○段上田心子小段238-4 地號據點深心拾伍尺半寬度連接本人出賣之同段238 地號後段範圍內無條件即時移轉登記與蔡金龍等三人取得是實，但未產權移轉前，對出賣土地權利範圍內，承買人得自由使用絕無異議…」等語；而被上訴人蔡金順、蔡金城、蔡金龍有於上訴人所有之238 地號土地上如附圖所示編號B 、C 部分搭蓋建物，且供被上訴人蔡江阿省居住使用等事實，均未爭執，並有238 地號、238 –4 地號土地之登記謄本、賣渡證書各1 份之影本、照片7 張附卷可稽（見原審卷第8 頁、第9 頁、第25頁、第26頁、第117 頁至第
119 頁上方），足堪認定為真實。
三、另兩造於99年12月20日本院準備程序時（見本院卷第52頁），協議簡化爭點為：系爭賣渡證書所示出賣238 地號土地的面積為如附圖所示編號B 部分或B 、C 部分或B 、C 、D 部分？爰就此爭點論述如下：
（一）系爭賣渡證書上就所出賣238 地號土地之面積乙節，僅述及「對蔡金龍等三人持有○○○鎮○○○段上田心子小段238-4 地號據點深心拾伍尺半寬度連接本人出賣之同段
238 地號後段範圍內，無條件即時移轉登記與蔡金龍等三人取得是實」等語，此外別無其他言及出賣土地之界線及面積等事項之文字。而就「深心」乙詞之含義為何，難以索解；且系爭賣渡證書之上開文字敘述當中，又無任何標點符號可資作為斷句之參考，是則即使所謂「深心」之義係指238 地號土地向東南方延伸之長度而言，上述文字不問依上訴人所主張之斷句方式即「對蔡金龍等三人持有○○○鎮○○○段上田心子小段238-4 地號據點深心拾伍尺半，寬度連接本人出賣之同段238 地號後段範圍內」抑或依被上訴人所主張之解讀方式即「對蔡金龍等三人持有○○○鎮○○○段上田心子小段238-4 地號據點深心，拾伍尺半寬度，連接本人出賣之同段238 地號後段範圍內」，均無不可。故難以單就上開文字敘述即可直接得出系爭賣渡證書當時所欲買賣之土地範圍及面積。
（二）然查，被上訴人所有238 地號土地之寬度恰為4.7 公尺即
15.5台尺，有附圖所示之測量結果可稽，與系爭賣渡證書上述「拾伍尺半寬度」之敘述正屬相符，則系爭賣渡證書上所指拾伍尺半，認為係指被上訴人238 地號土地之寬度，即無不合。至於系爭賣渡證書所出賣之土地自238 地號土地向東南方延伸之長度究竟為何之部分，則查，上訴人曾於10多年前於被上訴人前述建物後方，釘下白鐵柱樁，當時被上訴人所有之建物與白鐵柱樁之間，尚有部分空地存在，之後被上訴人之建物在空地部分向後延伸增建時，被上訴人曾向翻修房屋之工人表示白鐵柱樁為上訴人所釘，並要求施工範圍僅限當時被上訴人所有之建物至白鐵柱樁向內10公分之間等情，有上訴人所釘之白鐵柱樁照片2張在卷可參（見原審卷第27頁、第119 頁下方），並據證人即兩造之鄰居江秀琴於原審99年6 月1 日言詞辯論時到庭證述略以鐵樁係上訴人約10多年前所釘，伊有看到上訴人在釘等語（見原審卷第153 頁背面）及證人即當年翻修被上訴人房屋之工人游萬益於同日到庭經提示照片及告以要旨後證述略以鐵樁係被上訴人蔡江阿省告訴伊係上訴人所釘，要伊施工時在白鐵柱向內留10公分之距離，照片上之房子即係伊所蓋等語（見原審卷第152 頁背面、第153頁）。證人既均查無與兩造有何特別之親誼故舊或嫌隙夙怨之利害關係，其等之證言自屬可信。由上開證人之證述內容，可知上開白鐵柱樁係上訴人主動釘立；被上訴人於增建房屋時，又曾明確囑託建屋範圍須在該白鐵柱為界向內限縮10公分；加以上訴人所有之238 地號土地上除有被上訴人所建如附圖所示編號B 、C 部分之建物外，其餘均為雜草叢生之空地，並無任何上訴人興建之地上物乙節，亦經原審於審理中到場勘驗屬實，有勘驗筆錄及照片在卷可稽，衡之常情，上訴人未在238 地號土地上為任何利用行為，自無為自己使用之目的，而毫無意義將白鐵柱樁隨機釘在土地上某處之必要；再參諸兩造前已有系爭賣渡證書作為買賣上訴人土地一部之依據，被上訴人於增建房屋時復謹慎要求施工勿逾越上開鐵柱之界等情，綜合以觀，已足認為上訴人釘下上開白鐵柱樁，係為明確標示所出售土地之範圍甚明。
（三）另查，上開白鐵柱樁位於被上訴人增建建物之外圍，距離被上訴人蔡金順、蔡金成、蔡金龍所有238 –4 地號土地之界線約13.9公尺即45.8尺乙節，亦有附圖之測量結果及照片在卷可佐，倘上訴人當時僅出售238 地號土地上如附圖所示編號B 部分，則上訴人理應將上開白鐵柱樁釘於如附圖所示B 部分之邊界即距離被上訴人238 –4 地號土地
15.5尺處，而無釘於如附圖所示編號C 部分之邊界即距離被上訴人238 –4 地號土地界線45.8尺處之理；再觀238地號土地上如附圖所示編號B 部分面積為22平方公尺、C部分面積為43平方公尺，二者範圍差距甚大，一般人以肉眼即能輕易分辨有無越界使用，此縱未經測量，上訴人亦難諉為不知，是上訴人自無誤認範圍之可能；況兩造為鄰居關係，倘被上訴人有占用上訴人出賣範圍以外之土地，上訴人應早於多年前被上訴人翻修擴建時，即可為反對之表示，尚不致於多年以來均無異議。基上所陳，系爭賣渡證書所將238 地號土地出賣予被上訴人之部分，應為如附圖所示B 、C 部分，已足認定無誤。
四、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767 條第1 項定有明文。依此規定可知須無正當權源而占有或侵奪他人之所有物者，始負有返還之義務或除去妨害之義務。本件被上訴人固占有上訴人所有238 地號土地如附圖所示B 、C 之部分，然此等部分之土地業經上訴人出售予被上訴人蔡金順、蔡金成、蔡金龍，並簽訂系爭賣渡證書，同意被上訴人蔡金順、蔡金成、蔡金龍於辦理所有權移轉登記前，得自由使用該部分土地，既如前述，則被上訴人基於系爭賣渡證書之契約關係而使用上訴人所有238 地號土地如附表所示B 、C 部分，自均屬有權占有，上訴人仍遽而請求被上訴人拆除如附圖所示C 部分之建物或自其中遷出，並將土地返還上訴人，核於上揭法律規定之要件未合，難認可採。
五、從而，上訴人依民法物上請求權之法律關係，請求被上訴人蔡金順、蔡金成、蔡金龍應將坐落238 地號土地上如附圖所示編號C 部分面積43平方公尺之地上建物拆除，將該部分之土地騰空返還上訴人及被上訴人蔡江阿省應自如附圖所示編號C 部分面積43平方公尺之地上建物遷出，均為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，於法並無不合。上訴意旨仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、兩造其餘攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無再逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 2 月 11 日
民事第二庭 審判長法 官 劉克聖
法 官 高明德法 官 張震武以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 100 年 2 月 11 日
書記官 顏伯儒