臺灣桃園地方法院民事判決 99年度簡上字第175號上 訴 人 王文正訴訟代理人 莊志遠律師被 上訴人 林瓊姿訴訟代理人 劉志逵上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國99年8月5 日本院中壢簡易庭98年度壢簡字第885 號第一審判決提起上訴，本院於民國100 年3 月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人下開第二項之訴部分及訴訟費用之裁判廢棄。
被上訴人應於上訴人給付新臺幣伍拾萬元之同時，將坐落桃園縣○○鄉○○○段四方林小段四０一一建號建物（門牌號碼為桃園縣○○鄉○○路六三二之二號四樓之房屋）交付與上訴人。
其餘上訴及追加之訴均駁回。
第一、二審訴訟費用（含追加之訴部分）由被上訴人負擔四分之一，餘由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面；按第二審訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但民事訴訟法第255 條第1 項第2 款至第6 款情形，不在此限，同法第446 條第1 項定有明文。又上開規定，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項規定，於簡易訴訟之上訴程序準用之。
查上訴人於原審依民法第767 條第1 項前段、第179 條前段之法律關係，起訴請求被上訴人遷讓房屋及返還相當於租金之不當得利，並聲明：（一）被上訴人應自坐落桃園縣○○鄉○○○段四方林小段4011建號建物（門牌號碼為桃園縣○○鄉○○路632 之2 號4 樓之房屋，下稱系爭房屋）中遷出，並將系爭房屋騰空返還與上訴人；（二）被上訴人自本件起訴狀繕本送達之翌日起至返還系爭房屋之日止，應按月給付上訴人新臺幣（下同）2 萬元。嗣於本院除先位聲明請求廢棄原判決，改依上述聲明改判外，另追加依兩造間於民國95年2 月7 日就系爭房屋及該屋所坐落之桃園縣○○鄉○○○段四方林小段287-21地號土地（權利範圍1 萬分之1097）（下稱系爭土地；系爭房屋與系爭土地則合稱系爭不動產）所簽訂之買賣契約（下稱系爭買賣契約），及主張被上訴人有給付遲延之情事為請求權基礎，請求被上訴人交付系爭房屋及給付遲延所生之損害賠償，並追加備位聲明：（一）原判決廢棄；（二）被上訴人應交付系爭房屋；（三）被上訴人應自本件起訴狀繕本送達翌日起至交付系爭房屋之日止，按月給付上訴人2 萬元。再查，被上訴人於本院100 年1 月10日準備程序期日，當庭同意上訴人上開訴之追加（本院卷第23頁），並表明希望本院一併審酌系爭買賣契約之部分。
核上訴人上開於本院所為訴之追加，既經被上訴人之同意，揆諸前揭規定，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、上訴人起訴主張：（一）兩造前於95年2 月7 日就系爭不動產成立系爭買賣契約，約定由被上訴人以420 萬元將系爭不動產出賣與上訴人。被上訴人已並於同年月27日將系爭不動產之所有權移轉登記與上訴人。嗣上訴人於95年3 月3 日簽訂委託書（下稱系爭委託書），由上訴人委託被上訴人處理出賣系爭房屋之一切相關事宜，並使被上訴人得繼續占有系爭房屋，故依系爭委託書，被上訴人直接占有系爭房屋，而上訴人則取得系爭房屋之間接占有。（二）上訴人委託被上訴人出售系爭房屋，乃基於被上訴人長期居住於系爭房屋之地緣便利性，然自95年3 月間上訴人委託被上訴人出售系爭房屋之日起，歷經3 、4 年被上訴人始終未能將系爭房屋順利出售，而行長期無權占用居住之事實。經上訴人於98年6月29日以存證信函終止兩造間上開委託關係，並催告被上訴人遷離系爭房屋，被上訴人已無占有系爭房屋之法律上之正當權利。且被上訴人無權占有系爭房屋，每月受有相當於租金之不當得利2 萬元。（三）上訴人尚有50萬元之買賣價金未交付與被上訴人。（四）縱認被上訴人尚未將系爭房屋交付與上訴人，或被上訴人占有系爭房屋非屬無權，然依兩造間系爭買賣契約之約定，被上訴人亦負有將系爭房屋交付與上訴人之義務。被上訴人遲未將系爭房屋交付與上訴人，有給付遲延之情事，並造成上訴人每月受有2 萬元之損害。爰於原審依民法第767 條第1 條前段、第179 條前段之法律關係提起本訴等語，並請求：（一）被上訴人應自系爭房屋中遷出，並將系爭房屋騰空返還與上訴人；（二）被上訴人應自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭房屋之日止，按月給付上訴人2 萬元。原審認被上訴人並非無權占有系爭房屋，上訴人不得依民法第767 條第1 項前段請求被上訴人返還系爭房屋，及請求相當於租金之不當得利，而駁回上訴人之訴，顯有違誤，應予廢棄，爰提起上訴等語，並於本院先位聲明：（一）原判決廢棄；（二）被上訴人應自系爭房屋中遷出，並將系爭房屋騰空返還與上訴人；（三）被上訴人應自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭房屋之日止，按月給付上訴人2 萬元。並於本院追加以系爭買賣契約、民法第348 條、第231 條第1 項給付遲延損害賠償之法律關係為請求權基礎，備位聲明：如前揭「壹、程序方面」上訴人追加之備位聲明所示。
二、被上訴人則以：（一）上訴人於95年間以幫助被上訴人抒困為由，向被上訴人購買系爭不動產，被上訴人業依系爭買賣契約之約定，將系爭不動產之所有權移轉登記與上訴人。系爭買賣契約書末頁之付款明細表雖記載被上訴人已收訖50萬元之簽約定金，惟上訴人實際上並未將該50萬元定金交付被上訴人，被上訴人係因上訴人乃被上訴人前夫之胞兄，始信任上訴人而於付款明細表簽收。上訴人另有買賣價金尾款50萬元未給付與被上訴人，是上訴人就系爭不動產之買賣，共欠付100 萬元之價金。（二）系爭買賣契約成立至今，被上訴人均未將系爭房屋交付與上訴人，況上訴人既未將買賣價金繳清，被上訴人亦得依民法第264 條第1 項規定行使同時履行抗辯權，上訴人要無請求被上訴人遷離系爭房屋之理。
（三）上訴人取得系爭房屋所有權後，另與被上訴人簽立系爭委託書，由被上訴人處理原告出賣系爭房屋等事宜，然經被上訴人尋得買家並向上訴人報價多次，均為上訴人拒絕推託，詎於98年6 月間收受上訴人寄發之存證信函，以被上訴人遲未出售系爭房屋為由，要求被上訴人返還系爭委託書。且上訴人於95年6 月起不再繳納系爭房屋之銀行貸款。被上訴人為避免系爭房屋遭拍賣，迫於無奈不得已自98年6 月起以上訴人名義代上訴人繳納每期之房屋貸款10,850元，總計代繳之金額約達20餘萬元。原審駁回上訴人之請求，自屬無誤。上訴人提起上訴及其追加之訴，應為無據等語資為抗辯，並於本院聲明：上訴及上訴人追加之訴均駁回。
三、兩造不爭執事項：
（一）兩造於95年2 月7 日就系爭不動產成立系爭買賣契約，並於同年月27日以買賣為登記原因辦畢所有權移轉登記與上訴人。
（二）系爭房屋自系爭買賣契約訂定迄今均由被上訴人占有。
（三）系爭買賣契約約定之價金為420 萬元，上訴人迄未將全部價金付清。
四、兩造爭執事項：
（一）上訴人就系爭買賣契約所欠付被上訴人之價金係原審所不爭執之50萬元？抑或被上訴人於本院所辯之100 萬元？
（二）被上訴人是否已取得系爭房屋之間接占有？
（三）被上訴人現是否具有占有系爭房屋之正當權源？
（四）被上訴人占有系爭房屋，是否對上訴人負有返還相當於租金之不當得利之義務？
（五）被上訴人目前有無將系爭房屋交付與上訴人之義務？如有，則被上訴人是否有遲延給付之情事？如無，則被上訴人應於何時將系爭房屋交付與上訴人？
五、得心證之理由：
（一）按不動產所有權之移轉，不以交付該不動產為其效力發生要件，不動產之買受人雖未受交付，而依物權法之規定，出賣人移轉所有權於買受人之法律行為已生效力者，自不能因買受人尚未交付即謂其所有權未曾取得，又不動產之重複買賣，以先辦妥所有權移轉登記者，應受法律之保護，最高法院59年臺上字第1534號判例意旨參照。查兩造於95年2 月7 日就系爭不動產成立系爭買賣契約，約定被上訴人以420 萬元將系爭不動產出賣與上訴人，系爭不動產之所有權，並已於95年2 月27日以上開賣賣為登記原因，移轉登記為上訴人所有，此為兩造所不爭，已如前述。揆諸上開判例意旨，被上訴人將系爭不動產之所有權移轉登記與上訴人後，上訴人即為系爭不動產之所有人一事，堪以認定。
（二）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767 條前段雖定有明文。惟按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第264 條第1 項前段定有明文。上訴人雖主張其已取得系爭房屋之間接占有，僅因其先前委託被上訴人出售系爭房屋，而同意被上訴人居住於系爭房屋內，由被上訴人直接占有系爭房屋云云。惟：
1.按質權人、承租人、受寄人或基於其他類似之法律關係，對於他人之物為占有者，該他人為間接占有人，民法第941 條定有明文。是以，間接占有之成立，須有占有之媒介關係，且以直接占有人係為間接占有人占有之意思為要件。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。
查兩造就系爭房屋於95年2 月7 日訂立買賣契約，嗣於同年月27日且以買賣為登記原因辦理所有權移轉登記與上訴人後，迄今均由被上訴人占有等情，為兩造所不爭，已如前述，是上訴人自應就其已取得間接占有之事實負舉證之責。另查系爭委託書雖記載：「立書人王文正委任林瓊姿處理本人所擁有之下列地址房屋（地址：桃縣○○鄉○○路632 之2 號4F）之處理及買賣事宜，含所有買賣過戶、收取訂金、價金等一切事宜…」等語（原審卷第36頁），然該委託書係上訴人單方面之意思表示，僅足證上訴人曾委任被上訴人出售系爭房屋一事，尚難認被上訴人係為上訴人占有系爭房屋之事實，亦難認被上訴人有何業將系爭房屋交付予上訴人，或以該委託書使上訴人取得間接占有之意旨。又被上訴人既辯稱上訴人尚積欠被上訴人買賣系爭房屋之價金，被上訴人尚不須遷讓房屋等語，是堪認被上訴人現係以為自己占有，而非為上訴人占有系爭房屋。此外，上訴人復未提出其他足資證明兩造間曾約定由被上訴人繼續占有系爭房屋，並使上訴人取得對於系爭房屋之間接占有，以代交付意思之相關證據，故難認上訴人已取得系爭房屋之占有。
2.再查，系爭買賣契約第2 條第3 項約定：「尾款：甲方（即上訴人）應付乙方（即被上訴人）計320 萬元正，惟乙方同意配合甲方向金融機構辦理與尾款同數額之貸款，如因政府政策或甲方之故，致無法貸足額時，甲方必須以現金補足一次付清，並同時完成點交手續。」是堪認被上訴人於上訴人繳清買賣價金時，始須將系爭房屋交付與上訴人。又兩造就上訴人向被上訴人購買系爭不動產，然上訴人尚未完全付清系爭不動產之價款一事不爭執，業如前述。且被上訴人既援用民法第264 條之同時履行抗辯權，則被上訴人於上訴人繳清買賣價金前，難認無繼續占有系爭房屋之權利，被上訴人既非無權占有系爭房屋，則上訴人依上開民法第767 條第1 項前段請求被上訴人自系爭房屋遷出，並將系爭房屋騰空返還上訴人，應屬無據。
（三）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段雖定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，此固亦有最高法院61年臺上字第1695號判例意旨參照，此於無權占有他人房屋，亦應有所適用。惟倘占有土地、房屋之人，非屬無權占有，即非無法律上之原因而受占有房屋、土地之利益，故不負不當得利之返還責任。上訴人雖主張被上訴人係無權占有系爭房屋，受有相當於租金之不當得利云云。惟查，被上訴人係因上訴人未付清購買系爭不動產之價金，而得拒絕交付系爭房屋與上訴人，被上訴人占有系爭房屋非屬無權占有一節，既經本院認定如前，是被上訴人占有系爭房屋即非無法律上之原因。故上訴人依不當得利之法律關係，請求被上訴人給付每月2 萬元之相當於租金之不當得利，亦難認有理由。
（四）按當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證；自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者，始得為之；當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時不爭執者，視同自認，民事訴訟法第279 條第1 項、第3 項、同法第280 條第1 項前段分別定有明文。次按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第348 條第1 項亦有明定。又被告在裁判上援用民法第264 條之抗辯權時，原告如不能證明自己已為給付或已提出給付，法院應為原告提出對待給付時，被告即向原告為給付之判決，不能遽將原告之訴駁回，最高法院29年上字第895 號判例意旨參照。查兩造固就上訴人尚未完全付清系爭不動產之價款一事不爭執，然被上訴人於本院辯稱系爭買賣契約之付款明細表中94年2 月7 日經被上訴人簽收之50萬元定金，上訴人未實際給付被上訴人，故上訴人共有100 萬元之價金未給付與被上訴人云云。
經查：
1.兩造就系爭買賣契約訂定當時買賣價金為420 萬元，原告尚欠50萬元未為給付等情，為兩造於99年4 月29日本件言詞辯論期日共同指為不爭執之事項（原審卷第57頁），被上訴人前就上訴人未給付之買賣價金僅有50萬元一事已不爭執，應視同自認。況系爭買賣契約所附之付款明細表，既記載被上訴人已於94年2 月7 日收取上訴人所給付之簽約定金50萬元，且被上訴人亦在「收款人簽名」欄簽名、蓋用印文，此有系爭買賣契約附卷可稽（原審卷第31至34頁）。是以，被上訴人辯稱上訴人除上開不爭執之50萬元外，尚有50萬元之買賣價金（即系爭賣賣契約之付款明細表中94年2 月7 日經被上訴人簽收之50萬元定金）未給付與被上訴人云云，此一有利於被上訴人之事實，自應由被上訴人舉證證明。然經本院受命法官於100 年1 月10日準備程序期日曉諭被上訴人應就上訴人未給付50萬元定金一事舉證，被上訴人僅空言辯稱應由上訴人提出其已繳付50萬元定金之相關證據云云，此有該日準備程序筆錄可稽（本院卷第22頁背面、第23頁），且被上訴人迄至本件言詞辯論終結，仍未就上訴人無給付50萬元一事舉證以實其說，是難認被上訴人辯稱上訴人除兩造不爭執之50萬元外，尚有另50萬之價金未給付云云為可採。是應認上訴人就本件系爭不動產之買賣價金，僅有50萬元未給付。
2.上訴人有50萬元之買賣價金未給付被上訴人一事既經認定如前；又系爭買賣契約第2 條第3 項約定上訴人繳清尾款，同時完成點交手續，故被上訴人於上訴人付清買賣價金後，始負有將系爭房屋交付與上訴人之義務，亦已如前述。且被上訴人既援用民法第264 條之同時履行抗辯權，則參諸前揭最高法院29年上字第895 號判例意旨，被上訴人應於上訴人給付50萬元買賣價金之同時，將系爭房屋交付與上訴人。
（五）按債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害，民法第231 條第1 項定有明文。上訴人雖主張其因被上訴人遲未交付系爭房屋，有給付遲延之情事，故被上訴人應賠償上訴人因給付遲延所致每月2 萬元之損害賠償云云。惟查，被上訴人於上訴人付清買賣價金後，始負將系爭房屋交付與上訴人之義務等情，業如前述，是難認被上訴人交付系爭房屋之清償期已屆至，故被上訴人應無給付遲延之情事，上訴人主張其因被上訴人給付遲延，而欲請求因遲延所生每月2 萬元之損害，洵屬無據。
（六）被上訴人雖另辯稱其以上訴人名義代上訴人繳納房屋貸款20餘萬元與銀行，然此與兩造間系爭買賣契約，及上訴人本件之請求均無涉，而係被上訴人得否另依其他法律關係向上訴人請求返還代為繳納之金額，附此附明。
六、縱上所述，兩造於簽訂系爭買賣契約後，被上訴人尚未將系爭房屋交付與上訴人，故上訴人尚未取得系爭房屋之占有。又被上訴人於上訴人付清系爭不動產之買賣價款餘額50萬元前，被上訴人仍得依兩造間之系爭買賣契約占有系爭房屋，並非無權占有，且其占有亦非無法律上之原因，不構成不當得利。從而，上訴人先位聲明依民法第767 條第1 項前段、第179 條前段，請求廢棄原判決，及被上訴人應自系爭房屋遷出，將系爭房屋騰空返還上訴人，且每月給付上訴人2 萬元，難認有據，原審判決並無違誤，上訴人此部分上訴為無理由，應予駁回。至上訴人另於本院追加依系爭買賣契約請求被上訴人交付系爭房屋，然被上訴人既為同時履行抗辯，則被上訴人應於上訴人給付50萬元之同時，始應將系爭房屋交付與上訴人，且被上訴人並無給付遲延之情事，上訴人請求被上訴人賠償因遲延所生之損害，洵屬無稽。從而，被上訴人應於上訴人給付50萬元之同時，將系爭房屋交付與上訴人，然其餘追加部分，仍屬無據，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經審酌與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴及追加之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第450 條、第449 條第1 項、第79條、第463 條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 3 月 31 日
民事第三庭 審判長法 官 張益銘
法 官 陳筱蓉法 官 毛彥程以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 100 年 3 月 31 日
書記官 伍幸怡