臺灣桃園地方法院民事判決 99年度簡上字第81號上 訴 人 陳仁治
施建明共 同訴訟代理人 楊擴擧律師被 上訴人 楊再傳訴訟代理人 丁俊和律師
陳鄭權律師上一人複 代理人 何豐行律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國99年4月16日本院桃園簡易庭98年度桃簡字第886 號第一審判決提起上訴，於100 年9 月13日辯論終結，本院判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
原判決第三項所命給付，減縮為僅由被告即上訴人陳仁治給付。
事實及理由
甲、程序方面：按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446 條第1 項但書、第255 條第1 項但書第3 款定有明文。上開規定，依同法第436 條之1 第3 項，於簡易訴訟程序之上訴程序亦準用之。本件被上訴人於原審起訴時，訴之聲明第3 項原為：被告即上訴人陳仁治、施建明應自民國98年4 月1 日起至遷出桃園縣桃園市○○段○○○ ○號、574 地號土地之房屋（下稱系爭建物）之日止，按月連帶給付被上訴人新台幣（下同）5 萬6,000 元等語。原審審理後，以主文第3 項諭知上訴人應自98年4 月1 日起至遷讓返還系爭建物之日止，按月連帶給付被上訴人2 萬8,000 元，被上訴人就伊遭駁回部分之請求並未聲明不服提起上訴，然於上訴人提起本件上訴後之本院100 年9 月13日言詞辯論期日，變更上項聲明為僅由上訴人陳仁治負上開給付義務（見本院卷第
19 3頁），被上訴人所為，核屬減縮應受判決事項之聲明，依上開規定，應予准許。
乙、實體方面：
壹、本訴部分：
一、被上訴人起訴主張：伊於97年1 月1 日與上訴人陳仁治訂立租約，由上訴人陳仁治承租伊所有之桃園縣桃園市○○段○○○ ○號、574 地號及506 地號土地上如原審附圖所示編號A、B 、C 、D 之廠房（即系爭建物），每月租金2 萬8,000元，租金應於每月1 日給付，租期自97年1 月1 日起至97年12月31日止，押租金為5 萬元，並由上訴人施建明為連帶保證人（下稱系爭租賃契約）。嗣上訴人陳仁治於97年11月起即拒不支付租金，迄至98年3 月，已積欠5 個月，扣除押租金5 萬元，尚積欠9 萬元之租金。伊因此催告上訴人陳仁治返還系爭建物並給付租金，上訴人陳仁治均置之不理，反要求伊退款。又系爭租賃契約已於97年12月31日屆期，上訴人陳仁治即應將系爭建物遷讓返還，而依系爭租賃契約第6 條之約定，上訴人陳仁治於租期屆滿時，即應將系爭建物遷空返還，如不按時遷讓交還房屋，則按租金5 倍之違約金給付伊至遷讓之日止，故伊自得請求上訴人自98年4 月1 日起至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付伊5 萬6,000 元（計算式：28,000【租金】＋28,000×1 【違約金】）。爰依不當得利及租賃之法律關係提起本訴，並聲明：⒈上訴人應連帶給付被上訴人9 萬元，及自起訴狀繕本送達上訴人之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；⒉上訴人陳仁治應將系爭建物遷讓返還被上訴人；⒊上訴人應自98年4 月1 日起至遷讓返還系爭建物之日止，按月連帶給付被上訴人5 萬6,00
0 元；⒋前3 項聲明願供擔保請准宣告假執行（原審審理後，除就被上訴人訴之聲明第3 項請求上訴人按月連帶給付之金額於逾2 萬8,000 元之範圍予以駁回外，餘均為被上訴人勝訴之判決，上訴人不服而聲明上訴，被上訴人就伊敗訴部分則未據聲明不服，並於上訴程序中，將訴之聲明第3 項之請求減縮為僅由上訴人陳仁治負給付義務，是被上訴人敗訴部分及經減縮之請求，應已確定）。原判決並無違誤，本件上訴為無理由，並聲明：如主文第1 項所示等語。
二、上訴人則辯以：㈠被上訴人於起訴時即明確表明上訴人陳仁治應自桃園縣桃園
市○○段○○○ ○號、574 地號上之房屋即門牌號碼：桃園市○○路○○○○巷○○號之房屋遷出，準此以言，被上訴人主觀上係認知係出租「桃園市○○路○○○○巷○○號」之房屋。對照被上訴人起訴時所提呈之原證4 、5 、6 之存證信函內容，亦多次主張與強調系爭租賃契約之租賃物係「桃園市○○路○○○○巷○○號」之房屋。然而，門牌號碼為「桃園市○○路○○○○巷○○號」之房屋，係95年間由訴外人陳春錦向原所有權人即訴外人陳忠井購入，房屋所有權人既為陳春錦，則上訴人陳仁治本無向被上訴人承租廠房之必要，由此亦可知上訴人陳仁治確係向被上訴人承租土地而非系爭建物，原判決對此認定顯與卷內客觀證據相背，應予廢棄。
㈡且依桃園市○○路○○○○巷○○號建築改良物所有權買賣移轉契
約書、契稅繳款書及房屋稅單上所載，陳春錦95年購入時，該房屋之價值於買賣時經認定為46萬7,750 元，並分別於97年繳納房屋稅5,622 元，98年繳納房屋稅5,542 元，果若如原判決依證人陳忠井、陳文肯之證述而推認桃園縣桃園市○○路○○○○巷○○號屬一磚造而非鐵皮建物，亦非系爭建物，則老舊之磚造房屋之價值實難高達46萬7,750 元，就房屋稅核課之價值以觀，亦難以核課達5 千餘元之房屋稅金，由此亦可知陳春錦所購入之桃園市○○路○○○○巷○○號之房屋確係包括系爭建物，由房屋當時交易之價值為46萬7,750 元，依經驗法則而認定，亦可判斷之。
㈢再依被上訴人所提系爭租賃契約，就兩造約定之使用範圍係
指「桃園市○○段埔子小段1317之1010，甲方應於1068巷口留車行通道直至廠口，乙方十日內需將前面塑膠清理否則以廢棄物處理」，亦非如被上訴人起訴所主張係出租桃園市○○路○○○○巷○○號之房屋，被上訴人起訴主張之事實顯與所提之系爭租賃契約內容相異，且由系爭租賃契約約定之使用範圍亦係指土地之使用，並未約定建物之使用，又如何能依該租賃契約推論上訴人所承租者係建物而非土地。
㈣就訴外人陳瑞美、陳忠井、陳春錦於94年間之不動產買賣契
約書特約事項（下稱系爭特約事項），在陳瑞美辦理共有物分割取得土地所有權之後，陳瑞美並未依先前與上訴人陳仁治之父陳春錦之協議，以每月2 萬5,000 元之代價將系爭特約事項所載之D 棟房屋出租予上訴人陳仁治，故系爭特約事項中所載將D 棟房屋讓渡予陳瑞美之事實並未發生，但因系爭建物坐落於陳瑞美所有之前述土地上，必須簽訂租賃契約始能讓系爭建物合法占有，遂於陳瑞美將前述土地移轉登記予被上訴人後，上訴人陳仁治與被上訴人始簽訂租賃契約。則系爭建物既仍為陳春錦所有，上訴人陳仁治使用自己父親所有之廠房，本無簽訂租賃契約之必要（若有，亦係上訴人陳仁治與陳春錦之內部法律關係，與被上訴人無涉）。至被上訴人所辯稱，果若本件係向被上訴人承租土地，應由陳春錦與被上訴人訂立土地租賃契約而非由上訴人陳仁治簽訂房屋租賃契約云云。惟承上所述，上訴人陳仁治與陳春錦既係父子關係，衡諸常情且實際使用人為上訴人陳仁治，由上訴人陳仁治或陳春錦簽訂租賃契約，並無二異。被上訴人拘泥於系爭租賃契約名為房屋租賃契約，就此辯稱上訴人陳仁治所承租者乃係房屋而非土地，僅以系爭租賃契約之形式為理由，實無可取之處。
㈤綜上，原判決所為認定實有違誤，並聲明：⒈原判決不利於
上訴人之部分廢棄；⒉前項廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行聲請均駁回等語。
三、被上訴人主張：伊於97年1 月1 日與上訴人陳仁治訂立系爭租賃契約，由上訴人施建明為連帶保證人，約定租賃期間為97年1 月1 日起至同年12月31日止，押租保證金為5 萬元等語，業據提出系爭租賃契約乙件為證（見原審卷第13、14頁），且為上訴人所不爭執，足認屬實。
四、被上訴人復主張：系爭租賃契約之租賃標的物為系爭建物，即為陳瑞美、陳忠井、陳春錦於94年間以系爭特約事項記載之D 棟房屋，約定每月租金為2 萬8,000 元，系爭租賃契約已於97年12月31日屆期，上訴人自應依約將系爭建物遷讓返還於被上訴人；又上訴人自97年11月起即未依約給付租金，且於租期屆至後仍繼續占有使用系爭建物，算至起訴時之97年3 月份，已欠伊14萬元，扣除押租保證金5 萬元，尚欠9萬元；而系爭租賃契約第6 條約定上訴人如屆期不即時遷讓交還房屋時，伊得每月請求按照租金5 倍計算之違約金，是伊自得請求上訴人連帶給付上述9 萬元，及上訴人陳仁治自98年4 月1 日起至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付伊2萬8,000 元之租金及以租金1 倍計算之違約金，即按月給付伊5 萬6,000 等語，然為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯，經查：
㈠關於系爭租賃契約之租賃標的物為何乙節：
⒈系爭租賃契約第1 條就此固載為：「桃園市○○段埔子小段
1317之1010」等語，而非系爭建物，惟按，解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。蓋解釋意思表示，端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性。是解釋契約尤須斟酌交易習慣，及當事人所欲達成之經濟效果、合理預期之契約利益，依誠信原則而為之。關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、交易習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之。其中應將當事人之目的列為最先，交易習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之。最高法院18年上字第1727號、19年上字第58號、19年上字第
453 號判例可資參照。查兩造於原審均已陳稱：並未擁有桃園縣桃園市○○段埔子小段0000-0000 地號，亦不知悉該土地等語明確（見原審卷第236 頁），上訴人並於本院陳稱：
就土地地號之記載可能係誤載，因在94年12月1 日所為之租賃契約亦未載明租賃標的等語（見本院卷第52頁、原審卷第
119 頁），則系爭租賃契約之租賃標的物無法僅由該契約第
1 條如上之記載予以判斷，首堪認定。⒉次查，就上訴人於原審辯稱系爭租賃契約之租金應為每月2
萬5,000 元乙節，上訴人於本院陳稱：原證八所示之不動產買賣契約確實存在，也確實有交換房屋之約定，但雙方還有一個約定沒有記載在契約中，也就是陳瑞美應該以每月2 萬5,000 元之租金將系爭建物租給上訴人，而陳瑞美違約，所以陳春錦也就沒有將系爭建物事實上處分權移轉給陳瑞美等語（見本院卷第52頁），惟依上述不動產買賣契約特約事項（即系爭特約事項）約明：「一、本買賣土地上目前建有房屋4 棟…，A 、C 棟係陳瑞美所有，B 、D 棟係第三人陳春錦所有，D 棟目前出租予施金鑽及陳仁治使用中。第三人陳春錦同意自本契約成立時，將D 棟房屋無條件轉讓與陳瑞美，但租金暫時由陳春錦收取至陳瑞美辦理共有物分割取得土地所有權止…。二、本土地陳春錦原有持分3/8 信託於陳世名下，嗣陳世繼承登記辦理完畢後，同時辦理陳春錦與陳瑞美共有物分割登記，其分割後之相關位置及略圖詳如附圖所示」等語（見原審卷第165 頁），足認該D 棟房屋之事實上處分權於上開不動產買賣契約成立時，即已由陳春錦移轉於陳瑞美。上訴人雖辯稱：陳春錦另與陳瑞美約定上述廠房應以每月2 萬5,000 元出租予上訴人陳仁治，因陳瑞美違約，故未取得系爭建物事實上處分權云云，查上訴人已自承上開約定未記載於系爭特約事項中，而為被上訴人所否認，上訴人復未能就此舉證以實其說，且上訴人陳仁治於系爭特約事項成立後與被上訴人成立之租賃契約，自94年12月起之租金即約定為每月2 萬8,000 元，有該94年租賃契約1 份在卷可稽（見原審卷第118-121 頁），上訴人復自陳其就系爭租賃契約每月繳2 萬8,000 元之租金2 年之久，有溢繳租金云云，則果如上訴人所稱兩造早有約定租金為每月2 萬5,000 元，其焉有按月溢付租金3,000 元近3 年之久，且一再以此條件與被上訴人成立租賃契約之理，益徵上訴人上開所辯非真。
⒊又上開不動產買賣標的即桃園縣桃園市○○段○○○○○○○號（
桃園縣桃園市○○段○○○ 號重測前之地號），及相關土地即桃園縣桃園市○○段○○○○○○○號、1317-10 地號（桃園縣桃園市○○段○○○ ○號、587 地號重測前之地號），均於94年11月29日由陳瑞美指定被上訴人為登記名義人辦理登記完畢，有桃園地政事務所異動索引、證人陳瑞美之證述足憑（見原審卷第113-117 、143 頁），則陳春錦依上開約定事項，亦喪失對於D 棟房屋之租金收取權。復將該買賣契約書附圖（下稱契約附圖）與本件桃園地政事務所98年6 月26日桃測法字第038600號複丈成果圖（即原判決附圖）交互比對，契約附圖所載D 棟房屋與複丈成果圖之A 、B 、C 、D （系爭建物）所示之相對位置一致，且上訴人亦自承系爭建物自承租時起即未做變更等語（見原審卷第237 頁），堪認契約附圖之D 棟房屋即為系爭建物無訛。再依被上訴人於94年11月29日取得上開土地與系爭建物後，旋於94年12月1 日與上訴人陳仁治簽立94年租賃契約，且上開特約事項明示系爭建物於斯時即已由上訴人陳仁治承租使用，然在陳瑞美辦理分割登記後對於系爭建物之租金收取權將由陳春錦更易為陳瑞美等情以觀，系爭建物嗣後既由被上訴人取得，上訴人陳仁治為繼續使用系爭建物，必將另與被上訴人簽立系爭建物之租賃契約，是該租賃契約雖未載明租賃物為何，惟依當事人所欲達到之目的及誠信原則，該租賃物應屬系爭建物，另系爭租賃契約係延續94年租賃契約所簽立，則系爭租賃契約之租賃物依立約當事人之真意，應為系爭建物，始符合誠信原則及成立該契約之目的。
⒋再者，證人即94年間協助處理買賣事項之代書陳文肯及陳忠
井分別於原審證稱：「（問：提示98年6 月26日之複丈成果圖，請問你是否知道附圖上坐落在系爭572 、574 、506 地號AB之鐵皮屋是為何人所有？）答：陳瑞美。此建物未保存登記。（問：陳瑞美是否有把AB廠房出租給被告陳仁治？有無租土地給被告陳仁治？）答：有。土地部分我不知道。（問：你如何知道被告陳仁治有租廠房？）答：當初立協議時大家有做一個約定，要租給被告廠房。」、「（問：提示98年6 月26日之複丈成果圖，請問你是否知道附圖上坐落在系爭572 、574 、506 地號AB之鐵皮屋是為何人所有？）答：
是陳瑞美。登記名義人為誰我不知道。…大約有談到要繼續租給原使用者即陳春錦的兒子」等語（見原審卷第154 、15
5 頁），另證人簡大森亦於本院證稱：「（問：陳春錦是否曾經介紹你購買土地？有的話過程為何？）有，有一天陳春錦說他自己有一塊地要賣，地號我忘了，條件也跟我說了，如果我買成的話，土地還沒有改變要租給他兒子作塑膠，另外後面有一個小廠房大約五、六十坪，要租給一個姓施的作塑膠，也就是不要變動的意思，我就答應了，但是如果我之後要自己蓋廠房的話，他們就要遷走，當初都講好了，租金也談好了，小廠房一個月是一萬元，前面租給他兒子的也是廠房一個月二萬五千元。陳春錦是賣土地，廠房的問題還沒有談，他就把土地賣給別人了。當時談的時候陳春錦說兩個廠房都是他的，我買的話是包括那兩個廠房。」、「（問：最後土地有無買成？）沒有買成，他說他妹妹買走了，他們怎麼談的我也不知道。他們買賣的過程我也沒有參與。」、「（問：陳瑞美有無跟你提過這件土地買賣的事情？）沒有。」等語明確（見本院卷第112 、113 頁），則依陳春錦在與陳瑞美成立系爭特約事項前與證人簡大森所洽談之內容，亦係約定買賣契約成立後須將系爭建物繼承租予上訴人陳仁治使用，核與證人陳文肯及陳忠井所證若合符節，足認可採。復參諸上訴人於原審所提出其寄發被上訴人之存證信函記載：「三、關於土地分割時房舍，廠房兩方互換，廠房租予陳仁治每月貳萬伍千元為交換條件之壹…」等語，上訴人自述租金為每月2 萬5,000 元乙節固為本院所不採，已如前述，惟上訴人於兩造爭執之始亦承認有「廠房兩方互換，廠房租予陳仁治」之事，益證被上訴人主張：系爭租賃契約約定之租賃物為系爭建物等語屬實。
⒌至上訴人提出「桃園縣桃園市○○路○○○○巷○○號」之房屋稅
單，辯稱上開房屋即係系爭建物並為其父陳春錦所有，足認系爭租賃契約之租賃物並非系爭建物云云，然依證人陳忠井證述：「（問：該建物【指坐落在572 、574 、506 地號上之鐵皮屋】是否曾經為門牌永安路1068巷37號之建物？提示複丈成果圖是否有門牌為永安路1068巷37號之建物？）答：
我不清楚。大廠房沒有門牌，有門牌的是紅磚的建築…是已進入土地前端之左手邊。（問：提示原證17，是否原證17之照片即為37號建物？）答：是這樣的建築物。」等語，與證人陳文肯證稱：「（問：是否曾經受陳忠井委託將上開37號建物過戶給陳春錦？）答：有。（問：是否知道上開建物之外觀？）答：印象中應是磚造之類的。（問：提示原證17，是否原證17之照片即為37號建物？）答：是。」等語互核一致（見原審卷第154 、155 頁），顯見桃園縣桃園市○○路○○○○巷○○號屬一磚造而非鐵皮建物，且於進入系爭572 、
574 土地前之永安路1068巷入口時，左手邊有一棟磚造建物，與原證十七所示相符，有原審98年12月15日勘驗筆錄在卷可參（見本院卷第166-168 頁），是桃園縣桃園市○○路○○○○巷○○號之建物與系爭廠房之位置、外觀均不相同，足認陳春錦所有之桃園縣桃園市○○路○○○○巷○○號建物並非系爭建物，上訴人上開所辯，尚難採信。況系爭特約事項就陳春錦、陳瑞美D 棟房屋互換之約定，並非以門牌號碼而為之，而係以該契約所附之附圖標示建物範圍所為，且上開門牌建物中加強磚造部分建物，房屋稅之起課年月為68年7 月，其餘鋼鐵造建物之起課年月則均為94年12月，再者，該屋之增、改建係由納稅義務人向桃園縣政府地方稅務局申報，以核定現值等情，有被上訴人提出之房屋稅籍證明書乙紙在卷可稽（見本院卷第61頁），則系爭特約事項係成立於94年，上述鋼鐵造建物之起課年月係於94年12月，復係由納稅義務人所自行申報，再依桃園縣政府地方稅務局99年8 月24日桃稅房字第0990119074號函所示，該房屋原納稅義務人為訴外人陳世，嗣於95年5 月7 日受理繼承申報，變更納稅義務人為陳忠井，復據受理買賣移轉申報，由陳春錦於95年5 月10日買賣取得旨揭房屋等情（見本院卷第92頁），亦與前述兩造所不爭執之系爭特約事項所載不同，足認上訴人所提之房屋稅籍資料僅屬稅務機關基於課稅及稅籍管理之目的所為，與實體上所有權之歸屬認定，尚不能等同視之。上訴人再辯稱：依桃園市○○路○○○○巷○○號建築改良物所有權買賣移轉契約書、契稅繳款書及房屋稅單上所載，陳春錦95年購入時，該房屋之價值於買賣時經認定為46萬7,750 元，並分別於97年繳納房屋稅5,622 元，98年繳納房屋稅5,542 元，果如該建物僅屬一磚造而非鐵皮建物，亦非系爭建物，則老舊之磚造房屋之價值實難高達46萬7,750 元云云，惟查，依卷附該建物之95年度契稅繳款書、建築改良物所有權買賣移轉契約書可知（見原審卷第48、49頁），該契稅繳款書所載房屋移轉價格與買受人陳春錦、出賣人陳忠井所定建築改良物所有權買賣移轉契約書記載之買賣價款總金額相同，該契稅顯係基於買賣雙方申報之交易價格而為，而交易價格涉及買賣雙方交易動機等等複雜之原因，自不足以此作為上開房屋是否包含系爭建物之依據。況且，該契稅資料年度為95年，足認所載買賣行為係晚於系爭特約事項成立時間，基於同上理由，亦無從於本件為有利於上訴人之認定，上訴人此部分之主張亦無可採。因此，上訴人辯稱：系爭建物原即為其父所有，自無承租之必要，系爭租賃契約之租賃物應為系爭建物坐落之土地云云，仍無可採。
⒍次按，租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；
承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450 條第
1 項及第455 條分別定有明文。本件系爭租賃契約係自97年
1 月1 日起至97年12月31日止，已如前述，是兩造間之租賃關係於97年12月31日因期滿而終止。準此，上訴人陳仁治依民法第455 條之規定，負有返還租賃物之義務，則被上訴人請求上訴人陳仁治將系爭廠房遷讓返還予伊，即為有據。
㈡被上訴人可否請求上訴人給付積欠之租金、違約金及相當租
金之損害？⒈上訴人陳仁治辯稱系爭租賃契約之租金應為每月25,000元，
此於上開94年間不動產買賣時即已約明，且其支付租金至98年12月，再扣除先前已交付被上訴人之押租金5 萬元，其已無積欠被上訴人租金云云，為被上訴人所否認，且為本院所不採，業如前述，則按，「承租人應依約定日期，支付租金。」民法第439 條前段定有明文，本件系爭租賃契約第3、4條已明文約定租金額度及各期租金之給付日期，上訴人陳仁治未依約按時給付，尚積欠97年11月至12月之租金共計5 萬6,000 元（計算式：28,000×2 ），依約被上訴人自得請求上訴人陳仁治清償積欠之租金。另按，無法律上原因占有他人之房屋，可能獲得相當於租金之利益，並致房屋所有權人受有同額之損害，此為社會通常之觀念，房屋所有權人自得依不當得利之法則，請求占有人返還相當於租金之利益（最高法院61年臺上字第1695號判例參照）。經查，兩造之租賃關係既因租期屆滿而消滅，則上訴人陳仁治於租約屆滿後仍繼續占有系爭建物，即屬無法律上之原因而受有相當於租金之利益，並致被上訴人受損。依上開說明，被上訴人自得按照雙方原約定之租金數額請求上訴人陳仁治返還其所受之不當得利。是被上訴人主張上訴人陳仁治於98年1 月、2 月、
3 月系爭租賃契約終止後，繼續使用系爭廠房，應返還相當於上開期間租金之不當得利8 萬4,000 元（計算式：28,000×3 ），即屬可採。再者，上訴人陳仁治前交付被上訴人押租金5 萬元之事實為兩造所不爭，而押租金之性質，目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，發生當然抵充之效力，本件系爭租賃契約因期限屆至而消滅，上訴人陳仁治前所支付之5萬元押租金當然發生抵充部分欠繳租金之效力。準此，被上訴人請求上訴人陳仁治支付欠繳租金額9 萬元（計算式：56,000－50,000＋84,000）為有理由。次按，「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。」民法第250 條定有明文。查兩造於系爭租賃契約書第6 條有：「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方絕無異議」之約定，參酌系爭租賃契約書整體意旨，可認上開違約金係屬損害賠償總額預定性質之違約金，被上訴人固得依本條約定，自98年4 月1 日起請求上訴人陳仁治按月給付相當租金1 倍之損害金即2 萬8,000 元，惟按，約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額。最高法院79年台上字第1915號判例參照，然斟酌上訴人陳仁治未依約自系爭建物搬遷、無權占有系爭建物、每月租金數額等情節，認本件被上訴人請求上訴人陳仁治給付之違約金，以按月相當2 萬8,000 元計算之標準尚屬合理，應予准許。
⒉另本件上訴人陳仁治雖於契約期限屆至後，迄今未返還系爭
建物予被上訴人，然被上訴人自98年4 月1 日起所受無法使用、收益系爭建物之損害，業經被上訴人請求違約金在案，且本院亦准許該違約金之請求，應認被上訴人該部分損害已包含於上開損害賠償總額預定性質之違約金內。準此，本件被上訴人於上述違約金外，再請求上訴人陳仁治自系爭租賃契約終止後之98年4 月1 日起至遷讓系爭建物為止，按月以原定租金2 萬8,000 元計算相當不當得利之損害金，為無理由，尚難准許。
⒊再按，保證債務之所謂連帶，係指保證人與主債務人負同一
債務，對於債權人各負全部給付責任者而言，此就民法第27
2 條規定連帶債務之文義參照觀之甚明，最高法院45年臺上字第1426號著有判例可資參照。本件上訴人施建明依系爭租賃契約約定為上訴人陳仁治之連帶保證人，有系爭租賃契約在卷可參，則被上訴人併請求上訴人施建明就上訴人陳仁治積欠之租金、相當於租金之不當得利負連帶給付責任，洵屬有據。
⒋復按，因雙務契約而發生，且立於互為對待給付之債權債務
關係，雙方當事人固得行使其同時履行之抗辯權，惟享有同時履行抗辯權之當事人，在他方當事人應為對待給付之義務消滅前，未行使是項權利，其後因已無同時履行之問題，即無再行使該抗辯權之餘地：亦即，出租人修繕等之義務與承租人租金之支付，在租賃關係存續中，縱認係立於互為對待給付之關係，而得行使同時履行抗辯權，惟在租賃關係存續中，承租人未行使該項權利，於租賃關係消滅後，出租人已無修繕之義務，當無行使同時履行抗辯權之可言，最高法院88年度臺簡上字第59號判決意旨可資參照。是姑不論本件上訴人反訴之主張是否屬實（詳後述）而應由被上訴人負責，然上訴人於系爭租賃契約消滅後始為此同時履行抗辯，與法不合，自無可採，附此敘明。
⒌綜上所述，被上訴人本於租賃及不當得利之法律關係，請求
上訴人如原判決主文第1 項、第2 項、及減縮後之第3 項所示，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，應予駁回。
貳、反訴部分：
一、上訴人陳仁治提起反訴主張：㈠被上訴人未提供合約約定之租賃物使上訴人受有損害：
⒈兩造自94年12月簽訂租賃契約後，被上訴人至少於95年8 月
即在如原判決附圖所示編號E 土地上施作鐵門，自斯時起，上訴人即無法通行至桃園縣桃園市○○路○○○○巷，此可觀負責施作上開鐵門及鐵皮圍牆之證人馮天登證述：「（問：原證十六之兩張照片及上證二之照片，這些照片裡面出現的鐵皮圍牆是否你去施作的？）鐵皮圍牆跟鐵門都是我做的。（問：何人找你施作的？）被上訴人的太太…（問：是否記得這些鐵皮圍牆是何時去做的？）好幾年了，記不起來了，應該是4 、5 年前了」等語，上開證詞證明鐵門及鐵皮圍牆確係由陳瑞美在4 、5 年前施作，足見原審關於原判決附圖所示編號E 之土地僅在97年12月26日至同年月31日搭蓋鐵門之認定，已非事實且屬謬誤。
⒉對照證人簡水柳證述：「（問：原證十五編號一之照片，左
手邊有用鐵皮圍起來，原證十六的兩張照片也是鐵皮圍起來之情形，就你所見從何時開始有這種情形？）作水溝之前就是這樣了，時間我不記得了…」、「我只有印象在做水溝時就有鐵皮了」等語，證人簡水柳所稱水溝工程，即證人馮春榮於95年12月到96年3 月至桃園市○○段○○○ ○號土地上施作臺灣省桃園縣農田水利會（下稱農田水利會）替代設施工程，由證人馮春榮證述：「（問：請問在95年12月到96年3月臺灣省桃園縣農田水利會有壹個替代設施的工程，那是在桃園市○○段○○○ ○號土地上施作，請問該工程是否有參與？）是我們公司向水利會得標後承包的。（問：原證十五照片有編號一至九、原證十六之兩張照片，其中原證十五的編號五、六、七3 張照片，該照片裡面所示地方是否去過？）水溝工程是在那邊做的」等語，由上開證詞，可以證明至少在95年12月以前，鐵門及鐵皮圍牆已經施作並存在。因此，自95年12月1 日起至97年12月31日系爭租賃契約屆期為止，至少有25個月上述土地已全數遭鐵皮圍牆阻隔，系爭租賃契約所約明通行之事項自難達成，因此被上訴人應就未提供合約約定之租賃物之情，每月應返還1 萬元，合計應給付上訴人之損害至少為25萬元。
⒊至於被上訴人稱依原審原證15編號1 至4 及編號5 至8 之照
片，欲證明系爭建物通往永安路1068巷之出口根本沒有被封住。然而，上開編號1 之照片即可明顯看出系爭建物側門出入口已遭被上訴人搭建鐵皮而無法直接通行至永安路1068巷，上訴人陳仁治僅得另向財團法人臺灣更生保護會桃園分會（下稱更生保護會）承租之土地進出至永安路1068巷，此部分亦經原判決所肯認。
㈡上訴人支出造橋費用而受有損害：
農田水利會於96年1 月5 日委請馮春榮承攬上述土地上鐵皮建物出口處之「造橋」與「水溝旁整地及鋪設混凝土」工程，經證人馮春榮證述：「（問：本件上訴人或是其父親陳春錦，有無請你在96年1 月左右到剛才所見照片中鐵皮建築物之出口進行工程的施作？）我只有做桃園農田水利會的水溝工程。但之後是上訴人請我將水溝加蓋的部分擴寬，因水利會本來設計是3 米寬的水溝蓋，上訴人認為不夠推高機及卡車通行，請我作成5 米或6 米寬的水溝加蓋，並補貼我差價，差價大概1 米2 到3 千元，詳細金額因太久已經忘記了。
我記得總共有兩個地方作水溝加蓋，另外一個地方是在1068巷口進來的地方，兩個地方總共加作6 米寬的水溝蓋，總共付我一萬二或一萬八千元。另外還有請我在水溝旁邊的路面灌混凝土，以免路面塌陷，這部分大概也是付我一萬多元」等語，由上開證詞可證上訴人陳仁治確係支出造橋之費用，且至少支出2 萬2,000 元以上。
㈢上訴人為通行之目的向更生保護會租賃土地所受損害：
原判決雖認定上訴人自95年2 月1 日開始向更生保護會訂立土地租賃契約，使用目的係為堆放物品之用，但若非被上訴人將系爭建物旁之土地用鐵皮圍住，上訴人陳仁治自無為通行之目的另向更生保護會租賃土地，租賃土地除作為堆放物品之用外，亦兼有通行之目的，是被上訴人應就上訴人陳仁治為通行之目的向更生保護會租賃土地所支出租金之損害負賠償責任。而上訴人陳仁治為承租更生保護會之土地自95年
2 月1 日起至97年12月31日止，共支出租金109 萬1,625 元，上訴人陳仁治僅請求22萬8,000 元作為損害賠償。
㈣爰依債務不履行及不當得利之法律關係提起反訴，並聲明：
⒈被上訴人應給付上訴人陳仁治120 萬元；⒉願供擔保，請准宣告假執行等語（原審審理後，除判命被上訴人給付上訴人陳仁治1,935 元外，駁回上訴人陳仁治其餘之反訴請求，被上訴人就伊敗訴部分未據聲明不服，應已確定，而上訴人陳仁治就其中50萬元部分不服提起本件上訴，且於原審主張溢付租金部分於上訴後已不再請求）。原判決尚有違誤，而聲明：⒈原判決不利於上訴人部分廢棄。⒉前項廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人50萬元，及自反訴起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息等語。
二、被上訴人則辯以：㈠據證人馮春榮證述：「（問：本件上訴人或是其父親陳春錦
，有無請你在96年1 月左右到剛才所見照片中鐵皮建築物之出口進行工程的施作？）我只有做桃園農田水利會的水溝工程。但之後是上訴人請我將水溝加蓋的部分擴寬，因水利會本來設計是3 米寬的水溝蓋，上訴人認為不夠推高機及卡車通行，請我作成5 米或6 米寬的水溝加蓋，並補貼我差價，差價大概1 米2 到3 千元，詳細金額因太久已經忘記了。我記得總共有兩個地方作水溝加蓋，另外壹個地方是在1068巷口進來的地方，兩個地方總共加作6 米寬的水溝蓋，總共付我一萬二或一萬八千元。另外還有請我在水溝旁邊的路面灌混凝土，以免路面塌陷，這部分大概也是付我一萬多元。（問：如果上訴人不補貼你，按原本水利會3 米的水溝蓋的設計，也不幫忙灌混凝土的話，工程是否會有問題？）不會有問題。（問：如果當初只有作3 米的水溝蓋，是否車輛仍可以通行？）因一般車子約2 米半，是可以通過，但大卡車大概沒有辦法，因大卡車寬度大概就3 米寬。（問：當初在現場的人包括你知道的陳仁治在內，是否有人表示3 米的水溝蓋不夠，請你跟水利會講？）有，因為水利會說只能做為農機便道，一般農耕機都夠用，如果超過三米的話會有圖利他人的問題，所以水利會不能變更設計，當初是說如果有需要的話，要自己向公所聲請」等語；證人馮天登證述：「（問：是否記得這些鐵皮圍牆是何時去做的？）好幾年了，記不起來了，應該是4 、5 年前了。（問：請問你於做完上開鐵門之後有無再到現場看過？）沒有，因為我住蠻遠的。（問：你作鐵門的時間是否已經沒有印象？）答：不記得了」等語；證人簡水柳證述：「（問：原證十五編號一之照片，左手邊有用鐵皮圍起來，原證十六的兩張照片也是鐵皮圍起來之情形，就你所見從何時開始有這種情形？）作水溝之前就是這樣了，時間我不記得了，我從94年夏天的時候就搬去那裡住了，大概過兩年後就搭鐵皮，搭鐵皮的詳細時間我不記得了，因為我常常去那邊看有沒有零工可以做。（問：請問是否認識被上訴人？）答：不認識」等語。綜合上開證詞，可證明所謂「造橋」及「水溝旁整地及鋪設混凝土」等工程係上訴人陳仁治為圖自己經營的回收場大卡車方便出入，故要求所為之施工，與他人或被上訴人無關，亦非使合乎系爭租賃目的之必要工程，且若因水利會水溝工程使上訴人無法進出，上訴人乃應向公所申請，而非出錢加寬水溝蓋，是「造橋」及「水溝旁整地及鋪設混凝土」之費用不應由被上訴人賠償。
㈡又依上開馮天登及簡水柳之證詞皆已忘記鐵門裝設之時間，
可知馮天登及簡水柳根本沒有證明鐵門裝設時間之證人適格，且渠等亦無證述是被上訴人在上述土地堆土之事實，是上訴人陳仁治舉上開證詞以證明被上訴人自95年3 月起在桃園市○○段○○○ ○號土地如原判決附圖所示E 部分傾倒堆廢土，顯與事實不符。再者，依上開證詞，鐵門作成時間應為96年間，亦明顯與上訴人所為95年3 月起即因被上訴人堆土、架鐵門而無法通行之主張相扞格。此外，陳瑞美更證稱，96年確曾因上訴人傾倒廢土於上開土地，為避免財產損害，請馮天登製作鐵皮將傾倒之廢土土地圍起，然該鐵皮圍起不久後就因水利局水溝工程施工而拆除，是縱使該鐵皮真有妨害上訴人使用系爭建物之可能，亦在實質妨害前即已被拆除，否則如若上訴人主張自95年2 月起即無法適當使用系爭建物，安有可能繳租至97年11月。
㈢系爭租賃物如前所述，在兩造訂定租約前上訴人陳仁治已在
使用中，後陳瑞美買受上述土地及建物並移轉予被上訴人後，才由被上訴人與上訴人另訂定租賃契約，約定租金即是每個月2 萬8,000 元，是本件租賃物早在兩造租賃契約訂定即已交付，兩造只是就既有的租賃物使用狀態再為約定。因此，即使以訂立租約起算迄今近4 年，若真有無法依約使用或有無法完全使用租賃物狀態，為何之前都不通知被上訴人改善或處理，而是等到遲繳租金，被上訴人終止租約時才主張，是可證明上訴人陳仁治所主張被上訴人並未提供合於約定使用範圍之租賃物等主張為拖欠租金之藉口。
㈣本院100 年1 月20日現場履勘時，即知系爭建物之大門有道
路沿系爭建物右側直通永安路1068巷，且可通行10.4噸之大卡車，另大門右側約10公尺左轉即有泥土路通往柏油路面，並可通往桃園市○○路○○○ 巷而直通至富國路，該巷道沿路有資源回收廠及數家工廠，並有貨櫃車通行，依現有路況，任何形式之車輛均可通行。再者，永安路1068巷係既有巷道，而574 地號之毗鄰土地（573 地號）上即為陳春錦所有之桃園市○○路○○○○巷○○號門牌之房屋，而上訴人利用1068巷通往永安路，可暢行無阻，且上訴人所從事資源回收工作平常可用之出口乃是在系爭建物之側邊，並無出入租賃物受限之事實。又上訴人所述系爭建物附近遭水利局挖水溝之事，此乃行政機關依法行政，被上訴人自無從干涉或阻止，上訴人陳仁治所稱被上訴人有造橋之義務，亦毫無依據，況水利局新造水溝亦無造成上訴人無法適當使用土地情事。
㈤另依原審向更生保護會所調取與陳春錦及上訴人間訂立之租
賃契約內容，可證明陳春錦自89年2 月1 日起即已經使用桃園縣桃園市○○段第504 號土地堆放物品及出入，隨著94年被上訴人與上訴人陳仁治訂立租約後，上開租賃契約之承租人亦於95年初更換上訴人陳仁治為承租人至101 年2 月28日止。而原判決附圖所示編號E 部分之土地根本未出租給上訴人，然上訴人未經允許即任意將廢土傾倒至該地，被上訴人不得已才以鐵板將該地圍起以阻止之，是比對上訴人向更生保護會租地之時間（89年2 月1 日）乃早於97年12月被上訴人圍鐵牆之時間近9 年，即可證明上訴人向更生保護會承租土地之事根本與被上訴人無關。且依上開租賃契約皆有可至富國路道路用地之記載，亦可證明上訴人皆是由富國路出入，而非永安路1068巷出入。至上訴人所提上證2 照片並無日期外，該照片亦無法證明該照片所示之物為何時所裝設，是被上訴人自否認該照片之真正。
㈥綜上所述，上訴人陳仁治提起反訴實無理由，原判決就此反
訴部分勝訴之認定確有違誤，惟僅就上訴人上訴部分答辯，爰聲明：上訴駁回等語。
三、上訴人主張：兩造自94年12月簽訂租賃契約後，被上訴人至少於95年8 月即在如原判決附圖所示編號E 土地上施作鐵門，自斯時起，上訴人即無法通行至永安路1068巷，至少有25個月桃園縣桃園市○○段○○○ ○號土地已全數遭鐵皮圍牆阻隔，系爭租賃契約所約明通行之事項自難達成，因此被上訴人應就未提供合約約定之租賃物之情，每月應返還1 萬元，合計應給付上訴人之損害至少為25萬元；上訴人因農田水利會挖水溝支出造橋費用至少2 萬2,000 元以上；上訴人因被上訴人未依約提供土地使用，轉向更生保護會租賃土地，上訴人為承租更生保護會之土地自95年2 月1 日起至97年12月31日止，共支出租金109 萬1,625 元，上訴人僅請求22萬8,
000 元作為損害賠償等語，為被上訴人所否認，並以前詞置辯，茲逐一審酌上訴人主張之項目於下：
㈠關於未提供合於約定之租賃物部分，上訴人主張：被上訴人
自94年租賃契約成立時起，即將上述574 地號如原判決附圖
E 部分所示之土地上加蓋鐵門，致其無法通行永安路1068巷，被上訴人應返還94年12月起至97年12月止，每月1 萬元之租金等語。經查：
系爭租賃契約第1 條固載明：「甲方（指被上訴人）應於1068巷口留車行通道直至廠口」等語，惟系爭租賃契約之租賃標的物為系爭建物，已如前述，而系爭建物大門前方有一現況道路，部分為系爭建物坐落土地之鄰地即同段506 地號、
581 地號、586 地號、593 地號、592 地號、588 地號、58
7 地號等土地，如附圖編號I 、Ｈ、B 、C 、D 、E 、F 、
G 所示，可供通行至永安路1068巷，即上訴人所備之10.4公噸大貨車亦可通行，有本院勘驗筆錄及100 年2 月14日桃園縣桃園地政事務所複丈成果圖在卷可考（見本院卷第147-15
0 頁），是在上述坐落同段574 地號土地上鐵皮圍牆存在下，不經過該筆574 地號土地，上訴人仍無不能通行至永安路1068巷之情，是上訴人主張被上訴人因搭建上述鐵皮圍牆將該筆574 地號土地圍住，致其不能通行至永安路1068巷，有違上開系爭租賃契約第1 條之約定等語，即與事實不符。況衡之兩造自94年12月起即已就系爭建物成立租賃契約，若被上訴人有在該期間搭建鐵皮圍牆致上訴人無法合於約定使用系爭建物之情，上訴人又豈會遲至被上訴人以本件向其請求返還積欠租金及系爭建物後，始主張被上訴人未提供通行通路，益徵上訴人之主張與常情有違。再者，上訴人於本件一再主張系爭租賃契約之租賃物為前述星見段572 地號、574地號土地，業如前述，其於提起本件反訴時，亦係主張因被上訴人3 年來將租賃範圍以鐵門深鎖，未予其使用等語（見原審卷第146 頁），是依其提起反訴時之主張，亦係指稱被上訴人未能該574 地號土地提供予伊使用之情，而非因此不能通行至永安路1068巷，是上訴人嗣後改稱因被上訴人以鐵皮圍牆將上開574 地號土地圍住，致其無法通行永安路1068巷，被上訴人違反系爭租賃契約第1 條之約定云云，顯無可採。至於原審認定上訴人此部分請求於1,935 元之範圍應屬有據部分，固屬有誤，惟被上訴人就此並未提起上訴，本院自無從予以廢棄改判，併此敘明。
㈡關於上訴人向更生保護會租賃土地部分之損害，查上訴人固
於95年2 月1 日開始向更生保護會訂立土地租賃契約3 份，有更生保護會99年3 月18日桃分保字第0990400110號函暨所附契約附卷可參（見原審卷第206-230 頁），然依上開土地租賃契約所承租土地之面積分別為615 坪、615 坪及315 坪，租賃期間分別為95年2 月1 日至97年2 月28日、97年3 月
1 日至99年2 月28日、99年3 月1 日至101 年2 月28日，使用目的均為上訴人停放或堆放物品之用以觀，上訴人向更生保護會承租之土地並非僅為道路用地，且使用目的為停放或堆放物品之用，租期1 次為3 年，並於系爭租賃契約屆滿後仍續與更生保護會訂立土地租賃契約，復參諸前述上訴人仍得通行至永安路1068巷之事實，堪認上訴人係因另有使用之目的而向更生保護會承租土地，與被上訴人是否提供車行通道至永安路1068巷一節，尚難認有因果關係，上訴人該部分主張，應屬無據。
㈢關於上訴人因農田水利會挖水溝而支出造橋費用部分，查系
爭租賃契約之租賃標的物為系爭建物，已如前述，而依系爭租賃契約第1 條前開約定，被上訴人固有於永安路1068巷留車行通道直至廠口之義務，惟核諸當事人真意，系爭租賃契約既非以系爭建物之坐落土地為租賃標的物，則就系爭建物坐落土地以外之同地段土地，被上訴人原無提供上訴人使用之義務，依上開約定，被上訴人所負者應僅消極容忍上訴人通行之義務，只須被上訴人無積極妨礙上訴人通行之行為，即應認已遵守上開約定。上訴人雖主張其因承租土地於96年間遭農田水利會挖水溝致支出造橋費用等語，然該挖水溝之情並非被上訴人所為，上訴人要求被上訴人就此負責，原已無據。況查，農田水利會挖水溝後有於車輛須通行處之水溝加蓋，寬為3 米，雖大卡車大概無法通行，但可供一般車輛通行，且無須灌混凝土以補強等情，業據證人馮春榮到庭證述明確（見本院卷第114 頁），而前述系爭租賃契約第1 條亦未約定該通行之車種為何，則一般車輛可以通行之情形，亦應符合該約定。是上訴人此部分之請求，亦難准許。
㈣綜上所述，上訴人請求被上訴人再給付50萬元部分為無理由，應予駁回。
參、從而，本訴部分被上訴人依租賃及不當得利之法律關係，請求：㈠上訴人陳仁治應將系爭建物遷讓返還予被上訴人；㈡上訴人應連帶給付被上訴人9 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日即上訴人施建明自98年3 月25日、上訴人陳仁治自98年
3 月26日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈢上訴人陳仁治應自98年4 月1 日起至遷讓返還上開建物之日止，按月給付被上訴人2 萬8,000 元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回；反訴部分，上訴人陳仁治依債務不履行及不當得利之法律關係所為之請求，均為無理由，應予駁回。又本件係就民事訴訟法第427 條第4 項訴訟適用簡易程序所為之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定，就勝訴部分應依職權宣告假執行。是原審就本訴部分上開應准許部分，命上訴人如數給付，並依職權宣告假執行，於法並無不合；就反訴經上訴部分，予以駁回，亦無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
肆、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述及所提之證據資料，核與判決結果無何影響，爰不一一論述，附此敘明。
伍、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第1 項、第78條、第85條第1 項前段，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 9 月 30 日
民事第一庭審判長法 官 郭琇玲
法 官 魏于傑法 官 范明達上列正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 100 年 9 月 30 日
書記官 李心怡