臺灣桃園地方法院民事判決 99年度訴字第1056號原 告 劉寶有訴訟代理人 詹文凱律師被 告 吳銀花上列當事人間請求返還房屋等事件，於民國99年10月27日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應自門牌號碼為桃園縣平鎮市○○路○○○號二樓之房屋遷出，並將該房屋返還予原告，及應自民國九十九年七月二十七日起至返還前開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹仟零貳拾柒元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項前段，於原告以新台幣貳拾貳萬元為被告供擔保後，得假執行。本判決第一項後段，原告於各該給付期限屆至時，各以新台幣肆佰元為被告供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張略以：㈠原告前向訴外人陳詩薇購買門牌號碼為園平鎮市○○路○○○
號之房屋（為兩層樓房，下稱系爭房屋）及所坐落之土地（下稱系爭土地），惟被告無法律上原因占用系爭房屋之2 樓，經原告催告其返還房地未果，依民法第767 條第1 項規定，被告應將房屋返還於原告。
㈡被告無權占有系爭房屋之2 樓，受有相當於租金之利益，應
依民法第179 條不當得利之規定返還原告。系爭房屋2 樓之租金，依土地法第97條第1 項規定，以土地及房屋申報總價年息10％為限。系爭房屋2 樓之申報現值為新臺幣（下同）284,900 元，土地之申報地價為每平方公尺2,400 元，面積
105 平方公尺，因被告使用系爭房屋兩層中之第2 層，故土地價值以1/2 計算。依此，被告應按月給付原告3,424 元【計算式：2,400 元×105 ×1/2 ＝126,000 元，（126,000元＋284,900 元）×10％＝41,090元，41,090元÷12＝3,424 元】。
㈢聲明：
1.被告應自系爭房屋2 樓遷出，將房屋返還原告。並應自起訴狀繕本送達翌日起至返還房屋之日止，按月給付原告3,
424 元。
2.願供擔保請准予宣告假執行。
二、被告抗辯略以：㈠被告占用系爭房屋2 樓並非無權占有。系爭房屋原為被告之
子陳昌肇及被告多年辛苦工作所購買，登記於陳詩薇（即陳昌肇之女）名下，因陳昌肇個性衝動於住家門前與人發生爭執，遭對方痛毆當場死亡，當時被告突遭巨變，突然收到訴外人陳鈺潔（即陳詩薇之生母）委任律師提出與被告爭奪陳詩薇監護權之告訴，因被告尚未走出喪子之痛，無力與之周旋，且問孫女陳詩薇之意願，遂於97年10月13日與陳鈺潔達成和解而簽立和解協議書（下稱系爭和解協議書），其第3點約定：陳鈺潔同意陳詩薇繼承之系爭房屋1 樓部分出租之租金中每月提出1 萬元給與被告，至100 年04月14日為止，如承租人續約，給付期間延長至101 年12月14日止等語，故在101 年12月14日前，被告仍有權居住於系爭房屋2 樓。
㈡原告向陳鈺潔購買系爭房屋，若陳鈺潔未將該房屋之使用情
形告知致原告權利受損，原告應向陳鈺潔主張解除買賣契約返還價金，或依瑕疵擔保請求權要求酌減價金。又被告與房屋出賣人陳鈺潔依系爭和解協議書所約定之時間為101 年12月14日，此即為被告被告使用系爭房屋2 樓之合法依據，依民法第425 條買賣不破租賃之規定，原告若於購屋前即知被告占用，應視為原告默許，若原告不知，則應向出賣人提出主張。原告向被告請求返還房屋，顯無理由。況依系爭和解協議書之其他內容，陳鈺潔尚應給付100 萬元給被告，但陳鈺潔僅給付50萬元，尚有50萬元未付，此外，該協議書約定陳鈺潔每月應給原告1 萬元，但陳鈺潔也沒給付。
㈢聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：㈠原告主張：其前向訴外人陳詩薇購買系爭房屋及所坐落之土
地，現為系爭房地之所有權人一情，業據提出與所述相符之土地及建物登記謄本、不動產買賣契約書、99年房屋稅繳款書、99年契稅繳款書等影本在卷為憑，足信屬實。
㈡原告另主張：被告現無權占用系爭房屋2 樓，依民法第767
條規定，被告應將房屋返還予原告等語，則為被告否認，並以前詞置辯。查：
1.按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之」，民法第767 條第1 項前段定有明文。又按，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第
277 條前段定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（參最高法院92年度台上字第312 號判決要旨）。本件系爭房地現為原告所有一節，為被告所不爭執，僅抗辯：非無權占用等語，則依前開說明，即應由被告就其有權使用系爭房屋2 樓之事實，自負舉證責任。
2.被告所稱：系爭房地原登記之所有權人陳詩薇，係被告之子陳昌肇的女兒，於陳昌肇過世後，系爭房地即登記於陳詩薇名下，當初被告於97年10月13日曾與陳鈺潔簽立和解協議書，而陳詩薇現由其生母陳鈺潔監護、扶養等情，業據提出系爭和解協議書1 份在卷為憑，足信屬實。而觀諸該和解協議書，係由甲方陳鈺潔、乙方游麗君（即被告之女）、關係人吳銀花（即被告）所共同簽立，內容略為：「1.乙方承認並尊重甲方對陳詩薇之監護權，同意撤回對甲方所有有關陳詩薇監護權之訴訟（含非訟程序），…。2.甲方同意由陳詩薇繼承陳昌肇之遺產中提出100 萬元交付陳詩薇之祖母吳銀花作為養老費用，及乙方作為先前照顧陳詩薇之費用。上開費用於甲方代理陳詩薇領取陳昌肇保險給付後分別匯入乙方帳戶及吳銀花帳戶各50萬元。3.甲方同意陳詩薇繼承之系爭房屋1 樓部分出租之租金中每月提出1 萬元給與被告，至100年04月14日為止，如承租人續約，給付期間延長至101 年12月14日止。乙方、吳銀花及乙方家人應將上開房屋其餘部分交還陳詩薇，並由甲方代為管理。4.陳詩薇之監護扶養及財產債務之處理，均由甲方行使權利。…。」（見本院卷第21至22頁）。則依照上開和解協議書第3 點之全部內容，可知被告於當初簽立和解協議書之時，即應將系爭房屋除1 樓已出租他人以外之其餘部分全部交還陳詩薇，並無關於被告得繼續居住系爭房屋之約定，從而，被告抗辯稱：其得繼續居住系爭房屋2 樓，並得以此對抗原告等節，均難認有據。至於該協議書第3 點雖謂：陳鈺潔應將系爭房屋1 樓所收租金中每月提出1 萬元給付被告，並約定應給付至…時為止等語，惟按，此僅係針對陳鈺潔應按月給付被告上開1 萬元之給付期限所為約定，並非謂被告即得繼續居住系爭房屋，是以被告抗辯稱：其得繼續居住至101 年12月14日一節，容有誤會，不足憑採。至被告另抗辯稱：陳鈺潔未依約按月給付被告1 萬元一節，縱認屬實，然被告對此僅得另依債務不履行之法律關係請求陳鈺潔給付上開款項，尚無從據此而主張其係有權占用系爭房屋，是被告此部分辯解亦不足憑採。
3.被告另稱：陳鈺潔依系爭和解協議書應給付被告100 萬元，惟迄今僅給付被告50萬元一節，惟查，觀諸前開協議書第2點內容，可知陳鈺潔應自陳詩薇所繼承遺產中提出之100 萬元，係應分別給付被告及游麗君2 人各50萬元，並非被告1人獨得該100 萬元，是被告此部分所述亦容有誤會，附此敘明。
4.據上，被告並未舉證證明其占有系爭房屋2 樓有何合法權源，是原告主張：被告無權占用系爭房屋2 樓一節，堪予採信。從而，原告依據民法第767 條第1 項前段之規定，請求被告返還系爭房屋2 樓，為有理由，應予准許。
㈢按無權占有他人之土地或房屋，可能獲得相當於租金之利益
為社會之通常觀念。本件被告無權占有原告所有之系爭房屋
2 樓，為無法律上之原因而受利益，原告不能使用房屋以獲取利益因此受有損害，則原告主張依不當得利之法律關係請求被告返還相當於租金之利益，應屬可取。而依土地法第97條第1 項規定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10％為限。又土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額。土地法施行法第25條亦有明文。而法定地價，依土地法第148 條規定，係土地所有人依該法規定所申報之地價。上開計收租金限制之規定，非不得據為計算本件相當租金利益之標準。查系爭房屋、土地位於桃園縣平鎮市，附近交通及商業繁榮程度均屬尚可，另考量被告所自陳：我女兒怕我沒有伴，所以有時我會去我女兒游碧玉那邊住，游碧玉住桃園埔心那邊，我一個星期去她那邊住2 、3 次等情（見本院99年10月27日言詞辯論筆錄），是應認按系爭房屋之課稅現值與系爭土地之申報地價總額年息3 ％計算相當於租金之不當利益為適當。查系爭房屋之課稅現值為284,900 元（見本院卷第10頁之99年房屋稅繳款書），系爭土地面積105 平方公尺，其申報地價為每平方公尺2,400 元（見本院卷第8 頁之土地登記謄本），而被告占用系爭房屋之2 樓，其占用之土地面積應以1/2 計算為當。據此，原告請求被告自起訴狀繕本送達翌日即99年07月27日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利1,027 元【2,400 元×150 ×1/2 ＝126,000 元，（126,000 元＋284,900 元）×3 ％÷12＝1,027 元】，應屬有據。至逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
四、綜上所述，原告依據民法第767 條第1 項前段及第179 條不當得利之法律關係，請求被告自系爭房屋2 樓遷出並將房屋返還原告，及應自99年07月27日起至返還前開房屋之日止按月給付原告1,027 元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
五、末以，關於原告勝訴部分，原告陳明願供擔保聲請假執行，經核尚無不合，爰酌定相當之金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，經核與判決基礎不生影響，爰不另一一論述。
七、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 11 月 27 日
民事第三庭 法 官 周玉羣以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 11 月 29 日
書記官 楊郁馨