臺灣桃園地方法院民事判決 99年度訴字第1025號原 告 柯婉樺即柯雯樺訴訟代理人 陳文雄律師被 告 張玉宜訴訟代理人 李寶源上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國99年10月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳佰玖拾萬元及自民國九十九年七月八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣壹佰萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳佰玖拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事 實 及 理 由
甲、原告起訴主張，兩造前於民國98年10月14日簽訂買賣契約書（下稱系爭契約），由原告以總價金新臺幣（下同）600 萬元買受被告所有坐落桃園縣中壢市○○段第622 號土地（下稱系爭土地）所有權應有部分10萬分之37,825暨其上第69建號，門牌號碼為桃園縣中壢市月眉里4 鄰月眉66之5 號之2層樓建物（下稱系爭建物）與系爭土地上之另一鐵皮屋。且因系爭土地為被告及訴外人吳玉聖、吳貴坤等3 人所共有，為免本件買賣標的遭他共有人主張優先承買權、無權占有或分割重新分配等，致損害原告權利，故被告另提出伊與其他共有人所訂立之「共有土地分割（分管）協議書」（下稱系爭協議書）為系爭契約之一部，其內容略為：系爭土地分割成A、B、C 三筆土地，各別分歸訴外人吳貴坤、吳玉聖、被告所取得，若不能辦理分割時，則依上開位置分管等語。詎料，原告依約付訖兩期價金合計200 萬元後，就系爭建物委託鑑界結果，竟發現系爭建物有占用道路用地之情形，鐵皮屋部分則占用農田水利地，故被告已違反系爭契約第9 條第
1 項擔保出賣之建物未占用他人土地之義務。原告已於98年12月16日委託律師事務所寄發信函予被告，要求其於文到3日內說明上開占用他人土地之情形以及關於系爭協議書僅約定同意分割而恐與兩造約定不符之疑慮，否則原告將解除或撤銷系爭契約，並請求返還價金及給付損害賠償；被告亦以存證信函回覆原告略以：「…鑑界有建築越界情形，設若符合占用他人土地情形，因該合約議定依現況點交，…。現況點與拆除越界二者互斥，買方應擇其一，並於文到日內為書面意思表示，否則視為議定現況點交。」等語，可知被告於系爭建物出賣前，即已知悉系爭建物有越界建築之情。而點交與占用他人土地之問題不同，被告據此拒絕解決上開瑕疵，並無理由，故系爭契約應已於被告收到原告上開函文之日起第4 日或自原告收受被告明示拒絕解決之存證信函之日即98年12月26日起即經解除而失其效力。另原告曾函詢系爭協議書之真偽，竟經訴外人吳貴坤以存證信函回覆表示以其僅同意分割協議，並無分管之同意等語。故原告亦本得於民法第359 條之規定解除系爭契約。綜上所述，系爭契約既經原告依法解除，原告自得依系爭契約第10條第1 項之約定，請求被告返還原告已支付之價金200 萬元，並賠償依價金600萬元之15% 所計算之違約金90萬元。為此，爰依法提起本件訴訟等語。並為訴之聲明：被告應給付原告290 萬元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；原告並願供擔保請准宣告假執行。
乙、被告則以：本件實因原告與訴外人吳貴坤接觸後，得知系爭土地之前所有權人吳貴乾身故、被告拍定取得買賣標的物之金額等情，故而反悔不願購買。又系爭契約第1 條就買賣標的範圍業已明確約定，坐落於系爭協議書所示C 部分土地以外之建物並未包含在買賣標的內，此部分之建物性質係屬買賣之附贈；且依系爭契約之簽約注意事項第2 條約定，明示不符時，以登記簿為準，以杜糾紛。又兩造已依系爭契約之約定為現況點交，本件應無疑義。另系爭協議書確為真正，各該共有人均持有正本，亦有代書、見證人可證等語，資為抗辯。並為答辯聲明：駁回原告之訴。
丙、得心證之理由：
一、原告所主張兩造前於98年10月14日簽訂系爭契約，由原告以
600 萬元價金買受被告所有之系爭土地所有權應有部分及其上之系爭建物與鐵皮屋，且被告提出伊與系爭土地其餘共有人即訴外人吳貴坤、吳玉聖所訂立之系爭協議書為系爭契約之一部。而原告已依約付訖兩期價金合計200 萬元。另原告曾以系爭建物有占用他人土地之情形，而於98年12月16日委託律師寄發98年度曉律字第1203號函予被告；被告亦以98年12月25日桃園茄苳郵局第729 號存證信函回覆原告等事實，有買賣契約書（見本院卷第11頁至第16頁）、房屋稅籍證明書（見本院卷第17頁）、契約附件（見本院卷第18頁）、建物及土地登記謄本（見本院卷第19頁至第21頁）各1 份、付款明細表1 紙及支票2 紙（見本院卷第22頁至第24頁）、共有土地分割（分管）協議書1 份（見本院卷第28頁、第29頁）、法律事務所函及存證信函各2 份（見本院卷第32頁至第39頁）、掛號郵件收件回執（見本院卷第66頁、第67頁）等附卷可稽（均為影本），並為被告所不爭執，已堪信為真實。
二、又原告進而主張其已解除系爭契約，並得向被告請求返還價金及給付違約金之部分，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查，本件經本院依職權履勘現場，系爭土地上共有2間加強磚造2 層建物及1 間鐵皮屋，鐵皮屋可分成3 部分，僅以牆壁相連，互不相通，而系爭契約買賣標的之建物即包含上開2 間加強磚造2 層建物中之1 間及與之最靠近之上開鐵皮屋中之部分，再經本院卷職權囑託桃園縣中壢地政事務所測量人員實施測量之結果，系爭土地上屬買賣標的之前開建物中，2 層加強磚造建物編號為622(B)、鐵皮屋編號則為622(C)，其中編號622(B)之建物有占用他人所有第9026之1地號土地面積3 平方公尺；而編號622(C)之建物雖亦有占用他人所有第625 地號、第626 地號土地面積各19平方公尺、21平方公尺，然所占用之部分係在距離編號622(B)2 層加強磚造建物之最遠處之部分，自非本件買賣標的中鐵皮屋之範圍，有上開地政事務所99年9 月28日中地測字第0991005279號函附複丈日期為99年9 月1 日之土地複丈成果圖即附圖在卷可稽（見本院卷第80頁、第81頁）。故被告所抗辯稱依系爭協議書所示C 部分土地以外之建物亦即上開鐵皮屋，性質係屬買賣之附贈乙節，不問是否屬實，與原告所主張系爭建物占用他人土地之部分，尚不生干涉。又上開測量結果復為被告所不爭執，自足認定被告所出賣予原告之系爭建物，確有占有他人土地之情形無誤。
三、次查，被上訴人前曾與系爭土地其餘共有人即訴外人吳貴坤、吳玉聖訂立系爭協議書，約定內容略以：「…一、分割標的：桃園縣中壢市○○段○○○ ○號…。二、分割方式：立書人同意將上開標的分割為三筆，面積分別為630 ㎡…560 ㎡…及724 ㎡…。三、分割後甲方（即訴外人吳貴坤）取得A位置，乙方（即訴外人吳玉聖）取得B 位置，丙方（即被告）取得C 位置。四、本件共有土地分割如因法令限制無法辦理時，立書人亦同意依另一方式將上開A 、B 兩區合為一區與C 區辦理分割；分割後由丙方單獨取得C 區。倘上述分割方式均無法辦理時，立書人一致同意依本書第三條約訂之位置各自分管使用，不另立書契。…。」等語，有系爭協議書之記載在卷可憑（見本院卷第28頁）。依上開約定可知系爭土地之共有人確有就系爭土地達成分割協議，並約明若因法令限制無法分割，則就原約定分割取得之各位置亦有分管之效力甚明。雖原告主張經其詢問訴外人吳貴坤，其已以存證信函答稱略以：「…本人在此聲明本地當初僅同意分割協議，並無分管之同意，貴方所附之協議書第一頁並非當時簽立時本人所閱讀之內容，謹請查照。」等語，有原告提出訴外人吳貴坤所寄之大崙郵局第3 號存證信函影本在卷可按（見本院卷第38頁）。然訴外人吳貴坤既已簽章於系爭協議書上，其又僅稱系爭協議書第1 頁非其所「閱讀」之內容，自不能完全排除系爭協議書確係其當時「簽立」內容之可能。而此部分之事實目前既屬真偽難辨，則原告於本件訴訟中遽而主張被告以系爭協議書提供不實保證乙節，即難採信。
四、再查，原告前曾於98年12月16日委託律師發函予被告，內容有載略以：「…請張玉宜於文到後三日內對於…另對於究有無與吳貴坤、吳玉聖等共有人定立分管協議，及本件建物占有水利會地等事實為確認及說明，又在前開事項未補正或確認前，本人為維權益，並以前開事由為拒絕再給付任何價金之抗辯權。又張玉宜若未能於前開日期回應，且提出相關事證，以明前開疑慮，本人是日起依約主張解除契約…。」等語，此函並已於98年12月18日郵寄送達被告，有上開法律事務所函及掛號郵件收件回執之影本附卷可憑（見本院卷第33頁、第34頁、第66頁），復為被告所不爭執，堪信原告確已以上開函文之內容通知被告無誤。
五、按「賣方擔保本標的物產權清楚，並無一物數賣，被他人占用或占用他人土地等情事…」，系爭契約第9 條第1 項前段有明文約定。而如附圖所示編號622(B)之建物既為本件買賣之標的，且有占用他人所有第9026之1 地號土地面積3 平方公尺之事實，均如前述，則被告仍將之出賣予原告，自屬有違上開約定擔保義務之情事甚明。再按「賣方違反前條第1項約定，致影響買方權利時，買方得定相當期限催告賣方解決，逾期仍未解決者，買方得解除本契約。解約時賣方除應將買方已付之房地價款並附加法定利息全部退還買方外，並應按房地總價款百分之十五支付違約金。」系爭契約第10條第1 項前亦有明文約定。本件系爭建物中如附圖所示編號為622(B)之建物既有占用他人所有土地之情事，原告又已以前述律師事務所函文通知被告要求被告補正或確認，然被告迄至本件辯論終結時止，未能就此部分為補正或確認，則原告以上開律師事務所函文所定之補正期限為其解除契約之日期，衡情自屬有效。系爭契約既因被告違約而經原告解除在案，則依上揭系爭契約第10條第1 項前段之約定，原告請求被告返還已付之價金2 百萬元及依房地總價款15% 計算之違約金90萬元（計算式：總價款6 百萬元×15% ＝90萬元），於法即無不合。
六、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段、第
203 條分別定有明文。本件係屬無確定期限之給付者；又係以支付金錢為標的，則依上揭法律規定，原告就被告應給付之金額部分，一併請求自起訴狀繕本送達翌日即99年7 月8日（見本院卷第40頁送達證書所載）起至清償日止，按法定利率即年息5%計算之利息，亦屬於法有據。
七、從而，原告依系爭契約所約定解除後之法律關係，請求被告給付原告290 萬元及自99年7 月8 日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無再逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
九、本件原告陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行，經核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之；另本院併依職權酌定相當擔保金額，宣告被告供擔保後，得免為假執行。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第
390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 99 年 11 月 15 日
民事第二庭 法 官 張震武以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 99 年 11 月 15 日
書記官 顏伯儒