臺灣桃園地方法院民事判決 99年度訴字第1148號原 告 黃鵬飛
黃澂洋黃浩洋共 同訴訟代理人 林鈺雄 律師
李哲賢 律師鄭三川 律師被 告 羅金益訴訟代理人 羅煥德上列當事人間租佃爭議事件，於民國100 年5 月4 日辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用，前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段定有明文。本件耕地租約之爭議曾由原告等申請調解，經桃園縣政府耕地租佃委員會調處未成立而移送本院處理，有桃園縣政府檢送之租佃爭議調處不成立案全卷可憑，經核於法並無不合，先此敘明。
二、原告主張：
㈠、原告前就坐落桃園縣○○鄉○○○○段赤牛欄小段1761、17
62、1765、1766地號及桃園縣○○鄉○○段甲頭厝小段1377、1378地號土地（下稱系爭土地）與被告訂立新鄉赤字第4號耕地三七五租約（下稱系爭租約），然經原告實地勘查發現，系爭土地除極小部分種植蔬菜自行食用外均長期閒置，且被告未經原告同意及未向主管機關申請即自行於系爭1761、1762土地上擴建房屋及儲物室（下稱系爭建物）供居住使用，故被告於系爭土地建築供長期居住而非供便利耕作用之房屋，顯與所謂農舍有間，況被告之代理人於本院勘驗期日自承被告現仍居住於系爭建物，而其戶籍地址現亦仍為系爭建物之址，均足徵被告確有利用系爭建物供家族實際居住之用，有不自任耕作事實甚明，則依耕地三七五減租條例第16條第1 、2 項規定，系爭租約依法應歸於無效，而系爭租約既歸於無效，被告所建造之系爭建物即失其占有權源，原告依民法第767 條第1 項規定，自得請求被告除去地上物將原告所有土地返還之。至於系爭土地上雖原有原告黃鵬飛於民國18年間起造之土磚混合造建物供農舍使用，然該建物係以泥磚砌而日曬之，使成塊土磚後再堆砌成牆，且為ㄇ字型建物，與系爭土地上之水泥磚造建物大相逕庭，蓋原有建物部分倒塌後，被告羅金益及訴外人劉德茂、徐新縣即自行搭建水泥磚造建物以供居住使用，此觀複丈日期為99年12月2 日之桃園縣楊梅地政事務所土地複丈成果圖（下稱附圖）所示
A 、B 、C 部分分別為磚造及加蓋，即可證明建物不同部分係不同年份興建；另依空照亦能證明被告有將原有建物增建之事實，故被告辯稱僅為原始建物修繕、鋪增水泥及原告母親同意增建云云，均屬卸責之詞，並無可採。
㈡、又被告將系爭土地閒置未從事耕作使用，符合耕地三七五減租條例第17條第1 項第4 款非因不可抗力繼續1 年不為耕作之法定終止租約要件，原告爰以起訴狀繕本之送達終止兩造間系爭租約。至於系爭土地雖經本院函詢新屋鄉公所而得96、97、98年均有辦理休耕之函覆，惟自本院97年度聲字第1893號保全證據案件之勘驗筆錄所載，系爭土地並未見被告有何種植綠肥、維持地力之休耕作為，足見被告向來均將系爭土地閒置，並未自任耕作。又系爭1761、1762地號土地之使用類別為甲種建築用地，地目為建地，核與農業發展條例第
3 條第11款規定之耕地定義有別，則系爭1761、1762地號土地即非耕地三七五減租條例所稱耕地甚明，當與耕地三七五減租條例佃地於農耕作之目的未合，原告自得依耕地三七五減租條例第17條第1 項第5 款規定終止兩造間系爭租約，爰以民事準備㈡狀繕本之送達作為終止系爭租約之意思表示。再者，系爭1761、1762地號土地既非耕地而如上述，則兩造間以系爭1761、1762地號土地訂立系爭租約，即顯係以不能之給付為契約標的，系爭租約依法應歸於無效，是被告自無法律上權源繼續占有使用系爭土地，原告自得依所有物返還請求權，請求被告將增建建物拆除，返還系爭土地予原告。
㈢、聲明：確認被告對於原告所有系爭土地之租賃權不存在；被告應將坐落於系爭1761、1762地號土地之地上建物拆除，並將系爭土地返還原告
三、被告則以：被告承租系爭土地向來自任耕作，近年來則因配合政府政策，按規定向新屋鄉公所辦理休耕。又關於農舍部分為早期所建之土造三合院農舍，由於歷時久遠，雖經一再修補，終因瓦房屋頂崩陷，不得已乃將屋頂局部改為紅色鐵皮以避風雨，惟牆壁結構仍為土造磚牆。至於尾端房屋則為30年前正廳倒塌，經原告黃鵬飛之母即當時出租人同意下始加蓋末端2 間房舍，以因應早期農具置放。並聲明：請求駁回原告之訴；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、本件原告主張坐落桃園縣○○鄉○○○○段赤牛欄小段1761、1762、1765、1766地號及桃園縣○○鄉○○段甲頭厝小段1377、1378地號土地為原告所有，伊就前開土地與被告訂立新鄉赤字第4 號耕地三七五租約。系爭租約所承租系爭土地中之系爭1761、1762地號土地使用類別為甲種建築用地，地目為建地，土地上目前有系爭建物坐落，該建物係供被告居住使用，且系爭建物如附圖所示A 部分為磚造；如附圖所示
B 部分為原始土造結構；如附圖所示C 部分係水泥圍牆塑膠浪板屋頂之加蓋浴廁；如附圖所示D 部分則為已坍塌之土造房屋等事實，為兩造所不爭執，且有原告所提地籍圖2 紙、相片、現場示意圖（見本院卷第22至42頁）為證，且經本院會同桃園縣楊梅地政事務所人員至現場勘驗屬實，並製有勘驗筆錄及複丈成果圖可憑（見本院卷第90至94頁）。而系爭土地中地目屬田地之系爭1765、1766、1377、1378地號土地，於原告98年1 月7 日至現場拍照存證時，僅系爭1765、1766地號土地栽種有蔬菜作物，1377、1378地號土地未栽種作物，然前開地均自96年起均向桃園縣新屋鄉公所辦理休耕，98年1 、2 期申報休耕並領得休耕獎勵金，迄99年因桃園縣新屋鄉公所得知兩造有租佃爭議在調處中，遂依照農委會農糧署函釋，俟判決後受理休耕，故駁回被告休耕之申請等事實，亦為兩造所不爭執，且有桃園縣新屋鄉公所100 年3 月23日桃新鄉民字第1000004455號函及所附休耕申報書及被告所提休耕申報書可憑（見本院卷第102 至107 頁、第54至58頁），堪信屬實。
五、原告主張系爭租約因被告未自任耕作而無效；被告非因不可抗力繼續一年不為耕作，原告得終止租約；系爭1761、1762地號土地之地目既非耕地，原告自得終止租約等情，則為被告否認，是本件主要之爭點乃：㈠系爭租約是否因被告不自任耕作而無效或非因不可抗力繼續一年不為耕作而得終止？㈡系爭租約是否因被告於系爭1761、1762地號土地上重建系爭建物如附圖所示A 、C 部分而為無效？㈢原告主張系爭租約關於系爭1761、1762 地 號土地部分之地目變更，而得終止系爭租約，是否有理由？茲就前開爭點分別判斷如下：
㈠、被告並無不自任耕作或非因不可抗力繼續一年不為耕作之事實：
１、原告主張被告就系爭1765、1766、1377、1378地號土地不自任耕作、非因不可抗力繼續一年不為耕作，依耕地三七五減租條例第16條第1 項、第2 項及第17條第1 項第4 款之規定，系爭租約無效或得由原告依法終止，故原告得請求被告返還系爭土地等情，業據原告提出系爭土地照片9 張為證（見本院卷第33至41頁），固堪信原告98年1 月至現場拍照存證之時，被告確實未就前開土地實施耕作，然前開期間被告未實施耕作係因伊已依法向桃園縣新屋鄉公所申辦休耕，並因此領取休耕獎勵金，業如前述，又依據桃園縣新屋鄉公所前開回函所附休耕申請書中業已註記98年第一、二期休耕作物均為大豆，且核給面積與申請休耕面積相近，足見被告確於休耕期間確有選擇種植綠肥作物，以維護地力。
２、再參酌前開回函所附100 年稻田多元化利用計畫文宣，桃園縣新屋鄉公所對於轉作、休耕、契作均設有獎勵之規定，且於該文宣第6 項注意事項即說明大豆係適合各縣市休耕田區種植之正期作綠肥作物，顯見被告休耕係為維持地力以達耕地永續經營之目的，其配合政府政策而辦理休耕，自難認係不自任耕作或非因不可抗力而繼續不為耕作。
３、原告雖主張伊至現場查證發現系爭土地上雜草叢生，有不自任耕作、廢耕，僅小面積種植蔬菜等語，然被告就系爭休耕中之田地本無須栽種綠肥以外之作物，至被告有無依申請內容栽種綠肥部分，依據前開文宣第6 項第11點記載，苟農戶未依申請內容或面積為種植，若經查獲申報不實或經抽查不合格，將被取消休耕資格等語，足見主管機關對於農戶是否確實依申請內容辦理休耕並栽種綠肥作物，有權且必須為抽查，被告申請休耕既然獲得主管機關許可，甚至發給獎勵金，應堪認其確有依申請內容實施休耕，原告主張系爭租約因被告未自任耕作或非因不可抗力繼續一年以上不為耕作而無效或得予終止，自無足採。
㈡、系爭租約不因被告於系爭1761、1762地號土地上重建系爭建物如附圖所示A 、C 部分而無效：
１、原告主張系爭系爭1761、1762地號土地地目為建地，系爭建物中如附圖所示編號A 磚造部分及編號C 浴廁及洗衣間部分居係由原始土造房屋所改建之事實，固為被告所不爭執，然辯稱伊將附圖所示編號A 部分房屋由土造改為磚造曾得當時之出租人即原告母親同意；編號C 部分係自原始豬舍內之茅房改建，茅房坍塌後原改以屋外流動廁所取代，但因被告夫妻逐漸年邁，為安全考量始搭設編號C之浴廁等語。
２、經查，依據92年1 月1 日續訂之台灣省桃園縣私有耕地租約（見桃園縣政府耕地租佃委員會調處卷）之記載，系爭租約之範圍為系爭地目為田、建之6 筆土地，該租約並載明租賃面積合計田地為0.6979公頃、建地0.0496公頃，租額為實物2,039 台斤（一期1,223 台斤、二期816 台斤），租金比率為1,000 分之375 ，足見被告依據系爭租約向原告承租之標的亦包括系爭土地中地目屬建地之系爭1761、1762地號土地。又被告主張伊向原告承租前開土地之時，系爭1761、1762地號土地上即有土造農舍（見本院卷第110 頁）之事實，原告既未否認，是被告與出租人就系爭1761、1762地號土地之出租，其目的原即在使用前開土造農舍，且依渠等將前開建地與田地均載明於系爭租約之點觀之，兩造關於田地之租賃與前開建地之租賃具相當之關聯。
３、再對照卷附原告所提系爭1761、1762地號土地於67年6 月28日與90年10月11日由行政院農業委員會農林航空測量所所拍攝之空照圖，該土地上建物原屬ㄇ字型三合院，護壟左側被告使用範圍之建物範圍先後大致相符，並無明顯擴建情形，是被告辯稱除編號D 已坍塌部分外，編號A 、B 均係沿原土造房屋範圍所重建，此部分未逾越原出租人所同意使用之範圍，應堪採信。佐以本院至現場勘驗結果，原告所使用之建物係原三合院面對正廳之左側護壟，第一部分是已倒塌之土造建物（按：即附圖所示編號D 部分）無使用情形；第二部分土造瓦房為廚房使用；第三部分土造瓦房為房間（按：以上即附圖所示編號B 部分）；第四部分磚造瓦房作為房間及客廳使用；第二不分之廚房外有一門通往增建之浴廁及洗衣間，該部分為水泥造，屋頂為塑膠浪板所製，洗衣間外確實有一坍塌茅廁遺跡與一流動廁所等情，有勘驗筆錄可憑（見本院卷第90頁背面），是被告目前就系爭1761、1762地號土地使用徵方式與使用之範圍，與租約訂定之時並無差異，縱因如附圖所示編號A 部分因年久失修改為磚造、原有茅房改建為C 部分抽水馬桶等現代化浴廁，仍應認係為維持原房屋之居住功能下所為之必要修繕行為，雖因被告所主張曾經同意伊修繕房屋之原出租人業已死亡而無從確認事實真偽，然被告為原來之居住使用既係屬實，自難認目前所存系爭建物與原出租人所提供之房屋不具同一性。
４、系爭1761、1762地號土地原即出租予被告以其上農舍供被告居住以利其就近耕作系爭1765、1766、1377、1378地號土地，既如前述，依據前述67年6 月28日空照圖上即有該農舍之情觀之，該農舍興建距今至少有30餘年之久，自難期待在無任何修繕之情形下仍堪為居住之用，而被告未逾越原出租人同意為使用之範圍為居住，其所為之修繕若屬必要，自應採符合現代科技及生活水準方式為之，苟原茅房已坍塌不堪使用，其改建為現代化衛浴，尚難認有變更原出租人同意之用途，是原告主張被告就前開房屋之使用有擴建而變更使用目的，依耕地三七五減租條例第16條第1 、2 項之規定，系爭租約無效，難認可採。
㈢、原告主張系爭租約因其中系爭1761、1762地號土地之地目變更為建地而終止租約，並無理由：
１、按經依法編定或變更為非耕地使用時，耕地租約在租佃期限未屆滿前，亦得終止。耕地三七五減租條例第17條第1項 第
5 款定有明文。
２、系爭租約租賃之標的中，系爭1761、1762地號土地地目為建地之事實，固為兩造所不爭執，惟查系爭1761地號（重劃前為同段303 地號）土地、系爭1762地號（重劃前為同段303之2 地號）土地於60年11月30日收件字第14320 號重劃分割後地目即為建地，有桃園縣楊梅地政事務所100 年5 月17日楊地登字第1000001452號函及所附土地登記簿可憑（見本院卷第184 至190 頁），苟如原告主張系爭1761等地號土地，自始即為建地，則依耕地三七五減租條例所成立租佃，所承租之土地應以土地法第106 條所規定之農地為限，則該土地於成立租賃關係之始，即非屬耕地，其關係即應依民法關於租賃之規定，而無三七五減租條例之適用，原告本即無由依據耕地三七五減租條例關於地目變更而終止租約之規定將系爭租約終止；又苟前開土地係嗣後於60年因重劃分割而變更地目，惟兩造係於原租約當事人死亡而由渠等繼承後，仍陸續續定租約之事實，既為兩造所不爭執，則依前開建地上已有建物且地目早已變更為建地，亦實際作建地使用之狀況觀之，渠等所定租約亦無前述三七五減租條例之適用，從而亦無該法關於終止租約事由適用之可能，原告以地目變更為由終止系爭租約，亦難認有據。
六、綜上所述，原告主張因被告有廢耕、建屋使用、不自任耕作及地目變更等事由，故系爭租約無效或得終止等情，均無足採。從而，原告主張依民法第767 條之規定，請求確認系爭租約不存在及被告應將系爭1761、1762地號土地上之建物拆除，並將土地返還等語，均為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核於判決之基礎及結果均無影響，無庸一一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，應依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 5 月 31 日
民事第二庭 法 官 卓立婷以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 5 月 31 日
書記官 王素玲附圖：如附件