臺灣桃園地方法院民事判決 99年度訴字第1175號原 告 祭祀公業蘇萬利公管理人即蘇俊龍訴訟代理人 邱文榮原 告 祭祀公業蘇萬利公管理人即蘇萬發
祭祀公業蘇萬利公管理人即蘇有朋上3 人共同訴訟代理人 蔡宜真律師被 告 陳碧足訴訟代理人 張家豪律師
張宸浩律師複 代理人 黃信偉被 告 陳東柱訴訟代理人 陳志峯律師複 代理人 陳孟彥律師上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國100年1月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認原告與被告間就如附表所示之七筆土地之耕地三七五租賃關係不存在。
被告應將如附表所示之七筆土地返還原告。
被告陳東柱應將坐落桃園縣○○鎮○○段中庄小段二九六地號土地上，如附圖所示編號Ａ部分之鐵皮屋，面積六百七十二平方公尺拆除，並回復原狀。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第二項於原告以新臺幣叁佰玖拾柒萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告陳碧足如以新臺幣壹仟壹佰玖拾萬柒仟玖佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項於原告以新臺幣肆拾萬肆仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告陳碧足如以新臺幣壹佰貳拾萬玖仟陸佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按「出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關」，耕地三七五減租條例第26條第1 項前段定有明文。本件兩造間因就土地之耕地租賃關係是否存在發生爭議，經桃園縣大溪鎮公所耕地租佃委員會調解不成立，移由桃園縣政府耕地租佃委員會調處不成立，再移由本院審理，有桃園縣大溪鎮公所函及桃園縣政府函在卷可稽，經核於法並無不合，先此敘明。
二、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之」，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。而「法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去者，即得謂有即受確認判決之法律上利益（最高法院75年度台上字第2534號判決意旨可參）。本件原告主張兩造間就桃園縣○○鎮○○段中庄小段286-1、286-2、286-3、286-4、286-5、296、307 地號土地（下稱系爭土地）依耕地三七五減租條例成立溪鎮中字第145 號租約（下稱系爭租約），嗣被告未經同意，擅自於296 地號土地上建築鐵皮屋1 棟（下稱系爭鐵皮屋），依耕地三七五減租條例第16條第1 、2 項規定，因被告不自任耕作，兩造間就系爭土地之租約已歸於無效，被告應將前開鐵皮屋拆除後，將系爭土地返還原告等語，然經被告拒絕且否認，故原告是否仍具有出租人之法律上地位，即處於不安之狀態，且得以確認判決除去，原告提起本件訴訟有即受確認判決之法律上利益，併此敘明。
三、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第2款定有明文。次按所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程式得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之（最高法院95年度台上字第1573號判決意旨參照）。本件原告原請求確認兩造間系爭租約不存在，並拆除系爭鐵皮屋，嗣於訴訟進行中，追加請求被告應將系爭土地返還予原告，經核原訴與追加之訴之請求基礎事實係屬同一，揆諸前開規定，於法有據，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠本件係訴外人即被告2 人之父陳臣灶與陳加榮之祖先向原告
承租系爭土地，因繼承因素，由陳臣灶與陳加榮繼承轉載成
2 份租約（即系爭租約及溪鎮中字第48號租約），租約權利範圍各為系爭土地2分之1，嗣再由被告2 人繼承陳臣灶之租約。
㈡被告未得原告同意，亦無何合法權源，擅自於296 地號土地
上搭建系爭鐵皮屋，該建物廣達672 平方公尺，且內多放板模、農用機具及肥料等，板模並占倉庫7 分之5 ，顯係作為倉庫使用，與農作無關。依耕地三七五減租條例第16條及內政部台內地字第0930066140號函之規定，296 地號土地屬未自任耕作，雖僅係就系爭土地中之1 筆土地不自任耕作，出租人即原告亦得主張系爭租約全部無效。
㈢依民法第1151條規定，繼承人對於繼承財產係屬公同共有，
是被告與陳加榮所繼承之系爭土地租賃權自屬公同共有關係，且該2 份租約之標的既均為系爭土地，自應共同耕作系爭土地，不因嗣後轉載為2 份租約，而成為分耕，況被告所稱因繼承而分耕，亦有違禁止土地細分之立法政策。另系爭租約中，並未記載被告有分耕系爭土地，依臺灣省耕地租約登記辦法第4條第1項第6 款規定，被告欲分耕系爭土地，應辦理分耕變更登記，該分耕測量圖並無法律效力。系爭土地上除少部分種植冬瓜外，均種植韮菜，益徵被告係共同耕作系爭土地，並無分耕。
㈣被告雖抗辯十餘年來租金皆交予訴外人蘇顯權，然祭祀公業
蘇萬利於前任管理人蘇有成在民國65年過世後，即未選任管理人，至98年方召開派下員大會選出蘇俊龍、蘇萬發及蘇有朋為管理人，蘇顯權非管理人亦無任何代理之權限，為無權代理。原告雖無管理人，被告亦得依耕地三七五減租條例第10條憑村里長及農會證明，送鄉鎮市區公所代收，或依法辦理提存，被告將租金繳交予蘇顯權，與原告無涉，縱認被告有分別繳租，亦僅為便宜措施，不因此而各別與原告發生租賃關係，蓋被告繼承之租賃權為公同共有，所負擔之租金屬不可分債務，縱有劃分耕作位置及分別交付租金之協議，亦屬內部協議，無拘束原告之效力，兩造之租賃關係不會因而變更為各別可分之租賃關係。
㈤所謂自任耕作，係指承租人自己耕作所承租之土地，交換耕
作即屬未自任耕作其承租之耕地，與轉租無異。依被告所提之分耕測量圖，陳碧足僅耕作系爭土地中之6 筆土地，陳東柱僅耕作系爭土地中之3 筆土地，縱有分耕之情，被告亦應分耕全部系爭土地，而非有人分耕某筆地號土地之全部，被告若欲以此方式分耕，應先辦理變更租約土地標示登記，否則即有未於承租之土地上耕作，為交換耕作或由他人耕作之情形。
㈥聲明：
⒈確認原告與被告間就如附表所示之7 筆土地之耕地三七五租賃關係不存在。
⒉被告應將如附表所示之7筆土地返還原告。
⒊陳東柱應將坐落桃園縣○○鎮○○段中庄小段296 地號土地
上，如附圖所示編號A 部分之鐵皮屋，面積672 平方公尺拆除，並回復原狀。
⒋願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告陳碧足抗辯：㈠伊並未違規使用系爭土地，該土地上之鐵皮屋係由陳東柱所
搭建，伊與陳東柱雖係共同繼承系爭租約，然伊早已於40多年前（約58年間起）即與陳東柱分家並分別耕作，歷年來原告之前任管理人即訴外人蘇顯權於核定被告應繳付之租金時，對伊與陳東柱之租金皆按分耕之權利比例核定後，分別開立並收取應繳之租金數額，非將被告應繳納之租金共同收取或開立1 張收據，且該實際分耕之現況，亦製有經蘇顯權同意之實測圖，系爭土地上並有田埂為界，清楚可辨，而種植之作物相同，並無法證明無分耕之事實，是伊僅就其分耕部分，個別與原告發生租賃關係，陳東柱於其所分耕之土地上違規搭建系爭鐵皮屋之行為，與伊無涉，原告不得以陳東柱之違約事由，一併主張其與伊之租約無效。
㈡分戶分耕係事實狀態，耕地三七五租約要點僅係規範行政機
關應如何辦法租約之清理，故該要點所規定之租約變更登記並非分戶分耕之生效要件，亦非保護出租人得藉由不登記之方式，否認租約之效力或分耕之事實。
㈢陳東柱於296 地號土地上搭建系爭鐵皮屋之事實，已存在十
餘年，原告早已知悉，仍持續向被告收租，至今方以前開情事主張系爭租約無效，其行為顯然違反誠信原則，屬權利濫用。
㈣伊自65年至98年間，數次依法向桃園縣大溪鎮公所申請換約
續租，桃園縣大溪鎮公所交予伊之租約出租人皆記載蘇有成，伊並不知悉蘇有成過世之情，善意將租金交予自行前來收租，且自稱合法代表人之蘇有成之孫蘇顯權，原告於98年間始改選新管理人，自不得事後無故以蘇顯權無代表權為由對抗伊。若蘇顯權確為無權代理，然因其表面上足以令人信為有代理權之人，原告之3 位管理人自選出以來，亦從未正式告知有關蘇顯權為無權代理之情事，反而接續其向伊收取租金，使伊善意信賴有維持系爭租約之意思，自應成立表見代理，使原告就蘇顯權之行為負授權人之責任。
㈤聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、被告陳東柱則抗辯：㈠伊所搭建之系爭鐵皮屋，係供伊堆置包裝稻穀、肥料、農用
車輛及農具之用，並無供人居住之跡象，雖鐵皮屋內有置放板模，然此係因伊兒子從事板模工作而暫時存放，無礙於系爭鐵皮屋為以耕作為目的或為便利耕作所建之農舍性質。
㈡耕地三七五減租條例第16條所謂之未自任耕作，兼指轉租及
將耕地借予他人使用，交換耕作亦與轉租無異，然本件伊有在系爭土地上栽種稻穀、蔬菜等，所建之系爭鐵皮屋為農舍，即屬自任耕作，並未違反前開規定。
㈢伊與陳碧足自繼承之始，即個別自任耕作系爭土地，並個別
向蘇顯權繳納租金，系爭土地上亦有明顯之田埂為界，確有分耕，而無轉租。
㈣蘇顯權為蘇有成之孫，於蘇有成過世後，蘇顯權本於繼承關
係自得成為系爭租約之出租人，伊交付租金予蘇顯權，自屬當然，原告3 名管理人係於98年間始改選，更於同年10 月5日與被告辦理系爭租約變更登記，再向被告收取租金，自無迄今方否認收取租金之理。
㈤聲明：原告之訴駁回。
四、本院之判斷：㈠原告主張系爭土地為祭祀公業蘇萬利公所有，兩造間就系爭
土地依耕地三七五減租條例成立系爭租約，陳東柱於桃園縣○○鎮○○段中庄小段296 地號土地（下稱296 地號土地）上建有系爭鐵皮屋，佔地面積為672 平方公尺，內部堆放板模、農用機具及肥料等，板模占該倉庫7 分之5 等情，有系爭土地之土地登記第2 類謄本及系爭租約、系爭租約變更登記附表影本各1 件在卷可稽（參見本院卷第28至34頁、第37頁、第96頁、第102 至105 頁），復經本院於99年9 月14日會同兩造及桃園縣大溪地政事務所人員前往系爭土地履勘，並囑託該地政事務所人員就系爭鐵皮屋之所在位置及佔用面積繪圖，有該次勘驗筆錄、土地複丈成果圖各1 件及現場照片8 張附卷可佐（參見本院卷第65頁、第102 至105 頁、第
112 頁），為被告所不爭執，是原告之上開主張，自堪信為真實。
㈡原告復主張被告就296 地號土地未自任耕作，系爭租約應為
全部無效等語，為被告所否認，並執前詞置辯。茲本件所應審究者為⒈被告是否有分耕之情事？原告是否業已與被告分別成立租賃契約？⒉系爭鐵皮屋是否為農舍？被告是否於系爭土地上有未自任耕作之情？⒊系爭租約是否無效？原告得否請求被告拆除系爭鐵皮屋及返還系爭土地？⒋原告向被告收取租金後，再主張系爭租約無效，是否有違誠信原則，屬權利濫用？分述如下：
⒈原告並未同意被告在系爭土地分耕，亦未與被告分別成立租賃契約，系爭租約仍屬單一：
⑴按「凡戶長出名承租之耕地，而由未分家之兄弟共同承耕，
嗣後因分家關係，而將該租來之耕地分耕者，自應解為該戶長所訂租約，係自始以戶長資格代表未分家之兄弟全體所為之法律行為，其事後分耕，不僅與轉租情形有別，且應認為分耕人與出租人間，亦已發生租賃關係，無耕地三七五減租條例第16條所定轉租無效之適用」；「耕地三七五減租條例第6 條第1 項載『本條例施行後耕地租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記』云云，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記，始能生效」。（最高法院52年台上字第1014號及51年台上字第2629號判例意旨參照）。是所謂分耕，係指出租人與承租人原依耕地三七五減租條例成立之租賃契約，因分戶之緣故，由各承租人個別就其所耕種之部分，與出租人成立租賃關係，分耕雖非須經登記方生效力，然仍應綜合承租人之實際使用狀況、出租人是否知悉分耕等客觀情形加以判斷，至於出租人對承租人是否分別開單收取租金，並非係認定是否成立分耕之唯一因素，亦即出租人與承租人間須就各承租人所分耕之部分土地有所合意，方能認為成立分耕。
⑵被告抗辯渠等雖係共同繼承系爭租約，然因渠等2 人為分別
耕作，且蘇顯權亦按渠等2 人分耕之權利比例核定後，分別開立並收取應繳之租金，實際分耕之現況，亦製有經蘇顯權同意之實測圖云云。經查，祭祀公業蘇萬利公管理人前任管理人為蘇有成，蘇顯權雖為蘇有成之孫，然祭祀公業管理人並無法繼承取得，準此，蘇有成過世後，蘇顯權不能依繼承關係成為祭祀公業蘇萬利公之管理人，被告復未能舉證證明蘇顯權有代表祭祀公業蘇萬利公之權限，是蘇顯權按被告之權利比例核定後，分別開立並收取應繳之租金一事，並不能直接對祭祀公業蘇萬利公生效，仍有待祭祀公業蘇萬利公之合法管理人追認始生效力。又原告陳稱祭祀公業蘇萬利公於98年4 月18日才登記，且變更管理人為蘇俊龍、蘇萬發及蘇有朋等語，為被告所不否認，則蘇顯權分別向被告收取租金，並於分耕實測圖上蓋章乙節，既未原告事前同意或事後追認，即屬無權代理，自難以據此認定原告已同意被告在系爭土地上分耕。況依被告提出之租金繳納收據所示，渠等於99年1 月13日即已將租金繳納予祭祀公業蘇萬利公之管理人蘇有龍（參見本院卷第20及50頁），而上開分耕實測圖所載之製作日期亦為99年1 月13日，被告於當日理應已知悉蘇顯權無權代表祭祀公業蘇萬利公，卻仍未將該分耕實測圖交予祭祀公業蘇萬利公之合法管理人確認，是上開分耕實測圖並不足以為有利於被告之認定。
⑶按由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其
代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任。但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限，民法第169 條有明文規定。又由自己之行為表示以代理權授與他人者，對於第三人應負授權人之責任，必須本人有表見之事實，足使第三人信該他人有代理權之情形存在（最高法院60年台上字第2130號判例意旨參照）。是表見代理之成立，須本人有授與他人代理權或對他人無權代理之行為不予反對等表見事實存在，尚非僅因第三人善意信任該無權代理人有代理權，即應令本人負授權人之責任。經查，原告並未有任何表見之事實，可認為其以代理權授予蘇顯權，雖原告於就任管理人後，即向被告收取系爭租約之租金，並以相同比例之方式收取，尚不能據此逕認為其有知他人表示為其代理人而不為反對表示之情，且原告已於本件審理中否認蘇顯權之代理人資格。至於被告雖抗辯因蘇顯權為蘇有成之孫，自行前來收租且自稱合法代表人，善意信任其為有權代理而交付租金云云，惟不能僅因被告之善意信任，即認為原告應負起授權人之責任。是本件不構成表見代理，不得將蘇顯權同意被告分耕之效力，歸由原告負擔，而認為原告業已與被告分別成立租賃契約。
⑷被告抗辯原告於就任管理人後，分別依被告之權利比例，向
被告收取租金，且系爭土地上有田埂為分耕之界線云云。然查，被告所提出之收據僅得以證明原告確有分別向被告收租，並不能逕予認定兩造間有就被告各自耕作一事達成合意。系爭土地之田埂縱屬被告所約定彼此間分耕之界線，然原告是否同意如此劃分，被告既未能舉證以實其說，揆諸上開規定及說明，仍無從認定原告同意被告間成立分耕，是原告與被告間之系爭租約仍屬單一。
⒉系爭鐵皮屋非屬農舍，陳東柱就系爭土地有未自認耕作之情事，系爭租約依法歸於無效：
⑴按佃農在承租耕地上固允許有農舍之存在，但茲所謂農舍，
乃以便利耕作而設，並不以解決佃農家族實際居住問題為目的；亦即農舍係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用（最高法院64年台上字第571 號判例及96年度台上字第2595號判決意旨參照），是若非以耕作為目的或為便利耕作所建之房屋，即非所謂農舍。
⑵經查，陳東柱所建之系爭鐵皮屋佔地面積廣達672 平方公尺
，且內部堆放之物除少數為供農用之機具及肥料等外，大部分之空間皆作為堆放板模之用，已如前述，是系爭鐵皮屋顯非為便利被告耕作所建，自難認屬於農舍。
⑶按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人
，耕地三七五減租條例第16條第1 項定有明文。又耕地三七五減租條例第16條第1 項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列（最高法院70年台上字第4637號判例意旨參照）。
查陳東柱所建之系爭鐵皮屋既非屬農舍，揆諸前開規定，即屬被告承租之土地供非耕作之用，足認被告就系爭土地未自認耕作。
⒊系爭租約為無效，原告得請求被告拆除系爭鐵皮屋及返還系爭土地：
⑴按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人
。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租；所有人對於無權佔有或侵奪其所有物者，得請求返還之，耕地三七五減租條例第16條第1 、2 項及民法第767 條第1 項前段分別有明文規定。次按耕地三七五減租條例第16條第2 項所謂承租人將耕地全部或一部轉租他人者，原訂租約無效，依其規定之本旨推之，自係指全部租約無效而言租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權佔有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院46年台上字第57號及75年台上第801 號判例意旨參照）。
⑵經查，原告並未同意被告分耕，系爭租約仍屬單一，復因陳
東柱在296 地號土地上興建系爭鐵皮屋供非耕作之用，有未自任耕作之情形，系爭租約依法應全部歸於無效。又系爭租約既已歸於無效，則被告在系爭土地上即喪失合法占有之權源，原告自得以所有權人之地位，請求被告將系爭鐵皮屋拆除，並將系爭土地返還予原告。
⒋原告向被告收取租金後，再主張系爭租約無效，並未違反誠信原則，亦非屬權利濫用：
⑴按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目
的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第14
8 條定有明文。又查權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的（最高法院71年台上字第737 號判例參照）。是若權利之行使，違反法律賦予權利之本旨，即屬權利濫用，亦有違誠信原則。
⑵經查，被告抗辯陳東柱於十餘年前即已在296 地號土地上搭
建系爭鐵皮屋，原告並早已知悉，且持續向被告收租，今方據以主張系爭租約無效，顯然屬權利濫用，違反誠信原則云云。然查，原告之3 名管理人係於98年間選出，蘇顯權向被告收租之行為屬無權代理，已如前述，是原告自無早已知悉系爭鐵皮屋存在，卻仍持續收租之情形。是原告以被告未自任耕作為由主張系爭租約無效，自屬合法之權利行使，就其究竟有何取得利益甚少卻致被告受損甚大，可認定為專以損害他人為主要目的之情事，被告復未能舉證以實其說，是被告此部分抗辯，尚乏所據，不足採信。
五、綜上所述，原告主張系爭土地上有興建非屬農舍之系爭鐵皮屋，被告此舉已構成未自任耕作系爭土地，系爭租約全部歸於無效等情，均屬可採。從而，原告依耕地三七五減租條例第16條第2 項規定，請求⒈確認原告與被告間就如附表所示之7 筆土地之耕地三七五租賃關係不存在。⒉被告應將如附表所示之7 筆土地返還原告。⒊陳東柱應將坐落桃園縣○○鎮○○段中庄小段296 地號土地上，如附圖所示編號A 部分之鐵皮屋，面積672 平方公尺拆除，並回復原狀，為有理由，應予准許
六、原告及陳碧足均陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證據，經本院斟酌後，認均與本件之結論無礙，爰不一一論列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 100 年 1 月 28 日
民事第一庭 法 官 林哲賢以上正本證明與原本無異如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 1 月 31 日
書記官 陳佳彬