臺灣桃園地方法院民事判決 99年度訴字第1214號原 告 游許美珠訴訟代理人 林衍鋒律師被 告 龍之鄉企業有限公司法定代理人 范振修訴訟代理人 鍾秀春
李銘洲律師上 一 人複 代理人 湯其瑋律師上列當事人間請求給付租金等事件，於民國100 年9 月16日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣陸拾萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之三，餘由原告負擔。
本判決於原告以新臺幣貳拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣陸拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。本件原告起訴時原聲明：「被告應給付原告新臺幣（下同）1,047,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被告應給付原告401,000 元，及其中26,000元自民國99年7 月1 日起至清償日止，按年息1%計算違約金，其餘自99年7 月1 日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被告應給付原告60萬元。」，並主張依兩造間成立之租賃契約（或含不當得利）之法律關係為請求權基礎。嗣於100 年2 月24日具狀將上開請求改列為備位聲明，並增列請求如後述之先位聲明所示，此之更正並未變更訴訟標的，僅屬訴之聲明之更正，合於上開規定，應予准許。
二、原告起訴主張：㈠原告所有坐落桃園縣○○鄉○○○段第251-13、251-990 地
號，面寬46公尺、深度100 公尺之土地範圍（下稱系爭土地），與訴外人彭永志於92年5 月2 日簽訂土地租賃契約書（下稱系爭租賃契約），供彭永志將來成立龍新有限公司經營加油站業務使用。嗣因彭永志自98年5 月起無力支付該年度每月租金11萬元（含稅），遂由訴外人通國實業有限公司（下稱通國公司）負責人范振修向原告表示有意繼續在系爭土地上經營加油站業務，並會清償彭永志全部積欠租金、滯納金（違約金），且以通國公司為承租人，於98年8 月3 日與原告簽訂承租定金確認書，並給付定金20萬元，惟就租期、租金、給付方式等細節，待雙方確定後，再正式簽約。繼之，范振修於98年8 月29日簽訂另份承租定金確認書暨租賃條件附表一（下稱系爭確認書），與原告議定租賃條件為：租期10年，前3 年每月租金11萬元（稅外加）；第4 至6 年每月租金為12萬元（稅外加）；第7 年起每月租金為13萬元（稅外加），租約期滿時之後5 年，承租方有優先承租權，雙方於滿期前半個月提出續約條件，並約定租金於每月5 日前給付，且變更以被告為承租人，並由被告實際使用系爭土地迄今。其後，彭永志與被告於98年9 月4 日分別匯付33萬元、64,000元至原告之銀行帳戶內，然彭永志自98年5 月起至同年8 月止，共計租欠租金396,000 元，違約金每日以積欠租金額1%計算；而被告於98年9 月份，僅給付租金64,000元，尚欠46,000元，甚更要求租金調降為每月11萬元（含稅），即由被告代扣繳租賃所得稅11,000元，原告實收99,000元，惟遭原告拒絕。詎料，被告竟擅自於98年10月2 日匯付99,000元至原告之銀行帳戶內，經向其反映未果，被告仍執意片面毀約，並提出自己製作之「調降租金」租賃契約書要求原告簽訂不成，被告即持原告與彭永志簽訂之系爭租賃契約，逕向臺灣板橋地方法院提存所辦理提存每月租金99,000元，然此業經原告委託林衍鋒律師發函通知被告該提存未依債之本旨給付，不生清償效力，並請求依系爭確認書給付每月租金淨額11萬元，惟遭被告拒絕，原告無奈，祇得起訴請求被告履行租約，以維權益。
㈡本件被告應給付原告之款項如下所述：
⒈被告尚積欠自98年9 月起至99年7 月止之租金共計1,047,
000 元（即98年9 月份短付46,000元、10月份短付11,000元、11月份起均未給付每月租金11萬元），扣除被告已給付之定金20萬元，尚應給付租金847,000 元，原告自得依據租賃契約之法律關係，先位請求被告給付上揭租金。若認系爭確認書因被告拒簽正式租賃契約書，致無效或租賃契約關係不存在者，原告除得沒收上揭定金外，且因被告自98年9 月間起繼續占有使用系爭土地迄今，屬無法律上原因，原告仍得依據不當得利之法律關係，備位請求被告給付相當於租金之不當得利1,047,000 元。⒉彭永志自98年5 月起至同年8 月止共計租欠租金396,000
元（計算式：99,000元×4 個月），扣除彭永志自98年1月至4 月間止共計溢付4 萬元（即每月溢付1 萬元），及98年9 月4 日匯付33萬元，尚積欠原告之租金為26,000元；另彭永志因違約遲延繳納租金，原告自得以積欠租金額按每日1%計算違約金，總計為375,000 元（細項金額詳見本院卷第130 頁）。而被告既承諾代彭永志清償其所積欠之上揭租金、滯納金（違約金），此參系爭確認書內之特別注意事項欄第2 點至明，原告自得請求被告給付401,00
0 元。⒊依兩造簽署系爭確認書第2 條約定所示，被告應給付原告
押租金60萬元，惟被告迄未支付，原告尚得請求被告給付60萬元。
㈢對於被告抗辯所為之陳述：
⒈按租賃契約為諾成契約，非要式契約，不以簽訂書面為必
要。兩造間於98年8 月29日簽訂系爭確認書時，已就租賃標的、租金價額、租賃期間、租賃當事人等租賃契約必要之點，以及租金調整方式、優先承租權、續約條件等租賃契約非必要之點，彼此意思表示合致，並明確記載於系爭確認書內；且該確認書除有范振修親筆簽名及印章外，更蓋有被告之公司章，而斯時范振修為被告公司之代表人，本得代表被告公司簽訂該份確認書，顯見系爭確認書對被告有拘束力，兩造間之租賃關係即已成立，不因原告嗣後再提出土地租賃契約書、終止土地租賃契約協議書等草稿而受影響。
⒉原告於92年5 月2 日簽訂之系爭租賃契約，承租方確為彭
永志，此觀該份租賃契約末頁立契約書人欄，承租方係記載以「彭永志」個人名義訂約至明。又該份租賃契約第3條第3 項之約定，係為確認彭永志自始經營公司名稱，俾利原告判斷彭永志有無違約轉租情事。然彭永志前於租賃期間，除有前述未依約繳納租金之情，甚自98年9 月起至99年1 月止，不再給付任何租金，已有違反該份租賃契約第4 條第2 項逾期繳納租金達2 個月之事實，原告無庸定期催告，自得終止契約；另於租賃期間，彭永志未經原告同意，違法轉租系爭土地與訴外人中華石油股份有限公司經營加油站，依民法第443 條規定亦得終止租約，嗣原告已於99年1 月12日委託律師發函終止雙方間租約關係，可見原告與彭永志間之租賃契約業已於同年月23日合法終止。
⒊參被告提出於93年11月1 日書立之該份土地使用權同意書
，其上所蓋原告之印文，非原告使用之印鑑或簽約印章，亦非原告所親自蓋用，原告從未見過該份土地使用權同意書，原告否認該同意書之真正，該印文恐係遭人偽刻用印。縱上開土地使用權同意書為原告親自書立，但因建物起造人非必為土地承租人，即使第三人加得滿公司在系爭土地上設置加油站，並經原告出具土地使用權同意書，惟第三人加得滿公司於系爭土地上設置加油站，究為合作、合併經營或轉租？如為轉租，究係由彭永志或被告所轉租？均未見被告舉證證明，且原告未曾接獲任何書面通知第三人加得滿公司轉租系爭土地一事，除與92年5 月2 日簽訂之該份租賃契約第17條約定不符，尚無法據此即得逕謂原告知悉或承諾第三人加得滿公司轉租系爭土地之情事。⒋原告與被告間之租賃關係應自簽訂系爭確認書後之98年9
月份起方生效力，業如前述，原告於此之前縱需繳納租賃所得稅，亦應以彭永志為代扣繳義務人，故被告以其名義代原告繳納98年9 月以前租賃所得稅部分，對原告而言實無利益可言，被告不得主張以該代繳稅款與原告之請求抵銷。
㈣爰依上開法律規定，提起本件訴訟，並請求：
⒈先位聲明：
⑴被告應給付原告847,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
⑵被告應給付原告401,000元，及其中26,000元自民國99年7
月1 日起至清償日止，按年息1%計算違約金，其餘自99年7月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
⑶被告應給付原告60萬元。
⑷願供擔保，請准提供現金或等值之有價證券為擔保，宣告假執行。
⒉備位聲明：
⑴被告應給付原告1,047,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
⑵被告應給付原告401,000元，及其中26,000元自民國99年7
月1 日起至清償日止，按年息1%計算違約金，其餘自99年7月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
⑶被告應給付原告60萬元。
⑷願供擔保，請准提供現金或等值之有價證券為擔保，宣告假執行。
三、被告則辯稱：㈠觀諸系爭確認書第3 、4 條及特別注意事項欄第2 點之約定
內容，不僅雙方另有約定訂立正式租賃契約之日期，其後原告甚提供被告正式土地租賃契約書草稿及對於前租約訂立終止土地租賃契約協議書，益見當時雙方已約定另擇期簽訂正式租賃契約，該份確認書之性質僅為雙方將來成立租賃關係之預約，尚需另訂租賃細節內容之本約始得履行，如此方能合理解釋何以雙方會特別於系爭確認書第4 條載明違約未訂租約時定金沒收之約定。另觀諸原告前於98年10月22日寄發中和南勢角郵局第5750號存證信函予范振修之內容，上載：
「㈡簽立上開確認書時，雙方未就土地租賃契約書之各項內容達成協議…貴我雙方租賃意思表示根本無從一致云云」之文字，亦可證明系爭確認書僅屬預約之性質，尚與本約之性質有別。嗣原告於雙方約定簽訂正式租賃契約之日即98年9月4 日後，始提出由原告單方擬定之租賃契約書草約交與范振修審閱，經審視後發現與被告公司前法定代理人彭永志與原告訂立之原有租約條件更為不利，幾經溝通未達成共識，雙方即未能完成正式租賃契約之訂立。
㈡參原告與彭永志前於92年5 月2 日簽訂之土地租賃契約書第
3 條第3 項原載承租方公司名稱「龍新有限公司」之文字，經刪除後已於其旁改為「龍之鄉有限公司」，此緣係斯時被告公司尚未完成設立登記，故由彭永志暫以「龍新有限公司」為承租方公司，並同條項下方續記載「倘若如公司名稱或負責人、股東有異動者，則以異動後為主且不影響本契約之有效性，如公司變更法定代理人，依公司登記事項卡為準。」等語，若系爭租賃契約係彭永志個人締約，何須有此條款之約定？復佐以於系爭確認書特別注意事項欄第2 點上，於前租方文字處特別於括弧內已填載「龍之鄉有限公司」，且加油站事業之經營本僅得以法人名義為之，參原告於93年7月3 日提出之土地使用同意書上已載有被告公司名稱，系爭土地興建加油站建物所有權人亦為被告公司，甚被告公司之名稱「龍之鄉」，當初係由原告配偶所命名等情，顯見原告自始即知悉系爭租賃契約之締約當事人確為被告公司，而非彭永志；縱使被告公司法定代理人嗣變更為范振修，然兩造間之租賃關係仍未因范振修前述行為而變更或消滅。
㈢被告已依系爭租賃契約所約定之租金條件履行，亦即每月租
金11萬元（含稅），經扣繳10% 租金所得稅11,000元，被告只需給付99,000元。而被告除就98年10月份之租金已匯付99,000元至原告之銀行帳戶外，其餘98年8 、9 、11月至99年
8 月份之租金共計1,168,000 元（即98年度為376,000 元、99年度為792,000 元），被告亦已辦理清償提存於臺灣板橋地方法院提存所在案，被告並無短付租金之情事。按如承租人遲延給付租金，則必先經出租人定相當期限催告承租人支付，如屆期不履行時，出租人始可終止租約；反之，如出租人於終止租約之聲明到達前業已支付租金者，即不生終止之效力。本件被告於原告為終止兩造間租賃契約之意思表示前（即99年1 月30日），被告業已於98年9 月4 日陸續將違約金及積欠租金以匯款方式清償完畢，並對於其後之租金部分亦以前述提存之方式繳納，目前已無積欠原告任何租金，原告執被告公司前任負責人彭永志經營期間曾有積欠租金一事為由，逕予終止兩造間之租賃契約，顯非正當。
㈣原告主張彭永志積欠自98年5 月起至同年8 月止之租金396,
000 元云云，惟被告除已於98年9 月4 日分別匯付33萬元、
2 萬元、44,000元至原告指定之合作金庫南勢角分行帳號0000000000000 號帳戶內，另被告前於98年度亦有提存於法院之提存金376,000 元，經核算結果，被告並無積欠原告租金及此部分違約金之情事。縱使被告仍有積欠如原告所稱之租金26,000元，然被告於訂立租賃契約時已交付擔保金相當於
3 個月租金共30萬元予原告，依土地法第99條規定，被告得就超過2 個月租金總額之擔保金即10萬元部分，主張抵付積欠原告之租金。
㈤就原告請求違約金部分，被告自與原告訂立租約以來，每月
均依約按期繳納租金長達5 年之久，嗣因經營困難，暫無力按期繼續繳納租金始發生遲延，被告並非惡意違約，衡以兩造間之該份租賃契約第4 條第1 項約定之違約金利率相當於週年利率365%（即租金之3.65倍），顯屬過高，爰請求法院依職權予以酌減至適當金額。另被告已代原告向財政部台灣區國稅局辦理98年1 月至7 月及同年9 月之租金扣繳金額各為73,000元、44,000元，被告自得以對原告請求償還之上開債權主張抵銷。
㈥兩造於訂約之初，已由原告同意得由被告將系爭土地轉租，
以開放經營加油站，此觀兩造於92年5 月2 日簽訂之租賃契約第13條後段內容至明，並參原告於93年11月1 日書立之土地使用權同意書所示，原告亦知悉業由第三人加得滿公司（其已於95年9 月間與訴外人中華國際石油公司合併而消滅）於系爭土地上設置加油站使用之情，否則原告豈可能配合先後於93年7 月3 日及11月1 日出具兩份土地使用權同意書？再者，被告依該份租賃契約第3 條第2 項約定，本可將系爭土地透過與第三人合作或合併經營之方式經營加油站事業，且因油品市場之上游廠商僅有中油及台塑二間，而以單一加油站向其購買油品所取得之利差較小，自然較不易獲利生存，如由連鎖間數較多之加油站（如中華石油、加得滿等廠商）向其購買油品，則可取得較多之折讓（亦即油品進價較低），賺取之利差亦較被告獨自經營為多，是被告為欲獲取較多之利益，勢將透過與第三人合作方有可能經營加油站事業；復參之被告與第三人加得滿公司間簽訂之加油站租賃合約書第5 條第4 項、第14條第3 項約定內容，該份契約係彼此為合作經營加油站事業所訂立，尚與違法轉租之情形有異，且第三人加得滿公司係於93年間向被告承租迄今，已營業7年時間，原告於該期間內是否均未能知悉加油站係由第三人加得滿公司經營，抑或此種情形係原締約當時雙方協議之行為，以致遲遲未有採取任何舉動，不無疑義，是原告謂稱被告未經其同意，即逕行將系爭土地轉租予第三人云云，顯有誤會等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事項：㈠訴外人彭永志前於92年5 月2 日簽訂系爭租賃契約書，向原
告承租系爭土地，租賃期間自92年5 月1 日起至108 年1 月30日止，約定每月租金於第1 年至第5 年為10萬元（含稅），第6 年起至第10年為11萬元，第11年起至第15年止為12萬元，租金應於每月5 日前付清，如有遲延，承租人除應給付當月租金外，另每逾1 日按日計付每月租金1%之違約金，且彭永志已交付履約保證金30萬元予原告收受，而原告亦於93年7 月3 日書立土地使用同意書交予彭永志。
㈡被告公司之法定代理人范振修曾分別於98年8 月3 日及8 月
29日與原告之代理人鐘馨慧就系爭土地簽定承租定金確認書，約定租期為10年，前3 年每月租金11萬元（稅外加）；第
4 至6 年每月租金為12萬元（稅外加）；第7 年起每月租金為13萬元（稅外加），並租約期滿時之後5 年，承租方有優先承租權，雙方於滿期前半個月提出續約條件，范振修並已給付原告定金20萬元。
㈢被告公司係於93年7 月7 日（或93年3 月3 日）核准設立登
記，當時公司法定代理人為「彭永志」，嗣變更為「范振修」。
㈣彭永志與被告曾於98年9 月4 日各匯付33萬元、2 萬元、44
,000元至原告之銀行帳戶內，被告又於98年10月2 日匯付99,000元至原告之同一帳戶內。另被告為給付原告租金，已向臺灣板橋地方法院提存所辦理提存事件，分別以98年度存字第2593號提存376,000 元，99年度存字第1639、1335、1136、904 、658 、459 、296 、29號提存金額均為99,000元。
㈤原告於99年1 月12日委託廣和國際法律事務所寄發（99）廣
鋒律字第99011202號函予彭永志終止雙方間之租賃契約，該函已於99年1 月23日送達彭永志收受。
㈥原告與被告為系爭確認書之立約當事人。
五、本件原告主張系爭租賃契約之契約當事人為原告與訴外人彭永志乙節，為被告所否認，並以上開情詞置辯，但由系爭租賃契約上所載「立契約書人：承租方（乙方）：彭永志」等內容觀之，立契約書人欄既僅記載「彭永志」個人之名義，並由彭永志個人單獨用印，而無任何公司行號列名其上及蓋用公司章，堪認系爭租賃契約之立契約書人確為「彭永志」個人無誤，故原告主張系爭租賃契約係其與彭永志所訂立，堪信屬實。至系爭租賃契約第三條第三項固記載「承租方公司名稱『龍之鄉有限公司』，倘若如公司名稱或負責人、股東有異動者，則以異動後為主且不影響本契約之有效性，如公司變更法定代理人，依公司登記事項卡為準。」等內容，然系爭租賃契約第三條之內容既在規範「租賃土地用途限制」，則該條第三項約定之用意當僅在表示原告與彭永志約定系爭土地係供被告經營加油站使用，尚難遽此認定被告為系爭租賃契約之當事人。再者，加油站固應以公司為經營主體，然由自然人承租土地後供公司法人經營加油站，本非法所不許，因之，系爭土地究由何人使用，實與系爭租賃契約當事人之認定無涉。此外，證人彭永志於本院審理時雖具結證稱：我當時是想要設立名為龍新的公司，以龍新公司名義去承租，但是後來龍新公司沒有通過申請，所以重新申請設立龍之鄉企業有限公司，我記得我有把契約上承租公司之名稱作修改，我原來就是想要用公司名義承租，只是把龍新公司更換成龍之鄉公司的名義，我不可能用個人名義去租，我雖然是公司負責人，但是公司還有其他股東，因為股東間有權利義務，如果賺錢大家可以分錢，若賠錢大家要共同承擔損失等語，惟由證人彭永志上開證述內容可知，系爭租賃契約訂立時，龍新公司或被告均未合法設立，衡情龍新公司或被告實無為契約當事人之可能，且龍新公司或被告既未合法成立，彭永志亦無從以法定代理人之身分代理龍新公司或被告與原告訂立系爭租賃契約，因之，證人彭永志上開證詞亦難證明被告即為系爭租賃契約之當事人。酌上各情，系爭租賃契約不論由形式上或實質上之各項跡證觀之，均足以認定契約當事人確為原告與彭永志無訛。
六、按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第一百五十三條第一項定有明文。又租賃契約為諾成契約，雖當事人間非不得就租賃物及租金之範圍先為擬定，成立預約以為將來訂立本約之張本。惟當事人間如已就租賃契約必要之點即租賃物與租金互相表示一致，其租賃契約即為成立，不能因尚未訂立書面契約，認其僅屬預約之性質（最高法院85年度台上字第165 號判決要旨參照）。
經查，系爭確認書及所附之附表一等文書，係兩造間所簽立乙節，業為兩造所是認，而兩造不僅在系爭確認書中已將出租標的物明確記載，更在附表一中約定租期及各期租金條件，且被告復於簽訂系爭確認書時交付定金20萬元，揆諸首揭說明，兩造於系爭確認書中既已就租賃物與租金等租賃契約必要之點達成合意，兩造間之租賃契約即屬成立，因之，被告以兩造未另訂正式租賃契約為由，辯稱系爭確認書僅為兩造間租賃之預約，兩造間並未成立租賃契約云云，自非可採。至被告固另以原告於98年10月22日寄發之存證信函為其上開抗辯之佐證，但查，細稽該存證信函所載「簽立上開確認書時，雙方未就土地租賃契約書之各項內容達成協議，僅於該確認書附表一載明租賃條件為....」等內容可知，該存證信函不僅未否認兩造間已於系爭確認書中就租賃物與租金等租賃契約必要之點達成合意，反再次強調系爭確認書中已載明租賃條件之事，且就該存證信函前後文意綜合觀之，原告僅係在質疑被告未同意原告所提出之「土地租賃契約書」內各項條款之合理性，並指責被告違背誠信原則擅自變更租金金額之舉，並無隻字片語提及原告有否認兩造間已成立租賃契約之意，故被告執此辯稱兩造間無租賃系爭土地之合意云云，亦非可採。
七、兩造間已於98年8 月29日簽訂系爭確認書而成立系爭土地之租賃契約乙節，既已詳如前述，則原告主張被告應自98年9月起依系爭確認書附表一所載租賃條件，按月給付租金11萬元，即屬有據。被告雖辯稱其僅需依系爭租賃契約按月給付原告99,000元云云，但查，系爭租賃契約係存在於原告與彭永志間之事實，業經本院認定如前，被告既非系爭租賃契約之當事人，自無從主張依系爭租賃契約所約定之租金99,000元為給付，而仍應依其與原告簽訂之系爭確認書內容為給付，始為適法。況被告若僅願依系爭租賃契約所載租金付款，其理應維持由彭永志租地供被告使用之現狀即可，實無與原告另訂系爭確認書之必要，故被告同意簽訂系爭確認書並願支付高於系爭租賃契約之租金，必有其特殊之考量，然不論被告係為避免彭永志積欠租金一事影響被告權益，抑或為保有租賃系爭土地以繼續經營加油站之權利，均已彰顯被告欲以自己名義與原告訂立租賃契約，並同意給付系爭確認書上所載租金之意，稽此益徵被告辯稱每月僅需支付租金99,000，並無理由。
八、原告主張被告尚積欠自98年9 月起至99年7 月止之租金共計1,047,000 元（即98年9 月份短付46,000元、10月份短付11,000元、11月份起均未給付每月租金11萬元），扣除被告已給付之定金20萬元，尚應給付租金847,000 元等情，為被告所否認，並辯稱給付予原告之金額已足以支付租金等語。經查：
①原告雖主張被告98年9 月份之租金有短付46,000元之情事
，然就彭永志積欠原告98年5 至8 月份租金部分，彭永志與被告於98年9 月4 日已分別匯付33萬元及64,000元予原告，加計彭永志於98年1 至4 月份溢付之租金4 萬元，合計金額為434,000 元，除支付98年5 至8 月份之租金共396,000 元外，尚有38,000元之溢付款，則被告自得以該溢付款抵扣98年9 月份之租金，且原告對被告於98年8 月29日簽訂系爭確認書時已給付20萬元定金乙節亦不爭執，則被告主張以該20萬元定金給付98年9 月份之租金，亦為法之所許，且上開38,000元溢付款及20萬元定金除給付原告所主張98年9 月份之11萬元租金外，尚餘128,000 元，故原告主張被告短付98年9 月份租金云云，不足採信。
②原告雖主張被告短付98年10月份租金11,000元，但被告既
有上開128,000 元之溢付款項，則該款項除支付98年10月份之租金11萬元外，尚餘18,000元，是原告主張被告短付98年10月份租金云云，顯非事實。
③98年11月份租金部分，因被告曾於98年10月2 日匯付99,0
00元之款項予原告，加計上開18,000元之溢付款，原告除給付98年11月份之租金11萬元外，尚餘7 千元之溢付款。
④98年12月份租金部分，因被告已於98年12月22日為原告提
存376,000 元，加計上開7 千元溢付款，原告除給付98年12月份之租金11萬元外，尚餘273,000 元之溢付款。
⑤99年1 月份租金部分，因被告已於99年1 月6 日為原告提
存99,000元，加計上開273,000 元溢付款，原告除給付99年1 月份之租金11萬元外，尚餘262,000 元之溢付款。
⑥99年2 月份租金部分，因被告已於99年2 月6 日為原告提
存99,000元，加計上開262,000 元溢付款，原告除給付99年2 月份之租金11萬元外，尚餘251,000 元之溢付款。
⑦99年3 月份租金部分，因被告已於99年3 月5 日為原告提
存99,000元，加計上開251,000 元溢付款，原告除給付99年3 月份之租金11萬元外，尚餘24萬元之溢付款。
⑧99年4 月份租金部分，因被告於99年4 月1 日曾為原告提
存99,000元，加計上開24萬元溢付款，原告除給付99年4月份之租金11萬元外，尚餘229,000 元之溢付款。
⑨99年5 月份租金部分，因被告於99年5 月4 日曾為原告提
存99,000元，加計上開229,000 元溢付款，原告除給付99年5 月份之租金11萬元外，尚存218,000 元之溢付款。
⑩99年6 月份租金部分，因被告於99年6 月4 日曾為原告提
存99,000元，加計上開218,000 元溢付款，原告除給付99年6 月份之租金11萬元外，尚存207,000 元之溢付款。
⑪99年7 月份租金部分，因被告於99年7 月2 日曾為原告提
存99,000元，加計上開207,000 元溢付款，原告除給付99年7 月份之租金11萬元外，尚存196,000 元之溢付款。
⑫綜上計算，原告主張被告未依債之本旨為給付，而起訴請
求被告給付98年9 月起至99年7 月止之租金云云，非可採信。
九、原告固主張彭永志自98年5 月起至同年8 月止共計租欠租金396,000 元（計算式：99,000元×4 個月），扣除彭永志自98年1 月至4 月間止共計溢付4 萬元（即每月溢付1 萬元），及98年9 月4 日匯付33萬元，尚積欠原告之租金為26,000元；另彭永志因違約遲延繳納租金，原告自得以積欠租金額按每日1%計算違約金，總計為375,000 元（細項金額詳見本院卷第130 頁）；且被告既承諾代彭永志清償其所積欠之上揭租金、滯納金（違約金），原告自得請求被告給付401,00
0 元等情。惟查，彭永志原所積欠98年5 至8 月份租金業已清償完畢乙節，已詳如前述，是原告主張彭永志尚積欠26,000元租金，並請求被告應給付該部分租金及違約金云云，自非可採。另按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。而約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，而非以僅約定一日之違約金額若干為衡量之標準（最高法院51年台上字第19號判例要旨參照）。經查，觀諸系爭租賃契約之約定，違約金應按日給付租金額百分之一，換算成週年利率相當於年息365%，亦即被告逾期給付租金後，被告每年應給付所積欠租金將近4 倍之違約金，衡諸一般社會常情，其違約金數額確屬偏高。是本院審酌承租人違反租賃契約之租金給付期限而未給付，出租人遭受之損害係無法利用該等租金所造成之損失，又倘承租人如期給付，出租人復將該租金另行貸與他人，依民法第205 條規定，出租人最高可收取按年息20% 計算之利息等情狀，認原告請求按日給付租金額百分之一之違約金，顯屬過高，應減至按日給付所積欠租金額二千分之一為適當。依此標準計算，原告得請求被告給付之違約金在如附表所示金額範圍內，為有理由，逾此範圍者即屬不得請求，又原告雖得請求被告支付如附表所示之違約金共12,431元，惟依前開論述，被告給付予原告之款項除繳納租金外，既尚餘196,000 元之溢付款，自應認被告就12,431元之違約金部分已為支付，故原告於本件訴訟中請求被告給付違約金，已難認有據，應予駁回。
十、原告主張依系爭確認書第2 條約定，被告應給付原告押租金60萬元，惟被告迄未支付，原告尚得請求被告給付60萬元等情，業據提出系爭確認書為證，而被告對系爭確認書第2 條之約定內容固不爭執，但辯稱兩造間並未達成租賃系爭土地之合意，系爭確認書僅係預約等語，惟查，因兩造於系爭確認書中已對租賃物、租金等租賃契約必要之點達成合意，兩造顯已成立系爭土地之租賃契約等情，既已如前述，且被告應給付原告押租金60萬元一事，又為系爭確認書中所明定，則原告請求被告依約給付押租金60萬元，自屬依法有據，應予准許。
十一、綜上論述，原告依系爭確認書之約定，請求被告給付60萬元之押租金，為有理由，應予准許；原告依租賃之契約關係請求被告給付租金，及依系爭確認書特別注意事項第2點約定請求被告給付原告401,000 元（含彭永志積欠之租金26,000元與違約金375,000 元），則均無理由，應予駁回。至原告依不當得利之法律關係，備位請求被告給付1,047,000 元部分，因本院認兩造間就系爭土地確有租賃關係存在，且被告已給付應繳納之租金，足見被告並無不當得利之情事，故原告之備位請求亦非有理由，不應准許，附此敘明。又本件兩造分別陳明願供擔保，請准為假執行及免為假執行之宣告，爰就原告勝訴部分，分別酌定相當擔保金而准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。
十二、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述及所提之證據資料，核與判決結果無何影響，爰不一一論述。
十三、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 10 月 14 日
民事第一庭 法 官 魏于傑上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 10 月 17 日
書記官 黃瓊儀附表：
┌──┬──────┬─────────────────┬─────┬─────────┐│編號│積欠租金額 │違約期間 │每日違約金│違約金總額 │├──┼──────┼─────────────────┼─────┼─────────┤│1 │98年5月份 │98年5月6日至98年9月3日（共121日） │29.5元（59│3,570元（29.5×121││ │59,000元 │ │,000÷2000│＝3,570 ，元以下四││ │ │ │＝29.5） │捨五入） │├──┼──────┼─────────────────┼─────┼─────────┤│2 │98年6月份 │98年6月6日至98年9月3日（共90日） │49.5元（99│4,455 元（49.5×90││ │99,000元 │ │,000÷2000│＝4,455 ） ││ │ │ │＝49.5） │ │├──┼──────┼─────────────────┼─────┼─────────┤│3 │98年7月份 │98年7月6日至98年9月3日（共60日） │49.5元（99│2,970 元（49.5×60││ │99,000元 │ │,000÷2000│＝2,970 ） ││ │ │ │＝49.5） │ │├──┼──────┼─────────────────┼─────┼─────────┤│4 │98年8月份 │98年8月6日至98年9月3日（共29日） │49.5元（99│1,436 元（49.5×29││ │99,000元 │ │,000÷2000│＝1,436，元以下四 ││ │ │ │＝49.5） │捨五入 ） │└──┴──────┴─────────────────┴─────┴─────────┘