臺灣桃園地方法院民事判決 99年度訴字第1365號原 告 陳又寧訴訟代理人 詹德柱律師被 告 王詩媄訴訟代理人 張育祺律師上列當事人間請求行買賣契約事件，本院於民國99年11月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣柒拾參萬元，及自民國99年11月5日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣貳拾肆萬參仟元供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1 項第1 款定有明文。查，原告起訴時之聲明為：「⑴被告應於原告將新台幣（下同）295萬元存入中國信託商業銀行敦南分行帳戶（帳號：00000000000000，戶名：僑馥建築經理股份有限公司不動產價金履約保證專戶）之同時，將桃園市地政事務所93年桃資登字第669200號，權利人：台灣土地銀行股份有限公司，最高限額404 萬元之抵押權塗銷，並將如附表所示之不動產及車位移轉登記並點交予原告。⑵被告應給付原告自99年
4 月16日起至前項不動產所有權移轉日止，按日給付原告1,
840 元之違約金。」，嗣於99年10月15日具狀追加聲明為：「⑴被告應於原告將295 萬元存入中國信託商業銀行敦南分行帳戶（帳號：00000000000000，戶名：僑馥建築經理股份有限公司不動產價金履約保證專戶）之同時，將如附表所示之不動產及車位移轉登記並點交予原告。⑵被告應將桃園市地政事務所93年桃資登字第669200號，權利人：台灣土地銀行股份有限公司，最高限額404 萬元之抵押債，辦理清償及抵押權設定之塗銷。原告亦得以前項履約專戶之買賣價金，辦理抵押債權之清償及抵押權設定之塗銷。被告應給付原告自99年4 月16日起至第1 項不動產所有權移轉登記日止，按日給付原告1,840 元之違約金。」，嗣於99年11月日復變更聲明為：「被告應給付原告73萬元，及自99年4 月10日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。」，被告對原告前開最後所為之訴之變更，已當庭表示同意，揆諸前開規定，原告上開最後所為之訴之變更，自應准許之。
二、原告起訴主張：
（一）緣原告於98年10月22日透過21世紀不動產南平加盟店（即兆尊不動產仲介經紀有限公司，以下簡稱：兆尊仲介公司）與被告簽訂不動產買賣契約書，以總價368 萬元向被告購買如附表所示之房屋、土地及停車位，並經僑馥建築經理股份有限公司（以下簡稱：僑馥公司）履約保證，原告並已支付簽約及用印款共73萬元。詎料，被告竟未依系爭不動產買賣契約書第5 條之約定，於99年3月1日前備齊一切過戶所需之證件資料並完成用印手續交付指定之代書收執，經原告於99年3 月29日寄發郵局存證信函，催告被告應於99年4月9日前備齊辦理所有權移轉所需文件，僑馥公司亦依系爭不動產買賣契約書第11條第1項規定，於99年4月2 日進行最終催告，寄發郵局存證信函予被告，請被告依原告所訂期限，於99年4月9日前備齊辦理所有權移轉所需文件，惟被告並未於前開期限屆滿前備齊辦理所有權移轉所需文件，依系爭不動產買賣契約書第11條第1 項規定，本件買賣契約已於00年0 月00日生解除契約之效力。是原告依系爭不動產買賣契約書第11條第3 項規定請求被告應給付按原告已支付價金總額同額之懲罰性違約金。
（二）原告未依約於99年3月1日付款，係因代書通知稱被告未依約交付辦理過戶手續所需文件，故要原告暫緩付款，縱原告未依約付款亦僅屬遲延情事，並非被告所稱默示同意解除本件買賣契約之意思表示；原告亦否認被告於99年3月1日有通知原告解除本件買賣契約，被告應舉證證明之。
（三）並聲明：⑴被告應給付原告73萬元，及自99年4月10日起至清償日止，按年息5％計算之利息。⑵願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告抗辯稱：
（一）被告於99年3月1日前即數次委請兆尊仲介公司營業員向原告轉達，被告願賠償原告已付同額定金，以解除系爭買賣契約之意思，而原告於獲悉後，亦有同意解除系爭買賣契約之意思，此由原告未於99年3月1日前將第2 期價金存匯入專戶之事實即可證明。否則，若原告不同意被告解除系爭買賣契約，當會依限將第2 期款於99年3月1日前匯入專戶，斷無延至同年月19日始將第2 期價款匯入專戶之理，足證原告有同意被告解除系爭買賣契約之默示意思表示存在。而原告事後反悔，為圖取更多之違約金，始於99年3月19日將第2 期價款匯入專戶，並進行一連串催告被告履約之動作，企圖營造被告於其第2 期價款匯入專戶後始拒絕履約之違約狀態，以遂其要求被告加倍返還其已付價款之目的。
（二）依系爭不動產買賣契約書第5條第2項第2 款約定，被告負有交付備證款之義務，原告則負有將第2 期款匯入專戶之義務，不生誰先誰後或同時履行抗辯之問題。從而，被告雖未於99年3月1日將過戶所需證件交付特約代書及完成用印手續，要不影響原告應按時履行將第2 期款匯入專戶之義務，原告既未按時履約，亦屬違約。是原告指責被告違約，強令被告應加倍賠償其已付之全部價款（包含第2 期價款），顯有違民法第148條第2項之規定。
（三）從而，縱認被告應賠償違約金，其金額應以被告違約當時即99年3月1日前原告已支付之金額30萬元為準。並聲明：
原告之訴駁回。
四、本件原告主張兩造於98年10月22日透過兆尊仲介公司簽訂系爭不動產買賣契約書，以總價368 萬元向被告購買如附表所示之不動產，並經僑馥公司履約保證，原告於簽約時並已支付簽約款30萬元，嗣後被告未依系爭不動產買賣契約書第5條之約定，於99年3月1日前備齊一切過戶所需之證件資料並完成用印手續交付指定之代書收執，經原告於99年3 月29日寄發郵局存證信函，催請被告應於99年4月9日前備齊辦理所有權移轉所需文件，僑馥公司亦於99年4月2日進行最終催告，寄發郵局存證信函予被告，請被告依原告所訂期限，於99年4月9日前備齊辦理所有權移轉所需文件，惟被告並未於前開期限屆滿前備齊辦理所有權移轉所需文件，本件買賣契約已於00年0 月00日生解除契約之效力等事實，有原告提出之系爭不動產買賣契約書影本1 份、不動產買賣價金履約保證證書影本1份、99年3月29日桃園府前（21）郵局存證信函第393號影本及掛號郵件收件回執影本各1份、99年4月2日內湖江南郵局存證號碼第000825號存證信函影本1 份為證（見本院卷第10頁至第25頁），並為被告所不爭執，是原告此部分之主張自為真實可採。
五、本件應審究者為：（一）被告於99年3月1日之前，是否有透過兆尊仲介公司之營業員向原告表示合意解除系爭不動產買賣約之意思表示，原告有無默示同意？（二）原告請求被告給付懲罰性違約金73萬元是否合理？
六、經查：
（一）被告於99年3月1日之前，是否有透過兆尊仲介公司之營業員向原告表示合意解除系爭不動產買賣約之意思表示，原告有無默示同意？按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277 條前段定有明文。被告雖抗辯稱伊於99年3 月1 日前即數次委請兆尊仲介公司營業員向原告轉達，被告願賠償原告已付同額定金，以解除系爭買賣契約之意思，而原告於獲悉後，亦有同意解除系爭買賣契約之意思云云，惟此為原告所否認，被告就前開有利於己之主張亦無法舉證以實其說；又被告既無法舉證證明其於99年
3 月1 日前曾數次委請兆尊仲介公司營業員向原告轉達，被告願賠償原告已付同額定金，以解除系爭買賣契約之意思之事實，則原告雖未依約於99年3 月1 日前將第2 期款43萬元匯入專戶，惟此亦僅係原告給付遲延問題，尚難以此即據以推論原告有默示同意被告解除系爭不動產買賣契約之意思表示。是被告上開所辯，並不足採。
（二）原告請求被告給付懲罰性違約金73萬元是否合理？
1.按「本約簽訂後，乙方（即指本件被告）若有擅自解約、不為給付、給付不能或違約情事致本約解除時，除應負擔甲方（即指本件原告）所受損害之賠償外並喪失收受買賣價金之權利，且應返還乙方已支配之價金，並同意按甲方已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另行給付甲方。」系爭不動產買賣契約書第11條第3 項定有明文。查：
⑴本件原告於98年10月22日簽約時即將簽約款30萬元匯入
專戶，此為兩造所不爭執，並有系爭不動產買賣契約書上價金給付備忘錄之記載可據，是原告此部分之請求，為有理由。
⑵被告雖抗辯稱原告於99年3 月19日匯入專戶之第2 期款
43萬元不應列為計算懲罰性違約金之標準，並辯稱：原告本已默示同意合意解除系爭不動產買賣契約，惟事後為圖取更多之違約金，乃反悔並於99年3 月19日將第2期，以遂其要求被告加倍返還其已付價款之目的云云，惟此亦為原告所否認，而被告復無法舉證證明；另依原告於99年3 月29日寄發予被告之桃園府前（21）郵局存證信函第393 號內容略載：「說明：一、……依約台端應於民國99年3 月1 日前交付相關產權移轉文件予承辦代書，經代書及仲介公司催促仍不為給付，後經代書於民國99年3 月25日邀集雙方至仲介公司處協商，台端竟表示不願出售該房地……」等語，被告就前開存證信函亦未表示爭執，則依前開存證信函可知，被告雖自99年
3 月1 日前即未依約交付相關產權移轉文件予承辦代書，於99年3 月1 日後經代書及仲介公司催促後，被告仍不為給付，直至99年3 月25日代書邀集兩造協商時，被告始向原告及代書告知伊不願出售系爭不動產，是原告遲至99年3 月25日始知悉被告違約不願出售系爭不動產之事實，則原告於知悉被告違約之前之99年3 月19日始將第2 期價款43萬元匯入專戶，尚難謂其係事後為圖多得違約金而故意於當日將第2 期價款43萬元匯入專戶，被告前開所辯，亦不足採信。原告請求將第2 期價款43萬元列為已支付價款並請求該部分同額之懲罰性違約金，即屬有據。
2.從而，原告依系爭不動產買賣契約書第11條第3 項約定，請求被告按原告已支付價金總額之同額即73萬元，給付懲罰性違約金73萬元予原告，為有理由，應予准許。
七、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀者，與催告有同一之效力。民法第229 條第
2 項、第3 項分別定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率（即週年利率5 ％）計算之遲延利息；民法第233 條第1 項、第203 條亦定有明文。
經查，系爭不動產買賣契約雖於00年0 月00日生解除契約之效力，惟原告並未同時向被告催告請求給付懲罰性違約金73萬元，直至99年11月4 日始具狀變更訴之聲明，請求被告給付懲罰性違約金73萬元，而該變更聲明狀係於99年11月4 日合法送達被告，為被告所自認，是本件原告請求遲延利息之起算日應為99年11月5日。
八、綜上所述，原告依系爭不動產買賣契約書第11條第3 項約定，請求被告給付73萬元，及自99年11月5 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之遲延利息，洵屬有據，應予准許；逾上開範圍之請求，則為無理由，應予駁回。
九、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至其敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
十一、據上論結，本原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 11 月 29 日
民事第二庭 法 官 高明德以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 11 月 30 日
書記官 崔青菁