臺灣桃園地方法院民事判決 99年度訴字第1783號原 告 清英實業有限公司法定代理人 洪淑英訴訟代理人 葉智幄律師
劉佳強律師被 告 鑫泰化工企業有限公司兼 法 定代 理 人 劉世泉（即鑫泰化工企業有限公司清算人）被 告 清煥科技股份有限公司法定代理人 蘇駿發上二人共同 田振慶律師訴訟代理人 吳彥鋒律師共 同 翁健祥律師複 代理人上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國100 年9 月14日辯論終結，本院判決如下：
主 文被告清煥科技股份有限公司應自坐落於桃園縣○○鄉○○○段特工區小段第○○四四之○○一四地號、第○○四四之○○二五地號上、如附圖Ａ、Ｂ所示之房屋（即同小段○○五○七建號、門牌編為桃園縣○○鄉○○路八之一號、房屋總面積為一千零二點一平方公尺）遷出並返還原告。
被告清煥科技股份有限公司應將坐落於桃園縣○○鄉○○○段特工區小段第○○四四之○○一四地號土地全部（面積為九百十五點七三平方公尺）回復原狀後騰空返還原告。
被告鑫泰化工企業有限公司及被告劉世泉應自民國九十九年十一月二日起至返還本判決第一項所示房屋之日止，按月連帶給付原告新臺幣壹拾伍萬元。
被告鑫泰化工企業有限公司及被告劉世泉應連帶給付原告新臺幣伍萬伍千元。
原告其餘之訴駁回。
本判決第三項於各該期給付清償日屆至時，於原告以新臺幣伍萬元為被告供擔保，得假執行；但被告如以新臺幣壹拾伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第四項於原告以新臺幣壹萬捌仟元為被告供擔保，得假執行；但被告如以新臺幣伍萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面
一、按解散之公司除因合併、分割或破產而解散外，應行清算；解散之公司，於清算範圍內，視為尚未解散；法人至清算終結止，在清算之必要範圍內，視為存續，公司法第24條、第25條、民法第40條第2 項分別定有明文。次按有限公司之清算，以全體股東為清算人，公司法第113 條、同法第79條前段定有明文。本件被告鑫泰化工企業有限公司（下稱鑫泰公司）業由經濟部於民國98年6 月8 日經授中字第0983247456
0 號函核准解散登記在案（見本院98年度訴字第1827號卷第39頁），揆諸前揭規定，即應行清算程序，而被告公司鑫泰關於本件訴訟，核屬清算範圍內之事務，揆諸前開說明，被告鑫泰公司之法人格仍視為存續，原告對被告鑫泰公司提起本件訴訟，被告鑫泰公司自有當事人能力。且被告鑫泰公司公司迄未向公司所在地管轄法院即本院聲報清算人及清算終結，業經本院依職權電子調閱該公司案件紀錄查核無誤，則依上說明，自應由該公司全體股東一人即被告劉世泉為其清算人（見本院98年度訴字第1827號卷第39頁），是本件應列被告劉世泉為被告鑫泰公司之法定代理人，此先敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項但書第2 款定有明文。本件原告起訴時，乃主張其與承租人即被告鑫泰公司間經該公司法定代理人即被告劉世泉為連帶保證在案之租賃契約業已到期，且被告鑫泰公司未經原告同意即將租賃物轉租予被告清煥科技股份有限公司（下稱清煥公司），初為第1 項及第2 項訴之聲明為：⑴被告應自坐落於桃園縣○○鄉○○○段特工區小段507 建號房屋（門牌號碼為桃園縣○○鄉○○路○○○ 號）即附圖Ａ、Ｂ部分（下稱系爭房屋）遷讓交還原告。⑵被告應將坐落桃園縣○○鄉○○○段特工區小段44-14 地號（下稱系爭土地）、44-30 地號、44-61 地號內，面積9486.48 平方公尺土地交還原告等語；嗣原告因主張依如複丈日期為99年5 月19日之桃園縣蘆竹地政事務所土地複丈成果圖（下稱附圖）所示結果，於100年1 月6 日具狀變更其此部分訴之聲明為：⑴被告清煥公司應將系爭房屋遷讓交還原告。⑵被告應將系爭土地上之儲存槽等設備除去並回復原狀後，將土地交還原告（見本院卷第
189 頁背面）；後因主張儲存槽為被告清煥公司所有，原告再於100 年2 月16日言詞辯論期日當庭變更上開第2 項訴之聲明為被告清煥公司應將系爭土地上之儲存槽等設備除去並回復原狀後，將土地交還原告（見本院卷第246 頁）核上開原告所為訴之變更，核屬請求之基礎事實同一者，依前開規定，於法即無不合，應予准許。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：㈠原告前所有坐落桃園縣○○鄉○○○段特工區小段44-14 地
號、44-30 地號、44-61 地號土地，暨部分坐落其中同段44-14 地號土地（即系爭土地）上如本院98年度訴字第1827號案所囑託桃園縣蘆竹地政事務所，於99年5 月19日所測量之土地複丈成果圖（附該案卷第88頁，即如附圖所示）所示編號Ａ、Ｂ部分，即為同段507 建號、門牌號碼為桃園縣○○鄉○○路○○○ 號、面積1,002.1 平方公尺之系爭房屋，於96年11月1 日出租給被告鑫泰公司，作為該公司工業酸性蝕刻之回收場地，並經雙方簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），且由被告劉世泉簽署連帶保證在案，約定租賃期間自96年11月1 日起至99年11月1 日止，租金每月新台幣（下同）10萬元（水電費另計），應於每月10日前繳納，不得藉故拖延，並於系爭租約第3 條、第6 條、第12條、第13條約定以「租金每個月新臺幣壹拾萬（未稅）元正（收款付據）乙方（即本件被告鑫泰公司，下同）不得藉任何理由拖延或拒納電費及自來水費另外）。」、「乙方租期屆滿時，除經甲方（即本件原告，下同）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方（即本件被告劉世泉，下同），絕無異議。」、「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。」、「乙方如有違背本契約各條項或損害租賃房（店）屋等情事時丙方應連帶負賠償損害責任並願拋棄先訴抗辨權。」。詎被告鑫泰公司於98年6 月間竟無預警辦理解散登記後，違反系爭租約第8 條禁止轉租之規定，將系爭房地轉租被告清煥公司占有使用迄今，經原告向被告鑫泰公司及清煥公司表示不同意轉租，並因被告鑫泰公司長期積欠租金及水電費，經原告亦於租賃期滿前多次發函向被告為期滿不續租之表示，均未獲回應；且因系爭租約已於99年11月1 日期滿，系爭租約當然消滅，被告仍以繼續承租之意占有使用系爭房地拒不返遷，顯已違反兩造間租賃契約暨誠信原則之規定。是以，被告清煥公司既無任何租賃權得向原告主張，為無權占有原告所有之系爭房屋，並以其所有儲存槽等設備無權占用系爭土地，原告自得依民法第767 條第1 項前段、中段之規定，請求被告清煥公司將系爭房屋返還，並將系爭土地上儲存槽等設備除去並回復原狀後，返還系爭土地予原告；且被告清煥公司無權占有系爭房屋，已獲得相當於租金之利益，致原告受損害，故原告亦依民法第184 條及第179 條之規定，請求被告應賠償原告自99年11月2 日起至遷讓系爭房屋之日止相當於租金之利益每月10萬元。又被告鑫泰公司依民法第455 條第1 項、系爭租約第6 條之規定本應返還系爭房地予原告，卻任由被告清煥公司無權占用系爭房地，使原告受有損害，因而有提起本件訴訟，並支付律師費55,000 元，故原告除得依系爭租約第6 條之約定請求被告鑫泰公司給付按照租金五倍之違約金外，亦得依系爭租約第12條之約定請求被告鑫泰公司賠償原告所支付之律師費用，另原告依系爭租約第13條、民法第273 條第1 項之規定，並得請求被告劉世泉則應與被告鑫泰公司就上開原告之損失負連帶損害賠償責任。
㈡對被告抗辯所為之陳述略以：原告不負於99年11月1 日租賃
期限屆至後將系爭房屋續租被告清煥公司之義務，亦與誠信原則無違。蓋依原告於98年11月30日委請律師寄發律師函所載內容，已可知原告未曾同意被告鑫泰公司與清煥公司間將系爭房屋轉租，而先前繳納租金之支票亦為被告鑫泰公司所簽發，即均以該公司名義所繳納，被告公司負責人並於98年
6 月前均為被告劉世泉，原告無從知悉系爭房屋究為何公司所使用，故系爭租約自始存在於原告於被告鑫泰公司之間，均與被告清煥公司無涉；且原告與被告鑫泰公司間亦無待系爭租約屆滿後續租系爭房屋與被告清煥公司至101 年11月之合意，而證人黃湘淮所述口頭約定租期5 年或於約滿後再續約云云，除與證人胡庶鼎之陳述扞格外，亦僅證能上開情形發生於系爭租約磋商之際，遑論與被告鑫泰公司願於系爭租約第2 條直接約明為3 年之客觀上真意不符，此並涉及被告鑫泰公司所主張承購被告清煥公司之投資，何以如其主張僅有胡庶鼎口頭承諾即願簽署租期較短之系爭租約，顯與常情不符。又被告清煥公司雖另以其桃園縣政府水污染防治許可證及廢棄物再利用者身份等特許證照，主張依誠信原則而原告負續租系爭房屋之義務，然被告鑫泰公司乃於簽訂系爭租約後始行向原告承購清煥公司，為被告劉世泉於本院98年度訴字第1827號遷讓房屋事件（以下簡稱另案）所自陳，系爭租約之租賃期限自與被告清煥公司之承購無涉，且被告鑫泰公司承購被告清煥公司給付原告之價金，並未包含被告清煥公司所執桃園縣政府水污染防治許可證及廢棄物再利用者身份等相關特許證照之價值，經證人黃湘淮證述其未曾將上開證照點交被告鑫泰公司，亦未見過有記載有證照文書費之被證十一「清煥歷年申辦文書資料項目」可證，至被證十「清煥設備清冊一覽表」所載相關設備之金額則非與讓渡協議書所定金額相當；復依水污染防治法第15條第1 項規定，水污染防治許可證之法定有效期限本為5 年，與申請事業意願、主管機關裁量無涉，無從僅以該法定期限為原告明知即可推論於系爭租約簽立時有使被告清煥公司持續經營事業或被告鑫泰公司延長租期至101 年11月之意思，遑論依上開規定被告公司得無限次數向主管機關申請展延許可證期限，且被告清煥公司讓與被告鑫泰公司時之酸性蝕刻回收再利用變更許可證亦於系爭租約租期屆至前（即98年11月前）告終，現為被告清煥公司重新所申請，則逕以該許可證期限即得依誠信原則要求原告延長租期至永久，顯非合理；且被告清煥公司因所經營事業產生廢水量已達法定標準，不得不申請水污染防治許可證，自與被告公司有無續為從事廢棄物回收事業之意願無必然關聯，如認被告鑫泰公司承購被告清煥公司與簽立系爭租約確有關聯，至多僅為簽立系爭租約之動機問題，且許可證期限乃為准許被告清煥公司排放水體及設置污染源之期限，而非強制於系爭房屋營運至該許可證屆滿之期限，遑論被告鑫泰公司於98年6 月間業已辦理解散登記而無法就被告清煥公司經營事業至101 年11月之意思與可能，此觀臺灣高等法院就原告與被告清煥公司間聲請定暫時狀態假處分事件以99年度抗字第1856號民事裁定理由所說明可知，嗣被告清煥公司雖就該裁定不服提起再抗告，仍經最高法院於
100 年8 月18日以100 年度台抗字第671 號裁定駁回確定；再縱認原告有續租之義務，依被告鑫泰公司該部分主張，所續租對象亦應為被告鑫泰公司而非被告清煥公司。另被告雖主張被告清煥公司與原告所簽立租賃契約於96年12月31日屆至後，持續使用系爭房屋迄今，應與原告間就系爭房屋存有不定期租賃關係存在云云，惟此與系爭租約所定租賃現顯有重疊，並無併存可能，實則於訂定系爭租約前，當時被告清煥公司之法定代理人洪淑英即已與原告間就租賃契約為終止之意，縱認未經終止，依當時雙方簽立租賃契約第6 條之約定，約滿後需經原告同意始得續租，而無就系爭房屋成立不定期租賃契約之可能。
㈢綜上所述，爰依法提起本件訴訟等語。並聲明：⑴被告清煥
公司應將系爭房屋遷讓交還原告。⑵被告清煥公司應將系爭土地上之儲存槽等設備除去並回復原狀後，將土地交還原告。⑶被告鑫泰公司及劉世泉應連帶給付原告自99年11月2 日起至交還第1 項房屋之日止，按月以50萬元計算之損害金。
⑷被告清煥公司應給付原告自99年11月2 日起至交還第1 項房屋之日止，按月以10萬元計算之損害金。⑸被告鑫泰公司及劉世泉應連帶給付原告55,000元之律師費用。⑹訴訟費用由被告連帶負擔。⑺原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告清煥公司為從事廢棄物再利用之事業機構，本與原告公
司有相同之負責人即訴外人洪淑英，且於94年間即與原告公司締結租賃契約，承租原告所有之系爭房地，用於經營廢棄物回收再利用等事業。嗣因經營事業廢棄物再利用之機構，與一般工廠、公司等營利事業單位不同，其營運除一般營利事業登記證外，尚須請領申辦各類許可證件，若營業地址變更，許可之各項證件均將失其效力，而被告清煥公司於94年
9 月間即申辦酸性蝕刻回收再利用證照，95年9 月復辦理水污染防制措施計劃，96年間再申領水污染防治許可證與酸性蝕刻回收再利用變更許可證，均在被告劉世泉承接前即已完成，均經原告負責人洪淑英所參與且知悉上開證照相關年限，其中酸性蝕刻回收再利用許可證有效期至100 年11月，水污染防治許可證之有效期則至101 年11月15日，是自始僅得由被告清煥公司於系爭房地處經營回收事業。被告鑫泰公司之負責人即被告劉世泉遂於96年11月間以價金合計1,455,00
0 元，向原告公司之負責人洪淑英承接被告清煥公司，繼續以被告清煥公司名義及其所領證照於系爭房地經營廢棄物回收再利用事業。而前述價金之總額，乃以被告清煥公司設備資產原始價值，減去兩台故障壓濾機價值，以折舊因素七折計算後，加上被告清煥公司申領證照價值（含水污染防制許可證）共355,000 元，以及96年10月份之租金10萬元計之，則被告鑫泰公司若無法以清煥公司名義於系爭房地經營至上開許可證期限屆滿，其價值即與上開購買價金不符，已非單純簽立系爭租約之動機，更與系爭租約期限之當事人真意相關。又被告鑫泰公司於96年10月22日前即向原告購買被告清煥公司，經原告於96年10月22日將該公司資產及設備點交予被告，然因不及完成清煥公司股份轉換、負責人變更登記等事項，被告劉世泉始以被告鑫泰公司名義與原告公司簽立系爭租約，並訂立讓渡切結書，約定被告清煥公司之權利均轉讓被告鑫泰公司，非如原告所主張為系爭租約簽立於買賣清煥公司之前。且於讓與被告劉世泉經營權時，洪淑英已知悉及同意被告清煥公司至少於前開證照期限屆至前，將繼續於系爭房地經營事業之情事，復於簽立系爭租約前，被告劉世泉亦明確向原告公司代表即洪淑英之配偶胡庶鼎表示，欲要以被告清煥公司名義於系爭房地至少經營5 年至101 年11月，應更正系爭租約租期為5 年，經胡庶鼎回覆以「被告清煥公司的資產設備都賣給你們了，到時候會再續租，不用更正」等語，致被告劉世泉因信賴其口頭承諾而與原告簽立系爭租約。是被告清煥公司於97年2 月12日完成變更登記負責人為被告劉世泉後，被告鑫泰公司基於系爭租約所生權利已均由被告清煥公司承繼，繼續於系爭房地經營廢棄物回收再利用事業迄今。雖被告清煥公司於97年、98年間有遲繳房租情形，惟均已於98年9 月30前全部付清，再無遲延情形，均由原告所簽收，亦足徵原告及其負責人洪淑英均認系爭租約已由被告清煥公司繼受之事實。此外，被告鑫泰公司既無占有使用系爭房地之情，故該部分原告之請求並無理由。
㈡本件系爭租約租期之認定，本應依誠信原則，從契約之主要
目的及經濟價值出發，以如前所述原告與被告鑫泰公司交易及訂約過程，並經原告公司代表承諾屆期後會再續租等情事為斷定之標準，探求當事人立約時之真意，自應認為自96年
11 月1日至101 年11月1 日止共5 年。至臺灣高等法院99年度抗字第1856號裁定，未經審酌本案其他證據，逕就被告劉世泉於該程序所為陳述之證明力為判斷，有混淆與釋明間之違法，本件自不受其判斷之拘束。詎原告違反民法第148 條第2 項之誠信原則，先後於99年8 月11日、9 月14日寄發律師函表示「期滿不為續租」、「請將系爭房地回復原狀點交予原告」等語，嗣後忽略被告清煥公司自始於系爭房地經營廢棄物回收事業，而原告公司及其負責人洪淑英明知且同意被告清煥公司承繼系爭租約之事實，再於99年9 月20日寄發律師函主張不同意被告公司清煥繼受系爭租約之租賃關係，進而拒絕與被告清煥公司續約，並無理由。
㈢縱認被告清煥公司並未自被告鑫泰公司承繼系爭租約者，因
被告清煥公司早已於被告劉世泉承接前，即於94年間與原告公司訂有租貨契約，該約於96年12月31日業已屆至，其後清煥公司繼續使用系爭房地經營廢棄物回收再利用事業迄今，未曾間斷，既原告未對此為任何反對之意思表示，自應依民法第451 條之規定，認自96年12月31日起原告即與被告清煥公司就系爭房地成立不定期限之租賃關係，被告清煥公司占有使用系爭房地，非無法律上之原因，被告鑫泰公司自亦無債務不履行之情形，原告依系爭租約及民法767 條、179 條及第184 條第1 項前段規定，分別向被告鑫泰公司、清煥公司為本件請求，亦非可採。原告固主張原告就系爭房地於94年間與被告清煥公司問之租貨契約，業經是時被告清煥公司之負責人洪淑英以意思表示終止，至遲自96年11月1 日起即失其效力，惟如前述，被告清煥公司早已於96年10月22日出售予被告鑫泰公司，洪淑英於96年11月1 日已非被告清煥公司之實際負責人，如何能僅憑一己之意，即於96年11月1 日逕行終止被告清煥公司與原告問之系爭房地租約，顯見原告前詞不實等語以資抗辯，並提出答辯聲明以：⑴駁回原告之訴。⑵訴訟費用由原告負擔。⑶如受不利判決，被告願供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠原告就其所有坐落桃園縣○○鄉○○○段特工區小段44-30
地號、44-61 地號土地，以及同段44-14 地號系爭土地暨部分坐落其上如附圖所示編號Ａ、Ｂ部分即為同段507 建號、門牌號碼為桃園縣○○鄉○○路○○○ 號、面積1,002.1 平方公尺之系爭房屋，曾先後與被告清煥公司、被告鑫泰公司簽立下列租賃契約：
⒈原告公司前與被告清煥公司簽立房屋租賃契約書，約定以租
賃期間為2 年，自95年1 月1 日起至96年12月31日止，租金為每月2 萬元，並於該租賃契約書第6 條載以：「乙方租期屆滿時，除經甲方（即本件原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金遷讓完了之日止，乙方（即被告清煥公司）及連帶保證人丙方，絕無異議。」等語（見本院卷第143 頁至第146 頁）。
⒉原告前與被告鑫泰公司簽立系爭租約，並由被告劉世泉簽署
連帶保證在案，約定租賃期間自96年11月1 日起至99年11月
1 日止，租金每月10萬元（水電費另計），應於每月10 日前繳納，不得藉故拖延，並於系爭租約第3 條、第6 條、第12條、第13條約定以「租金每個月新臺幣壹拾萬（未稅）元正（收款付據）乙方（即本件被告鑫泰公司，下同）不得藉任何理由拖延或拒納電費及自來水費另外）。」、「乙方租期屆滿時，除經甲方（即本件原告，下同）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方（即本件被告劉世泉，下同），絕無異議。」、「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。」、「乙方如有違背本契約各條項或損害租賃房（店）屋等情事時丙方應連帶負賠償損害責任並願拋棄先訴抗辨權。」等語（見本院卷第9 頁至第10頁）。惟被告鑫泰公司或被告清煥公司於98年間有遲繳房租情形，為兩造所不爭執。
㈡被告清煥公司於94年2 月16日經桃園縣政府核准設立登記，
產業類別化學製品製造業，其當時之負責人亦為原告公司負責人洪淑英，經桃園縣政府於96年11月16日准予核發桃縣環排許字第H1812-00號暨府還水字第0960071435號桃園縣政府水污染防制許可證（文件），准予許可種類及有效期間為（污）水排放地面水體許可證自96年11月16日起至101 年11月15日止，並經桃園縣政府環境保護局於96年11月7 日同意其聲請再利用身份（即酸性蝕刻回收再利用許可），而該酸性蝕刻回收再利用許可依「行政院環境保護署公告應檢具事業廢棄物清理計畫書之事業公告事項」第9 項規定「許可期限以2 年為限，屆期前2 個月應重新申請」，即該許可已於98年11月間屆期，被告清煥公司遂於98年10月間依上開規定重新申請，再經桃園縣政府環境保護局於98年10月19日以桃環廢字第0980809179號函准予通過廢棄物再利用者登記檢核作業，則依上開規定自100 年11月間始為屆期。於上開期間內，洪淑英並將被告清煥公司經營權轉讓與被告鑫泰公司，簽立內容載有「1.經雙方議定無誤，原清煥行號所有權者同意轉移讓渡清煥公司之行號、及其所有行使權利與鑫泰、並於付款條件達成後立即辦理轉移生效。2.雙方決議讓渡金額為壹佰肆拾伍萬伍仟元整、並由承接端一次付清上述金額、出讓端則需於款項點收無誤後、義務性提供辦理變更異動所需之相關證明文件不得異議。3.辦理變更一切手續費用、概由鑫泰自行給付。4.另運輸車輛486-RT，歸鑫泰所有，但另需提供以相同車型、年份之車輛償還于清英公司。」之讓渡切結書，嗣被告清煥公司負責人於97年2 月間變更登記為被告劉世泉，被告鑫泰公司則於於98年6 月18日經經濟部以經受中字第09832474560 號函核准解散登記在案等事實，為兩造所不爭執，並有桃園縣政府營利事業登記證、經濟部工廠登記證、讓渡切結書、行政院環境保護署公告、桃園縣政府環境保護局函、98年12月22日本院98年度訴字第1827號言詞辯論筆錄、被告鑫泰公司之有限變更登記表可參（見本院卷第
14 1頁、第142 頁、第149 頁、第147 頁、第227 頁、第23
3 頁至第234 頁，本院98年度訴字第1827號卷第38頁至第39頁、第50頁至第51頁）。
㈢原告前曾於98年10月26日主張以被告鑫泰公司公司自98年2
月份起即無故遲繳依系爭租約所約定租金及水電費等，幾經原告催促，始陸續繳納，已於98年10月1 日寄發98智律字第981001號律師函表示終止系爭租約之意，並催請於函到7 日內返還「清煥廠區」（即指系爭房地）等情為由，請求被告鑫泰公司及劉世泉返還系爭房地，並給付自98年10月8 日起至返還系爭房地之日止相當於租金之不當得利，以及相關原告所支付律師費用，經本院以98年度訴字第1827號遷讓房屋等事件受理後，原告自行撤回上開起訴而告終結在案。而於該遷讓房屋等事件中，被告劉世泉曾於98年12月22日言詞辯論期日答以：「（問）系爭廠區目前是何人使用？（答）清煥公司。（問）為何租約當事人是清英與鑫泰公司？（答）是先訂約，再買清煥。（問）房子是96年11月開始承租，購買清煥為何時？（答）是之後，97年2 月辦理變更登記。（問）是否確有如原告所述，曾經積欠租金達七期之情形？（答）有積欠租金，沒有七期那麼久。」等事實，業經本院依職權調閱上開事件卷宗，查閱無誤。
㈣被告持有於文末簽名有「鑫泰：劉世泉。清英：黃湘淮，98
年10月22日」，其內容記載為清煥公司各項設備、數量及金額合計2,592,079 元之「清煥設備清冊一覽表」乙紙，以及載有「一、94年9 月申辦氯化銅回收再利用證照，金額95,000元。二、95年9 月水污染防治措施計畫書，金額50,000元。三、96年廢水排放許可證，金額115,000 元。四、酸性蝕刻回受再利用變更，金額95,000元。總金額355,000 元」之「清煥例年申辦文書資料項目」乙紙（見本院卷第199 頁至第200 頁）。另被告持有蓋有原告管理部圓章，並個別記載以「茲收到清煥科技股份有限公司支付清英實業有限公司7月份房租，支票號碼：AA0000000 號，共計新台幣100,000元整無誤。」、「茲收到清煥科技股份有限公司支付清英實業有限公司8 、9 月份房租及7 、8 月水電費，支票號碼：
AA0000000 號，共計新台幣216,691 元整無誤。」等語之收據2 紙（見本院卷第225 頁至第226 頁）。
㈤原告曾於99年8 月11日寄發99智律字第990811號函，通知被
告鑫泰公司於系爭租約期滿不再續租，並催請其依約於期滿時回復原狀點交與原告；嗣於99年9 月14日寄發99智律字第
99 0914 號函，再度通知被告鑫泰公司以原告於系爭租約期滿不再續約之意（見本院卷第11頁、第12頁）。
㈥被告清煥公司前對原告向本院聲請定暫時狀態處分事件，經
本院於99年10月27日以99年度裁全字第120 號裁定被告清煥公司得於為原告供擔保後，禁止原告於100 年9 月1 日前，以斷水、斷電或其他方式，阻止或妨礙被告清煥公司就系爭房屋為使用收益；原告不服提起抗告，經臺灣高等法院審認包含「鑫泰公司與抗告人（即本件原告）約定之租期至99年
11 月1日止，則無論相對人主張其承受上開租約之事實是否真正，或所提出之讓渡切結書是否足證相對人以承受鑫泰公司之租賃權，相對人均無從依該租約向抗告人主張得繼續使用系爭房屋至上開許可證期限屆滿之103 年11月13日。」、「上開許可證所定期限乃主管機關准許相對人排放水體及設置污染源之期限，並非強制相對人於系爭房屋營運之期限，自難謂相對人取得上開許可證，即須於系爭房屋營運至該許可證期限屆滿之日。可見相對人是否於系爭房屋營運至該許可證期限屆滿之日，應屬相對人動機問題，抗告人縱使明知相對人有此動機，亦難認即有繼續出租系爭房屋與相對人至該許可證期滿之義務，或有何同意繼續出租之事實。」等情事後，於100 年6 月13日以99年度抗字第1856號民事裁定廢棄原裁定，並駁回被告清煥公司於原法院之聲請，其後原告清煥公司不服而提起再抗告，經最高法院於100 年8 月18日以100 年度台抗字第671 號民事裁定駁回再抗告確定，有本院99年度裁全字第120 號民事裁定、臺灣高等法院99年度抗字第1856號民事裁定、最高法院書記廳100 台民主三字第80
8 號通知書可參（見本院卷第175 頁、第303 頁至第306 頁、第347 頁）。
四、兩造爭執事項：㈠系爭租約之租賃關係存在於原告與被告何家公司之間？被告
清煥公司使用系爭房地之權利為何？原告與被告清煥公司間有無就系爭房地成立不定期租賃契約？㈡原告與被告鑫泰公司間成立之系爭租約之期限為何？原告是
否允諾於原租賃期限屆滿後，將與被告鑫泰公司續訂租約？如被告鑫泰公司於該段租賃期間內有任何違約之情事，是否會影響該允諾續約之效力？㈢原告可否主張被告鑫泰公司未即時遷讓交還系爭房地，而依
系爭租約第6 條約定請求其自99年11月2 日起至交還系爭房屋之日止按月給付租金五倍之違約金？又得否依系爭租約第12條之約定，請求被告鑫泰公司給付原告所支付本件律師費？㈣承上，被告劉世泉是否應依系爭租約之約定與被告鑫泰公司
就上開按月給付租金五倍之違約金或律師費負連帶賠償責任？㈤原告請求被告清煥公司返還系爭房屋，並清除系爭土地地上
物後返還是否有據？又得否請求被告清煥公司給付相當於租金按月10萬元計算之不當得利？
五、本院之判斷：㈠系爭租約之租賃關係係存在於原告與被告鑫泰公司之間，被
告清煥公司係在原告之同意下，由被告鑫泰公司提供系爭房地加以使用。原告與被告清煥公司間並無就系爭房地成立不定期租賃契約：
⒈按查，如上開不爭執事項㈠⒈⒉示，原告確與被告清煥公司
及被告鑫泰公司，先後就系爭房、地，簽立租賃契約，租賃期間分別為95年1 月1 日起至96年12月31日止及自96年11月
1 日起至99年11月1 日止，有部分期間係重疊。另再參以不爭執事項㈡所示，原告公司與被告清煥公司，原法定代理人均為洪淑英，原告並將被告清煥公司之經營權讓渡予被告鑫泰公司，且於97年2 月間變更清煥公司之法定代理人為被告鑫泰公司之法定代理人即被告劉世泉，而於原告公司負責處理讓渡清煥公司予鑫泰公司之員工即證人黃湘准，及原告公司法定代理人洪淑英之配偶即證人胡庶鼎均亦到庭證稱：原告公司係於96年間出售被告清煥公司予被告鑫泰公司，證人黃湘准並證稱如卷附第193 頁之「清煥設備清冊一覽表」，確為當時處理讓渡契約時所製作，其並於該一覽表上簽名及簽立點交設備日期「96.10.22」等語（參本院卷第295 頁背面、第24 7頁、第296 頁、第297 頁），是可證原告讓渡被告清煥公司予被告鑫泰公司之時間，應於96年10月間或更早之前。是被告劉世泉辯稱其於另案中陳稱係先承租系爭廠區再購買清煥公司一詞，實係指先簽立租約後，才為清英公司負責人之變更一詞（參本院卷第205 頁背面）確為符實。
⒉再證人胡庶鼎復證稱，被告鑫泰公司因無執照可以做回收，
所以需要原告公司之土地及廠房作回收代工，才與原告公司簽立系爭租賃契約等情（參本院卷第246 頁背面），且證人黃湘准亦證稱：我知道原告公司出售清煥公司予鑫泰公司確有談到包括廢水排放執照及化工之執照，而化工行業最重要的是證照，如果出售範圍內沒有包含證照的話，就沒有人要購買，所以我推論應該是有包含執照等語（參本院卷第296頁正、反面）；而原於原告公司任職研發部經理，且有參與系爭讓渡案之證人周家宏亦到庭證稱：原告公司將清煥公司賣給鑫泰公司時之買賣價金，確有包括原以清煥公司名義所申請證照而計算之價值，否則原告就不會將清煥公司過戶給鑫泰公司，且如本院卷第200 頁所示之「清煥例年申辦文書資料項目」上所載之各項金額，確為當初清煥公司申請證照時所支出之金額等語（參本院卷第350 頁背面、第351 頁），而參以該「清煥例年申辦文書資料項目」文件上所載各項金額之總額為355,000 元，與前揭「清煥設備一覽表」表格下方手寫0000000-0 台壓○○×0. 7+355000+100000=145萬
5 千元記載中之「355000」，確為吻合，是綜合上開說明，確可認定如上開清煥例年申辦文書資料項目上所載之「申辦氯化銅回收再利用證照」、「水污染防治措施計劃書」、「廢水排放可證」、「酸性蝕刻回收再利用變更」等文件，均在原告公司讓渡清煥公司予鑫泰公司之範圍內，亦可說明被告鑫泰公司之所以要承租系爭房地及受讓清煥公司（包括上開文件），即係欲以清煥公司所申請之上開文件，於清煥公司原施作處即系爭房地上，繼續從事工業酸性蝕刻回收事業所致，而原告就此部分亦為明知且有同意被告鑫泰公司在承租系爭房地後，可將系爭房地交由清煥公司使用。即系爭租賃契約仍僅存在於原告公司與被告鑫泰公司之間，然原告確有同意被告清煥公司可在被告鑫泰公司之租賃權之下，使用系爭房地，且原告公司與被告清煥公司之原始租賃契約即於系爭租約成立生效時，生合意終止之效。再因被告清煥公司始為實際使用系爭房地之公司，故就系爭租賃契約之租金，縱由該公司之名義代鑫泰公司為給付，亦屬合理，然不能以此即逕認被告清煥公司有承受被告鑫泰公司承租人地位之效。是經原告公司讓渡於鑫泰公司之被告清煥公司，於本案之系爭租賃契約中，並非當事人之一，自亦無於日後向原告主張不定期租賃契約之權利，被告就此部分所為之辯解，顯屬無據。
㈡原告與被告鑫泰公司間成立之系爭租約之期限為3 年，惟原
告確有允諾於原租賃期限屆滿後，將與被告鑫泰公司續訂租約。惟被告鑫泰公司於該段租賃期間內因有遲付租金之情事，原告自可不受上開允諾之規範，毋庸再與被告鑫泰公司續訂租約：
⒈經查，系爭租約依上開不爭執事項㈠⒈所示，其形式上之租
賃期間確係自96年11月1 日起至99年11月1 日止，共計3 年。然參以被告劉世泉於本院審理中所證稱：「（當初簽訂租約時如何決定租賃期限？）我簽的時侯是96年簽訂的，我本來是要跟他簽5 年，原來也是講好了，後來收到租賃契約時看到他更改為3 年，我向胡庶鼎反應，他說因為工廠與證照都賣給你了，租賃期限到了，你再續約就好了，當時我就同意租賃契約租賃期限就先簽3 年」等語（參本院卷第203 頁背面），而證人黃湘准亦證稱：「（是否知道鑫泰化工企業有限公司要用清煥科技股份有限公司在民權路8 之1 號的廠區做廢棄物回收事業作多久？）當時胡庶鼎及劉世泉、周家宏及中央環保與我都在場，當時胡庶鼎說以3 年為一期，劉世泉先生說如果是3 年我就不要買，胡先生說你要幾年，劉世泉說最少要5 年，胡庶鼎當場有答應。在場的人都有聽見。當時口頭上答應5 年為1 期，事後我知道他們有寫合約書，因為寫好合約書的時候有問周家宏為何原先答應5 年又寫成3 年，他說你去找胡庶鼎，之後劉世泉去找胡庶鼎，據我與周家宏兩人的瞭解，合約書後來並沒有改為5 年，因為劉世泉說胡庶鼎認為公司都賣給你了不租給你要租給誰，所以簽3 年或5 年都一樣的，3 年後也要繼續簽，我們聽到當時的轉述也覺得合理，所以當時周家宏也在場，劉世泉是直接跟周家宏講這件事情，我有聽到」等語（參本院卷第296 頁背面）、證人周家宏亦證稱：「當初在做讓渡的時候我有與跟劉世泉先生為口頭承諾要簽5 年，因為這是劉世泉要求的，我有去問胡庶鼎先生，他說先簽3 年，到期再續簽即可」等語（參本院卷第351 頁），可認代表原告公司簽立系爭租約之胡庶鼎與被告鑫泰公司，原確實有約定租賃期限為5 年之意，然最後達成之合意乃為租約書面上所載之3 年，惟胡庶鼎確有允諾於租約期滿後，再予續約之意。
⒉又查，證人胡庶鼎雖然代表原告公司表示願於租賃契約期滿
後，與被告鑫泰公司續訂租約，然探求其真意，應係在被告鑫泰公司於租賃期間內無任何違約之情事，始願與被告鑫泰公司續訂租約之意，被告劉世泉亦證稱在簽訂系爭租賃契約時，確未約定於租賃期限屆滿，原告一定有續租之義務等語（參本院卷第203 頁背面）。否則若認原告公司於租約期滿後，須無條件與被告鑫泰公司續訂租約，不論被告鑫泰公司是否有違約之情事，實對原告甚不公平。再者，原告係主張被告鑫泰公司自98年2 月起即有無故遲繳租金、水電費用之情形，直至98年9 月21日，已積欠高達466,691 元之租金，屢經催討，均未予清償（參本院卷第235 頁），並提出如卷附第237 頁之欠款明細表，被告劉世泉則承認鑫泰公司確有遲延繳納租金2 至3 月之情形等語（參本院卷第204 頁），則可認被告鑫泰公司確於租賃期間內有違約之情事，縱原告確有委請律師發函要求被告鑫泰公司應於98年9 月30日前清償遲付之租金（參本院卷第235 頁），此僅為原告於每期遲付租金清償期屆至後，依民法第440 條之規定，限期催告被告鑫泰公司支付租金，而非承認被告鑫泰公司於該催告期限前繳清租金，即無遲付租金之違約情事，僅於鑫泰公司依限給付租金時，原告不得再以被告鑫泰公司遲付租金為由，終止雙方之系爭租賃契約。是以，被告鑫泰公司既有上開違約之情事，則原告因恐被告鑫泰公司於續訂租約後，再有類此情事發生，而不為續約，自屬合法有據。
㈢原告確可主張被告鑫泰公司因未即時遷讓交還系爭房地，而
依系爭租約第6 條及第12條之約定，向被告鑫泰公司及劉世泉請求連帶給付違約金及律師費：
⒈再查，系爭租約原定租賃期間為自96年11月1 日起至99年11
月1 日止，而原告復於99年9 月14日委請律師發函通知被告鑫泰公司，該租約期滿後將不再續約之意，被告鑫泰公司亦不否認有收受此信函，則系爭租約即於99年11月1 日期滿，被告鑫泰公司即應依民法455 條之規定，將系爭房地回復原狀後，於99年11月2 日返還原告。
⒉再按「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金
。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額」，此為民法第250 條所明定。又參以上開不爭執事項㈠⒉所示，系爭租約第6 條確係約定「乙方（即被告鑫泰公司）租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金5 倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方（即本件被告劉世泉，下同），絕無異議。」，該違約金之約定，應即為上開法文所規定損害賠償預定之違約金。而查，被告鑫泰公司亦不否認於99年
11 月2日起，系爭房地仍繼續交由被告清煥公司使用，未將之返還原告，而被告劉世泉復任該租約之連帶保證人，依系爭租約第13條之約定，應與被告鑫泰公司，就對原告應負之責任，負連帶清償之責，即被告鑫泰公司與被告劉世泉自應依上開約定，連帶給付自99年11月2 日起，至被告鑫泰公司返還系爭房地予原告之日止按原始租金計算之違約金。又按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，此為民法第251 條所明定。至於約定之違約金是否過高，經依一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害及債務人若能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，最高法院79年台上字第1915號判例意旨可資參照。是按依兩造上開違約金之約定，係以原租金5 倍計罰違約金，雖被告鑫泰公司確有逾期返還租賃物之情形，然原告確曾允諾續約之情事，已如前述，是被告鑫泰公司對該續約確存有期待，卻因未考量己身遲付租金之違約情事，而誤認確有權利繼續承租，以致生本案，非屬惡意違約，故如仍以原租金5 倍計罰違約金，實有未合公允之處，是本院審酌全案，認被告鑫泰公司與劉世泉應連給給付原告之違約金應予酌減至以租金之1.5倍為計算，即應自99年11月2 日起至返還系爭房地之日止，按月連帶給付原告15萬元，始為適當。
⒊再系爭租約第12條復規定：「乙方若有違約情事，致損害甲
方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。」，而查被告鑫泰公司確有遲延歸還系爭房地予原告之情事，原告因此提起本案所繳納之律師費用，被告鑫泰公司與劉世泉，依此規定及該租約第13條之規定，即應對原告負連帶給付之責。而本案原告確有委請律師提起訴訟，而其主張律師費用為55,000元，亦屬合理，是原告就此金額，請求被告鑫泰公司與劉世泉負連帶給付之責，洵屬有據。
㈤原告請求被告清煥公司返還系爭房屋，並清除系爭土地地上
物後返還確屬有據，然原告不得再向清煥公司請求相當於租金之不當得利：
⒈經查，依上所述，被告清煥公司占有系爭房地，並非基於與
原告間之租賃契約，而係因被告鑫泰公司交予被告清煥公司使用，且由原告明知且同意，已如前述。而原告在委請律師發函告知被告鑫泰公司，租約屆期將不再續租之意時，被告清煥公司亦在受告知之列而為正本收受者（參本院卷第12頁背面），被告清煥公司對此亦未曾表示未予收受之意，且被告鑫泰公司與清煥公司之法定代理人均為被告劉世泉，是可認被告清煥公司確知原告有屆期不予續租被告鑫泰公司之意，則屆時其自無合法繼續占有系爭房地之權源，而為無權占有。而系爭土地確實由被告清煥公司為現實之使用，並放置其所有之儲存槽等設備等情，亦為被告清煥公司所自承，則原告於系爭租約期滿後，本於民法第767 條所有權人之地位，向無權占有人即被告清煥公司，請求自如附圖Ａ、Ｂ所示之系爭房屋遷出並返還原告，暨應將系爭土地回復原狀後謄空返還原告，均屬有據。
⒉再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，此乃民法第179 條所明定。是查，被告清煥公司雖於系爭租約期滿後有無權占有系爭房地之情事，然原告因被告清煥公司之無權占有情事，雖確受有損害，然該部分已經透過向被告鑫煥公司請求上開違約金及律師費之給付而受到填補，縱被告清煥公司仍受有利益，亦係該公司與被告鑫泰公司間之關係，不能因此使原告可重複向被告清煥公司再要求相當於租金之不當得利，故原告該部分之請求，洵屬無由。
六、綜上所述，原告依照民法第767 條及無權占有之法律關係，請求被告清煥公司自如附圖Ａ、Ｂ所示之房屋遷出並返還原告及將系爭土地回復原狀後騰空返還原告，及依照系爭租約請求被告鑫泰公司與被告劉世泉：⑴應自99年11月2 日起至返還如附圖Ａ、Ｂ所示房屋之日止，按月連帶給付原告15萬元，⑵應連帶給付原告55,000元等，均為有理由，應予准許。至其逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
七、本件原告勝訴部分，原告與被告均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審酌與上開判決結果不生影響，不再一一論述，併此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 10 月 14 日
民事第三庭 法 官 林靜梅附圖：桃園縣蘆竹地政事務所土地複丈成果圖（複丈日期為99年
5 月19日）上列正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 10 月 14 日
書記官 王奐淳