臺灣桃園地方法院民事判決 99年度訴字第207號原 告 楊清添被 告 李忠訓訴訟代理人 劉師婷 律師
劉彥良 律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，於民國99年10月29日辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠、緣原告前於民國80年6 月13日因購買預售屋事宜，分別與訴外人裕華建設股份有限公司（下稱裕華公司）訂立預定房屋買賣契約書（下稱系爭房屋買賣契約書，見本院卷第57頁）、與被告訂立預訂土地買賣契約書（下稱系爭土地買賣契約書，見本院卷第53頁）。然因出售之房屋面積坪數有不足之瑕疵，致有多數房地買受人主張解除契約，被告所有之桃園市○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地）遭他人聲請假扣押為查封登記。原告遂於84年8 月2 日與賣主即建主裕華公司及地主被告另簽訂協議書（下稱系爭協議書，見本卷院第44頁）。依系爭協議書第4 、5 條分別約定「本協議書簽訂後，乙方（即賣主）保證於80天內將產權移轉與甲方（即原告）名義；甲方於本協議書簽立後，應即具狀撤回對乙方及乙方負責人之民、刑事告訴、起訴或上訴」，而原告依約撤銷假扣押後（見本院卷第45頁），被告即據此聲請返還擔保金，並經本院94年度聲字第1040號裁定准予返還其提存之新台幣（下同）90萬元（見本院卷第47至50頁）。詎系爭協議書簽訂後1 年餘，賣主仍未能辦妥產權轉移，原告乃於86年4月12日以桃園府前郵局第660 號存證信函（下稱660 號存證信函，見本院卷第51至52頁）通知請求裕華公司暨被告依法過戶，惟被告對此均置之不理，亦未曾提出異議。後原告於98年10月19日以桃園30支郵局第2629號存證信函（下稱2629號存證信函，見本院卷第26頁）通知被告解除系爭土地買賣契約書，並要求償還已支付之土地價金62萬元，惟被告亦仍置之不理。而自原告於86年4 月12日以存證信函催告，迄於98年11月9 日聲請支付命令為止，尚未超過民法第125 條規定之15年期間，並未罹於時效。
㈡、按系爭土地買賣契約書第11條、系爭房屋買賣契約書第20條分別約定「…本約暨附件應與甲方（即原告）所訂之預定房屋買賣契約…中之各項約定，同時履行…」、「…本約暨附件應與甲方（即原告）所訂之預定土地買賣契約書…中之各項約定同時履行」，則依上開約定，土地與房屋買賣應同時履行，是上開條文真意乃在約定若一部違約，原告即可主張全部違約之權利，是以，系爭協議書之簽訂乃此一約定之延伸，俾使土地與房屋產權同時順利移轉。又依房屋分期付款存款條及土地分期付款存款條（見本院卷第83至86頁）內容筆跡兩相對照，除每期繳款日期相同外，其中戶別、期別、客戶姓名、客戶電話、新台幣等欄位，其填寫筆跡清楚顯示均屬同一承辦人員所為，足證原告與賣方接洽購屋事宜或繳交款項等，均在裕華公司工地辦公室進行，接待者亦是裕華公司員工。原告於此交易中係屬消費者身分，無從了解建設公司即裕華公司與地主即被告間內部法律關係，而既然所接洽對象均係裕華公司人員，對原告而言裕華公司即係代表賣方，並非無理。既然裕華公司人員可代被告李忠訓承辦收款暨文書作業，則必有被告授權之依據，此觀房屋付款存款條、土地付款存款條及賣方於84年8 月4 日交付之收據（見本院卷第71頁），填寫筆跡均相同即足以佐證，準此，被告委任授權之事實至為明顯，對於簽訂系爭協議書乙事應知之甚詳，是其授權下所為。則原告與賣方簽定系爭協議書，立協議書人處載有被告姓名，雖賣方僅有裕華公司及其法定代理人用印，然買賣雙方均有蓋章，且原告仍視其為賣方代表，並依約執行，被告亦因此得利而領回擔保金90萬元，故系爭協議書應為有效文件。又被告雖否認曾與原告簽訂系爭協議書，然縱令屬實，則裕華公司亦不能依系爭協議書同時履行房屋與土地產權轉移，即屬一部不能履行而造成違約，原告自亦可主張全部違約。
㈢、至於被告雖辯稱原告於給付土地及房屋買賣價金時，係分別填寫合作金庫活期儲蓄存款條，該存款條均清楚印有被告之姓名，益證被告從未授權委任裕華公司為代理人，代為處理被告與原告間土地買賣相關事宜云云，惟查上開土地與房屋付款存款條內容，其填寫筆跡清楚顯示均屬裕華公司同一員工所為已如上述，則若無被告委任授權，何以裕華公司員工得以代填與土地交易價金有關之存款條？何以該存款條未有代理人裕華公司等記載，卻被承認與兌現？而簽訂系爭協議書上未有代理人裕華公司等記載，卻不被承認委任授權？顯見被告兩套標準，有違誠信，應非可採。準此，若被告對於買賣糾紛之協議，否認授權裕華公司處理，自應就此待證事實具體舉證。又賣方於84年8 月4 日交付之收據（見本院卷第71頁）載有「抵押設定費用。代收款人：裕華建設股份有限公司」等字樣，觀諸系爭土地買賣契約第3 條約定「…甲方（即原告）應將抵押物向貸款機構辦理抵押權設定登記手續及投保火災險…」，則收據上既載明繳交費用包括抵押設定費用之收款，即足證為土地所有權移轉登記所需，且係「代」收款人裕華公司，而非「收」款人裕華公司，其中差異甚明，是被告委任裕華公司辦理土地移轉之事實至為明顯。況裕華公司與被告為合夥人，其所收費用如何分配，實非原告所能瞭解。
㈣、再者，裕華公司於本院94年度訴字第1512號房屋所有權移轉登記事件（下稱本院94年訴字第1512號案件）之訴訟代理人於該案95年1 月3 日言詞辯論時主張裕華公司曾與被告談妥，始與原告簽訂協議書（見本院94年度訴字第1512號卷第48頁）；又裕華公司於臺灣高等法院95年度上易字第438 號房屋所有權移轉登記事件（下稱高院95年度上易字第438 號案件）之上訴人訴訟代理人亦主張上訴人（即裕華公司）是建商，銷售時應幫地主（即被告）處理土地移轉的問題（見臺灣高等法院95年度上易字第438 號卷第36頁），而本院94年訴字第1512號案件為房屋所有權移轉登記事件，既不涉及損害賠償或減少價金，亦不涉及違約罰金，故被告辯稱裕華公司之訴訟代理人前開所述係臨訟杜撰意圖減輕責任云云，洵屬無據。而原告於本院94年訴字第1512號案件95年1 月3 日言詞辯論稱：「地主（即被告）的土地目前被合作金庫查封中，且原告的協議書上，地主並沒有蓋章」等語，按當時之真實情況，系爭土地於84年間起全部遭省合作金庫實施假扣押查封，被告就其所出售之基地，已陷於給付不能之狀態，何需耗時行土地產權移轉登記之訴訟。況且，原告於前開案件為求事件單純化，故主張先就房屋產權移轉登記，土地部分則待他日解封後再處理，並無涉於被告對於系爭協議書之內容是否知情。又被告另辯稱原告於前開案件中，從未追加被告為該案之被告，足證原告於前開案件亦肯認被告確實對於系爭協議書之內容不知情云云，顯有悖於事實，洵非可採。再者，裕華公司於高院95年上易字第438 號中亦自承：「被上訴人（即原告）與上訴人（即裕華公司）及李忠訓復於84年8 月2 日簽立『協議書』修正房屋總價款為97萬元，土地總價為226 萬1000元。」等主張為不爭執點（見臺灣高等法院95年度上易字第438 號卷第37頁反面），故就原告而言，須房地全部受領，契約上之利益始告完備，此為簽訂系爭協議書之目的。而裕華公司與被告係合夥關係，兩造所共同定立之契約書已約明土地及建物不可獨立分割履行，兩造對買受人即原告之立場一致，渠等有負連帶給付之義務。況裕華公司於該案件中之上開主張，已顯示被告知悉系爭協議書內容，是原告與裕華公司及被告共同簽立系爭協議書，其證甚明，自不待言。
㈤、綜上，被告對於系爭協議書內容知之甚詳，是其授權下所為，自應受前開系爭協議書效力之拘束，而其負有相對給付義務而拒不履行，依法失當，原告要求解除契約，並要求償還已給付之價金，自有合法及合理事由之存在。則被告給付不能，違約在先，因解除契約而無法律上的原因受有利益，原告依民法第179 條不當得利規定起訴請求，並非無理。並聲明：被告李忠訓應返還62萬元。
二、被告則以：
㈠、查原告雖係以2629號存證信函之送達作為解除系爭土地買賣契約書之意思表示，惟細繹2629號存證信函之內容，原告係以被告違反系爭協議書之約定，而以前開存證信函之送達作為解除系爭土地買賣契約之意思表示，然系爭協議書係原告與裕華公司所簽訂，雖系爭協議書立協議書人處記載被告之姓名，惟卻未見被告簽名或蓋章，且本件被告自始否認曾與原告簽訂系爭協議書，自無依系爭協議書約定於80日內移轉產權之義務，準此，原告以被告違反系爭協議書約定而解除系爭土地買賣契約云云，顯屬無稽，於法殊有未合，不生解除效力。又原告另主張被告與裕華公司間有委任授權之法律關係，且知悉系爭協議書內容，應依系爭協議書履行云云，並提出收據及支票影本為憑（見本院卷第71、72頁）。惟查，縱令被告與裕華公司間有委任授權關係存在，則何以裕華公司與原告簽訂系爭協議書時，未代理被告簽訂該協議書？何以系爭協議書上，被告姓名旁未有代理人裕華公司等字樣之記載？而上開收據及支票上亦未記載被告之姓名，均無足證明被告曾授權裕華公司簽訂系爭協議書。況且，原告簽訂系爭土地買賣契約書及系爭房屋買賣契約時，前開2 契約書上均已分別表明土地出賣人為被告，房屋出賣人為裕華公司，而被告亦未委託裕華公司代為與原告簽訂系爭土地買賣契約書，此觀系爭土地買賣契約書於被告姓名旁未有代理人裕華公司等記載自明（見本院卷第56頁）。再者，原告於給付土地及房屋買賣價金時，亦係分別填寫合作金庫活期儲蓄存款存款條，該存款條均清楚印有被告之姓名（見本院卷第85、86頁），益證被告從未授權委任裕華公司為代理人，代為處理被告與原告間土地買賣之相關事宜。故原告主張裕華公司為被告之代理人云云，洵屬無據。是以，被告並未與原告簽訂系爭協議書，且未授權裕華公司為代理人，自不受系爭協議書之拘束。
㈡、按請求權，因15年間不行使而消滅。但法律所定期間較短者，依其規定，民法第125 條定有明文。查兩造係於80年6 月13日簽訂系爭土地買賣契約書，雖被告所有之系爭土地於84年9 月15日遭查封在案，惟原告自系爭土地買賣契約簽訂後，迄今已19年餘，雖曾於86年4 月12日以660 號存證信函，依其與裕華公司間系爭協議書約定，請求被告辦理土地移轉登記，惟被告並未與原告簽訂系爭協議書，該協議書對被告不生效力，660 號存證信函自不生請求效力。縱認660 號存證信函生合法請求效力，惟原告亦未於請求後6 個月內依法起訴，依民法第135 條規定該請求亦不生時效中斷效力，故原告土地移轉登記請求權之消滅時效應自80年6 月13日起算，是原告依土地買賣契約書得主張之土地所有權移轉登記請求權早已罹於時效，被告無給付義務，自不負給付不能之債務不履行責任甚明，況且原告亦未因此為解除兩造土地買賣契約之意思表示，是兩造簽訂之土地買賣契約仍然存續，被告依約收取土地買賣價金，並非無法律上原因受有利益，無民法不當得利之適用，原告所請，顯無理由。
㈢、再者，裕華公司於本院94年訴字第1512號案件之訴訟代理人，雖曾於該案95年1 月3 日言詞辯論時主張裕華公司曾與被告洽談過系爭協議書之內容後，始與原告簽訂系爭協議書云云（見本院94年度訴字第1512號卷第48頁）。惟查，被告否認裕華公司訴訟代理人之上開主張，蓋上開主張係裕華公司於該案件之訴訟代理人以訴訟代理人身分而為陳述，並非係依法具結後，居於證人身分所為之證言，且被告並未曾參與該案件之審理程序，無從就裕華公司訴訟代理人之陳述表示意見，故上開主張顯係裕華公司訴訟代理人片面之詞，不足採信。況且，裕華公司訴訟代理人之目的無非係希望該案原告（亦為本件原告）應追加本件被告為該號案件之被告，足證裕華公司於本院94年度訴字第1512號案件之訴訟代理人所為上開陳述係臨訟杜撰意圖減輕責任之詞，憑信性顯非無疑，自無從作為證明被告授權裕華公司與原告簽訂系爭協議書或知悉系爭協議書內容之證據，又縱令被告知悉系爭協議書內容，惟被告並非系爭協議書之當事人，該協議書之效力自仍不及於被告。再者，原告於本院94年度訴字第1512號案件之訴訟代理人，於該案95年1 月3 日言詞辯論時亦主張被告並未於系爭協議書上蓋章（見本院94年度訴字第1512號卷第48頁），而原告於本院94年度訴字第1512號案件中亦從未追加本件被告為該案被告，足證原告於該案中亦肯認被告確實對於系爭協議書之內容不知情，否則，豈有不追加被告而於該案程序一次解決紛爭之理？
㈣、至於，原告所提出之收據（見本院卷第71頁）乃係原告繳交契稅、鑑證費、規費、印花稅、火災保險費、抵押設定費用、代書費予裕華公司後，裕華公司所開立之單據，而上開費用或為地政機關應收取之行政規費，或稅捐稽徵處所應課徵之稅捐，或保險公司應收取之保險費用，或地政士收取之服務報酬，均非被告可得收取，足見裕華公司自稱代收款人，其意係指代地政機關、稅捐稽徵處、保險公司及地政士代為收款，顯非代被告收款，自不足以作為被告授權裕華公司簽訂系爭協議書之證明。至於原告所付款條及收據上之筆跡相同云云，被告否認之，又原告主張裕華公司與被告間內部關係為合夥關係，被告亦否認之，而因當時合建契約業已遺失，故無法確定是何關係，而被告也不知道（見本院卷第120頁）。
㈤、綜上，並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。
三、本件原告主張伊於80年6 月13日以預售屋買賣方式，分別與被告及裕華公司就門牌號碼桃園市○○○街○○巷8 之1 號4樓房屋及所坐落桃園市○○段第1489地號土地簽定系爭房屋及系爭土地買賣契約書，嗣後系爭土地遭債權人假扣押，而前開房屋因有面積不足之問題，原告遂於84年8 月2 日與裕華公司簽訂系爭協議書，被告則與裕華公司同列為該協議書之乙方。系爭協議書第4 記載: 「本協議書簽訂後，乙方保證於80天內將產權移轉與甲方（即原告）名義，雙方並同意以現有之建材設備及屋況辦理交付，同時甲方需付清應付乙方之款項」。然系爭協議書簽訂後，原告仍未獲登記為系爭房屋及土地之所有權人，故於86年4 月12日以660 號存證信函通知被告與裕華公司就系爭土地及房屋辦理過戶，然仍未獲置理等事實，為兩造所不爭執，且有原告所提預定房屋買賣契約書（見本院卷第57頁）、預訂土地買賣契約書（見本院卷第53頁）、協議書（見本卷院第44頁）、桃園府前郵局第660 號存證信函（見本院卷第51至52頁）各1 紙為憑，自堪信屬實。
四、然原告主張伊業以2629號存證信函（見本院卷第26頁）通知被告解除系爭土地買賣契約書，並要求被告返還原告價金62萬元則為被告否認，辯稱：被告並未與原告簽訂系爭協議書，且原告依土地買賣契約書得主張之土地所有權移轉登記請求權業已罹於時效，原告未合法解除系爭土地買賣契約，被告收取土地買賣價金，非無法律上原因，自不構成不當得利等語為辯解。是本件首先應予審究之點，乃被告是否為系爭協議書之當事人？
㈠、當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。民事訴訟法第277 條定有明文。本件原告主張伊與被告簽訂系爭協議書之事實，固據原告提出被告與裕華公司同列為乙方而具名之系爭協議書為證，然被告否認伊曾與原告簽訂該協議書，原告自應就被告與伊簽訂系爭協議書之事實為舉證。惟就原告所提系爭協議書之形式觀之，「乙方（建主）裕華建設股份有限公司負責人游明財」及「乙方（地主）李忠訓」均係以電腦事先繕打，就裕華公司及游明財部分均有加蓋印章，然就被告部分則未蓋有任何私章，已難認被告確曾透過簽章之方式確認契約內容。佐以本院94年度訴字第1512號房屋所有權移轉登記事件95年1 月3 日審理時，該案被告即裕華公司訴訟代理人稱：「當初與地主談好才會寫協議書，本件土地與房屋應是同一宗買賣，如果原告也告地主的話，我們願意辦理移轉登記」之語時，原告訴訟代理人明確表示：「地主（即被告）的土地目前被合作金庫查封中，且原告持有的協議書上，地主並沒有蓋章」等語（見該案卷第48頁），而原告於本院審理中亦表示：「當初認為被告與裕華建設必須一併履行，故認為該公司蓋章就可，被告李忠訓有無在場我已經忘記」等語（見本院卷第37頁背面），猶難認被告確知悉系爭協議書之內容且有意與原告為該等協議。
㈡、原告雖以裕華公司訴訟代理人於本院94年度訴字第1512號房屋所有權移轉登記事件之訴訟代理人於該案95年1 月3 日審理時陳稱裕華公司已與被告談妥始與原告簽訂系爭協議書等語（見本院94年度訴字第1512號卷第48頁），主張被告確實知有系爭協議書，然裕華公司之訴訟代理人於該案審理中縱或可以代表裕華公司發言，然其並無權代表被告為任何訴訟上之陳述或承認任何事實，而其所言既非其親見親聞，又未經具結，且非於本件審判中所為，自難以之為本件之證言，況且前開案件爭執之重點乃原告主張系爭土地與房屋可以分別履行，裕華公司則因主張系爭土地與房屋應一併履行，原告不得單獨請求移轉房屋所有權，故其訴訟代理人有前開陳述，其目的僅在說明房屋為何須與土地一併移轉之理由，惟其於該案審理中始終亦未提出任何關於裕華公司「與地主談好才會寫協議書」之證據，亦經本院調閱前開案卷查閱屬實，是原告此部分所指，難認可採。
㈢、原告雖又主張被告對於以系爭協議書處理系爭土地之買賣糾紛授權裕華公司為之。然按代理人所為意思示直接對本人發生效力者，係指代理人於代理權限內以本人名義所為之意思表示而言，然就此代理權授予之事實，自應由原告舉證，本件原告並未提出任何證據證明裕華公司就系爭協議之簽訂為被告之代理人，而以被告名義與之訂立系爭協議，單憑原告所提各項繳款單據，並無從認定被告與裕華公司之間究竟有何授權行為，而系爭協議書之內容，亦未見有何代理之意旨，自不能主張系爭協議書對被告發生效力。
㈣、至被告及裕華公司與原告分別所定之買賣契約在履行上固然互有牽連，於系爭土地買賣契約第11條約定：「本約暨附件應與甲方（即原告）所訂之預定房屋買賣契約、代辦貸款委託書中之各項約定同時履行，任一部分不履行時，視為全契約全部違約」；於系爭房屋買賣契約第20條則約定：「本約暨附件應與甲方（即原告）所訂之預定土地買賣契約書、代辦貸款委託書中之各項約定同時履行，任何一部分（不）履行時，視為上開契約全部違約」（參見本院卷第21頁、第62頁），然前開約定之目的固在於加重出賣人之履約責任，惟其真意在使土地或房屋買賣契約若任一部違約，買受人即可主張全部違約之權利，非謂土地或房屋一不履行不能時，當然授權另一方可以代為與買受人簽訂協議磋商，是原告以前開契約之約定主張被告授權裕華公司簽訂系爭協議書，難認可採。至原告另主張裕華公司不能依系爭協議書同時履行房屋與土地產權轉移，屬一部不能履行而造成違約，伊亦可主張全部違約等情縱或屬實，亦係原告得否依系爭協議書向協議書簽訂之當事人請求之問題，此並無礙於被告並非系爭協議書當事人，原告即不得據此協議書對被告有所請求之事實認定。
五、其次，應予探究者乃原告對被告就系爭土地之移轉登記請求權是否業已罹於時效？原告可否解除系爭土地買賣契約？
㈠、按請求權因15年間不行使而消滅。民法第125 條定有明文。又民法第128 條規定，消滅時效自請求權可行使時起算，所謂請求權可行使時，乃指權利人得行使請求權之狀態而言。至於義務人實際上能否為給付，則非所問（最高法院63年台上字第1885號判例意旨參照）。又按解除權雖不為消滅時效之客體，惟以債務不履行為原因之解除權，因債務之消滅或債務不履行之消滅而消滅。又契約上之債權關係因時效而消滅者，解除權亦消滅（史尚寬著債法總論第544 頁、第545頁，72年3 月版參照）。契約之解除權係屬從權利，主權利即請求移轉標的物所有權之請求權如罹於時效，則從權利解除權亦歸於消滅，此從民法第295 條明定讓與債權時該債權之擔保及其他從屬權利隨同移轉，及同法第880 條明定抵押權擔保之債權如因時效而消滅者，其從權利即抵押權，權利人不於時效完成後5 年行使抵押權者，其抵押權亦歸於消滅（從權利與主權利命運相同之例外規定）之立法意旨可知，從權利與主債權之權利命運同歸於一體，主權利既罹於時效，則從權利之解除權亦歸於消滅。
㈡、原告於訂立系爭土地買賣契約後即得據被告所交付之印鑑證明、土地權狀、戶籍謄本等文件，辦理系爭土地所有權之移轉登記事宜，縱以系爭房屋建築完成可得移轉所有權之時點為原告併可請求移轉系爭土地所有權之始點，則系爭房屋於83年2 月23日即依約辦竣建物所有權登記（當時登記為裕華公司所有，見本院94年度訴字第1512號卷第22頁建物謄本），即至遲至98年2 月23日止，原告關於系爭土地所有權之移轉登記請求權已罹於時效，而原告遲至98年10月19日始以第
26 29 號存證信函向被告為解除系爭土地買賣契約之意思，並請求被告返還價金，且至98年11月9 日始聲請本院對被告核發支付命令之事實，均為原告所自承，則其關於系爭土地所有權之移轉登記請求權業已罹於時效，是以其對於系爭土地買賣契約之解除權亦隨之消滅，從而，兩造間關於系爭土地買賣之法律關係即無從因原告行使契約解除權而溯及消滅，是被告本於買賣之法律關係所受領之價金，即非無法律上原因，原告依民法第179 條之規定請求被告返還買賣價金，即難認有理由。
六、綜上，被告辯稱伊非系爭協議書之當事人既堪採信，且原告關於系爭土地所有權移轉登記請求權已罹於時效之抗辯，亦屬有據，則原告依不當得利之法律關係請求被告給付原告620,000 元，為無理由，應予駁回。又原告之訴，既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
八、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 11 月 29 日
民事第二庭 法 官 卓立婷以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 11 月 30 日
書記官 王素玲