臺灣桃園地方法院民事判決 99年度訴字第2072號原 告 祭祀公業謝福廣法定代理人 謝振權訴訟代理人 歐龍山律師被 告 王文隆
王賢霖王飛景王秀琴王明珠陳馨青范綱銘范綱益兼上 一 人法定代理人 范振盛被 告 范容婌
陳春年謝真豐謝真男謝淑珍謝毓貞謝素貞謝玲貞謝金妹謝新峽謝蔡桃妹謝真德謝禎言謝真順謝禎正謝彩鳳謝美鳳謝新榆謝新榮徐双福徐双新徐玉香徐貴美王傳瑚王天佑王人佑王筱芸魏謝瑞珠湯黃月英謝新熾謝新真謝新憲謝新米范謝悅珠簡謝世晶上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國101 年2 月7 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；第168 條至第172 條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，他造當事人亦得聲明承受訴訟，民事訴訟法第168 條、175 條分別定有明文。經查，本件被告徐水南於訴訟繫屬後之民國99年12月26日死亡，有戶籍謄本在卷可稽，原告於100 年12月16日具狀聲明徐水南之繼承人即被告徐双福、徐双新、徐玉香、徐貴美等4 人承受訴訟（見本院卷二第161 頁），核與首揭規定相符，應予准許。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1 項但書第2 款、第3 款定有明文。查原告起訴請求，其聲明本係：被告應將坐落桃園縣八德市○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地）上如起訴狀附圖所示編號A 紅色部分之建築物拆除，將該土地返還原告。被告謝新熾、謝新米應將同上地號如起訴狀附圖所示編號
B 紅色部分之建築物拆除，將該土地返還原告。嗣於民國10
0 年9 月7 日具狀變更為被告應將系爭土地上如判決附圖所示A1建物面積47平方公尺、A2建物面積104 平方公尺、A4建物面積92平方公尺、B 建物面積118 平方公尺及A3土地面積
189 平方公尺交還原告。核其所為訴之變更，請求之基礎事實同一，且係屬擴張、縮減應受判決事項之聲明，與前揭規定相符，應予准許。
三、本件被告王文隆、王賢霖、王飛景、王秀琴、王明珠、陳馨青、范綱銘、范綱益、范振盛、范容婌、陳春年、謝真豐、謝真男、謝淑珍、謝毓貞、謝素貞、謝玲貞、謝金妹、謝新峽、謝蔡桃妹、謝真德、謝禎言、謝真順、謝禎正、謝彩鳳、謝美鳳、謝新榆、謝新榮、徐双福、徐双新、徐玉香、徐貴美、王傳瑚、王天佑、王人佑、王筱芸、魏謝瑞珠、湯黃月英、謝新真、謝新憲、謝新米、范謝悅珠、簡謝世晶經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：系爭土地及桃園縣八德市○○段○○○ ○號土地（下稱系爭522 地號土地）均係原告所有，被告之被繼承人即訴外人謝乾東原係原告祭祀公業之派下員。謝乾東於日據時期之明治43年（即民國前2 年）與原告當時之管理人即訴外人謝湖祿簽訂土地租賃契約（下稱系爭契約），約明：「同立招贌耕土地契約書人業主謝福廣管理人謝湖祿佃人謝乾東等緣業主置有土地產業壹所住址在桃澗霄裡庒經政府土地查定五百六番建物敷地八厘土地全部又同庒五百貳拾貳番畑壹分參厘五系此土地貳分之壹土地部分目今土地荒蕪未經建築家屋實碍殖產公務是以關係人共內商議願將前記土地全部及部分招得佃人謝乾東前來承贌當日議定此佃人逐年應納業主地基租早栗官製大斗壹石貳斗歷年七月末日在佃人倉內量交竝不得濕𠕆抵額其所贌年限係不拘年為期嗣後如業主若有起耕抑或佃人自要退耕臨時業佃相商須將其地上佃人所有建築家屋資本金備足付還佃人而佃人亦將家屋畑地交還業主各不得異議此乃二比喜悅兩無相強恐口無憑今欲有據同立招贌耕土地契約貳紙一槎各執壹紙為炤」，而上開契約書所指桃澗堡宵裡庒五百六番、五百貳拾貳番，即係系爭土地、系爭52
2 地號土地。謝乾東嗣於19年1 月2 日死亡，被告等為其繼承人。而謝乾東生前於系爭土地上建築如判決附圖所示A1建物面積47平方公尺、A2建物面積104 平方公尺、A4建物面積92平方公尺、B 建物面積118 平方公尺，並占用A3土地面積
189 平方公尺。而系爭契約既約定業主即原告嗣後若要起耕時，佃人即被告應將家屋畑地交還業主，不得異議，則原告自得隨時向被告表示終止系爭契約，況系爭契約至今已百年之久，地上建物殘破崩塌，原告主張終止系爭契約，交付地上建物及土地，亦屬合理。又系爭契約雖約定原告終止契約時，應將被告所有在土地建築之家屋資本金付還被告，惟謝乾東於民國前2 年承租系爭土地時，原約定每年租金為一石二斗，謝乾東死亡後，其繼承人即未再給付租金，直至47年謝乾東之繼承人即訴外人謝清煥始又付租，但只付租谷一百台斤，是為租金調降，且付租斷斷續續，自94年起被告即未再給付租金，以此一百年之承租期間，原告收取之租金總額不超過新台幣（下同）10萬元。而系爭土地公告現值為每平方公尺3,100 元，申報地價為每平方公尺592 元，被告前所給付之租金每年僅約1,000 元，以被告占用土地面積，其所支付之租金顯屬偏低。況被告之建物為土造建築，使用百年之久，歷經風化，現今大部分已成殘垣斷壁，不堪居住，毫無價值。而系爭契約所指之家屋資本金，合理之解釋應係指原告終止契約時，其現存房屋之價值之意，苟此係指原建築時之資本金，被告亦無法舉證其建築資本金額，是被告要求原告給付其原建物之資本，顯有失公允，縱以現存房屋價值請求補償，亦不盡合理。況除被告謝新熾、謝真德曾向原告主張所謂之補償費外，其餘被告均不主張補償費，且對原告取回土地，供祭祀公業使用並無意見，是被告謝新熾、謝真德要求給付補償費，有違誠信原則。為此，原告爰依系爭契約及民法第455 條規定提起本訴。並聲明：㈠被告應將系爭土地上如判決附圖所示A1建物面積47平方公尺、A2建物面積
104 平方公尺、A4建物面積92平方公尺、B 建物面積118 平方公尺及A3土地面積189 平方公尺交還原告。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告王文隆、王賢霖、王飛景、王秀琴、王明珠、陳馨青、
范綱銘、范綱益、范振盛、范容婌、陳春年、謝真豐、謝真男、謝淑珍、謝毓貞、謝素貞、謝玲貞、謝金妹、謝新峽、謝蔡桃妹、謝真德、謝禎言、謝真順、謝禎正、謝彩鳳、謝美鳳、謝新榆、謝新榮、徐双福、徐双新、徐貴美、王傳瑚、王天佑、王人佑、王筱芸、湯黃月英、謝新真、謝新憲、謝新米、范謝悅珠、簡謝世晶未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
㈡被告魏謝瑞珠、王人佑、徐玉香未於最後言詞辯論期日到場，據其以前到場所為聲明：原告之訴駁回。
㈢被告謝真德未於言詞辯論期日到場，據其於勘驗期日到場所
為陳述略謂：B 建物原係伊父謝新津所蓋，其內之物品則為伊所有，其將該建物當作倉庫用。
㈣被告謝新熾部分：系爭土地原有房屋乙棟及系爭522 地號土
地所栽種之植物等，於明治40年（民國前5 年）由原告當時之管理人謝湖祿代表簽約出賣予被告之祖父謝乾東，並約定「此係一賣終休，地上物系毫無留，然日後雖價增十倍，永不敢言及找贖等情，亦不敢異議」，有契約書為憑，依該約應為房屋及地上植物之買賣，並賣斷予謝乾東，為被告繼承取得所有，原告無權亦不得請求交還，至系爭土地則以支付租金使用。原告於明治43年以系爭土地因「土地荒蕪未經建築家屋實碍殖產公務」為由，以謝湖祿代表簽約出租予謝乾東，並約定「嗣後如業主若有起耕抑或佃人自要退耕臨時業佃相商須將其地上佃人所有建築家屋資本金備足付還佃人而佃人亦將家屋畑地交還業主各不得異議」，據系爭契約所載，應為上開房屋及地上物買賣後之延續約定，因此依約原告如要「起租」應與被告「相商」並「支付價金」，被告始有「交還房地」之義務，且因系爭522 地號有買賣栽種之植物耕作付租之約定，故有耕地租賃之意，才有「佃人自要退耕」之文字。又系爭土地上之房屋雖老舊，惟目前尚有謝乾東之子孫使用中，且已有百年歷史，屬古績級之房屋及建材，實為無價之寶，不容原告任意指摘為無價值，且原告亦無無償取得之理。另依系爭契約約定，系爭土地租金應由原告至被告處所收取，94年後因原告要求調漲租金，兩造未達成協議，原告應無權任意調漲租金，且原告亦未依約至被告處所收取租金，故迄未完成交付，原告雖曾發函催告，然因繼承之被告眾多，原告迄未完成合法送達，故未發生通知之法律效力。再兩造簽訂系爭契約時未約定解約前被告不得在系爭土地上增建或改建房屋，故不論被告祖先買賣、興建、增建或改建及補強之建物，於原告起租或被告退租時，均屬兩造應相商計付價金之部分。末依系爭契約及被證一契約內容觀之，系爭房地間之關係，應屬房屋、作物買賣及租地耕作、建屋使用等混合契約之性質，亦為祭祀公業土地分管使用之一種型態，不應為單一法律關係之認定與處理。綜上，系爭房屋係被告家族所共有，且係有權占用系爭土地，原告之請求為無理由，原告如欲起租，應與全體共有人商定並付足價金，始得為之，系爭土地上所栽種之植物，應為被告家族所有，原告無權取得，且有耕地租賃之意，原告之請求應無理由。並聲明：原告之訴駁回；如為不利於被告之判決，請准供擔保免為假執行。
三、原告主張系爭土地與系爭522 地號土地均係其所有，其於日據時間之明治43年（民國前2 年），與訴外人謝乾東簽立系爭契約，約定謝乾東得於其上興建建物使用，而謝乾東於系爭土地上興建如判決附圖所示A1部分面積47平方公尺、A2部分面積104 平方公尺、A4部分面積92平方公尺、B 部分面積
118 平方公尺等建物，另被告等人均係謝乾東之繼承人等節。業據其提出系爭契約影本、系爭土地、系爭522 地號土地土地登記第二類謄本、謝乾東繼承系統表在卷可稽（見本院卷一第8 至第16頁），並經本院會同桃園縣八德地政事務所人員至現場履勘測量，製有勘驗筆錄及土地複丈成果圖等件在卷可憑（見本院卷二第99頁、第99頁背面、第102 頁），均堪信為真實。
四、本院得心證之理由：
㈠ 原告主張依系爭契約之約定，原告得隨時終止系爭契約，而其已依本件起訴狀為終止系爭契約之意思表示，該意思表示既已送達被告，是系爭契約業已終止，其得請求被告等人返還系爭土地及其上如判決附圖所示A1部分面積47平方公尺、A2 部 分面積104 平方公尺、A4部分面積92平方公尺、B 部分面積118 平方公尺等建物。對此，被告謝新熾則抗辯，依系爭契約約定所示，原告若要終止系爭契約，並收回系爭土地及其上之建物，應由原告先行補償謝乾東於系爭土地上興建建物之價金，才可取回系爭土地及上揭建物。查系爭契約明定「同立招贌耕土地契約書人業主謝福廣管理人謝湖祿佃人謝乾東等緣業主置有土地產業壹所住址在桃澗霄裡庒經政府土地查定五百六番建物敷地八厘土地全部又同庒五百貳拾貳番畑壹分參厘五系此土地貳分之壹土地部分目今土地荒蕪未經建築家屋實碍殖產公務是以關係人共內商議願將前記土地全部及部分招得佃人謝乾東前來承贌當日議定此佃人逐年應納業主地基租早栗官製大斗壹石貳斗歷年七月末日在佃人倉內量交竝不得濕𠕆抵額其所贌年限係不拘年為期嗣後如業主若有起耕抑或佃人自要退耕臨時業佃相商須將其地上佃人所有建築家屋資本金備足付還佃人而佃人亦將家屋畑地交還業主各不得異議」（見本院卷一第8 頁），而依前開「所贌年限係不拘年為期嗣後如業主若有起耕抑或佃人自要退耕臨時業佃相商須將其地上佃人所有建築家屋資本金備足付還佃人而佃人亦將家屋畑地交還業主各不得異議」等約定，可徵系爭契約係一未定期限之租賃契約，而原告前與謝乾東約明，無論係原告嗣後需使用系爭土地；抑或謝乾東不再承租系爭土地，皆可隨時終止系爭契約，惟原告需給付謝乾東於系爭土地上興建之建物所花費之資金，而謝乾東並將系爭土地返還予原告。審酌系爭契約之所以約定於終止契約時，原告需將謝乾東於系爭土地上興建建物之資金返還，係因系爭契約之目的即係將系爭土地、系爭522 地號土地出租予謝乾東於其上興建建物而居住、使用，又系爭契約係一不定期租賃契約，且原告更可隨時終止系爭契約，取回系爭土地。是為保障謝乾東之權益，避免其於系爭土地上興建之建物，隨時遭原告任意終止契約，而受有無法使用建物之損害，渠等才於系爭約定原告終止契約時，需補償謝乾東興建房屋之資金等節，堪認系爭契約前揭約定，應係原告先行給付謝乾東興建建物之價金後，謝乾東才需將系爭土地及其上建物交予原告。另原告於終止系爭契約時需給付謝乾東興建建物之資金既係為弭補其於系爭契約終止後，無法使用前揭建物之損害，則補償之金額自應以終止契約斯時建物之價值，較符系爭契約之精神及目的。從而，原告於終止系爭契約時，須先行補償謝乾東於契約終止時，其於前開土地上興建建物之價值，才得請求謝乾東返還系爭土地及交付其上之建物等節，均堪認定。
㈡ 原告就依系爭契約之約定，其終止系爭契約時，需將謝乾東於系爭土地上興建之建物費用交付予謝乾東一節雖不爭執。然主張因謝乾東於民國前2 年承租系爭土地時，原約定每年租金為一石二斗，謝乾東死亡後，其繼承人即未再給付租金，直至47年謝乾東之繼承人即訴外人謝清煥始又付租，但只付租谷一百台斤，是為租金調降，且付租斷斷續續，自94年起被告即未再給付租金，以此一百年之承租期間，原告收取之租金總額不超過10萬元；又謝乾東興建如本判決附圖所示A1部分面積47平方公尺、A2部分面積104 平方公尺、A4部分面積92平方公尺、B 部分面積118 平方公尺等土造建物，現多已外牆、屋頂坍塌、門窗俱無，殘破不堪，而A3部分189平方公尺之空地則係雜草叢生，行走困難。應認上開建物，現無任何價值，故本件應認無庸補償，否則顯然有違誠信原則云云。雖原告主張自與謝乾東簽立系爭契約百年以來，謝乾東及其繼承人僅斷斷續續繳納微薄之租金。然既系爭契約業已約定謝乾東須繳納租金，若其或其之繼承人未依約繳納租金，原告本得依約請求渠等繳納，甚而得援以未繳納租金為由，進而主張終止系爭契約。遑論原告雖主張其曾於93、94年間催告被告等人繳納租金，然均未提出任何證據供本院參酌，其主張催告被告等人繳納租金一節，已難憑採外；甚者，經本院詢問，其主張終止系爭契約，係否係以被告等人未繳納租金為由，其亦表明不主張被告等人未繳納租金而終止系爭契約（見本院卷二第219 頁）。此外，原告於本件訴訟一再主張，系爭契約約定之租金甚低。而按「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。
但租賃定有期限者，不在此限」，民法第442 條定有明文。
是既系爭契約係一未定期限之租賃契約，復租賃之標的係不動產，則原告本得援引前揭規定，訴請法院就系爭契約之租金為調整，然原告竟捨此不為，僅係指摘系爭契約之租金過低。是綜合上情觀之，可證係原告怠於行使其自身之權利，況本件原告既非係以被告等人未繳納租金而終止系爭契約，則謝乾東與其繼承人未繳納租金及系爭契約約定之租金過低，均與本件訴訟無涉。原告援以前開主張，認無庸依系爭契約約定，給付前揭建物之價金，自屬無據。
㈢ 又原告主張，現系爭土地上由謝乾東所興建，如判決附圖所示A1部分面積47平方公尺、A2部分面積104 平方公尺、A4部分面積92平方公尺、B 部分面積118 平方公尺等建物現已殘破不堪，毫無價值可言，且被告等人未舉證證明前開建物現有價值為何，原告自無補償被告等人之必要，並據其提出照片40張為證（見本院卷二第124 至第144 頁）。對此，被告謝新熾就前揭照片係上揭建物之現況一事並不爭執，然抗辯系爭建物仍有其價值，並非同原告指稱毫無價值等語。審酌被告謝新熾抗辯本判決附圖所示A1部分面積47平方公尺之建物，現仍有人居住使用一節，為原告所不爭執，另觀之原告提出前開A1部分面積47平方公尺建物之照片（見本院卷二第
124 頁），該建物現確有人居住當中；復本院於100 年3 月28日至系爭土地勘驗時，尚有訴外人陳振富表示，前開建物係以每月5,000 至6,000 元之租金向被告謝真德之母親承租，此有本院100 年3 月28日勘驗筆錄（見本院卷二第98頁）在卷可考，是既前開建物尚有人使用、居住之中，已難認其現毫無價值可言。又按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責」，民事訴訟第277 條前段定有明文。原告終止契約後，欲將系爭土地及其上建物取回，須先給付謝乾東所興建前開建物之現有價值，如於前述，而被告等人既係謝乾東之繼承人，承受謝乾東之一切權利、義務，是原告欲取回系爭土地及其上建物，自應補償前開建物之現有價值予被告。原告既就前揭建物，主張現無任何之價值，而無庸補償，自應就其有利於己之事實，負舉證之責。惟本院前就是否就如判決附圖所示之A1部分面積47平方公尺、A2部分面積104 平方公尺、A4部分面積92平方公尺、B 部分面積118平方公尺等建物價值予以鑑定，原告雖曾表示同意，然嗣後主張前揭建物現無價值而不為鑑定。是既原告未能舉證證明上開建物現無任何價值而無需補償，亦未給付被告等人就前揭建物現時價值之補償，則其請求被告等人應將系爭土地與其上如判決附圖所示A1面積47平方公尺、A2面積104 平方公尺、A4面積92平方公尺、B 面積118 平方公尺等建物及交還原告，自屬無據。至原告主張，系爭契約係於民國前2 年所簽立，其上之建物使用業逾百年，而原告所獲之租金利益甚微，且該建物現已無經濟價值，認應有民法第227 條之2 第
1 項「契約成立後，情事變更。非當時所得預料，而依其原有效果，顯失公平者，當事人得請求法院增、減其給付或變更其他原有之效果」之適用，而無給付上開建物價值之必要，否則有違公平之理云云。然就原告主張其取得租金甚微，係因其怠於行使其權利；另系爭契約約定補償建物之價值，係為保障謝乾東之權利，並衡平原告得以隨時取回系爭土地及其上建物等約定，均如前述。是依系爭契約之約定，原告現仍得隨時、任意終止系爭契約，並於補償被告等人建物現有之價值後，取回系爭土地及其上之建物，並無當時不得預料之情形存在，何來顯失公平之處。原告前揭主張，洵無可採。
㈣ 再原告主張，縱認被告等人得請求其給付系爭土地其上建物之現有價值，然其僅係被告等人得以另案請求，並無同時履行抗辯之適用，自不得採為拒絕交還系爭土地及其上建物之論據，並援引最高法院33年上字第2326號判例「承租人所有民法第431 條第1 項之費用償還請求權，與其在租賃關係終止後所負返還租賃物之義務，非有互為對價之關係，不得藉口其支出之有益費用未受清償，即拒絕租賃物之返還。」、83年上字第2400號判例「耕地三七五減租條例第17條第2 項規定之補償，與同條第1 項第5 款所規定之終止租約收回耕地，並非立於互為對待給付之關係，自不發生同時履行抗辯問題。」等為據。然既原告有先為補償前開建物價值之給付義務，如於前述。是本件自無民法同時履行抗辯適用之餘地，復原告所援用之前開最高法院判例，其基礎事實均與本案不同，原告亦無援以為其有利之論據。是原告前揭主張，皆屬無據。
㈤ 末被告謝新熾雖抗辯，系爭土地其上原有房屋乙棟及系爭52
2 地號土地所栽種之植物等，於明治40年（民國前5 年），已由原告當時之管理人謝湖祿代表簽約出賣予謝乾東。另依系爭522 地號土地上既有買賣栽種之植物耕作付租之約定，故認有耕地租賃之意，原告自無任意終止之理，並提出契約書影本1 份為證（見本院卷二第213 頁、第214 頁）。然前開契約係原告與謝乾東於明治40年所簽立，惟渠等嗣於明治43年就同為系爭土地、系爭522 地號土地，及其上之建物之權利義務，再次簽立系爭契約。是原告與謝乾東就前揭土地及其上建物之權利義務，自應遵循系爭契約之約定。故就被告謝新熾前揭之抗辯及所提之證物，皆與本案無涉，本院自無庸予以審酌，附此敘明。
五、綜上所述，原告主張系爭契約業經終止，請求被告等人應將系爭土地上如附圖所示A1建物面積47平方公尺、A2建物面積
104 平方公尺、A4建物面積92平方公尺、B 建物面積118 平方公尺及A3土地面積189 平方公尺交還原告，為無理由，應予駁回。又原告之訴既遭駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核於判決之基礎及結果均無影響，無庸一一論列，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴無理由，依民事訴訟法第385 條第1 項、第2 項、第78 條 ，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 2 月 29 日
民事第二庭 審判長 法 官 劉克聖
法 官 卓立婷法 官 陳彥年以上正本係按原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 2 月 29 日
書記官 黃盈菁