臺灣桃園地方法院民事判決 99年度訴字第2026號原 告 吉順不動產仲介經紀有限公司法定代理人 林秀英訴訟代理人 詹前湖被 告 葉陳月珠訴訟代理人 賴榮象上列當事人間請求給付服務報酬事件，於民國100 年4 月21日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣壹佰肆拾肆萬元，及自民國九十九年十二月二十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣肆拾捌萬元供擔保後，得假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠被告於民國99年9 月11日就坐落桃園縣中壢市○○○段舊社
小段193 地號土地及其上建號238 號，門牌號碼為中壢市○○路○○○ 號房屋與原告簽訂不動產一般委託銷售契約書，委託銷售價格為新台幣（下同）3900萬元，委託期間為99年9月11日起至99年12月31日止，嗣被告又於同年9 月23日將委託銷售價格修正為3750萬元。
㈡依該不動產委託銷售契約書第5 條第1 項及第3 項第3 款約
定，買賣成立委託人應支付成交總價百分之四之服務報酬予委託人。或於委託期間屆滿後二個月內與委託人私下成交之買方係受託人於委託期間曾仲介之客戶者亦應支付成交總價百分之四之服務報酬。原告嗣後覓得買方劉月英意欲購買系爭不動產，由原告公司之營業員林淑真從中撮合購買不動產之事宜，並有買方留下聯絡之名片。當時買方出價3600萬元購買該不動產，惟被告堅持不予降價，豈料被告卻私下與買方簽訂買賣契約書，成交總價為3600萬元，並於99年11月3日完成移轉登記。而被告與買方劉月英移轉登記日期為99年11月3 日，係在被告與原告簽定委託銷售期間內，且買方劉月英是原告從中撮合介紹之客戶，舉輕以明重，委託期間屆滿二個月後，委託人仍應支付服務報酬，何況本件被告係於委託期間內私下與原告所介紹之客戶成立買賣契約，又委託人為避免支付報酬，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約而再由自己與相對人訂立同一內容之契約者，依誠實信用原則仍應支付報酬，最高法院58年台上字第2929號判例可資參照。爰依不動產一般銷售契約書第5 條第1 項及第3 項第3 款之約定請求被告給付服務報酬。並聲明：⒈被告應給付原告144萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。⒉原告願供擔保請准宣告假執行。
㈢對被告答辯之陳述：
⒈買方劉月英係撥打原告公司總機電話表示要尋找房子，因剛
好是原告公司員工林淑珍值班，因此由林淑珍跟買方約好地點碰面帶買方看房子，所以才有買方名片及聯絡電話。起初買方表示之前已看過這間房子但不喜歡不想買，然而經過林淑珍積極分析介紹及說服，買方才決定出價請林淑珍向賣方談價錢，買方一開始希望以3300萬元去向屋主談，惟屋主不同意，買方表示願以3600萬元購買，但言明若以3600萬元成交不願付原告公司服務報酬，故本件原告並未向買方提起訴訟原因在此。又原告公司員工除撮合價金外，亦積極尋找銀行詢問貸款額度，並將貸款額度之訊息報告買方，買方直接打電話找承辦員，此從事後買方之登記謄本其貸款銀行確實是彰化銀行相互印證可知，原告確實有從中撮合。
⒉另被告辯稱一般委託銷售仍可自行出售，惟屋主可自行出售
，係指仲介公司撮合介紹之客戶以外之買方而言。換言之，屋主可自行出售，解釋上出售之對象當然不包括經由仲介公司介紹之買方，否則簽訂一般委託銷售契約書根本形同具文，且違反民法上誠實信用原則。此從一般委託銷售條款第5條第3 項第3 款約定，即使委託過期後二個月內，賣方成交之客戶是仲介公司介紹之客戶亦應給付服務報酬，可知其契約精神，因此被告所言其依一般委託銷售屬自行出售，委無足取。
⒊被告再辯稱其與買方是訴外人中信房屋介紹認識，並非原告
仲介而認識，惟若果真如此，買賣雙方早已認識，系爭房地何以不在二個月前成交？而買方又何須再打原告公司電話來找房子？足見被告所言自相矛盾。若無原告積極分析介紹及說服，加上從中撮合價格，系爭房地無法成交。買方是仲介公司之商業資源，同一組買方多家仲介公司多會極力爭取而產生重疊現象，因此本件不可以中信房屋之前介紹認識就否認原告有從中撮合價金之事實，原告是買方於系爭房地成交前最後經手之仲介公司是不爭之事實，換言之，在此之前買方接觸再多之仲介公司，亦不影響原告依法取得服務報酬請求之基礎，而被告若主張契約書第5 條第3 項第3 款但書中之情形，應由其舉證，證明在原告公司之後，該組買方係透過何家仲介公司介紹成交？其支付多少服務報酬？否則，被告所辯根本非契約書第5 條第3 項第3 款但書之情形。易言之，在原告公司經手後，假設有另一仲介公司接觸買方，並向買方介紹而成交者，始符合但書之約定，然本件被告卻以二個月前由中信房屋介紹認識為由企圖拖免支出原告服務報酬之責任，足見其所辯純屬狡辯之詞。
二、被告則以：㈠被告雖與原告簽訂一般委託銷售契約書，惟所謂一般委託銷
售其意義指，屋主保留自行銷售之權利，及屋主亦可委託其他仲介經紀銷售，而有關於系爭房地買賣事宜，屬於屋主（被告）自行銷售事件與原告無涉。買方劉月英從未簽署文件委託，原告僅憑一張名片主張依法請求服務報酬，洵屬無據。況原告未向買方劉月英提告請求給付服務報酬，亦足見買方劉月英並非原告之客戶。
㈡買方劉月英與被告係於房屋買賣前二個月經由中信房屋營業
員張甄玲帶看銷售，並由被告與買方劉月英介紹屋況及買賣事宜，當時因買方考慮中，尚未簽署買賣，並非原告仲介認識而私下買賣。
㈢本件買賣雙方與貸款銀行彰化銀行埔心分行間，為貸款額度
及其他保證事項，多次協調歷經一個多月買賣貸款始核准，並非原告介紹及撮合等語。並聲明：原告之訴及其假執行聲請均駁回。
三、原告主張被告於99年9 月11日委託其代為銷售其所有坐落桃園縣中壢市○○○段舊社小段193 地號土地及其上建號238號：門牌號碼為中壢市○○路○○○ 號房屋（下稱系爭房地），委託銷售總價3900萬元，委託銷售期間自99年9 月11日起至99年12月31日止，兩造並簽訂「不動產一般委託銷售契約書」。嗣於同年9 月23日兩造簽訂「銷售委託契約內容變更合意書」，被告同意就系爭房地銷售總價變更為3750萬元。
而訴外人劉月英於99年10月25日以總價3600萬元向被告購買系爭房地，並於99年11月3 日辦理系爭房地移轉登記等情，有兩造不爭之不動產一般委託銷售契約書、委託銷售契約內容變更合意書、土地暨建物謄本等影本在卷可稽（見本院卷原證一、二、四號），並為被告所不爭，堪信原告此部分之主張為真實。惟原告主張系爭房地之買方係其從中撮合介紹之客戶等情，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件應審酌者厥為：原告請求被告給付委託銷售價格4%之服務報酬，應否准許？茲分述如下：
㈠按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。」民事訴訟法第277 條定有明文。主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任。而此特別要件之具備，苟能證明間接事實並據此推認要件事實雖無不可，並不以直接證明者為限，惟此經證明之間接事實與要件事實間，須依經驗法則足以推認其因果關係存在者，始克當之。次按「原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則。」（最高法院18年上字第2855號判例）。㈡經查，原告主張被告與買方劉月英就系爭房地移轉登記之日
期為99年11月3 日，係在兩造簽定委託銷售期間之內，且該買主係原告從中撮合介紹之客戶等語，業據提出兩造簽訂之不動產一般委託銷售契約書、銷售委託契約內容變更合意書、土地暨建物謄本及買方劉月英名片乙紙為證。而證人林淑珍於本院到庭證稱：「（問：買主劉月英跟賣方，是如何得以接洽？）他們本來不認識，但是後來他們是怎麼接洽的，我不清楚。賣方給我開委託價3750萬元，但是買主劉月英跟我出價3600萬元，他原來叫我出3300萬元去談，他說只能賣前半段的地，後來我們跟買方講，他說這樣貸不到錢，所以他叫我添到3600萬元，叫我去談買全部，我就去跟賣主講…」、「（問：剛開始你如何跟劉月英接觸到？）那時候我值班，劉月英打公司的總機電話，說他要買中壢民生市場週邊的店面，我就到處去問，市場五金行的老闆娘跟我說系爭房屋要賣，介紹我認識這個屋主，然後跟屋主簽一個委託書，然後我們就去現場看，我在現場等了一個鐘頭，但是不知道這間店面下午休息，然後我打電話給屋主，他說如果有需要他會來開門，後來劉月英來的時候看了這間，他說這間兩個月前就看過了，他不喜歡，因為這個案子我有作功課，知道這個房子雖然是50年，但是我跟他解說這個地段是商業區，不是住宅區，絕對值這個價錢，而且這個地就值這個價錢了，所以不要去在意屋子老舊的問題，因為這個房子經歷九二一大地震也都沒有裂縫。」（見本院100 年4 月21日言詞辯論筆錄），根據上揭證人之證詞可知，買方劉月英係撥打原告公司之電話向原告表示欲購買位於中壢市民生市場週邊之店面，嗣原告將系爭房地介紹予劉月英，並協同劉月英訪視系爭房地。又劉月英與原告接洽前固曾訪視過系爭房地，然其並不滿意。又被告雖抗辯系爭房地之買方劉月英係透過中信房屋介紹認識，並談及買賣事宜，無須原告介入云云，然被告自承其並未支付中信房屋仲介費（見本院100 年1 月12日言詞辯論筆錄），足見被告與買方劉月英就系爭房地之買賣並非中信房屋居間介紹而成，且此亦徵劉月英於先前訪視系爭房地時，對系爭房地並不滿意。
㈢又原告主張其替買方劉月英積極尋找銀行詢問貸款額度乙事
，業據證人林淑珍於本院審理時證稱: 「…而且買方叫我找銀行看這間房子可以貸多少錢，然後彰化銀行說可以貸3000萬元，新光銀行說可以貸2700萬元，所以我就叫買主去找彰化銀行的黃小姐，後來他就是去找彰化銀行的黃小姐辦貸款，黃小姐就是我介紹的，黃小姐就是黃雅慧。」（見本院10
0 年4 月21日言詞辯論筆錄）。證人黃雅慧即系爭房地貸款銀行之銀行承辦人證稱：「（問：林淑珍小姐有沒有打電話給你，告訴你有一位劉小姐要辦貸款，請你就系爭房屋評估貸款額度？）這個房子部分，我是有接到一位林小姐的電話，她問我們公司有沒有幫中壢的一間房子估價過，因為之前有一位客戶說要買這棟房子，所以我們有估價，因此我回答她說有估價過。」、「（問：你有沒有請林淑珍小姐傳真資料給你？）因為我們之前估價的資料是兩個月前，所以我有跟她說謄本的部分我已經遺失了，請她傳真謄本給我。」、「（問：最後你回覆她，貸款額度多少？）3000萬元。這是房子最高可貸款的金額，可是實際要借還是要看借款人的還款能力。」等語（見本院卷100 年2 月24日言詞辯論筆錄），再據系爭房屋建物謄本所載：「建物所有權部：登記日期為99年11月3 日、登記原因為買賣。原因發生日期係99年10月25日，所有權人劉月英」、「建物他項權利部：權利種類為最高限額抵押權，登記日期為99年11月3 日，權利人為彰化商業銀行股份有限公司，擔保債權總金額為3600萬元」，有建物登記簿謄本可稽。換言之，系爭建物登記原因為買賣，而買賣發生日期係99年10月25日，係於兩造所簽訂委託銷售99年9 月11日起至99年12月31日止之期間，將系爭建物出售於劉月英，而劉月英並於系爭房屋移轉登記當日向彰化商業銀行辦理貸款最高限額抵押權3600萬元。是堪信原告主張其替買方劉月英積極尋找銀行詢問貸款額度之部分為可採信。
㈣至於被告辯稱原告從未向買方劉月英收取服務報酬，故劉月
英非原告之客戶一節，原告辯稱: 其為於委託期間內促成交易，使買方提升價格至符合被告最低可接受之數額，故犧牲對買方收取服務報酬等語。查一般仲介實務，向賣方收取之仲介費為買賣金額之4%，向買方收取之仲介費為買賣金額之2%，衡以本件系爭房地價額高達3 千餘萬元，如能獲取4%之仲介費，則傭金已達100 多萬元；又兩造所簽訂之不動產委託銷售契約為一般委託銷售契約，而一般委託銷售契約其意義指，屋主保留自行銷售之權利，及屋主亦可委託其他仲介經紀銷售，即有權尋找買方銷售系爭房地者非僅原告1 人，原告仍可能有其他仲介競爭者而失去收取仲介服務報酬之機會。是於當時買方劉月英出價3300萬元，與被告委託價格3750萬元間，仍差距450 萬元，而最終被告表示系爭房地之價格最低不得少於3600萬元，否則不願成交之情況下，原告為求促使買方願提高購買價額至3600萬元，而使其能讓為數不小（100 多萬元）且占大部分之仲介服務費落袋為安下，而犧牲較小部分之佣金即放棄向買方收取仲介服務費，亦難認有何違常情之處。
四、綜上所述，原告主張系爭房地係其從中撮合價金及積極尋找銀行詢問貸款額度，並將貸款額度訊息報告買方劉月英等事實為真實，則原告依銷售契約書第5 條第1 項，請求被告支付委託銷售價格4%之報酬，即屬有據。又被告與劉月英雙方係合意以3600萬元為買賣價金，為被告所不爭執，從而，原告依系爭銷售契約書之法律關係，請求被告給付系爭房地成交總價款4%之服務報酬即144 萬元（計算式：3600萬元×4%＝144 萬元）及自起訴狀繕本送達翌日即99年12月22日起，按年息百分之五計算之利息，洵屬有據，應予准許。又原告陳明願供擔保請求宣告假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。
五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張陳述及請求調查之證據，均與判決結果無影響，無庸一一審酌及無調查之必要，附此敘明。
六、訴訟費用負擔及假執行之依據：民事訴訟法第78條、第390條第2 項。
中 華 民 國 100 年 5 月 12 日
民事第一庭法 官 陳婉玉上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 5 月 12 日
書記官 利冠蔚