臺灣桃園地方法院民事判決 99年度訴字第265號原 告 祭祀公業徐庚生管理人徐秀郎訴訟代理人 己○○
戊○○被 告 乙○○上當事人間請求租佃爭議事件，本院於民國99年10月5 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序方面：按祭祀公業條例於96年12月12日修正公布，於97年7 月1 日施行，祭祀公業尚未登記為法人者，可依祭祀公業條例之規定向公所申報，經公所受理後陳列派下現員名冊、派下全員系統表、不動產清冊公告30日，並應由申報人於新聞紙連續刊登3 日，於異議期間屆滿後，核發派下員全體證明書，以使原屬非法人團體之祭祀公業得取得法人登記；惟此所為之祭祀公業、規約、派下員、管理員等事項尚非具有絕對之效力，有異議之人仍得向法院起訴，並於取得確定判決後得向公所辦理變更登記，然於取得法院判決前，仍具有推定真正之效力，且應非當然無效。而查，本件兩造對於原告向公所申請為祭祀公業徐庚生登記時所檢附之派下員名冊有漏列之情形並不爭執，且依被告所提出之清明節收款清冊，祭祀公業徐庚生之派下員至少達154 人，並為原告所明知，而原告所提出向公所申請登記時，所附派下員名冊僅32人，派下員人數不足一半，顯然有故意排除其他派下員之權利而先行取得法人登記、成立規約、選任管理人之意思，惟被告既不否認就此異議未曾合法提出訴訟等節，而原告於提起本件訴訟時，既已踐行前開法條規定之程序申請法人登記，並選任管理人，揆諸前揭說明，其提起本件訴訟，尚難認有當事人不適格之情形，被告所為祭祀公業登記違法之抗辯（詳後述），非本院於本件訴訟程序中所得審究，核先敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：祭祀公業徐庚生實際為徐庚生二房徐敬維所成立，僅有二房派下員始得選為管理人代表祭祀公業徐庚生，並非所有全體徐庚生之四房子嗣均得為管理人，或有權代表祭祀公業對外為法律行為，此由土地登記已無法查得二房徐敬維以外其餘管理人為何人可知非被告所稱四房均有共同選為管理人之權利，而祭祀公業徐庚生派下員因族繁無法迅及登記及選任管理人，二房即先於民國97年間依法向桃園縣觀音鄉公所申請備查，並於同年8 月25日發給派下全部證明，又於同年9 月選任徐秀郎為新任管理人，並經鄉公所准予備查在案，依法辦理管理人變更登記，縱認需有四房均屬派下員，亦屬可事後另行補正之問題，並不影響其管理人之效力。緣坐落桃園縣觀音鄉茄苳坑對面厝705 、706 、707 及
716 地號之土地（下稱系爭土地）為伊所有，自38年6 月23日出租予被告祖父徐阿錢耕作，並依耕地三七五減租條例之規定，為租約之登記，每年應繳租金即實物615 台斤（下稱系爭租約）。嗣徐阿錢死亡，由其子即被告父親徐阿才（即徐進財）繼承為承租人，嗣徐阿才於92年間死亡，由被告繼承為承租人，而於93年2 月11日辦理租約變更登記，惟徐阿才曾將系爭土地部分轉租予徐慶（自65年間起，轉租705 、
706 、707 地號土地）、葉金土（85年1 月至86年2 月間，轉租716 地號土地）耕作，且雖自83年間即辦理休耕，荒廢良田，並於伊於98年4 月間申請調解時前往系爭土地拍照，均無翻土等任何休耕應為之行為，均屬未自任耕作，依耕地三七五減租條例第16條第2 項之規定，租約應屬無效，又被告自83年至98年間均未按租約約定之租谷繳納租金，換算成金額共計欠租新臺幣（下同）85,557元，積欠地租達兩年以上之總額，伊依同條例第17條第1 項第3 款之規定得終止租約，已於98年9 月23日以存證信函催告被告繳付積欠租金及終止租約之意思表示，被告亦合法收受，已於合法終止等語，爰基於民法第767 條所有物返還請求權提起本訴，聲明求為判命被告應將系爭土地返還原告，並請依職權為假執行之宣告。
二、被告則以：因部分水源不足，系爭土地於83年間才辦理休耕，惟自休耕以均有依政府規定播種綠化，98年4 月原告拍照時，恰好尚未整理，並未廢耕，伊自92年繼承前，系爭土地係由徐阿才實際耕作，徐慶耕作部分繳租均繳予原告祭祀公業，徐阿才並無從中收租，屬原告祭祀公業同意之契約變更，至於葉金土則不知悉係何人，鄉公所亦已說明恐係誤載地號，足見並無未自任耕作之轉租情形。自83年間起因休耕之故，祭祀公業徐庚生當時雖未辦理登記，惟其四房派下員已各自選任管理人，並同意僅向伊收取祭祀公業管理費，迄於97年間均無異議，嗣原告於97年間以祭祀公業惟一管理人自居後，即要求伊依原約定繳納租金，伊亦同意依原約繳納，惟伊依往例至祭祀公業祠堂繳納時，即遭原告拒絕，而經原告催告後，伊亦已依法提存，並無欠繳租金之情形。況且，祭祀公業徐庚生之組織起源於徐姓先祖自大陸渡海來臺至觀音鄉開創基業施設宗祠，為應平日與年節奉祀及祭顧開銷，故將其派下員集資購買登記於祭祀公業名下包括系爭土地在內之土地，再以三七五減租方式分別出租於派下員，以按年於祭祖時給付租金供祭祀費用所需，足見徐庚生子嗣有四大房均有代表權，其全體派下員最少有4 百人，且公業事務均依此派下員名冊通知辦理祭祀作業及收取管理費，原告竟僅以其三房派下員32人，所為之祭祀公業登記或選舉管理員，均不能代表祭祀公業徐庚生，自不得以其名義提起本訴等語，聲明求為駁回原告之訴。
三、兩造爭執及不爭執事項：
㈠、不爭執事項：⒈坐落桃園縣觀音鄉茄苳坑對面厝705 、706 、707 及716 地
號之土地為祭祀公業徐庚生所有，自38年6 月23日出租予被告父親徐阿才耕作，並依耕地三七五減租條例之規定，為租約之登記，登記每年應繳租金為實物615 台斤。
⒉徐阿才於92年間死亡，由被告繼承為承租人，而於93年2 月
11日辦理租約變更登記，現被告為承租人，且自83年起，即向桃園縣觀音鄉公所辦理休耕迄今。
㈡、爭執事項：⒈系爭租約是否有轉租徐慶、葉金土而為無效？⒉系爭租約是否有廢耕不自任耕作而為無效？⒊被告是否有欠繳租金達2 年以上，而原告已合法終止系爭租
約？
四、系爭租約有無轉租徐慶、葉金土，有不自任耕作而為無效部分：
㈠、按土地法第108 條規定承租人縱經出租人承諾，仍不得將耕地全部或一部轉租於他人，旨在防杜承租人將承租耕地轉租他人從中漁利，致如重次承租人之負擔，並使租賃關係趨於複雜。苟出租人於轉租情事發生後，逕向次承租人收受租金，是該次承租人即變為新承租人，已無任何從中漁利加重負擔，及使租賃關係趨於複雜之可言，況出租人收回後如無自耕能力，要不能不出於繼續出租他人之一途。準此似難謂出租人與次承租人間成立新的租賃關係，亦在土地法第108 條規定禁止之列。而按耕地三七五減租條例第16條第1 項前段「承租人應自任耕作」，係屬強制規定，該項後段為轉租之禁止規定。又耕地承租人將其租賃權讓與於他人，倘經出租人同意，且受讓人自任耕作，耕地租佃關係已於出租人與受讓人之間發生，而生債之更改之效果，既非承租人不自任耕作，亦非轉租，應非在前揭規定禁止之列，最高法院52年台上字第116號判例、84年度台上字第1554號判決意旨參照。
㈡、經查，本件原告主張系爭租約自65年起即有轉租予徐慶而為無效等語，固據其提出自74年起至97年止歷年清明節收租清冊為憑，而兩造均不否認每年繳租均於清明節前，由佃農於祠堂繳租予之前尚未辦理祭祀公業徐庚生法人登記之代表人，並於該收租清冊所載，係每年於清明節前收租時均經眾大房決議該年收租谷收入，且當場經佃農繳租，並加以記錄等情形相符，而原告亦不否認徐慶係將租金直接繳予原告，並未透過徐阿才或被告，甚至徐慶於85年間自行向原告表示不願意再向承租祭祀公業徐庚生之土地等語，顯然徐慶承耕土地期間，租金均直接交給原告，有無欠租均由原告直接認定，與徐阿錢、徐阿才或被告，即承租佃農均無涉，應認縱有原告所稱被告或其徐阿錢、徐阿才出租予徐慶之情形，業已因原告之收租而與原告間成立新的租賃關係，並非轉租，揆諸前揭說明，原告依此認系爭租約因轉租予徐慶而無效等語，尚未能舉證以實其說，而難採信。至證人即曾代表祭祀公業徐庚生收租之管理人甲○○、丁○○雖均證述對於有無向徐慶收租，或徐慶所承租之土地範圍為何無印象或不清楚等語，實應年代久遠而不復記憶所致，且原告堅稱有向徐慶收租等語，則前開證人之證述尚難作為有利原告之認定，附此敘明。
㈢、至於原告主張系爭租約有轉租予葉金土等語，原告嗣後已當庭表示不追究葉金土部分，且原告所謂轉租之依據無非係以桃園縣觀音鄉公所就系爭土地曾有葉金土為休耕之登記等語，惟此亦經桃園縣觀音鄉公所於99年4 月23日以桃觀鄉農字第0990006797號函覆：「…本所調閱手寫檔案76年至85年各別稻作農戶資料檔：旨揭農地並非由同村14鄰葉金土申報耕作或休耕，係由8 鄰徐阿錢申報…貴院所函附之MIS 系統查詢表係為行政院農糧署為使農地資料基期年審查更為便利近年開始使用之套繪系統列印，因國內農地筆數繁多，此系統易有套彙錯誤情形發生…系爭土地應為徐姓承租人申請…旨揭地號近年由佃農乙○○之戶籍地戶長徐張菊妹（母親）代表並持租約正本申請本案之休耕轉作申報」等語，且休耕之申請需由所有權人或有效期限內之承租人提出相關證明資料始得申請，並非任何人均得申請，且兩造及證人甲○○、丁○○均已證述不認識葉金土，亦非宗親等語，應認確係機關誤為登載所致，並非有將系爭土地轉租予葉金土之情形。
五、系爭租約是否有棄耕或未自任耕作之情事部分：
㈠、原告主張被告有不自任耕作或棄耕之情事，依照耕地三七五減租條例第16條第1 項、第2 項及第17條第2 款，系爭租約無效或得終止，其自得請求被告返還系爭土地等語，並提出系爭土地照片18張、地籍圖及空照圖為證。被告則抗辯其因水源不足而辦理休耕，並有依規定辦理播種及翻土，原告拍照時間為中間空檔等語。經查，被告自92年繼承系爭租約，而前自83年以來，至99年間其父親徐阿才、被告均於桃園縣觀音鄉公所辦理行政院農業委員會農糧署「水旱田利用調整後續計畫」獎勵休耕輪作時，陸續於一、二期有辦理休耕，確有申請休耕，並均由政府查核後發給獎勵金一節，業經本院依職權向桃園縣觀音鄉公所查詢，經該所以99年7 月21日桃觀鄉農字第0990012711號、99年8 月26日桃觀鄉農字第0990017078號覆函為證，並分別說明：「本所於每期作申請完成、現場勘查符合有否實施翻耕及種植綠肥等措施後，造冊送縣政府轉上級主管機關辦理發放休耕轉作獎勵金」、「查所詢茄苳坑段對面厝小段705 、706 、707 、716 等地號均每期辦理休耕，並依規定翻耕並施種綠肥，可隨時配合政府政策恢復耕作需求，並無廢耕與不符規定情形，函附近日現地照片，佃農依規定完成翻耕等工作…98年1 、2 期作、99年1 月作均由徐張菊妹代表申報，並確實完成翻耕及種植綠肥工作，符合休耕轉作補助原則」等語，又農地辦理休耕，除乾旱、天災等特殊情況外，第一、二期作應選擇種植綠肥作物或辦理生產環境維護措施（如翻耕），以維護地力，是休耕既係為維持地力以達耕地永續經營之目的，則被告自79年起每年陸續及連續配合政府政策而辦理休耕，自與不自任耕作或棄耕之情形有別。
㈡、再佐以前揭函文揭示，桃園縣境內執行休耕轉作期間為3 月15日至7 月15日、8 月15日至11月30日，每年申報日期約為每年3 月、8 月（分別為一期作及二期作）左右，對照原告所提出標明為98年4 月5 日、6 日、24日之照片，則應屬前揭申請休耕期間，且原告既於4 月11日即向鄉公所申請前往現場查看，而經本院以原告之照片為附件向鄉公所函查之結果，亦未經認定有廢耕之情形，亦有前述函文在卷可按，況系爭土地歷年來即連續辦理休耕迄今，並無使田地荒廢之情形，且依前揭規定，公所應均有前往勘查以核實補助，自無從僅憑該照片內系爭土地上並未種植作物或翻新土之情形，遽認被告有不自任耕作或棄耕之情事，而原告亦稱被告係於伊向公所調解後，即98年8 、9 月始整地完成等語，亦與公所勘查拍攝照片不符，至於地籍土及空照圖之情形，亦難以辨識系爭土地有原告所稱不自任耕作或棄耕之情形。而被告對於有依法辦理休耕等節，亦有前揭公所函文為證，原告對被告有未自任耕作或棄耕之情形，復未另行舉證以實其說，是其上開主張自屬無據。此外，兩造亦不否認起訴後已無前往勘驗之必要，是自無從由現況推知被告有無廢耕之情形。
六、被告是否有欠繳租金達2年以上部分：
㈠、按耕地三七五減租條例第2 條第1 項所謂「主要作物正產品全年收獲總量1000分之375 」，乃耕地租額之最高限制，契約當事人有較低之約定者，應從其約定；且關於收取租金之數額，本於契約自由，本即得經雙方當事人意思表示一致而變更之，尤於耕地租約變更租金數額較承租人為有利時，並不違反耕地三七五減租條例立法意旨，自非在禁止之列，且並非登記始生效力之事項。
㈡、經查，依原告所提出前揭自74年起至97年止歷年清明節收租清冊所載，徐秀郎係自74年至83年擔任祭祀公業徐庚生第四房代表收租，而自84年至97年間第四房代表則為丙○○，另第一房代表則自77年至97年間，均由甲○○擔任、第二房代表自80年至97年間，均由丁○○擔任、第五房代表則自77年至97年間，均由庚○○擔任，而祭祀公業徐庚生於原告向公所辦理法人登記前，並無定期舉行會議、選舉代表人，僅於每年清明祭祖時，由各宗族長老指定各房代表人，於祠堂當場表明為祭祀公業徐庚生代表向各佃農收租，此亦據證人甲○○、丁○○證述無訛，而系爭收租清冊既係原告所提出，堪信原告並不否認系爭收租清冊之真實性，即作為其歷來本於系爭租約，而代祭祀公業徐庚生，即地主向佃農收租之依據，足見於祭祖時，代表祭祀公業徐庚生收租之人，對於佃農而言，自屬有權代表之人，關於其租金給付之義務，亦以交付當場公示為祭祀公業徐庚生代表之人為已足；而證人甲○○已到院證述：「（問：有無印象被告這邊告知你要休耕？）有，民國幾年我不記得，我收租時他說他們辦理休耕沒有種植，有問租金能否減少，我們四個代表都同意，減少多少不記得」、「（問：被告有無欠租？）沒有」、「（問：是否可以代表祭祀公業去減少租金？）我們四位代表都同意，當時徐秀郎有曾經當過代表人，他知道我們同意減少租金」等語，證人丁○○亦到院證述：「（問：代表公業收租時，有無收到被告的租金？）85年全部佃農都沒有，因為那年氣候關係，所有代表人包括徐秀郎在內，自動免除租金。其他年被告每年都有繳，最初租金是穀金算是每台斤600 元，我們是收錢，被告都有繳，後來漲到上千元，再協議就按多少錢直接計，被告一年應繳一千…這個金額是延續的，一直都是繳這個錢」等語，而該帳冊85年所載：「依據政府實施全面休耕，佃人無法耕作，經過四大房經理協調結果，無法收租，爾後繼承辦妥後，依據政府規定休耕原則辦理再收租金」等語，且有見證人徐秀郎於其後蓋章、簽名，原告雖稱係遭其他代表人及佃農欺騙所致，惟其並無法舉證證明，且每年祭祖時繳租之佃農亦非被告1 人，而此後所有租金收入，均屬定額。至於徐進財（即徐阿才）自86年起即繳租500元，並有列記徐慶600 元（未收），此後徐慶列載至90年，惟均未收取，亦徵徐慶部分已發生租賃權讓與，而非屬系爭租約之一部分（惟原告並未主張確認系爭租約，且予以否認，亦無庸討論更改租約後有無事後回復之問題），直至93年間，始改由被告就系爭租約繳租1,000 元，應係就徐慶部分一併再繳納之結果，且於上開清冊中，均未註記徐阿才或被告有欠繳租金之情形，而原告亦不否認於98年前並未曾向被告為欠租之表示等情，而於98年間始於清明祭祖時（即約98年4 、5 月間）以被告欠租為由，拒收租金，此為兩造所不爭執，而原告亦於98年9 月23日始以存證信函通知被告欠租，此前並未告知被告有欠租情事，應認兩造間就系爭租約關於租金給付之約定，已因合意而變更，原告自應受此變更後租約之限制。至於原告遽行主張應依原有租約，即登記每年應繳租金為實物615 台斤，算定被告有無欠租等語，對被告而言，顯然違反誠信原則，而難採信。
㈢、是原告既未能證明被告欠租已達2 年以上之數額，且原告於98年9 月23日催告後，被告已辦理提存，而未繼續生欠租之效果。此外，原告其餘主張前揭代表人有收取帳目不清、與被告串謀或指摘他人無權代表與佃農訂定租約等情，除未能舉證說明外，且應係祭祀公業徐庚生內部之爭執，此亦可由前述原告於明知祭祀公業徐庚生派下員名冊之情形下，竟先行以32名派下員申請祭祀公業徐庚生之法人登記，並由32名派下員自行成立規約、選任管理人，嗣後始要求其他派下員以補登記之方式辦理可得知悉，此要非被告所得過問、知悉，亦非得以此作為對抗被告之事由，亦無審酌之必要，附此敘明。至於證人甲○○證述不知佃農有申領休耕補助因而同意減免租金等語，縱認有被詐欺之情形，於未撤銷其意思表示前，亦無從斟酌被告是否有補繳休耕補助之義務，亦併敘明。
七、綜上所述，原告主張系爭租約因被告有轉租、廢耕及欠租等無效或終止事由等語，均無足採。從而，原告主張依民法第
767 條之規定，請求租約無效或終止後被告應將系爭土地返還等語，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請應併予駁回。
據上論結，本件原告之訴為無理由，應依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 10 月 21 日
民事第三庭 法 官 陳筱蓉上為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 10 月 21 日
書記官 蔡佩媛