臺灣桃園地方法院民事判決 99年度訴字第274號原 告 蕭天左訴訟代理人 蕭明清被 告 百年大鎮社區管理委員會法定代理人 彭彥瑋訴訟代理人 張世炎律師上列當事人間請求損害賠償事件，於民國100 年5 月17日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹拾陸萬玖仟貳佰伍拾玖元，及自民國九十九年二月十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣壹拾陸萬玖仟貳佰伍拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者，
三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第25
5 條第1 項第2 、3 、7 款、第2 項分別定有明文。又所謂請求之基礎事實同一，係指變更追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭。查本件原告起訴時聲明為：「被告應給付原告新臺幣（下同）823,408 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；願供擔保，請准為假執行之宣告。」，嗣於本件訴訟進行中減縮如其後述聲明所示，核其所為，僅係單純減縮應受判決事項之聲明。另原告起訴時之訴訟標的為民法第184 條、第191 條之規定，嗣於審理中，原告追加依同法第544 條規定為其請求權基礎而為本件請求，被告對此亦無異議而續為本案之言詞辯論，視為同意原告所為訴之變更、追加，況原告請求之基礎事實同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，自應准許，合先敘明。
二、原告起訴主張：㈠原告於民國95年10月16日以價金260 萬元，將門牌號碼桃園
縣○○鄉○○○街○○號14樓之房屋（下稱：系爭房屋）出賣予訴外人楊美珍，並於同年11月3 日移轉過戶完成。嗣於96年3 月間系爭房屋開始有漏水、滲水之情形，經臺灣省土木技師公會鑑定結果，發現系爭房屋平頂天花板及樑側之滲水、漏水，緣自公共設施之屋頂防水失去保護功效所致，楊美珍遂對原告起訴解除契約（本院96年度訴字第508 號返還價金事件，下稱，另案訴訟），並將系爭房屋所有權移轉予原告。又系爭房屋頂樓之修繕、管理、維護係由被告為之，但被告怠於修繕、維護，致原告受有損害及額外支出費用，被告應負賠償責任，損害金額如下：⑴房價損失：系爭房屋因漏水本身造成價值減損，經理德不動產估價師聯合事務所鑑定結果，減少之價值為126,659 元。⑵訴訟費用：原告因被告怠於修繕而涉有另案訴訟，並就另案訴訟判決提起上訴，繳納第二審裁判費41,446元，扣除程序中和解而退費27,631元，中間差額損失13,815元。⑶過戶費用：被告未善盡管理人之責，致另案訴訟判決楊美珍將系爭房屋移轉登記予原告，原告額外支出過戶之代書費用12,000元、規費958 元及契稅28,635元。⑷修繕費用：原告前為釐清漏水原因，先後支出拆除天花板費用12,000元、重新架設天花板費用38,000元及重新粉刷費用12,000元。⑸上開損害金額，總計為244,06
7 元。㈡被告雖辯稱其非屬法人團體，不具侵權行為或權利義務能力
，原告對其起訴，屬當事人不適格云云。惟參本院96年度訴字第94號、臺灣高等法院98年度上易字第173 號判決意旨，可知原告以百年大鎮社區管理委員會為被告，起訴請求侵權行為損害賠償，應為法所允。縱被告本身非侵權行為責任之權利義務主體，亦應認原告得基於程序選擇權，並依公寓大廈管理條例第38條第1 項規定及訴訟擔當法理，選擇非以區分所有權人為起訴被告，而對被告起訴請求。至兩造是否各確為權利人、義務人，乃為訴訟標的法律關係之要件是否具備，即訴訟實體法上有無理由之問題，並非當事人適格之欠缺。
㈢爰依民法第184 條、第191 條、第544 條之規定，擇一請求
，並聲明：被告應給付原告244,067 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；願供擔保，請准為假執行之宣告。
三、被告則辯稱：㈠被告未具有實體法上之享受權利、負擔義務能力，即不具有
侵權行為及定作人之責任能力，非可成為賠償義務人，原告對被告起訴請求為無理由。
㈡關於社區共用部分失其效力，致社區住戶之建物受損害，社
區管委會固負有修繕維護之義務，但仍應待住戶反映後，始能進行修繕維護。而系爭房屋於94年3 月7 日原告向法院拍賣取得，並於同年月29日辦妥所有權登記時，並未發現系爭房屋有漏水、滲水之情形，迨至原告將系爭房屋移轉予訴外人楊美珍後，始發覺有前述之瑕疵情形，被告經告知後，隨即派員察看並進行房屋頂樓防水處理，期間並無怠於修繕維護之情事，且迄今系爭房屋未再發生漏水。縱其後再有發生漏水情事，亦非屬之前漏水處未處理妥善所致，蓋系爭房屋滲水、漏水事實，其生成原因眾多，或因窗框與外牆混凝土間存有微細裂縫，或因屋頂或窗框原有之保護層設施失效，因長年受熱脹冷縮效應而產生裂縫，或因新舊施工交接處有施工裂縫，導致雨水沿裂縫入滲室內，有臺灣省土木技師公會之鑑定報告書可稽，故如屬窗框與外牆混凝土間存有微細裂縫，或窗框原有之保護層設施失效均非公共設施範圍，不屬於被告管理。
㈢原告與訴外人楊美珍間之買賣爭議，係因原告怠於告知系爭
房屋原有漏水情形，且嗣經雙方達成訴訟上和解，與被告管理並無關係，且原告亦無受任何損害。是原告請求上開賠償項目，均非因被告有何侵權行為所致，且兩造間亦無承攬關係，被告並非定作人，被告無須依民法第191 條負定作人損害賠償責任。又原告出賣系爭房屋與楊美珍前，既有隱匿房屋修繕前之漏水情形，縱認被告有責任，原告亦與有過失，蓋原告迨於通知被告為修繕，致使漏水之損害情況擴大，原告應就此損害之擴大與有過失。
㈣原告請求上開損害賠償金額及項目，為無理由：
⒈房價損失：
系爭房屋之價格高低，係取決於市場供需及買受人意願，與被告修繕並無因果關係，且系爭房屋頂樓防水，被告業已處理完畢，現屋況比原告法拍購入前之狀況更好，並無損系爭建物之價值。
⒉訴訟費用、過戶費用：
原告與楊美珍間因系爭房屋買賣而涉訟，係因原告於買賣之初，怠於告知楊美珍系爭房屋有漏水情形，致雙方解除契約，與被告管理並無因果關係。
⒊修繕費用：
原告請求拆除天花板費用，係原告與楊美珍間於本院前開訴訟中支出之費用，或係原告為裝設新天花板所支出，與被告無關。至架設天花板費用、粉刷費用，係原告自行整修房屋，並非被告侵權行為所致，且於原告取得系爭房屋時已存在漏水、滲水情形，當時天花板為前屋主交付之現況，並非已有整理之全新狀況。
㈤系爭房屋委託理德不動產估價師聯合事務所鑑定之結果，於
該所製作之不動產估價報告書內，並無記載價值如何減少、為何減少之理由，且系爭房屋已經修繕完畢，可供正常使用，如何認有價值減損？㈥聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、本院之判斷：㈠按公寓大廈管理條例第3 條第9 款規定，管理委員會係由區
分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，固無實體法上完全之權利能力。然現今社會生活中，以管理委員會之名義為交易者比比皆是。於民事訴訟法已有第40條第3 項：「非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力」規定之外，公寓大廈管理條例更於第38條第1 項明文規定：「管理委員會有當事人能力」，明文承認管理委員會具有成為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權；並於同條例第6條第3 項、第9 條第4 項、第14條第1 項、第20條第2 項、第21條、第22條第1 項、第2 項、第33條第3 款但書，規定其於實體法上亦具享受特定權利、負擔特定義務之資格，賦與管理委員會就此類紛爭有其固有之訴訟實施權。故管理委員會倘基於規約約定或區分所有權人會議決議所為職務之執行致他人於損害，而應由區分所有權人負賠償責任時，其本身縱非侵權行為責任之權利義務歸屬主體，亦應認被害人得基於程序選擇權，並依上開同條例第38條第1 項規定及訴訟擔當法理，選擇非以區分所有權人而以管理委員會為被告起訴請求，俾迅速而簡易確定私權並實現私權，避免當事人勞力、時間、費用及有限司法資源之不必要耗費。且因同條第
2 項明定：「管理委員會為原告或被告時，應將訴訟事件要旨速告知區分所有權人」，與民事訴訟法第65條訴訟告知之規定旨趣相當，而受訴法院亦得依同法第67條之1 規定，依職權通知各區分所有權人，賦與各區分所有權人參與該訴訟程序之機會，則將來確定判決之既判力，依同法第401 條第
2 項規定及於各區分所有權人，即具正當化之基礎。對於未受告知或通知之區分所有權人，因係非可歸責於己之事由而未獲參與訴訟程序機會，即未獲事前之程序保障，如認有不能提出足以影響判決結果之攻擊或防禦方法，致對其不利之情事，自得依同法第507 條之1 以下有關事後程序保障規定之第三人撤銷訴訟程序行使權利，其應有之權益亦獲確保。否則，公寓大廈管理條例規定管理委員會有當事人能力，即失其意義，當非立法本意（最高法院50年台上字第2719號判例意旨，最高法院98年度台上字第790 號、98年度台上字第
792 號判決參照）。是公寓大廈管理委員會倘基於公寓大廈管理條例或規約約定而負有義務，因未盡其義務致他人於損害，而應由區分所有權人負賠償責任時，公寓大廈管理委員會本身縱非最後之損害責任之權利義務歸屬主體，亦應認被害人得以公寓大廈管理委員會為被告起訴請求。從而，被告辯稱其不具實體法上侵權行為能力，原告不得依侵權行為之法律關係對被告請求損害賠償云云，自乏所據。
㈡經查，系爭房屋因有漏水、滲水之情形，於另案訴訟中經本
院委請臺灣省土木技師公會鑑定結果，發現系爭房屋客臥1平頂天花板及樑側、客廳頂版、餐廳、玄關、主臥、客臥2、廚房入口等處確有滲水情況，而客臥1 平頂天花板及樑側滲水之生成原因為：⒈屋頂版外側存有微細裂縫，屋頂保護層失去保護功效，水低窪聚積處由保護層裂縫入滲，經屋頂版微細裂縫形成水入滲途徑進入室內，並於室內天花裂縫處、較低處、電線出線盒處及樑版變化處顯現水漬。⒉屋頂版女兒牆泛水失敗，雨水沿女兒牆與屋頂版交接處二次施工縫入滲，經屋頂版微細裂縫形成水入滲途徑進入室內，並於室內天花裂縫處、較低處、電線出線盒處及樑版變化處顯現水漬。⒊雨水沿新舊施工交接處二次施工縫入滲，經屋頂版微細裂縫形成水入滲途徑進入室內，並於室內天花裂縫處、較低處、電線出線盒處及樑版變化處顯現水漬。⒋原屋頂設備如水表箱等破壞屋頂防水完整性，雨水沿設備與屋頂防水破口處入滲。經屋頂版微細裂縫形成水入滲途徑進入室內。並於室內天花裂縫處、較低處、電線出線盒處及樑版變化處顯現水漬。⒌雨水沿女兒牆裂縫，經屋頂版微細裂縫成水入滲途進入室內，並於室內天花裂縫處、較低處、電線出線盒處及樑版變化處顯現水漬；客廳頂版、餐廳、玄關、主臥、客臥2、廚房入口滲水之生成原因，均與客臥1平頂天花皮及樑側滲水類似等情，有該會97年11月25日第970576號鑑定報告書存於另案訴訟卷可稽，堪認系爭房屋確係因屋頂保護層失去保護功效而導致滲水情況無訛。且觀諸公寓大廈管理條例第10條第2項前段規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之」、同條例第36條第2款規定：「管理委員會之職務如下：…二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良」等內容，堪認共有及共用部分之修繕乃屬公寓大廈管理委員會之職務無疑。又按受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責，民法第544條亦有明文規定。則原告主張：公寓大廈之住戶與管理委員會間，就共用部分之修繕應有委任關係，被告並依兩造間之委任契約，就大樓頂樓之共用部分負修繕之責任等語，亦堪採信。
㈢按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
；故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同；違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任，但能證明其行為無過失者，不在此限，民法第184 條定有明文。次按，受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責，民法第544 條亦有明文。經查，原告主張主張：被告違反公寓大廈管理條例上開規定及兩造間之委任契約，未就大樓頂樓屋頂之共有部分進行修繕，致原告所有系爭房屋發生滲水之情，雖為被告所否認，並以前揭情詞置辯。惟查，被告就公寓大廈之共有部分既負有維護、修繕之責，其理應定期檢視各共有部分之狀況，以盡其善良管理人之注意義務，而本件公寓大廈之頂樓屋頂曾為整修，然因未依標準工法施工而整修失敗，致造成系爭房屋滲水乙情，業經上開臺灣省土木技師鑑定公會鑑定無訛（見該鑑定報告書現況照片編號28至32），足見被告對頂樓屋頂已失防水之保護功能乙節，實知之甚詳，然被告竟未依標準工法施工致系爭房屋滲水受損，其顯有過失甚明。且若依被告所述，被告係在原告告知滲水情形後始被動負有修繕之責，實已將被告所負之注意義務轉嫁予社區住戶，此與公寓大廈管理條例之立法精神及委任契約之權利義務關係明顯相悖，是被告所辯其並無過失云云，自非可採。酌上各情，被告既違反其對大樓屋頂共有部分之修繕義務，且致原告所有系爭房屋發生漏水，其處理委任事務顯有過失，並已不法侵害原告之權利至明。則原告依侵權行為及委任契約之法律關係，訴請被告就其所受損害負賠償責任，自無不合。
㈣又按不法毀損他人之物者，被害人得請求賠償其物因毀損所
減少之價額；負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀；第一項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，民法第196條、第213條第1、3項分別定有明文。茲將原告主張之損害金額審酌如下：
⒈系爭房屋因滲水所減少之價額：本件大樓之屋頂嗣後雖經
修復，但系爭房屋因客臥1 平頂天花板、樑側、客廳頂版、餐廳、玄關、主臥、客臥2 、廚房入口等滲水情形，致價值減損126,659 元，有理德不動產估價師事務所出具之不動產估價報告書在卷可參，且造成上開位置滲水之原因確係因被告未妥善維護、修繕大樓屋頂所致乙節，亦已如前述，被告自應負擔原告此部分之損失。被告雖辯稱：該報告書未記載價值如何減少及減少之理由云云，惟觀諸上開不動產估價報告書所載內容，該估價結果係不動產估價師針對影響價格因素、不動產市場概況、區域因素、個別因素、最有效使用等內容為分析後，利用比較法、收益法等方式而估出系爭房屋因滲水所減損之價值，並詳列各項分析內容、估價方法、過程及表格資料，其估價結果並非無據，被告未具體指出該不動產估價報告書之內容有何不當或不合理之處，僅空言該報告書不可採信，難認有理由。
⒉訴訟費用、過戶費用：原告主張其因系爭房屋滲水問題，
曾與楊美珍涉訟，並損失第二審裁判費13,815元、過戶之代書費用12,000元、規費958 元及契稅28,635元等情，固為被告所不否認。惟按侵權行為所發生之損害賠償請求權，以加害人有故意或過失不法侵害他人權利，致被害人受有損害，且加害行為與損害須有因果關係為其成立要件，若其行為並無故意或過失，或損害之發生與有責任原因之事實二者間並無相當因果關係，即難謂有損害賠償請求權存在（最高法院49年台上字第2323號、54年台上字第1523號、48年台上字第481 號判例意旨參照）。而所謂因果關係係指「無此行為，雖必不生此損害；有此行為，通常即足生此種損害者，是為有因果關係。無此行為，必不生此種損害；有此行為，通常亦不生此種損害者，即無因果關係」。經查，原告所主張此部分之損害係其與楊美珍間因系爭房屋買賣糾紛所支出之費用，然被告怠於維護、修繕大樓屋頂之行為，依經驗法則，並綜合行為當時所存在之一切事實，為客觀之事後審查，在一般情形上，通常亦不致於造成此種損害，因之，原告主張之訴訟裁判費、過戶代書費、規費、契稅等費用，與被告之行為間並無相當因果關係，原告請求被告給付此部分費用，尚非有據。
⒊修繕費用：原告主張其標得系爭房屋後，曾裝潢架設天花
板，嗣因房屋滲水之故，致天花板受損，先後支出拆除天花板費用12,000元、重新架設天花板費用38,000元及重新粉刷費用12,000元等情，業據提出估價單及收據為證，且有楊美珍於另案訴訟中提出之天花板受潮照片附於該案卷宗可稽。而參酌證人陳盛煒於另案訴訟中具結證稱：我有至系爭房屋裝潢，時間應該是在原告於94年3 月底取得系爭房屋之所有權後不久，裝潢範圍有包括天花板等語，核與原告於另案訴訟中陳稱其係在過戶後1 、2 個月內請陳盛煒裝潢等語相符，堪認系爭房屋受損之天花板係原告所出資裝修無訛，且至遲於94年6 月份即已完工。因此，原告所有之天花板裝潢既因上開滲水情形而受有損害，被告自應賠償原告之損失，其金額認定如下：
⑴拆除天花板費用12,000元因屬拆除之工資，而粉刷費用
12,000元則屬修補費用，均無更換新品涉及物品應予折舊之問題，故原告請求被告照價賠償，依法有據。⑵原告雖主張重新架設天花板費用為38,000元，然細稽其
估價單及收據內容所示，其中7,200 元為嵌燈16組之費用，其中6,800 元則為電線線路配置費用，因被告否認該嵌燈費用及線路配置費用為原告所受之損失，原告對此自應負舉證之責，惟原告就其所有之嵌燈及電線線路因上開滲水情形受有損害一節，迄未提出積極證據供本院審酌，則原告請求被告賠償上開7,200 元、6,800 元之嵌燈、電線費用，即非可採。至重新架設天花板之費用24,000元雖可認屬原告因被告怠於維護、修繕屋頂所受之損害，然因原告所有之天花板於94年6 月即已存在，則迄98年12月間原告將系爭房屋室內天花板裝潢修復為止，其原有裝潢材料自有折舊。且原告所支出上開修復費用24,000元，亦應包括材料與工資在內，然原告既未能舉證證明所支出上開修復費用中材料支出金額若干，則本件應有民事訴訟法第222 條第2 項所規定：「當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額」之情形。本院審酌本件一切情狀，認原告所支出上開費用之材料與工資比例應以1 ：1 計算，即材料部分費用應為12,000元為允當。又依台灣地區住宅類建築工程造價參考表所示，建築物裝潢之耐用年數為10年，因該裝潢天花板已使用4 年6 月，該天花板之材料費用12,000元依平均法計算折舊額為5,400 元（計算式：12,000÷
10 ×4.5＝5,400 ）。則扣除天花板裝潢材料之折舊額5,400 元後，原告天花板因漏水重新裝修所受損害額應為18,600元（24,000－5,400 ＝18,600）。
⑶酌上各情，原告請求被告賠償系爭房屋天花板修繕費用
於42,600元（12,000＋12,000＋18,600＝42,600）之範圍內，自應准許。
五、綜上所述，原告依侵權行為及委任契約之法律關係，請求被告給付原告169,259 元（126,659 ＋42,600＝169,259 ），及自起訴狀繕本送達被告之翌日即99年2 月13日起至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
六、按所命給付之金額或價額未逾500,000 元之判決，法院應依職權宣告假執行，民事訴訟法第389 條第1 項第5 款定有明文。本件原告雖陳明願供擔保請准宣告假執行，惟本件判決所命給付之金額未逾500,000 元，爰依職權就原告勝訴部分宣告假執行及被告得供相當擔保金額而免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述及所提之證據資料，核與判決結果無何影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389 條第1 項第5 款、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 6 月 3 日
民事第一庭 法 官 魏于傑上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 6 月 7 日
書記官 黃瓊儀