臺灣桃園地方法院民事判決 99年度訴字第455號原 告 蔡明芳訴訟代理人 黃暖琇律師複 代理人 陳志銘被 告 邱素幸
謝清龍卓黃美月陳德旺呂心妹吳美惠謝佩君吳寶玉馬世忠劉慶章彭采萍謝宗隆洪春梅王博正孫忠理洪愛嬌陳綉菁陳柏存楊秀珠謝文芳萇秀卿鄭簡秋香曾嬿霖白梅芳白淑萍張志煌林采瑄陳政瑋鄭汝勤陳博文林嘉信吳美麗鄭慧婷鄭秀津蔡志隆簡秀儀莊嚴麗卿簡楊金蓮李湘茹曾馨云王蘇宏彭建鋒李珮瑜吳正東柳瑞怡黃曉伶速得博產物有限公司上列 一人法定代理人 鄧祥月 住桃園縣桃園市○○○街○○號11樓被 告 莊士永 住桃園縣桃園市○○路○○○號9樓
邱惠貞 住桃園縣桃園市○○路○○○號4樓陳文林 住桃園縣桃園市○○○街○○○號4樓彭家棟 住桃園縣桃園市○○○街○○○號3樓高博瑜 住桃園縣桃園市○○路○○○號10樓林思岑 住桃園縣桃園市○○路○○○號8樓姜文忠 住桃園縣桃園市○○路○○○號8樓邱蓮娣 住桃園縣桃園市○○路○○○號5樓鄭明芳 住桃園縣桃園市○○路○○○號10樓蔡雅雪 住桃園縣桃園市○○○路○○號11樓之1簡茂林 住桃園縣桃園市○○路○○○號7樓劉敬梅 住屏東縣屏東市豐源里23鄰精忠巷22號上列 59人訴訟代理人 劉君豪律師複 代理人 關維忠律師被 告 李丞緯 住桃園縣桃園市○○路○○○號4樓
（應為送達之處所不明）上列當事人間請求拆屋還地事件，於民國100 年5 月5 日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應將坐落於桃園縣桃園市○○段一三八之二地號土地上如附圖所示A 、D 、J 、N 、C 、G 、H 、M 部分之地上物拆除，並將如附圖所示A至Q部分之土地返還予原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣陸拾陸萬貳仟元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰玖拾捌萬伍仟肆佰壹拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響。但第三人如經兩造同意，得聲請代當事人承當訴訟，民事訴訟法第254 條第1 項定有明文。本件被告關維忠於訴訟繫屬中將所有桃園縣桃園市○○段（下稱同段）19地號土地應有部分及同段2732建號建物移轉登記予曾嬿霖，且兩造均同意由曾嬿霖承當被告關維忠本件訴訟（見本院卷二第234頁），核無不合，應予准許。
二、本件被告李丞緯經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠原告於民國98年10月15日購買坐落於同段138 地號土地（下
稱系爭138 地號土地），於同年11月2 日完成所有權移轉登記。詎原告發現上開土地部分有遭建築於鄰地即同段19地號土地之富德晶品社區大樓占用之情形，遂請地政機關就該大樓占用情形鑑界後，申請該占用部分自系爭138 地號土地分割為同段138-2 地號土地（下稱系爭138-2 地號土地）。又被告均為富德晶品社區大樓之住戶，即屬區分所有權人，渠等無合法權源而於原告所有之系爭138-2 地號土地搭建階梯、花台、景觀水泥柱、消防出水口等地上物，致原告對於系爭138- 2地號土地之所有權權能受有損害，自得訴請排除被告之侵害，拆除地上建築物，將土地返還予原告。爰依民法第767 條之規定，提起本件訴訟。
㈡對被告答辯之陳述：
⒈建築管理機關就建築物所核發之使用執照，及地政機關就建
物所有權第一次登記前所為之建物勘測，均無確認其建築物所占基地實體上權源之作用，要難以取得建築管理機關所發建築物使用執照或地政機關就建築物所有權第一次登記，主張係有權占用其基地，最高法院96年度台上字第1110號判決可資參照。被告無權占有系爭138-2 地號土地之設施，均係於使用執照核發後加裝、改裝之設施，自無得以持有合法使用執照抗辯未有無權占有之情形。
⒉系爭138 地號土地在未完成法定徵收程序前，仍為原告所有
，其使用亦依原核定使用分區行之。而富德晶品社區大樓於系爭138-2 地號土地所設置階梯、景觀水泥柱、消防出水口等設施亦經桃園縣政府98年4 月17日府工違字第0980144159號認定為違章建築。又被告主張原告知其越界而不即提出異議，而有民法第796 條規定之適用，然依最高法院45年台上字第93 1號判例及82年度台上字第1799號判決意旨，被告應就原告有此等情事負舉證責任。再者，被告占用系爭138-2地號土地部分並非與主建築不可分離之物，現亦無影響結構安全之虞，予以拆除回復原狀，亦無損其應有經濟價值，自不得再以所謂公共利益為由，免為一部或全部之移去或變更。系爭138-2 地號土地為公共設施保留用地，本應為公共空間之用，被告無權占有系爭138-2 地號土地，於法無據，且拆除後得回復原有空間，更有利於社會公益，亦無權利濫用情事。
⒊系爭土地縱為計畫道路，需地機關依法辦理徵收依現行徵收
規定，亦係以公告現值加百分之40辦理徵收補償。且有關既成道路之公共設施保留地捐贈案件，財政部所為課稅標準係以公告現值百分之16核定，被告主張以公告地價之2 成計算系爭土地價值，連納稅都不夠，最少應依土地徵收條例規定，以毗鄰非公共設施保留地之平均公告土地現值核估，又依現行實務作法，係以平均公告土地現值加計百分之40為徵收價格。被告所提以公告地價百分之20為收購價格，實屬過低。
㈢聲明：除供擔保金額外，餘如主文所示。
二、被告李承緯未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
三、其餘被告邱素幸等59人答辯：㈠富德晶品社區大樓早於87年4 月10日便已建造完成，並於87
年6 月9 日完成建物登記，且前住戶關維忠曾受社區管理委員會之委任，代向桃園地政事務所寄發之律師函及桃園地政事務所96年10月20日回函函文顯示，同段19地號土地（即富德晶品社區之基地）在86年間曾辦理重測，可能係因當時附近土地合併重測時，發生界樁位移之錯誤，以致於富德晶品社區大樓建造本身當時並未變動位置，卻因界線嗣後位移產生逾越鄰界情事，否則主管機關當時應不會發給使用執照。且依大樓壹層平面圖之使用執照圖說所示，同段19地號與系爭138-2 地號土地之界線，在同段19地號土地上尚有10米寬之供公眾通行之道路與水溝蓋，且建設公司於建築大樓時尚自前述地界線退縮4 米，實無可能有越界建築占用系爭138-
2 地號土地之情形，且依使用執照圖說上所標示之「緊急逃生梯」，即為附圖所標示之「M 」及「C 」，益徵建商於建築大樓時確實有自前述地界線向後退縮4 米，與使用執照圖說相符合，且證人即社區大樓建築師黃昇墀亦證稱大樓之緊急逃生梯仍在大樓基地之內，否則不會核發建造執照，亦會派員到現場實地查核建物與圖說相符後始會核發使用執照，故富德晶品社區大樓應無占有系爭138-2 地號土地之可能，應係界址有移動所致。又縱認富德晶品社區大樓確有非因界線位移致逾越鄰界建築情事，然系爭138 -2地號土地係由系爭138 地號土地分割而來，且原告此等分割買賣顯係針對富德晶品社區大樓占用情事而來，依民法第796 條第1 項規定：「土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋」，應認原告並無訴請拆屋還地之餘地，而僅能根據第796 條第2 項、第796 條之1 等規定，請求鄰地所有人即被告以合理價格價購之，方為合理。查系爭138 地號土地作為桃園縣桃園市○○○街現況使用已逾10年，系爭138 地號土地之分區使用亦屬「綠帶」，屬公共設施用地，已不可能作為私人使用收益，更遑論有任何實際交易與使用價值，是不應以現時該地段之市場交易價格作為價購基準，縱以公告地價作為價購基礎亦屬過高不合理，至多應依公告地價之
2 成計算，方屬合理價格。㈡再按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要
目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第
148 條定有明文。權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵必然之解釋。本件系爭138-2 地號土地為狹長之土地，且係98年12月1 日始自系爭138 地號分割而來，系爭13
8 地號土地作為桃園縣桃園市○○○街現況道路使用已10餘年，屬公共設施用地，縱經拆除系爭地上物，亦不可能再供其他用途。原告所為之請求已嚴重違反經濟用途或社會目的，顯係以損害他人為主要目的，而有權利濫用之情形。
㈢聲明：⒈原告之訴駁回；⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、原告主張被告為富德晶品社區大樓之區分所有權人，該大樓無權占有原告所有系爭138-2 地號土地如附圖所示部分等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，故本件爭點厥為：富德晶品社區大樓是否無權占有系爭138-2 地號土地？若是，被告得否依民法第148 條、第796 條、第796 條之1 規定，認原告不得主張拆屋還地？若是，原告得請求價購之金額若干？茲論述如下：
㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767 條第1 項前段及中段定有明文。本件原告主張其為系爭138-2 地號土地所有人，被告為富德晶品社區大樓之區分所有權人等情，業據原告提出系爭138-2 地號、同段19地號土地登記謄本及富德晶品社區大樓各專有部分之建物登記謄本為證（見本院卷一第7-136 頁），復為被告邱素幸等59人所不爭執（被告李丞緯未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述），堪信為真實。又原告主張富德晶品社區大樓有無權占有系爭138-2 地號土地等情，業經本院於99年5 月24日現場勘驗，並囑託桃園縣桃園地政事務所測量並繪製上開大樓占有系爭138-2 地號土地之現況，有勘驗筆錄及桃園縣桃園地政事務所99年5 月24日土地複丈成果圖在卷可稽（見本院卷二第85、90頁），可認上開大樓確實有如附圖所示占用系爭138-2 地號土地之情形，原告自得依民法第767 條第1項前段及中段之規定，請求被告拆除系爭138-2 地號土地上之地上物，並返還系爭138-2 地號土地。
㈡本件被告抗辯：富德晶品社區大樓係合法取得使用執照，且
建商建造時亦已退縮4 米作為綠地使用，應無越界建築情形，應係界址有所變更云云。惟按使用執照，於建築物之主要構造，室內隔間及建築物主要設備等與設計圖樣相符者，即可發給，此觀建築法第70條第1 項規定自明。依同法第73條第1 項前段規定，建築物非經領得使用執照，不准接水、接電及使用。次按，申請建築物所有權第一次登記前，應先向登記機關申請建物第一次測量；而申請建築物所有權第一次登記，應提出使用執照及建物測量成果圖，此為土地登記規則第78條及第79條第1 項所明定。足見建築管理機關就建築物所核發之使用執照，及地政機關就建物所有權第一次登記前所為之建物勘測，均無確認其建築物所占基地實體上權源之作用，要難以取得建築管理機關所發建築物使用執照或地政機關就建築物所有權第一次登記，主張係有權占有其基地（最高法院96年度台上字第1110號判決參照）。且桃園縣政府99年9 月3 日府工建字第0990345920號函亦謂：「（87）桃縣工建使字第其84號之建築基地（即富德晶品社區大樓基地）係包含桃園市○○○段61-2、61-3、61-10 、61-14 、61-27 、62-3、153-8 、153-7 、61-4（部分使用）、61-5（部分使用）、153-9 （部分使用）、153-25（部分使用）等地號土地（未重測分割前地號），前揭土地土地範圍外之土地與該使用執照無關」等語，有桃園縣政府上開函文在卷可佐（見本院卷二第178 頁），而系爭138 地號重測前為桃園縣桃園市○○○段○○○○○ ○號，足認系爭138 地號及138-
2 地號土地並非富德晶品社區大樓之基地，自無得僅由富德晶品社區大樓合法取得使用執照乙事，即可推論該大樓並無越界建築之情事，遑論證人即該大樓建築師黃昇墀亦證稱：該大樓之雨遮、框架、景觀柱部分係屬增建等語（見本院卷二第234 頁反面、第236 頁），足認富德晶品社區大樓取得使用執照後亦有增建，現況與原使用執照之圖說已有不符，被告更無得據使用執照而抗辯無越界建築之情形。又被告抗辯大樓建造時已自界址退縮4 米建築，不可能有越界建築之情事云云，並提出該大樓壹層樓面使用執照圖說為證（見本院卷二第59頁）。經查，證人黃昇墀雖到庭證稱：因為旁邊是綠帶用地，依法在綠帶旁邊建築要再退縮4 公尺，4 公尺範圍內上面不能蓋任何東西，當時大樓建好後在那4 公尺範圍上面是沒有蓋東西的；在繪製圖說前，有核對地號及位置，並由地政事務所指界。據伊所知，當時有中心樁上的疑義，中心樁是指道路的位置，好像是地政事務所與縣政府的中心樁不吻合，但後來是地政、縣政府調整到吻合的狀態，所以才能蓋房子；印象中本件中心樁的問題與綠帶無關，是大興路的問題；系爭138-2 地號到底多寬伊不知道，伊的判斷是界址有移動，所以才變成占用到綠地的情形；附圖編號P、C 應該是使用執照圖說中緊急逃生梯，在原來使用圖說中還是屬4 米退縮地，但現在變成系爭138-2 地號土地，所以伊認為應該是有發生地籍圖變動的情形等語（見本院卷二第
234 頁反面- 第236 頁），惟證人黃昇墀既證稱中心樁不吻合之問題係在建築富德晶品社區大樓前所產生，並經地政事務所與縣政府調整吻合後始建造該大樓，且中心樁之問題係在大興路之問題，與本件系爭138-2 地號與同段19地號土地之界址無關，則中心樁位置與被告所抗辯之界址位移應無關係。又證人黃昇墀雖依附圖所示編號P 〔即水泥地（含上方採光罩）〕、C （水泥製排氣口）位置與使用執照圖說中屬同段19地號土地之4 米退縮地上緊急逃生梯位置相同，而推論附圖編號P 、C 現已位在系爭138-2 地號土地上，應有界址變動的之情形。然查，同段19地號土地係於86年間與毗鄰同段55、56、58、61、63、64、67、68、69、70、71等地號合併後為同段19地號，而系爭138 地號（重測前為桃園縣桃園市○○○段○○○○○ ○號）與同段68地號（重測前為桃園縣桃園市○○○段○○○○○號）係於66年間辦理地籍逕為分割（亦即都市○○○道路預定用地之逕為分割）完竣，嗣於86年
5 月間辦理地籍圖重測完竣，於重測作業過程中辦理地籍調查時，上開大檜溪段62-3地號（重測後為寶山段68地號）與大檜溪段66-22 地號（重測後為寶山段138 地號）間之界址亦記載為『11. 計劃道路』為界，與重測前依據計劃道路中心樁辦理逕為分割之經界應相吻合，並無變動等情，有桃園縣桃園地政事務所99年6 月7 日桃地測字第0990004922號函、99年8 月13日桃地測字第0990007128號函及相關合併成果圖表、土地登記簿及重測地籍調查表附卷可查（見本院卷二第97-117、168-175 頁），足認系爭138- 2地號與同段19地號之界址，自66年分割後即無界址變動之情形，是證人黃昇墀所稱界址有變更云云，應無可信，則被告抗辯富德晶品社區大樓並無越界建築，而係有界址變動之情事云云，即無可採。
㈢再按土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，
鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋，民法第796 條第1 項前段定有明文，惟主張鄰地所有人知其越界而不即提出異議者，應就此項事實負舉證之責任，最高法院45年台上字第931 號判例可資參照。查，本件被告抗辯依民法第796 條第1 項前段規定，原告不得請求被告拆屋還地云云，惟被告就原告有知其越界而不即提出異議乙事，僅泛言原告係於98年10月15日購買系爭138 地號土地，原告買受系爭138 地號及分割出系爭138-2 地號土地時，對系爭138-2 地號土地上存有大樓之地上物早已知之甚詳云云，並未提出任何可資證明原告或其前手有知其越界而不即提出異議之證據，是被告未盡其舉證之責，其抗辯依民法第796 條第1 項前段規定，原告不得請求拆屋還地云云，洵無所據。
㈣復按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要
目的；土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更，民法第148 條第1 項、第796 條之1 第
1 項前段亦分別定有明文。又民法第148 條係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而苟非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內，最高法院43年台上字第1143號判例可資參照。本件被告雖抗辯：系爭138 地號土地作為桃園縣桃園市○○○街現況道路使用已10餘年，屬公共設施用地，縱經拆除大樓地上物，亦不可能再供其他用途，原告所為之請求已嚴重違反經濟用途或社會目的，顯係以損害他人為主要目的，依民法第148 條第1 項前段、第796 條之1 前段規定，原告不得請求被告拆屋還地云云。惟查，系爭138 地號土地雖屬綠帶之公共設施用地，此有上開土地桃園縣政府都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書附卷可佐（見本院卷二第42頁），然在未辦理徵收前，仍為原告所有，原告仍得享有合法之使用、收益等權利，縱目前為道路供人通行之用，亦非謂原告有容忍他人無權占有、使用、收益系爭138 地號（含138-2 地號）土地之義務。另參酌富德晶品社區大樓無權占用系爭138-2 地號土地者係景觀水泥柱、景觀騎樓（含水泥柱）、排氣口、自來水錶、花台、消防出水口等地上物，並非建築物之基礎結構，縱予拆除亦不影響大樓之結構安全，則原告請求被告拆除上開地上物並返還系爭138-2 地號土地，為行使其合法權利，並非以損害他人為主要目的，並無何權利濫用之情事，亦未對社會經濟或被告之利益造成重大損害，是被告此部分抗辯，亦屬無據。
五、縱上所述，原告依民法第767 條第1 項前段及中段之規定，請求被告拆屋還地，為有理由，應予准許。又兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第78條、第85條第1 項前段，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 6 月 17 日
民事第一庭 審判長法 官 郭琇玲
法 官 范明達法 官 郭俊德正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 6 月 17 日
書記官 黃昰澧