臺灣桃園地方法院民事判決 99年度訴字第466號原 告 甲○○被 告 乙○○上列當事人間請求返還買賣價金等事件，於民國99年07月30日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣壹佰壹拾陸萬元，及自民國九十九年三月九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣肆拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但若被告以新台幣壹佰壹拾陸萬元為原告供擔保後，得免假執行。
事實及理由
一、原告主張略以：㈠緣原告於民國91年07月05日與被告簽訂不動產買賣契約書（
下稱系爭契約），約定原告買受被告所有坐落桃園縣○○鎮○○段○○○號（重測前為高山頂段1011地號）之土地應有部分3391/100000 及其上同段8 建號（重測前為高山頂段6055建號）建物即門牌號碼桃園縣○○鎮○○路○○○ 號之房屋（下合稱系爭房地），買賣價金新台幣（下同）860 萬元，原告已依約支付被告承買定金116 萬元（現金16萬元、匯款1百萬元已由被告簽收，見系爭契約第4 條），剩餘尾款744萬元於過戶完成時給付之。惟原告欲辦理過戶時發現系爭房地於兩造簽訂系爭契約時，已經鈞院民事執行處查封，無法辦理所有權移轉登記，致使系爭契約無法履行，原告迄今仍無法取得系爭房地所有權。系爭房地因可歸責於被告事由致給付不能，爰依民法第226 條、第256 條、第260 條規定，解除契約，請求被告返還價金如下述聲明所示（至於損害賠償部分暫時保留）。
㈡聲明：1.被告應給付原告116 萬元，及自起訴狀繕本送達翌
日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。2.願供擔保請准宣告假執行。
㈢對被告之抗辯，原告另陳述如下：
被告並未將過戶文件交付原告。且系爭房地於兩造締約時即已經鈞院民事執行處查封，被告陷於給付不能，即需負給付不能之責任，原告並不負配合被告塗銷系爭房地查封登記之義務；況按民法第264 條同時履行抗辯權，係以誠信原則為基礎，擔保債權實現及迫使他方履行契約。惟如前述，本件原告係依前揭民法規定對被告行使給付不能之解約賠償請求權，並非欲履約給付尾款，被告自不得主張同時履行抗辯權。又依兩造於92年04月07日簽訂之協議書，被告須於92年06月01日前履行交屋責任，而當時原告雖已住進系爭房地，惟系爭房地尚未過戶，被告並未履行交屋責任完畢。又系爭房地除遭訴外人華南金資產管理股份有限公司（下稱華南金公司）聲請強制執行外，另經被告之其他債權人聲請扣押，並無如被告所述：若原告付清尾款，華南金公司就願意啟封之事。
二、被告抗辯略以：㈠原告雖主張系爭房地遭華南金公司查封，故有給付不能之情
事云云，惟查，被告已依約將過戶文件交付原告辦理所有權移轉登記事宜，並無違約。又被告於96年07月03日以楊梅高榮郵局第58號存證信函通知原告及華南金公司共同出面解決系爭房地買賣移轉登記事宜，當時原告只要承諾配合被告將尾款交付華南金公司即可塗銷查封登記，辦理系爭房地之所有權移轉登記並交付尾款，並無給付不能情事。而現在原告只要配合承諾付款事宜，仍可完成系爭土地之過戶手續，原告未付款前，被告自可主張同時履行抗辯權，依法亦不負遲延責任。綜上，原告以被告有給付不能情事而主張解除契約並請求損害賠償，應屬無據。
㈡答辯聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利判決，請准供擔保宣告免為假執行。
三、本院之判斷：㈠原告主張：兩造於91年07月05日簽訂系爭契約，約定原告
以860 萬元之價金買受被告所有之系爭房地，原告已依約支付被告承買定金116 萬元（現金16萬元、匯款1 百萬元已由被告簽收，見系爭契約第4 條），剩餘尾款744 萬元則約定於過戶完成時給付之。惟系爭房地現遭本院民事執行處查封，被告迄今未將系爭房地之所有權辦理移轉登記予原告等情，業據原告提出系爭契約、本院民事執行處通知拍賣期日函文等在卷為憑，並經本院依職權調閱本院97年度司執字第36672 號民事強制執行卷宗查核無誤，足信為真。而觀諸上開強制執行事件卷內所附之系爭房地登記謄本，可知系爭土地、房屋分別於90年12月05日、93年10月01日即因假扣押而經本院囑託地政機關為限制登記，系爭土地之假扣押債權人載為「中央信託局中壢分局等11人」，系爭房屋之假扣押債權人則載為「朱桂妹等」，目前均仍未啟封，且該執行事件尚未終結；此外，該執行事件債權人華南金公司所提出之執行名義，被告與其他債務人所負之連帶債務金額為3,340 萬元，另債權人朱桂妹所提出執行名義之債權金額為337 萬餘元，以上有該執行事件之卷證可稽，參以被告自承：（積欠）華南資產的債權有8 千多萬元，我找金主解決，我希望以5,500 萬元解決等語（見本院99年07月30日言詞辯論筆錄），是上情亦足信為真。
㈡原告另主張：系爭契約因可歸責於被告之原因致迄今無法移
轉登記予原告，因此主張解約並請求被告返還原告已繳之價金116 萬元等語，則為被告所否認，並以前詞置辯。查：
1.原告主張略以：兩造於91年07月05日簽約後，因被告遲無法辦理過戶登記予原告，原告曾找被告，後來被告承諾說他到92年06月01日前可以整個處理完畢，如果到時再違約無法處理，他願意賠償違約金，雙方並簽立協議書，但被告屆期仍未依約履行，後來我有找律師，律師一開始要我起訴詐欺，但檢察官予以不起訴等語，並提出92年04月07日協議書、桃園地檢92偵11590 不起訴處分書等各1 份在卷為憑（見本院卷第28頁及第34至36頁），此為被告所不爭執，故原告此部分主張亦足信屬實。
2.觀諸上開原告提出之協議書（本院卷第28頁），記載「1.…，約定甲方（即被告）必須於92年06月01日前履行交屋責任」等語，查兩造於91年07月05日簽約之時，被告即已將系爭房地交付原告占有，原告於斯時即搬入居住迄今等情，為兩造所不爭執，是原告主張上開協議書所載「交屋責任」係指辦理不動產所有權之移轉登記一情，應堪採信。而被告既不爭執系爭房地係因其債權人向法院聲請執行遭查封，致無法將房地所有權移轉登記予原告之情，從而原告主張：系爭契約係因可歸責之被告之事由致被告迄未履約一節，即屬可採。
3.被告雖抗辯稱：只要原告承諾配合被告將尾款交付華南金公司即可塗銷系爭房地之查封登記，則被告即可辦理系爭房地之所有權移轉登記，並無給付不能情事，且在原告未付清尾款前，被告可主張同時履行抗辯權，依法不負遲延責任等語。惟查，原告已否認此情，並稱：我問過華南金公司的人員，其承辦人員說該公司與被告並無共識，並認為被告是要技術性干擾法拍程序，且系爭房地不是只有華南金公司的問題，有其他債權人也聲請扣押等語。經查，系爭房地除華南金公司聲請強制執行外尚有其他執行債權人，且債權金額龐大等情，已如前述，則被告所稱：只要原告配合將尾款744 萬元交付華南金公司即可塗銷查封登記一節，已難遽信，況被告對此亦無法舉證以實其說，是被告上開抗辯自屬無據，其所執同時履行抗辯一節，亦難憑採。
4.按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之。民法第229 條第
1 項、第254 條、第258 條第1 項定有明文。如前所述，依兩造92年04 月07 日之協議書，被告應於92年06月01日前辦理系爭房地之移轉登記，惟被告屆期並未履行，之後經原告屢次催促，迄今已逾7 年，足認已經過相當期限，被告仍無法履行上開約定事項，從而原告對被告提起本件訴訟，主張解除契約，並經本院將起訴狀繕本送達被告，則原告解約之主張及解除權之行使，均應認屬有據。
5.再按「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：由他方所受領之給付物，應返還之。受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。」為民法第259 條第1 、2 款所明定。原告既已依法解除系爭契約，則依前開說明，兩造應互負回復原狀之義務，從而，原告請求被告回復原狀即返還原告先前所給付之買賣價金116 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即99年03月09日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。
四、兩造分別陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰各酌定相當之擔保金額予以宣告。
五、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第
390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 99 年 8 月 27 日
民事第三庭 法 官 周玉羣以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 8 月 30 日
書記官 楊郁馨