臺灣桃園地方法院民事判決 99年度訴字第530號原 告 吳張玖珠訴訟代理人 魏知新被 告 曾至譁原名曾德禎.上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國100 年4 月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款定有明文。
查原告起訴時原聲明為：被告應給付原告新台幣（下同）287,550 元，及自起訴狀送達日至清償日止，按年息5 ％計算之利息（見本院壢簡調字卷第4 頁）；嗣原告於民國99 年3月23日本院99年度壢簡調字第33號調解程序期日以言詞變更上開聲明為：被告應給付原告287,550 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，暨自起訴狀送達翌日起至返還坐落桃園縣中壢市○○段1455之59 地號土地（下稱系爭土地）予原告之日止，按年給付53,400元（見本院壢簡調字卷第40頁）。經核原告上開聲明之變更，係屬擴張應受判決事項之聲明，且其請求之基礎事實同一，按諸前揭規定要無不合，應予准許。
二、本件原告經合法通知未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依被告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：㈠系爭土地原地主林鴻明因積欠原告債務36,000,000元未還，
其子女乃於林鴻明死亡後，將其所遺留之土地辦理繼承再過戶予原告以作為債務之抵償，故原告即於93年1 月8 日登記取得系爭土地所有權，惟被告所有之門牌號碼為桃園縣中壢市○○○街○○巷○ 弄○○號建物（下稱系爭建物）卻無權占用系爭土地全部，則依系爭土地93年至98年公告土地現值6 ％計算，被告應返還自93年2 月1 日起至98年12月31日止之不當得利數額即為287,550元，並另適用最近一期之土地公告現值即每平方公尺17,800元乘以系爭土地面積50平方公尺再乘以6％之數額即53,400元，作為自起訴狀送達翌日起至返還系爭土地之日止，按年給付相當租金之不當得利數額。又系爭土地位於中壢市華勛社區，交通便利、經濟熱絡且生活機能健全，而華勛社區內同性質建物租金價位約在8,000 元至10,000元間，故原告主張以土地公告現值6％計算作為被告獲有相當租金之利益，應屬合理。另系爭建物係被告之父曾安炎於69年5月7日向第三人高瑞蓮所承購，該承購日期距高瑞蓮於65年6月27日與中壢市華勛社區簽訂委託建造房屋契約書將近4年之久，於此期間該社區無水無電，早為人所知，況高瑞蓮與曾安炎簽訂買賣契約時並無建物及土地所有權狀，亦有告知買方原因之義務，如被告認有遭騙或受損害等情事，自應向賣方即高瑞蓮請求，蓋被告與前手或建商間相關糾紛悉與原告無涉。
㈡被告雖主張系爭建物係第三人岳昌開發股份有限公司（下稱
岳昌公司）與系爭土地原地主林鴻明合建而成，故認其已取得系爭土地占用權源，惟依被告所提出65年6 月27日簽訂之委託建造房屋契約書可知，立契約人係高瑞蓮與中壢市華勛社區，其約定內容僅係建築房屋地點、建造規格、付款金額與辦法等項，並未提及坐落基地之使用權限與產權移轉等問題，自無足作為被告取得使用權源之依據；另依被告提出69年5 月7 日簽訂之不動產買賣契約第9 條雖記載應保證不動產所有權連同使用權完整讓渡等字樣，然亦未提及坐落基地之產權移轉問題，自不能證明林鴻明曾同意高瑞蓮或岳昌公司於系爭土地上建築房屋；再依系爭土地之土地登記簿謄本異動索引資料，亦未見中壢市華勛社區或高瑞蓮登記為所有權人後，再輾轉過戶予曾安炎或由被告繼承。又林鴻明雖曾提供土地使用權同意書予岳昌公司，然被告並未就林鴻明與岳昌公司間為合建關係提出任何舉證，況且該地區房屋分由岳昌公司、華勛公司、中壢市華勛社區等建商所建造，則系爭建物之坐落基地是否屬林鴻明同意之使用範圍內？約定條件及存續期間為何？被告是否合法繼受該同意？亦均未見被告舉證；甚者，該土地使用權同意書上已載明「本同意書應從同意日起1 年提出申請執照，逾期無效」等字樣，而系爭建物既為違章建築，未取得建造執照及使用執照，則縱令曾屬於林鴻明同意使用之範圍內，亦因條件成就而失效。
㈢至於，被告另稱系爭土地及建物並非1 人所有乃因房屋基地
屬水利地，故當時無法就房屋申請使用執照及辦理第1 次保存登記之歷史原因云云，縱令屬實，亦僅該建物無法成為合法建物，系爭土地所有權仍可自由轉讓，該主張顯與本案無涉。又林鴻明從未取得系爭建物所有權，並無土地及土地上房屋同屬一人所有之情況，而林鴻明之繼承人雖將系爭土地移轉予原告，然因林鴻明未曾擁有系爭土地上建物所有權，故自無適用民法第425 條之1 規定推定與被告間有租賃關係之餘地，又縱令果有租賃關係存在，被告亦應給付租金予原告為是。綜上，被告之父曾安炎自始迄至死亡止，均未取得系爭土地所有權，則被告當僅繼承系爭建物，而無繼承系爭土地之餘地，顯屬無權占用系爭土地甚明。
㈣聲明：被告應給付原告287,550 元，及自起訴狀繕本送達翌
日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，暨自起訴狀送達翌日起至返還系爭土地予原告之日止，按年給付53,400元。
二、被告則以：㈠高瑞蓮前於65年6 月27日向岳昌公司購買取得系爭建物所有
權，然因系爭建物部分坐落土地占用石門農田水利會之水溝用地，而在石門農田水利會水溝用地尚未申請廢溝核准下，不得將公有土地即水溝用地公告招標，故無法將所興建房舍辦理所有權登記，系爭土地亦因此無法辦理所有權移轉登記而仍登記於原地主林鴻明名下，建商更自此避不見面，嗣高瑞蓮於69年5 月7 日將系爭建物及土地售予被告之父曾安炎時，即因此無法將系爭建物及土地辦理所有權移轉登記，惟依高瑞蓮與中壢市華勛社區間委託建造房屋契約書中「房屋委託建造總價包括房屋及土地」等語，已見高瑞蓮買受之對象包括系爭建物及土地，另依曾安炎與高瑞蓮間不動產買賣契約書第1 條約定亦可知，當初已約明系爭土地及建物全部出售予曾安炎，嗣曾安炎過世後即由被告合法繼承，故被告並非無權占有系爭土地。
㈡又系爭土地原地主林鴻明於60幾年間將連同系爭土地在內等
多筆土地提供予岳昌公司建築中壢市華勛社區之建築物使用，並出具土地使用權同意書，而林鴻明係岳昌公司股東，並於63年4 月至66年4 月間擔任岳昌公司監察人，且林鴻明之配偶、三兄、三嫂亦分別擔任岳昌公司股東、常務董事、董事長，則於此情形下，實與土地及土地上之房屋同屬一人所有之情形類似，應使其房屋所有權與基地利用權趨向一體化，並保護房屋之既得使用權，故應類推適用民法第425 條之
1 規定始符公平。再者，系爭建物與中壢市華勛社區其他合法建物之外觀式樣、材質、連棟情形等，均客觀可知乃同屬建商於同一時期所興建之建物，建築初始應非無權占有；而原告辯稱自林鴻明繼承人受讓系爭土地之際，對該等土地上諸多住戶以興建多年之建物佔有使用毫不知情一節，亦屬違背常情，蓋原告既對林鴻明有鉅額債權存在，豈有於受讓土地抵債之際，不在乎系爭土地所在位置及情況之理？則由上均顯示原告於受讓系爭土地時，已知系爭建物坐落系爭土地上甚久而仍決意為之，可推斷原告默許房屋承買人即被告繼續使用系爭土地，故亦應類推適用民法第425 條之1 規定。
是以，兩造間既存在租賃關係，系爭建物占用系爭土地即屬合法有權占有，則原告依不當得利規定請求原告給付相當租金之不當得利，顯無理由。
㈢聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：㈠系爭土地原地主林鴻明因積欠原告債務36,000,000元未還，
其子女乃於林鴻明死亡後，將其所遺留之土地辦理繼承再過戶予原告以作為債務之抵償，原告於93年1 月8 日登記取得系爭土地所有權（原為桃園縣中壢市○○段○○○○○○○號土地，嗣於98年9 月10日分割出系爭土地），系爭土地現為被告所有之系爭建物占用。此部分事實有土地登記第二類謄本、系爭房屋稅籍資料、地籍圖謄本、14 55-7地號土地異動索引在卷可稽（見本院壢簡調字卷第9至14頁、訴字卷第33 至35頁），另經本院囑託中壢地政事務所就系爭建物測量占用系爭土地面積為50平方公尺，製有複丈成果圖附卷可參（見本院訴字卷第63頁）。
㈡高瑞蓮於65年6 月27日與中壢華勛社區訂有委託建造房屋契
約書，以此方式購買系爭建物及系爭土地所有權，惟系爭建物因部分坐落於國有土地（水利保留地），無法取得建造執照，系爭土地亦未辦理所有權移轉登記，高瑞蓮於69年5月7日將系爭建物及土地售予被告之父曾安炎，亦無法辦理土地所有權移轉登記，嗣曾安炎去世，由被告於87年8月繼承取得系爭建物之事實上處分權。此部分事實並有不動產買賣契約書、委託建造房屋契約書在卷為憑（見本院壢簡調字卷第
42 至49頁）。
四、原告主張被告無權占有系爭土地，應對原告給付等同於租金之不當得利等語，為被告所否認，並以前詞置辯。是本件應審究被告是否有占用系爭土地之正當權源。經查：
㈠系爭建物所坐落之系爭土地於分割重劃前為中壢頂埔段86地
號土地之一部，而此地號土地於64、65年間原為訴外人林鴻明所有，林鴻明於64年間將中壢市○○○○段第86、86-3、86-5、99、99-1、99-2、100 、100-3 、101 地號土地，提供予（64）桃中建造字第632 號建造執照之起造人岳昌開發股份有限公司（下稱岳昌公司）建築中壢華勛社區之各棟二層加強磚造建築物（下稱系爭建案），系爭建物屬於該建案之建築，編號為乙棟68號，但所坐落之系爭土地並未列入63
2 號建造執照之建築基地範圍等情，業據桃園縣中壢市公所函覆甚詳（見本院訴字卷第136 頁），並經證人姜義龍即系爭建案之建築師於本院96年度訴字第1451號拆屋還地事件審理中證稱：附於建造執照卷宗之地籍配置圖上之各戶建物有編號，如使用執照所附之申請使用執照起造人名冊之房屋編號有跳號，表示被跳號的房屋當時因某種原因而沒有申請建造執照等語明確（見本院96年度訴字第1451號卷第219 頁），復有上開建造執照申辦資料及附於該建造執照卷宗之林明鴻土地使用權同意書、地籍配置圖（系爭建物為圖上所標示乙棟68號，此與前開高瑞蓮委託建造房屋契約書所記載之房屋標號相符）、起造人名冊（乙棟自66至77號均未列於名冊內）在卷可資對照（見本院卷外放建照資料節錄影本）。
㈡按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449 條第1 項規定之限制，民法第425 條之1定有明文。本件系爭建物為岳昌公司所起造興建，系爭建物所坐落之土地當時雖為林鴻明所有，惟林鴻明斯時為岳昌公司之監察人，有岳昌公司之變更登記事項卡影本附卷可憑（見本院96年度訴字第1451號卷第131頁），其又提出土地使用權同意書，同意系爭建案之建物占用其所有之土地，足見其與建設公司初始即係共同有計劃地朝同一營利目標而興建房屋、推出建案出售房地獲利，而此種銷售方式自然導致消費者主觀上認定建物與坐落土地應係一併完成交易，而非分別向建物所有人及土地所有人購買建物及土地，於此種情形下，實質上與土地及土地上之房屋同屬一人所有之情形類似，應使其房屋所有權與基地利用權趨向一體化，並保護房屋之既得使用權，使該房屋就基地之使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響，避免危害社會經濟，使房屋充分發揮其經濟效益，故應類推適用民法第425條之1之規定，始符現實公平。
㈢原告固主張林鴻明所出具之土地使用權同意書上註明：「為
申請建造執照特立此同意書為憑，應從同意日起1 年內提出申請執照，逾期無效」等字樣，而系爭建物既無建造執照，足見此同意書對於系爭土地已失效等語，惟林鴻明所出具之上開土地使用權同意書載明就中壢市○○○○段○○號土地面積之全部同意供岳昌公司興建系爭建案，並無就其中任何部分為保留，且該同意書業經岳昌公司用以聲請取得上開建造執照，僅因其中部分建物（含系爭建物）占用國有土地，客觀上無從申請該部分建物之建造執照，並非岳昌公司有意不就系爭建物申請建造執照，故上開同意書上註明之條件，是否得解釋林鴻明就系爭土地之使用同意已失其效力，並非無疑；次按權利固得自由行使，義務本應隨時履行，惟權利人於相當期間內不行使其權利，並因其行為造成特殊之情況，足引起義務人之正當信任，認為權利人已不欲行使其權利，或不欲義務人履行其義務，於此情形，經盱衡該權利之性質、法律行為之種類、當事人之關係、經濟社會狀況、當時之時空背景及其他主、客觀等因素，綜合考量，依一般社會之通念，可認其權利之再為行使有違「誠信原則」者，自得因義務人就該有利於己之事實為舉證，使權利人之權利受到一定之限制而不得行使，此源於「誠信原則」，實為禁止權利濫用，以軟化權利效能而為特殊救濟形態之「權利失效原則」（最高法院97年度台上字第950號判決意旨參照），查自64年11月15日林鴻明出具上開同意書之日起，至林鴻明於90年間去世，由其繼承人於90年10月15日繼承系爭土地，再至93年1月8日移轉予原告之日止，幾近30年間林鴻明及其繼承人從未就系爭土地由系爭建物占用一節有何主張或追究，此情顯然已足以引起占用人之正當信任，認為權利人已不欲行使其權利，再衡諸林鴻明與系爭建案起造人岳昌公司之上開密切關係，其就系爭建案中竟有建物因部分坐落於國有土地，因而無法取得建造執照，亦無法完成其餘坐落土地之移轉登記，造成建物土地產權不清，亦難辭其咎，足認林鴻明或其繼承人再為行使其權利，有違誠信原則，依上開見解，縱認林鴻明就系爭土地之使用同意失效，為禁止權利濫用，自應使權利人受有一定限制。又查本件原告自承系爭土地連同其他同地段土地係林鴻明之繼承人用以抵償3600萬元之債務，衡其金額甚鉅，理應謹慎為之，自無可能未至現場瞭解即同意抵償，再依土地異動索引所示，原告於93年間係自林鴻明之繼承人取得原1455-7地號土地，分割後即為系爭土地及其相鄰或相近之數筆土地，均屬華勛社區建物所在位置，原告就何以此部份土地與其上建物竟由不同人所有，及此部分建物竟未辦第一次建物保存登記等特異現象，自不可能未予探究，復參酌原告自承抵償之土地只有400 坪，（每平方公尺）公告現值只有15000 元（見本院訴字卷第43頁），原告同意抵償3600萬元之債務，顯然預期日後有何主張權利之利益可期，堪認原告應為知情之後手，上開權利之限制理應由原告繼受之，即視同原告同意被告以系爭建物占用系爭土地，惟得向被告收取相當之代價以維雙方利益之衡平。
㈣綜上所述，系爭建物因部分坐落土地位於水利保留地而無法
取得建造執照及辦理土地所有權移轉登記，僅能轉讓該建物之事實上處分權，而由高瑞蓮購買系爭建物取得事實上處分權，出賣轉讓予被告之父曾安炎，再經被告繼承，此際或因類推適用民法第425條之1之規定，推定在房屋得使用期限內，房屋受讓人與原土地所有人間，有租賃關係，或因援引上開權利失效原則，視同土地所有人已同意房屋受讓人以系爭建物占用土地，僅容許原告向被告請求使用土地之代價，則被告所有系爭建物占有系爭土地，自屬合法占有。
五、從而，被告之系爭建物並非無權占有系爭土地，原告依民法第179條之規定，請求被告給付原告相當於租金之不當得利，為無理由，應予駁回。至於原告於民事準備書狀㈤提及：倘兩造間果真有租賃關係，則被告亦應給付租金與原告，始為正辦等語（見本院訴字卷第118 頁），審諸其為假設語氣，並無明確追加聲明之表示，且於該書狀提出後，經本院合法通知未到庭，致本院無從行使闡明權，曉諭其敘明或補充，本院自不得徒以上開書狀認為原告已有訴之追加而就該部分為審理判決，併此敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳與論駁之必要，併此敘明。
七、訴訟費用裁判之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 100 年 5 月 24 日
民事第二庭 審判長法 官 劉克聖
法 官 卓立婷法 官 袁雪華以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 5 月 24 日
書記官 劉霜潔