臺灣桃園地方法院民事判決 99年度訴字第879號原 告 太依房屋仲介有限公司訴訟代理人 陳鄭權律師法定代理人 郭榮富訴訟代理人 陳志恩被 告 彭家嫻
簡志宗上列當事人間請求給付費用事件，本院於中華民國100 年4 月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，擴張或縮減應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 款定有明文。查本件原告起訴時原聲明：「㈠被告彭家嫻應給付原告新台幣（下同）560,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被告簡志宗應給付原告336,
000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢訴訟費用由被告負擔。㈣請依職權宣告為假執行。」嗣於99年11月17日具狀變更第4 項聲明為「第一、二項聲明原告願供擔保，請准宣告假執行。」。再於100年1 月26日言詞辯論期日，變更第一、二項聲明為「㈠被告彭家嫻應給付原告500,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被告簡志宗應給付原告268,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%之利息。」，嗣後，再於100 年1 月26日變更第
2 項聲明同起訴時之聲明。核其上開變更第4 項聲明，其基礎事實同一，另變更第1 、2 項聲明乃僅減縮應受判決之事項，揆諸前開法條所示，於法並無不合，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：㈠緣被告彭家嫻前以其所有、座落於桃園縣桃園市○○路○○○
巷○○○ 弄○○號之房、地（下稱系爭不動產），表示欲交原告託售，原告即與被告彭家嫻於98年10月11日簽訂專任委託契約書（下稱系爭專任委託契約書），約定「委託銷售價額為16,800,000元、委託銷售期間則自98年11月1 日起至99年1月31日止。如原告在此期間內收受定金或價格業經買賣雙方同意，委託有效期間延至不動產契約簽訂日止。買賣契約成立生效時，被告彭家嫻應給付成交總價4 % 之服務報酬予原告。嗣後，原告即進行一切委託事物之執行，期間被告彭家嫻亦曾二次變更契約內容，更改委託事項，最後更改內容為：委託價格變更為1,3400,000元，此為彭家嫻實拿價格，但以14,000,000元之4 ％計算服務報酬與原告，委託期間則自98年11月8 日起至99年2 月28日止。而被告簡志宗乃原告為被告彭家嫻所尋覓買家客戶之一，被告簡志宗則係於98年10月20日與原告簽立不動產購買意願書（下稱系爭不動產購買意願書），委託由原告為其與被告彭家嫻協商購買系爭房屋，未料自98年11月8 日原告邀請被告雙方至原告公司營業處所議價，及至98年12月下旬原告又再次邀請被告雙方至被告彭家嫻家裡處再行議價後，被告二人即不與原告聯絡，直至被告彭家嫻委託期間到期時，由原告提出續約之邀，被告彭家嫻再次的推託，原告察覺有異，乃向桃園縣政府桃園市地政事務所查詢，始得知系爭不動產已於99年4 月10日出售予被告簡志宗，並於99年4 月29日完成移轉登記。是被告彭家嫻之行為顯已違反系爭專任委託契約書第5 條第3 項第3 款之約定，故如以被告二人最後成交價12,500,000元計算4%服務報酬，被告即應支付原告500,000 元；再被告簡志宗亦違反系爭不動產購買意願書第10條第2 項第2 款之規定，即以被告彭家嫻原始委託出價16,800,000元之2 ％計算服務報酬，被告簡志宗則應支付原告336,000 元。被告二人皆規避服務報酬之支付義務，經原告屢次催討服務報酬並寄發存證信函告知，被告等人仍拒付前開服務報酬。
㈡對被告之抗辯則以，被告彭家嫻、簡志宗等二人，既分別與
原告簽訂系爭專任委託書及不動產購買意願書，基於嚴守契約之精神，原、被告雙方即應遵守訂立契約之宗旨、目的。至被告簡志宗雖辯稱「…本人與原告太依房仲之間權利義務關係自98年11月5 日起即為終止。」云云，然參原告與被告等二人所簽訂之契約，皆有契約效力延伸條款，而被告二人皆違背上開契約效力。又彭家嫻辯稱，伊在簽訂變更契約內容一事，僅同意變更契約金額，並無延長契約效力至99年2月28日止云云，實與事實不符。又被告等二人辯稱該契約效力延伸規定並無但書規定，有違反內政部公告之不動產委託銷售契約範本中第11條第1 項第3 款規定，即有但書排除之情形，意即「在委託契約屆滿後，賣家於2 個月內再與原告開發之買家簽約者，應支付違約金。【但經其他不動產經紀業仲介成交者，不在此限】」云云。然參照其他房仲公司之專任委託銷售契約，亦皆有契約效力延伸規定，卻無類似上開但書除外之規定，顯見原告與被告二人所簽訂之上開契約，非屬單一個案，並無不公平之處。綜上，爰依兩造所簽立之系爭專任委託契約書第5 條第3 項第3 款、系爭不動產購買意願書第10條第2 項第2 款之規定，請求如下聲明「1.被告彭家嫻應給付原告500,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。2.被告簡志宗應給付原告336,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。3.訴訟費用由被告負擔。4.第一、二項聲明原告願供擔保，請准宣告為假執行。」。
二、被告彭家嫻則以：原告前於98年10月11日係主動撥打電話告知被告彭家嫻，稱想與本人見面並要求代售系爭之不動產，惟當時被告彭家嫻即告知原告之營業員陳名欏，系爭不動產早與訴外人台灣房屋簽立合約，需至98年10月31日契約期限始到期，但原告之營業員陳名欏仍急於當下要求先簽約，並隨即出示一份專任委託契約書，僅交被告彭家嫻簽立姓名，其並並未記載委託標的、期限、金額，是如原告所提出之系爭不動產專任委託契約書，均為陳名欏事後所單方面記載，至雖被告彭家嫻於口頭上有同意委託期限自98年11月1 日起算，委託價格為16,800,000元，為期3 個月，期間則至99年
1 月31日止，但原告卻於98年10月15日即早將系爭不動產刊登廣告，且隱瞞不告知，此舉顯已違反消費者保護法第16條，定型化契約之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效之規定及不動產經紀業管理條例第21條，經紀業與委託人簽定委託契約書後，方得刊登廣告及銷售之規定。另原告於98年11月8 日要求減價，經本人同意以實拿13,400,000元為底價，惟於同意之當時並無同意延長委託期間至99年2 月28日，故在到期後，原告即於99年4 月1 日改委託二十一世紀不動產仲介公司處理，並簽訂專任委託契約，委託價格為13,000,000元，委託期限自99年4 月1 日起至99年6 月1 日止，嗣於99年4 月10日經該仲介公司告知已覓得買家出價達到委託之價格，且直至簽約時始發現買家為被告簡志宗，並依規定給付仲介費予二十一世紀房屋仲介公司，故實非如原告所述係以以不正方法私下與簡志宗成交。又原告所舉之變更契約書所載，彭家嫻同意延長委託期限至99年2 月28日一事，確非事實。實於98年11月8 日，被告彭家嫻即經原告要求變更委託金額與被告簡志宗議價，被告彭家嫻遂同意當天委託金額經2 次調整為14,500,000元、13,400,000元，而簡志宗僅願意出價11,760,000元，故2 次議價均不成，被告彭家嫻隨即離去，是該2 份變更合意書之效力在當日未談成議價時，應已失效，嗣應係經原告私下變造契約內容，逕予記載變更合意書第一份簽約日為98年10月11日、第二份合意書之委託期限至99年2 月28日，實該等記載非但與事實不符，亦未經被告彭家嫻之同意，此亦可從第二份契約塗改處竟未經彭家嫻簽名、蓋章加以確認部分為證，更可認該變更契約之效力應屬無效。再則，被告簡志宗並非原告開發之客戶，其在本人專任委託台灣房屋仲介公司時，即由東森房屋之陳惠敏陪同看屋二次，非如原告所述為其開發之客戶等語資為抗辯，並答辯聲明：㈠原告之訴駁回；㈡訴訟費用由原告負擔；㈢如受不利益判決，願供擔保請准宣告免假執行。
三、被告簡志宗則以：原告所屬營業員陳明欏先生在未陪同被告簡志宗本人看屋且與被告彭家嫻簽立之專任委託契約書尚未生效之情況下，即要求被告簡志宗於98年10月20日與原告簽立系爭不動產購買意願書，並約定委託價額為11,760,000後，因原告與彭家嫻斡旋不成，原告乃於98年11月5 日退還斡旋金，該意願書之效力即應依該意願書第4 條第2 項、第5條第3 項之約定，於期限屆至、原告返還斡旋金20,000元後失其效力，因此簡志宗與原告之間權利義務關係於98年11月
5 日即為終止。嗣後，於98年11月8 日，原告復邀約被告簡志宗至其公司議價，其店長表示彭家嫻願意減價為13,400,000元，惟仍與被告簡志宗自行評估金額差距過大，因而作罷；而原告所屬營業員之陳名欏，乃於同年12月下旬再度邀集被告簡志宗至被告彭家嫻家中議價，然因被告彭家嫻表示不願再降價，無功而返。嗣陳名欏雖再與簡志宗聯繫，惟均經被告簡志宗表示：「隔壁戶台灣房屋成交金額為10,600,000
元 ，倘賣方願意降價，本人才有意願購買。」等情，故未再有聯絡。爾後，被告簡志宗直至99年4 月才透過21世紀不動產仲介居間協調，並以12,500,000元與彭家嫻就系爭房屋成立買賣契約。是若簡志宗確如原告所述，係為迴避支付原告服務報酬、另謀私下成交云云，實無庸透過第三仲介公司，以前開金額（12,500,000元）且係高於被告簡志宗原委託原告之金額（11,760,000元），與被告彭家嫻達成買賣之必要與動機。原告所屬業務員陳明欏即陳志恩為達銷售目的，在與本人簽訂不動產購買意願書時，不但未以「不動產說明書」向本人解說，且隱匿其與賣方委託契約尚未生效之之重大資訊，顯見未善盡居間人據實報告義務，其再據以該系爭意願書條款課本人應付服務報酬之責，依常理，如原告並未取得專任委託前，本人何須與其簽訂系爭意願書受其拘束。況該意願書第10條第2 項第2 款之規定買方或其配偶，2 親等內之親屬與加盟店曾介紹之賣方與「其」委託契約期限屆滿後2 個月內成交時，買方同意給付加盟店依賣方委託價之
2 ％違約金作為買方違約之賠償。該「其」如解為賣方，對本人顯失公平，蓋原告既未告知本人，原告與賣方何時結束委託，本人何以得知賣方有無違反委託終止後二個月期限內不得成交，原告以其與賣方之契約書單方限制本人行使權利，實已違反平等互惠原則，該意願書應屬無效；如解為買方，則系爭意願書既已失效以如前述，本人當不受該意願書提款之拘束。再則，原告之陳志恩先生證稱，本人放棄契約審閱期間，僅為其推託之詞，與事實不符，實則原告並未將意願書交與本人審閱，即要求本人簽約並支付20,000元斡旋金與原告，並未提供另有內政部版之要約書可供本人選擇，有違公平交易法第24條規定，足以影響交易秩序之欺罔行為云云等資為抗辯，並答辯聲明：「㈠駁回原告之訴；㈡訴訟費用由原告負擔」。
四、兩造不爭執之事項：㈠原告之不動產經紀營業員陳志恩以陳名欏之名義與被告彭家
嫻在98年10月11日簽訂對系爭不動產專任委託契約書，彭家嫻同意以1,680,000 元委託原告銷售，銷售期間自98年11月
1 日起至99年1 月31日止，該契約書第5 條並載明：加盟店於買賣契約成立時，得向賣方請求約定之服務報酬，其內容如下：以成交價之4%計算之。如約定金額250 萬元以下，服務費一律以5%計算之。（省略）賣方有下列情形之一者，應一次全部給付本條上述第1 款所約定之服務報酬：㈢賣方於委託期間屆滿後2 個月內，與加盟店曾介紹之客戶、其配偶及二親等內親屬成立者（參本院卷第8 頁以下之系爭不動產專任委託契約書）。
㈡被告簡志宗於98年10月20日與原告之不動產經紀營業員陳志
恩（以陳明欏名義）簽訂對系爭不動產之購買意願書，約定被告簡志宗願意以11,760,000元購買系爭不動產，並於契約書第4 條約定：出價意願之生效：本意願書於簽訂並於出價完成建檔後始生效力。出價意願之失效：本意願書於賣方簽認不同意售出、買方於賣方同意出售前取消本出價意願或賣方之委託期滿而未同意續約時，失其效力。契約書第8條所約定：買方之出價如係該出價期最高且最早之價位，將享有自閉盤時起約24小時之斡旋保障期。斡旋保障期內，如賣方無法聯繫或持續考慮應否出售致不能或不為同意與否之意思表示時，買方同意保留本意願至98年11月3 日下午
17：00止，惟本項之約定仍受本意願書第4 條第2 項之限制，被告簡志宗並交付斡旋金20,000元予原告。嗣原告於98年11月5 日以斡旋不成為由交還被告簡志宗前所給付之斡旋金予20,000元（參本院卷第32頁以下）。
㈢被告彭家嫻於99年4 月1 日，與21世紀不動產大湳加盟店成
基不動產經紀有限公司，成立不動產之專任委託銷售契約，委託銷售價格為13,000,000元，委託期限自99年4 月1 日起至99年6 月1 日止，原告並於99年4 月10日與被告簡志宗簽訂系爭不動產之買賣契約書，交易價格為12,500,000元，系爭不動產即於99年4 月29日以於同月4 月10日之買賣原因為由，由被告彭家嫻移轉所有權予被告所有權人並登記在案（見本院卷第178 頁、第69頁至76頁）。
五、兩造之爭點：㈠系爭專任委託契約書、不動產購買意願書，均由原告公司所
屬員工陳志恩以陳名欏之名義與被告二人簽訂，是否影響該等契約之效力？㈡如卷附第33頁所示之契約內容變更同意書，被告彭家嫻於簽
立之時，除同意變更委託總價以外，是否亦包括委託期限變更至99年2 月28日部分？該同意書上有變更部分卻未經被告彭家嫻蓋章或簽名部分，是否影響同意書的效力？㈢系爭不動產購買意願書之契約期間至何時為止？應以該契約
有效期間或以賣方即被告彭家嫻與原告所簽立之系爭專任委託契約書之有效期間，作為違約罰之計算基準？㈣如上開專任委託契約書、不動產購買意願書、契約內容變同
意書均屬有效，原告是否可向被告二人，分別請求約定之違約金？金額為何？系爭專任委託契約書、不動產購買意願書所載違約給付報酬及違約金條款是否有失公平？
六、本院之判斷：㈠系爭專任委託契約書、不動產購買意願書，雖由原告公司之
員工陳志恩以陳名欏之名義與被告二人簽訂，並不影響該等契約之效力：
⒈經查，系爭專任委託契約書、不動產購買意願書，確由原告
公司之員工陳志恩以陳名欏之名義與被告二人簽訂等情，此業經證人陳志恩到庭證述明確（參本院卷第），且被告二人亦不否認與其等簽立契約者即為到庭證述之陳志恩本人，並核與該契約書上簽立之情形相符，已如上述，堪信為真實。⒉綜上，既可認代表原告公司與被告二人簽立上開契約之人陳
名欏即為證人陳志恩，且除「陳名欏」之簽名外，另於受託人處蓋立原告公司及其法定代理人之印章，並有店長郭榮富於其上簽名，另蓋有經紀人郭榮富之認證章（此有上開契約原本附附可憑），故由此確可特定「陳名欏」即為原告公司所屬之員工，該契約當事人同一性並不因此受影響，是可認陳志恩以陳名欏之名義簽名於上，並不影響該等契約合法成立、有效之效力。
㈡原告與被告彭家嫻所簽立之系爭專任委託契約書之期限僅至99年1月31日為止，並未經彭家嫻同意延長之：
⒈經查，原告與被告彭家嫻所簽立之系爭專任委託契約書，係
於98年10月11日即已簽立，約定之委託銷售期間則延自98年11月1 日起至99年1 月31日止，非簽約當時即生效，另約定委託銷售之價額則為16,800,000元，誠如前開不爭執事項所載，合先敘明。
⒉又查，另參以如卷附第33頁所示之契約內容變更同意書，其
形式上記載簽約之日期為98年11月8 日，此亦為兩造所不爭執，另於變更內容欄部分，則記載委託期限至99年2 月28日止，委託總價為13,400,000元，且於備註欄上載明：「以上委託總價為底價是屋主實拿，不含買賣雙方應付之稅賦」等語。即將原契約之委託期限展延至99年2 月28日止，但並無變更委託銷售價額，僅係由被告彭家嫻提出可接受之實拿底價，且原告亦不否認當日簽立該契約內容變更同意書之目的，即係希望被告彭家嫻能降低委託價格（或底價），以便原告之經紀營業員陳志恩得以與被告簡志宗繼續洽談買賣事宜，是就此而論，該日兩造之變更合意，應僅限於「屋主即被告彭家嫻所同意之實拿底價」，不及於「委託期限」，則何以該紙變更同意書上，亦就委託期限部分一併變更至99年2月28日，即有可疑，實與當日簽訂之目的不合。
⒊再者，上開不動產專任委託契約書，雖於98年10月11日即已
簽立，然延自98年11月1 日始生效力，則陳志恩與被告彭家嫻於98年11月8 日就委託之價格再予變更時，亦僅為契約生效始日後之第7 日，依常情研判，並無需特別再予延長委託銷售期間之必要，況佐以被告簡志宗與原告所簽立之不動產購賣意願書，早於98年10月20日即經簽立完成，且已特定不動產標的物為被告彭家嫻所有之系爭不動產，故可認原告於該不動產專任委託契約書生效前，即已開始其銷售之準備行為，故至98年11月8 日止，原告已進行半個月以上之準備行為，殊無延長銷售期間之必要，是被告彭家嫻主張該等委託銷售期間之變更，非經其同意，疑為證人陳志恩事後所添註者，尚非子虛。
⒋另外，證人陳志恩於本院審理中雖到庭證稱，其並無偽造系
爭於98年11月8 日所簽立之契約內容變更同意書之委託銷售期間之記載，且於被告彭家嫻於其上簽名時，所有之手寫內容均已載立完畢，且其就內容有更改時，被告彭家嫻亦均於一旁觀看；至一般契約內容之變更或塗改，如為重要事項，即需加蓋印章，而委託期間、簽約日期即為重要事項，但實際上連專任委託契約書上有塗改情形時，其亦未曾加蓋印章等語（參本院卷第227 頁），足證陳志恩確知悉於契約書上塗改、修正內容時，特別是如本案之委託期間、簽約日期等重要事項，即需加蓋印章於其上，以表彰塗改、修正之合法性，然參以上開契約內容變更同意書原告收執聯，卻在委託人、受託人簽章欄後之日期，有塗改之痕跡，於委託期間之日期上，亦有塗改之情形，但卻未見被告彭家嫻有蓋用印章於其上、或於旁簽名、註記之情形發生，是該委託期限之載立，是否確有經被告彭家嫻之同意下始為變更，僅以證人陳志恩上開之證述，實不足以證明之，此部分亦為被告彭家嫻所否認，更令人懷疑該變更委託期間部分之真實性。
⒌再查，被告彭家嫻嗣於99年4月1日復與21世紀不動產大湳加
盟店成基不動產經紀有限公司，成立新的不動產之專任委託銷售契約，委託銷售價格為13,000,000元，委託期限自99年
4 月1 日起至99年6 月1 日止，已如上開不爭執事項，而其簽約之時間點（99年4 月1 日）即在其與原告簽立之系爭專任委託契約書原始有效期限屆滿（99年1 月31日）二個月後（99年3 月31日）之翌日，可見於被告彭家嫻之認知上，亦係認為直至99年4 月1 日，應已無上開專任委託契約之違約罰（詳如後⒎所述）之適用始為之，更可認被告彭家嫻主張其並無同意上開委託期間之延長，亦與事實相符。
⒍綜上所述，可認原告並無法證明被告彭家嫻確有同意將系爭
專任委託契約之期間延長至99年2 月28日，即無法證明系爭如卷附之33頁之契約內容變更同意書，被告彭家嫻除委託總價同意變更底價為13,400,000元以外，尚有同意委託期限變更至99年2 月28日止。準此，可認被告彭家嫻辯稱系爭專任委託之委託銷售期間，仍以原約定期間即自98年11月1 日起至99年1 月31日止部分為準，確屬可信。
⒎按賣方於委託期間屆滿後2 個月內，與加盟店曾介紹之客戶
、其配偶及二親等內親屬成立者，賣方應一次全部給付服務報酬（以成交價之4%計算），為系爭專任委託契約書第5 、㈢所約定。而被告簡志宗確為原告介紹予被告彭家嫻之客戶，為雙方所不爭執，然其係於99年4 月10日始與被告彭家嫻就系爭不動產成立買賣契約，並於同月29日完成所有權移轉登記，已逾被告彭家嫻上開專任委託契約之委任期間（99年1 月31日）屆滿後2 個月（99年3 月31日），故不論該等違約罰是否有違公平原則，原告據以請求被告彭家嫻應給付其與被告簡志宗就系爭不動產成交金額之4%即50萬元，洵屬無由，不應准許。
㈢系爭不動產購買意願書之契約有效期間應至98年11月3 日止：
⒈按系爭不動產購買意願書已於第4 條第1 、2 項載明：出
價意願之生效：本意願書於簽訂並於出價完成建檔後始生效力。第出價意願之失效：本意願書【於賣方簽認不同意售出】、【買方於賣方同意出售前取消本出價意願】或【賣方之委託期滿而未同意續約時】，失其效力。第5 條第1 項則約定：買方於簽訂本意願書之同廳，須給付加盟店依賣方委託價2 ％計算之出價金。惟本出價金非定金之性質，其於賣方同意售出後，在簽訂書面買賣契約時，轉為買賣價金之一部分。（本案之出價金為2 萬元）、第5 條第3 項約定：【出價金之返還】，出價意願依第4 條第2 項之規定而失效時，加盟店應於2 個銀行營業日內無息返還之；契約書第8 條第1 、2 項則係約定：買方之出價如係該出價期最高且最早之價位，將享有自閉盤時起約24小時之斡旋保障期。斡旋保障期內，如賣方無法聯繫或持續考慮應否出售致不能或不為同意與否之意思表示時，買方同意保留本意願至【98年
11 月3日】下午17：00止，此有該意願書附卷可參。⒉是查，被告彭家嫻直至98年11月8 日尚與原告就委託銷售之
底價部分予以變更，並簽立上開契約內容變更同意書，是可認於98年11月3 日下午17時為止，身為賣方之彭家嫻均仍在持續考慮應否出售致不能或不為同意與否之意思表示，則依上開意願書之約定，被告簡志宗以該不動產購買意願書之有效出價意願至98年11月3 日下午17時後，即應視同取消，該出價意願並可認因此而失效，是原告亦不爭執其於98年11月
3 日後之2 個銀行營業日即98年11月5 日，歸還已收取之2萬元出價金予被告簡志宗部分，參諸上開規定，確可認係因出價意願失效所致。故可認該意願書之有效期間，即至98年11月3 日為止。至被告簡志宗雖亦不否認其於98年11月3 日後，仍有繼續透過原告再與被告彭家嫻蹉商出售事宜，惟原告與被告簡志宗並無簽立其他不動產購買意願書，雙方亦未達成仍延續原不動產購買意願書之合意，是就時點後所再發生之權利義務關係，即不應再以該不動產購買意願書為據。⒊按買方或其配偶，二親等內之親屬若與加盟店曾介紹之賣方
於【其】委託契約期限屆滿後2 個月內成立時，買方同意給付加盟店依賣方委託價之2%計算之違約金作為買方違約之賠償，此為系爭不動產購買意願書第10條第2 項第3 款所規定。而就上開約定之委託期限，原告雖主張應以賣方即被告彭家嫻之專任委託契約書所載之委託期限為準，然證人陳志恩已到庭證稱其並未告知被告簡志宗關於被告彭家嫻之專任委託契約之委託期限（參本院卷第228 頁），如此將如何使被告簡志宗有依循之期限，且將被告簡志宗之違約罰附從在被告彭家嫻之契約上，實不合理，況如被告彭家嫻一再變更委託期限，則原告與被告簡志宗就違約之期限即無法加以確定，顯失妥適，故上開違約處罰所認定委託期限仍應以被告簡志宗所簽立之不動產購買意願書之委託期限為據，始合公平。從而，系爭不動產購賣意願書之委託期間已於98年11月3日即已屆期，誠如前述，而被告彭家嫻確為原告介紹予被告簡志宗之客戶，亦為雙方所不爭執，然被告簡志恩係於99年
4 月10日始與被告彭家嫻就系爭不動產成立買賣契約，並於同年月29日完成所有權移轉登記，確已逾被告簡志宗上開不動產購買意願書之委任期間（98年11月3 日）屆滿後2 個月（99年1 月3 日），故不論該等違約罰是否有違公平原則，原告據以請求被告簡志恩應給付以被告彭家嫻委託金額16,800,000 元之2%計算之違約金336,000 元，亦屬無由，不應准許。況縱以被告彭家嫻之專任委託契約之委託期間作為計算被告簡志恩違約罰之期間，被告二人於99年4 月10日始成立該買賣契約，亦已逾上開被告彭家嫻之專任委託期間屆滿後之2 個月（至99年3 月31日），原告仍無從據以請求被告簡志宗就此部分給付違約金，附此敘明。
七、綜上所述，本件原告主張依據系爭專任委託契約書、不動產購買意願書，請求被告二人分別給付50萬元及336,000 元及及其法定遲延利息，均為無理由，均應予駁回。至原告之訴既經駁回，其假執行之聲請應併予駁回。
八、另本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與本件判斷已無甚影響，茲不擬一一論駁，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 5 月 13 日
民事第三庭 法 官 林靜梅以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 5 月 13 日
書記官 王奐淳