臺灣桃園地方法院民事判決 99年度訴字第986號原 告 黃榮康訴訟代理人 李銘洲律師複 代理人 湯其瑋律師被 告 吳忠志訴訟代理人 張育祺律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國100 年3 月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼桃園縣大溪鎮南興里二鄰廣福巷三三號之房屋騰空遷讓返還原告及共有人全體。
原告其餘之訴駁回。
本判決於原告提出新台幣拾萬元供擔保後，得假執行；但被告如提出新台幣貳拾玖萬捌仟貳佰元供擔保後，得免於假執行。
原告其假執行之聲請駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之一，餘由原告負擔。
事實與理由
壹、程序事項；
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款、第7款定有明文。
二、查原告歷次聲明主張如下：㈠本件原告起訴時聲明第1 、2 項分別為：1.被告應將門牌桃
園縣大溪鎮南興里2 鄰廣福巷33號之未辦保存登記建物（下稱系爭建物）騰空遷讓返還於原告及其餘共有人全體；2.被告應將坐落桃園縣○○鎮○○段廣福小段95之1 地號土地（下稱系爭土地），於民國98年10月21日以買賣原因所為之所有權移轉登記予以塗銷。（見本院簡易庭99年度桃簡調字第
318 號卷第3 頁背面）㈡嗣原告於99年12月23日以民事變更聲明暨準備書狀變更上開
聲明第1 項為：先位聲明：被告應將系爭建物之房屋騰空遷讓返還共有人全體。備位聲明：被告應將系爭建物之房屋騰空遷讓返還與原告及訴外人黃榮建。（見本院卷第68頁背面）㈢嗣原告於100 年3 月10日以民事變更聲明暨準備㈡狀變更上
開聲明第1 項為：被告應將系爭建物之房屋騰空遷讓返還原告及共有人全體（即撤回上開備位聲明即基於民法450 條規定請求返還租賃物，僅保留先位聲明），另追加願供擔保聲請宣告假執行。（見本院卷第92頁背面）㈣另原告於起訴狀中就上開聲明第2 項，係以起訴狀繕本之送
達行使土地法第34條之1 之優先承買權，取得對於黃榮建之債權後，再基於民法第242 條規定代位請求被告塗銷系爭土地之所有權移轉登記（見桃簡調字卷4 、5 頁）。嗣於100年3 月10日言詞辯論中，陳明就此部分訴訟標的撤回。㈤經核原告上開聲明之變更，係屬擴張或減縮應受判決事項之
聲明，訴訟標的撤回部分則不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，且請求之基礎事實均同一，按諸前揭規定要無不合，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：㈠系爭土地及建物本係原告及胞弟即證人黃榮建所共有，後黃
榮建經原告同意，於96年9 月4 日將系爭建物出租予被告，並訂立房屋租賃契約（下稱系爭租賃契約），約定租期自96年9 月15日起至99年9 月14日止，租金每月新台幣（下同）7,000 元，嗣黃榮建於98年9 月25日再以880,000 元為代價，將其所有系爭土地及建物應有部分出售予被告，並訂立不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），辦理土地所有權移轉登記完畢。而原告於系爭租賃契約期滿後即於99年9月21 日發函通知被告返還房屋，且未向被告收取租金，自不符民法第451條不定期租賃規定，則被告於99年9月15日租賃期滿本應返還系爭建物，卻仍繼續占有使用即屬無權占有。
㈡又依系爭買賣契約第11條第7 項及特約事項第1 條分別約定
「賣方（即黃榮建）保證本買賣優先承購權人（即原告）確已放棄優先購買權」、「本案係共有土地及建物，賣方應依規定通知本案之優先購買權人，並確認該優先購買權人確已放棄其優先購買權後，本約始生效」，是系爭買賣契約中不論債權、物權行為皆以確認優先承買權人即原告確已放棄其優先承買權為停止條件，須於條件成就後，系爭買賣契約所約定之債權、物權行為始生效力。至於被告就系爭土地之移轉雖主張物權行為無因性云云，惟所謂物權行為無因性係指物權行為不因債權行為不成立、無效或被撤銷而受影響，然物權行為如有不成立、無效或被撤銷之事由時，其物權行為之效力仍應受影響。基此，本件系爭買賣契約所約定之「確認該優先購買權人確已放棄其優先購買權」客觀停止條件既尚未成就，物權行為未生效力，系爭不動產所有權移轉登記即屬無效，被告並非系爭土地及建物之共有人，而被告於系爭租賃契約期滿後無合法權利繼續占有使用系爭建物迄未返還乙節已如上述，原告自得依民法第821條及第767條規定，請求被告返還系爭建物予原告及共有人全體，並塗銷系爭土地之所有權移轉登記。至於黃榮建雖簽立切結書保證原告已放棄優先承買權，然此與系爭買賣契約所約定之客觀停止條件要屬二事，被告僅得向黃榮建請求債務不履行損害賠償，尚不得以此主張該停止條件已經成就。
㈢聲明：1.被告應將系爭建物之房屋騰空遷讓返還原告及共有
人全體；2.被告應將系爭土地於98年10月21日因買賣原因所為之所有權移轉登記予以塗銷；原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠就建物部分：原告同意黃榮建將系爭建物出租予被告，足徵
原告有同意系爭建物由黃榮建管理使用之事實，亦即系爭建物由黃榮建分管，黃榮建將共有部分出售予被告，即由被告繼承原告與黃榮建之分管協議，是被告對於系爭不動產有管理使用權限。退步言之，系爭買賣契約特約事項第2條約定「本案係賣方（即黃榮建）因賣共有物現有租約於登記完畢交尾款後租金調整為每月3,500元整，賣方應協助買方（即被告）換約」，而原告於被告買受黃榮建就系爭土地及建物應有部分後仍前來收取每月租金3,500元，甚至於本件起訴後亦前來收取租金等情，均顯見原告明確知悉並同意系爭買賣契約特約事項第2條之約定，是系爭租賃契約已因黃榮建出售其就系爭土地及建物應有部分而失效，兩造間就系爭土地及建物另已成立不定期租賃契約，則於該不定期租賃契約依法終止前，原告自不得請求被告遷讓返還。況且本件被告並無土地法第100條各款所列情形，原告亦不得收回系爭建物。是原告請求返還系爭建物應屬無據。
㈡就土地部分：原告雖主張系爭買賣契約係附停止條件之買賣
契約，必俟出賣人即黃榮建通知並確認共有人即原告放棄優先承買權後始生效力，而原告並未受通知且未放棄優先承買權，故系爭買賣契約應尚未生效云云。惟物權、債權行為係不同法律行為，其生效與否應分別以觀，而物權行為具有獨立性及無因性，縱其原因行為之債權行為有無效原因存在，其物權行為亦不因此受影響，故縱如原告主張系爭買賣契約因停止條件未成就而尚未生效，亦僅系爭買賣契約即債權契約尚未生效，黃榮建與被告間就系爭土地及建物應有部分所為所有權移轉登記之物權行為並不因此而受影響，該物權行為自屬合法有效，原告主張之法律見解顯然有誤，並不足採。復以，黃榮建簽訂系爭買賣契約前已向被告表示原告放棄優先承買權，且黃榮建於辦理系爭土地所有權移轉登記時，亦於土地登記申請書備註欄切結共有人即原告確已放棄優先承買權，故縱如原告所主張系爭買賣契約特約事項第1 條為該契約之停止條件，則該特約事項第1 條所約定應踐行手續亦已完成。又原告依系爭買賣契約特約事項第2 條約定收取每月半數租金3,500 元等情已如上述，亦可證黃榮建確有通知原告優先承買及原告因不願承買而收取半數租金之事實。末以，民法第821 條係針對共有物行使之權利，並非針對應有部分所有權行使權利，共有人不能對他共有人應有部分之處分依民法第821 條行使權利，原告請求被告塗銷所有權移轉登記為無理由。
㈢聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：系爭土地及建物本係原告及胞弟即證人黃榮建所共有，應有部分均為二分之一，後黃榮建經原告同意，於96年9 月4 日將系爭建物出租予被告，並簽訂系爭租賃契約，約定租期自96年9 月15日起至99年9 月14日止，租金每月新台幣7,000 元，嗣黃榮建於98年9 月25日再以880,
000 元為代價，將其所有系爭土地及建物應有部分出售予被告，並訂立系爭買賣契約，辦理土地所有權移轉登記完畢。黃榮建出售其應有部分後，系爭租賃契約自98年12月15日起至99年9 月14日之租金均由原告向被告收取3500元。此部分事實並有土地登記第二類謄本、系爭租賃契約、系爭買賣契約、土地登記申請書、黃榮康收取租金收據等件在卷可稽（見本院卷第28至36頁、第55頁）。
四、原告主張：系爭租賃契約已到期，被告已無占用系爭建物之權利，又系爭買賣契約附有優先承買權人（即原告）放棄權利始生效之停止條件，因原告並未放棄，故系爭買賣契約停止條件未成就，不論買賣契約之債權行為、物權行為均未生效，原告基於共有人之地位，自得請求被告返還建物，並塗銷所有權移轉登記等語，則為被告所否認，並以前詞置辯。故本件應審究者為：被告是否有占用使用系爭建物之權利？系爭買賣契約及原屬黃榮建所有系爭土地應有部分所有權移轉之效力如何？原告得否基於共有人之地位請求被告塗銷所有權移轉登記？經查：
㈠被告辯稱：原告同意證人黃榮建將系爭建物出租予被告，足
見原告有同意系爭建物由黃榮建管理使用，系爭建物即屬黃榮建分管，被告又向黃榮建購買系爭建物之應有部分，自繼受上開分管契約而可繼續使用等語。惟查原告否認與黃榮建間訂有分管契約，而被告就原告與黃榮建間就系爭建物訂有分管契約一節，除上開推論外，並未舉證以實其說，又原告與黃榮建就系爭建物之事實上處分權比例相同，此為兩造所不爭執，原告自無同意系爭建物全部由黃榮建分管之可能，何況若系爭建物確由黃榮建分管，黃榮建即依法有單獨管理、收益之權，大可自行出租予被告，然黃榮建仍徵求原告同意，益徵原告與黃榮建就系爭建物並無被告所指分管契約存在，被告並無繼受之可能，是被告此部分推論並不可採。
㈡被告另辯稱：系爭租賃契約已因黃榮建出售其就系爭土地及
建物應有部分而失效，原告事後向被告收取每月3500元之租金，係依系爭買賣契約特約事項第2 項，就系爭土地及建物另成立不定期租賃契約，在契約終止之前不得請求被告返還租賃物等語。惟查原告向被告收取租金，係登載於系爭租賃契約收付款明細欄（見本院卷第31頁背面），且原告所收租金係依照系爭租賃契約之租期，收至99年9 月14日為止（見本院卷第55頁），又被告於系爭契約於99年9 月14日到期後，即於99年9 月21日發出律師函請求被告返還房屋，有該律師函在卷可查（見本院卷第47頁），難認原告向被告收取每月3500元租金，即有與被告另訂新租約之意思，況據證人黃榮建於本院審理時證稱：伊將持份賣掉後，就不能向被告收租金，伊沒有跟被告說租約的效力如何，伊跟被告說租金要繳給原告，後續如果租約時間到了，由原告來處理，伊將持份賣掉之後，有向原告說以後要不要向被告收租金，是原告的權利，兩造間並未訂定新的租賃契約等語（見本院卷第62至63頁），可知證人黃榮建於出售應有部分後，並未協助被告與原告換約，是原告向被告收取契約屆期前之半數租金，應屬承擔系爭租賃契約，而非另訂新約，是被告辯稱：兩造間已另成立不定期租賃契約，難認有據。
㈢按各共有人對於第三人，得就共有物之全部，為本於所有權
之請求；又所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第821條前段、第767條分別定有明文。被告前開所辯均非可採，被告不能證明其占有使用系爭建物之權源何在，而原告為系爭建物之共有人，已如前述，依前開說明，原告請求被告將系爭建物騰空遷讓返還予原告及其他共有人全體，自屬有據，應予准許。
㈣按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而
真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，並於文義上及論理上詳為推求不能拘泥文字致失真意。（最高法院39年台上字第1053號19年上字第58號判例意旨參照），又按土地法第34條之1第4項所規定之優先承購權，並無如同法第一百零四條第二項後段：「出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人」之類似規定，則共有人之優先承購權，僅為共有人間之權利義務關係，如共有人出賣其應有部分違反此項義務，以之賣與第三人並已為所有權移轉登記時，他共有人僅能請求損害賠償，不能對承買人主張其買賣契約為無效請求塗銷登記（最高法院69年度台上字第989 號判決意旨參照）。查系爭買賣契約之特約事項訂有：本案係共有土地及建物，賣方應依規定通知本案之優先購買權人，並確認該優先購買權人確已放棄其優先購買權後，本約始生效（見本院卷第35頁）。原告主張依上開約定，「黃榮建確認原告已放棄優先承買權」為該契約生效之停止條件，因黃榮建訂約後並未通知原告行使優先承買權，原告亦未放棄優先承買權，故此契約因停止條件未成就，契約不生效力。然審諸情理，一般訂定契約，當事人必以契約生效為其目的，自無由將第三人不確定之意思表示列為生效要件，否則恐致契約可能永無生效之日，故原告主張系爭買賣契約係以非契約當事人之原告確定放棄優先承買權為其停止條件，已與常情有違，況依上開說明，原告所得行使之共有人優先承買權本僅具有債權性質，若共有物之應有部分已辦理移轉登記予被告，原告並無主張契約無效而請求塗銷移轉登記之權利，黃榮建與被告更無必要獨厚原告，將「原告確定放棄優先承賣權」作為系爭契約生效之要件，故上開特約事項之約定，自應解釋為訓示規定，僅係提醒黃榮建有此義務存在，較符合黃榮建與被告訂定系爭買賣契約之真意，至證人即代書彭東建於本院審理中固證稱：上開特約之記載是要確認原告放棄優先承買權該契約才生效等語，惟又稱：該項確認，是請黃榮建自行向他哥哥說明，如果他哥哥確定不買，請黃榮建到事務所在登記申請書上切結等語（見本院卷第64至65頁），意即兩造係以黃榮建之保證作為判斷原告是否放棄優先承買權之標準，如此不啻將系爭契約生效與否取決於黃榮建片面之表示，倘事後始發現黃榮建之切結不實，被告豈不陷於契約失效之困境？對於被告而言顯然有失公平，被告自無同意該約定之可能，故證人彭東建證稱系爭契約是要確認原告放棄優先承買權才生效，應有誤會，不得作為認定契約真意之基礎。基上論述，原告主張系爭買賣契約係以原告確定放棄優先承買權為停止條件，尚非可採。又證人黃榮建雖於本院審理中證稱：伊賣掉系爭房地應有部分後，才跟原告說，並拿買賣契約給他看，原告說要到法院告伊，土地登記申請書上備註欄，伊不懂是什麼意思就簽名了等語（見本院卷第61至63頁），表示其並未通知原告行使優先承買權，然證人彭東建於本院證稱：黃榮建在簽約時聲明原告說若要賣土地，要黃榮建自己賣，他不要買，土地登記申請書上備註欄係黃榮建親自簽名，伊有向黃榮建說明備註欄的意思就是原告確定不買等語（見本院卷第64頁），證人黃榮建突於本院否認通知原告行使優先承買權，已難認信實，退步言之，縱認證人黃榮建於本院證言可採，因系爭買賣契約並非以黃榮建確認原告放棄優先承賣權為停止條件，已如前述，系爭買賣契約之效力亦不生影響，是黃榮建將系爭土地、建物之應有部分移轉登記予被告，自屬有效，並無塗銷之問題。
㈤況按民法第821 條規定，各共有人對於第三人，得就共有物
之全部，為本於所有權之請求。所謂本於所有權之請求，係指民法第767 條所規定之物權的請求權而言，至債權的請求權，則不在民法第821 條規定之列。縱認系爭買賣契約有何無效情形，依債之相對性原則，僅契約當事人有權請求回復原狀，原告既非系爭買賣契約之當事人，自不得基於民法第
821 條請求被告塗銷系爭土地原屬黃榮建應有部分之移轉登記，附此敘明。
五、綜上所述，原告基於民法第821 條請求被告將系爭建物騰空遷讓返還予原告及其他共有人全體，為有理由，應予准許。原告基於民法第821 條請求被告應將系爭土地於98年10月21日因買賣原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，為無理由，應予駁回。原告勝訴部分，兩造陳明願供擔保請求准免假執行，核無不合，爰酌定擔保准許之。原告敗訴部分，假執行之聲請亦失所附麗，應予駁回，併此敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核於判決之基礎及結果無影響，毋庸一一論列，附此敘明。
七、訴訟費用裁判之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 100 年 4 月 7 日
民事第二庭 法 官 袁雪華以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 4 月 7 日
書記官 劉霜潔