臺灣桃園地方法院民事判決 99年度訴更字第3號原 告 陳建平被 告 財政部國有財產局法定代理人 張佩智訴訟代理人 李良珠複 代理人 曾世強被 告 蔡江謝美惠
楊許碧珠劉莊緣許陳麗雲廖金科游象經呂素梅郭啟裕劉瑞謄許碧月林芳章張源煌許志鴻許峻哲許惟瑞上 十五人共 同訴訟代理人 王依齡律師複 代理人 范世琦律師被 告 財政部國有財產局臺灣北區辦事處桃園分處法定代理人 李良珠訴訟代理人 李耀光上列當事人間確認優先購買權存在事件，本院於民國99年12月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告就坐落桃園縣桃園市○○段二二零之五地號、面積九平方公尺土地有優先承買權存在。
確認被告財政部國有財產局臺灣北區辦事處桃園分處與被告蔡江謝美惠、楊許碧珠、劉莊緣、許陳麗雲、廖金科、游象經、呂素梅、郭啟裕、劉瑞謄、許碧月、林芳章、張源煌、許志鴻、許峻哲、許惟瑞間就桃園縣桃園市○○段二二零之五地號、面積九平方公尺土地所成立之買賣契約無效，被告蔡江謝美惠、楊許碧珠、劉莊緣、許陳麗雲、廖金科、游象經、呂素梅、郭啟裕、劉瑞謄、許碧月、林芳章、張源煌、許志鴻、許峻哲、許惟瑞應將上開土地經桃園縣桃園地政事務所以買賣原因所為之所有權移轉登記塗銷。
被告財政部國有財產局臺灣北區辦事處桃園分處應以與被告蔡江謝美惠、楊許碧珠、劉莊緣、許陳麗雲、廖金科、游象經、呂素梅、郭啟裕、劉瑞謄、許碧月、林芳章、張源煌、許志鴻、許峻哲、許惟瑞購買桃園縣桃園市○○段二二零之五地號、面積九平方公尺土地同樣條件與原告補訂書面契約並移轉所有權登記予原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告財政部國有財產局臺灣北區辦事處桃園分處、蔡江謝美惠、楊許碧珠、劉莊緣、許陳麗雲、廖金科、游象經、呂素梅、郭啟裕、劉瑞謄、許碧月、林芳章、張源煌、許志鴻、許峻哲、許惟瑞連帶負擔。
事實及理由
甲、程序方面
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、7 款定有明文。次按所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之，最高法院95年度台上字第1573號判決可資參照。經查，本件原告主張自被告國有財產局承租桃園縣桃園市○○段○○○○○ ○號土地，並據以興建桃園縣桃園市○○路○○○ 號、344 號房屋，租賃期間自民國90年10月1 日起至100 年12月31日止，詎被告國有財產局竟委請北區辦事處桃園分處於98年2 月9 日將系爭土地讓售予被告蔡江謝美惠等15人，並完成系爭土地之所有權移轉登記，惟依土地法第104 條第1 項規定，被告國有財產局應依讓售予被告蔡江謝美惠等15人之同一條件，將系爭土地售予原告，然因系爭土地之處分權人應為財政部國有財產局臺灣北區辦事處桃園分處（下稱國有財產局桃園分處），故請求追加國有財產局桃園分處為本案被告。原告此次變更除追加被告國有財產局桃園分處外，請求之基礎事實同一，且不甚礙本案其餘被告之防禦，於法自無不合。
二、次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。
經查，本件原告於起訴時原主張依土地法第104 條第1 項及國有財產法第49條第1 項規定，向被告國有財產局主張優先承買權，嗣於99年9 月30日具狀撤回國有財產法第49條第1項之主張，核其所為，僅係更正法律上之陳述，非為訴之變更，併予敘明。
乙、實體方面
一、原告起訴主張：㈠原告與被告國有財產局，就坐落桃園縣桃園市○○段○○○○○
○號土地（下稱系爭土地）原訂有基地租賃契約，租期自90年10月1 日起至100 年12月31日止（下稱系爭租約），由原告於系爭土地上興建門牌號碼桃園縣桃園市○○路○○○ 號、
344 號房屋（下稱342 、344 號房屋）。嗣主張上開租約係原告與被告國有財產局桃園分處所簽訂。詎被告國有財產局桃園分處，竟於98年2 月9 日將系爭土地讓售予被告蔡江謝美惠、楊許碧珠、劉莊緣、許陳麗雲、廖金科、呂素梅、郭啟裕、劉瑞謄、許碧月、林芳章、張源煌、許志鴻、許峻哲、許惟瑞、游象經（下稱蔡江謝美惠等15人），並完成系爭土地之所有權移轉登記。惟依土地法第104 條第1 項前段規定，原告既為合法之承租人，依法應有優先購買權存在，被告間就系爭土地之買賣行為，違反上開土地法之規定，應屬無效，被告間之所有權移轉登記應予塗銷，被告國有財產局桃園分處應依讓售予被告蔡江謝美惠等15人之同一條件，將系爭土地售予原告等語，並聲明：⒈確認被告國有財產局桃園分處與被告蔡江謝美惠等15人間，就系爭土地成立之買賣契約，其債權行為無效，被告間就系爭土地之所有權移轉登記應予塗銷。⒉確認原告就系爭土地之優先購買權存在。⒊被告國有財產局桃園分處應依讓售予被告蔡江謝美惠等15人之同一條件，將系爭土地讓售並移轉登記予原告。
㈡對被告抗辯之陳述：
⑴系爭342 、344 號房屋1 、2 樓均有電燈，且1 、2 樓使用
面積共有60多平方公尺，也有樓梯得上二樓（342 號建物二樓與344 號2 樓建物連通），房內有彈簧床、電風扇及電燈，且原告業已將經強制執行拆除後之房屋修補至可遮風避雨，四周亦有牆壁及獨立門戶可進出，應是法令上認定之不動產。再者，系爭建築物前業經桃園縣政府於94年9 月8 日府工建字第094024341 號函認定屬合法建築物。又依最高法院84年台上字第83號判決意旨，土地法第104 條所規定之土地優先承買權，不以土地上之建物為合法興建者為限，況系爭
342 、344 號房屋應屬合法建物，故被告辯稱本件非合法房屋，應非屬土地法第104 條優先承買權保護範圍，即屬有誤。另依最高法院62年台上字第3962號，不論房屋所有人係租地自建或向前手購買房屋承租基地均為土地法第104 條之適用。
⑵被告國有財產局桃園分處讓售系爭土地時，原告與被告國有
財產局桃園分處之租賃關係並未終止。系爭土地出租與訴外人呂李鍊（即原告之母）時，該租賃契約第5 條第12款僅有出租機關因開發利用有回收必要時始得終止租約，詎料，被告國有財產局桃園分處於原告承受契約時，未經原告同意即於契約上另載「被告國有財產局桃園分處得終止租約情形：出租機關因開發利用或另有處分計畫有回收必要時」，該契約所增定之條款未經原告同意，對原告應不生效力。另依被告國有財產局桃園分處於98年3 月4 日以台財產北桃二字0000000000號函「四、規定今旨述國有土地既已出售，且該土地業經上述他申購人具結願承受租賃關係…」，則依該文所示，顯然被告國有財產局桃園分處並未終止系爭租約，否則他申購人（即被告蔡江謝美惠等15人）如何承受租賃關係。
況依該函文可知，發函時國有財產局畸零地讓售手續業已完成，退步言之，縱如被告國有財產局所言，係以該函為終止契約之意思表示，惟被告國有財產局桃園分處讓售時原告乃係承租人，因此仍有土地法第104 條優先權適用。另依內政部函地政司內授中辦地字第0960055659號函亦明確表示「土地法第104 條所規定之優先承買權屬物權性質。依內政部67年1 月11日台（67）內地字第767565號函示，土地法第104條第1 項後段所謂「同樣條件」乃指房屋所有人與他人間所訂契約條件或他人承諾之條件而言。故有公有土地鄰接土地所有權人持地方機關核發之公有畸零地合併使用證明書申購已出租之公有土地，公有土地管理機關應依土地法第104 條規定，以讓售予畸零地所有權人相同之條件（包含價格）徵詢優先購買人是否優先購買。」，前經財政部國有財產局95年3 月23日召開「研商建築法第45條第3 項及土地法第104條有關優先購買權之執行疑義事宜」會議會商討論，而本件被告國有財產局桃園分處顯然未依前該規定辦理。
⑶桃園縣政府97年12月25日府工建字第0970415664號函說明稱
「本府核發之畸零地合併使用證明書僅為建議性質，申請人或他人若有先行佔用情事，仍請公產機關依權責核處…」，故桃園縣政府認定本件為觀念通知非屬行政處分。故公有畸零地合併使用證明書僅為建議參考性質，係以促進土地有效利用為考量，該公有土地如有其他不可合併之情事，仍可由公產機關本於權責及相關法令核處。另依內政部75年3 月3日台（75）內營字第3853140 號函「公有畸零地依建築法第45條第3 項規定讓售鄰接土地所有權人，其讓售屬買賣移轉行為，如該公有畸零地上有土地法第104 條所規定之優先購買權時，自應先徵求優先購買權人後再依建築法第45條辦理」，從而，本件桃園縣公有畸零地使用證明書係取得購置該土地之前提要件，是否同意讓被告價購，仍要看公產機關之決定，被告以渠等所取得之「畸零地合併使用證明書」權利，應高於土地法第104 條優先承買權云云，即屬有誤。
二、被告國有財產局則以：㈠系爭土地前為被告國有財產局經管之國有土地，前與原告訂
有國有基地租賃契約書，租期自97年1 月25日至100 年12月31日止，嗣本案另一被告蔡江謝美惠等15人於97年4 月15日檢具桃園縣政府核發之公有畸零地合併使用證明書送件申購系爭土地，原告亦於97年6 月18日向被告國有財產局之下屬機關即被告國有財產局桃園分處申請承購時主張系爭國有土地之優先承購權，並於97年8 月26日送件申請承購，惟桃園分處審辦相關是類案件係以96年2 月27日台財產局管字第0960006158號函略以：關於國有土地之鄰地所有權人持地方政府核發之畸零地合併使用證明書申購，與承租人申購租用地案件競合時，應優先審辦畸零地申購案。且按兩造國有基地租賃契約書第5 條第12項第3 款約定答辯人得終止租約情形：出租機關因開發利用或另有處分計畫有收回必要時。本案依上開情形既有處分計畫，桃園分處遂於98年3 月4 日以台財產北桃二字第0980001104號函通知原告註銷其申購案並終止前述與原告間之租賃關係，原告並以訴願書申辯，該收受日期為98年3 月20日，足證終止租約意思表示業已送達原告，兩造就系爭土地間之租賃關係即已終止，原告已非系爭土地之承租人，兩造間已無租賃關係存在。
㈡本件系爭土地同時有承租人依土地法第104 條第1 項行使優
先購買權，以及鄰地所有人提出畸零地合併使用證明書申購，惟應優先保障鄰地所有人：按國有財產法第49條第3 項之規定係依建築法第45條第3 項規定所衍生之特別規定，其對象僅限鄰地所有權人，其目的係將畸零地與鄰地於合併後，供作為建築基地之利用，且專指得合法興建之建築物而言；土地法第104 條第1 項規定則以地上權人、典權人或承租人等為對象，其基地之使用則不以供建築使用為限。故建築法第45條第3 項所規範土地之利用既較土地法所規範者更為限縮，且屬於針對特別事項而為之特別規定，因此其應屬土地法之特別法，自優先土地法之適用。而國有非公用土地讓售之立法目的，無非促進土地之開發與利用，同時增加國庫收入，於國有非公用土地承租人依土地法第104 條第1 項行使優先購買權，以及鄰地所有人提出畸零地合併使用證明書申購之時，理應以土地最大利益為考量。故本件系爭土地如係供畸零地與鄰地於合併後建築使用，乃強化土地之利用，提升土地之經濟效益，即為國有非公用土地讓售之目的。本件縱原告得依土地法第104 條第1 項行使優先購買權取得系爭土地，然系爭土地既屬畸零地，周遭相鄰土地又非原告所有，原告何能有效整合利用系爭土地，以達土地開發之目的？此與國有非公用土地讓售之立法目的不符。故本案應視讓售何人可令系爭土地取得最有效利用為前提，被告國有財產局依國有財產法相關規定審認原告絕非系爭國有土地得以最有效利用之人，而將系爭土地出售予得合併畸零地使用之鄰地所有人，於法並無未合。
㈢土地法第104 條第1 項之基地出租時承租人之優先承買權，
應以承租人於該基地上之房屋係經辦理第一次保存登記之合法建物為限：按土地法第104 條規定旨在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭。故如基地上之房屋係非辦理第一次保存登記之建物時，縱為稅捐機關所登載之房屋納稅義務人，尚不得逕予認定係真正之房屋所有權人，房屋所有權屬如有爭執尚賴司法機關審理認定，故土地法第104 條第1 項規定所列舉地上權人、典權人及承租人得行使優先承買權，其身分關係及法律權源應形式上明顯可得確定，然未辦理第一次保存登記之建物所有權，既非可確認，自非土地法第104 條規定所謂之房屋，始符社會交易安全。另依內政部95年1 月11日內授中辦地字第0950724916號函示略以「地上建築之房屋應屬『合法』房屋始有保障承租人優先承買之必要」。故土地法第104 條第1 項所謂房屋應以辦理第一次保存登記之合法建物為限。而原告所有系爭342 及344 號房屋既未辦理第一次保存登記，前據桃園縣政府97年12月25日府工建字第0970415664號函說明三謂以「該等建物非屬合法建物」。且依鈞院99年8 月25日現場勘查結果，該兩棟未辦理保存登記呈三角狀，上覆以鐵皮之建物，除於342 號門口架設攤位販賣小吃外，屋內均無供如廁及居住之設施，足見系爭建物非供原告居住甚明。
㈣綜上所陳，被告國有財產局據國有財產法相關規定所賦予之
權責審酌出售系爭國有土地，依法有據，且原告既未居住於系爭建物內，渠依土地法第104 條第1 項規定主張優先購買權，顯非僅欲取得系爭建物坐落土地居住之目的而已等語，以資抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、被告國有財產局桃園分處則以：國有財產法應是土地法及民法之優先規定，所以應優先適用國有財產法。原告雖主張本件有優先承買權，但是由於購買之土地相當狹小，如允許購買可能不利於之後的土地開發，所以被告認為應優先適用國有財產法，將系爭土地讓售給鄰地所有人等語以資抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
四、被告蔡江謝美惠等15人則以：被告蔡江謝美惠等15人係基於鄰地所有人之地位，以桃園縣政府之府工建字第0970077617號函准核發之「公有畸零地合併使用證明書」，向被告國有財產局桃園分處申請價購系爭土地，並依限繳納價款後完成移轉登記而取得系爭土地所有權，反觀原告就系爭土地之租賃契約，已經被告國有財產局桃園分處於98年3 月4 日以台財產北桃二字第0980001104號函文終止，原告就系爭土地並無租賃權源，自無從主張承租人之優先購買權。況國有非公用土地讓售之立法目的，無非促進土地之開發與利用，同時增加國庫收入，並以土地最大利益為考量。今被告蔡江謝美惠等人基於系爭土地及鄰地整合開發利用而價購系爭土地，自符合追求實現系爭土地之最大利益。又內政部95年1 月11日內授中辦地字第0950724916號函釋略以「…該建築之房屋應屬合法房屋始有保障承租人優先承買之必要，如非合法房屋，與上述立法意旨有違，承租人應無優先購買權之適用…」，可知實務上關於土地法第
104 條第1 項之適用前提，應以承租人於該基地上之房屋應係經辦理第一次保存登記之合法建物為限，否則放任原告以違法占用且未經合法保存登記及無法供人居住之三角狀磚屋，主張伊具有土地法第104 條之優先購買權，並據排除被告蔡江謝美惠等人因土地合併程序依法所為之購地行為，誠與促進土地開發及利用之立法本旨相悖。另本案經現場履勘指示地政機關測量繪製之三角磚屋並非原告所興建，而係經鈞院執行處（85年執字第9387號）拆屋還地強制執行程序後所遺留之殘留物，並非合法建物，且系爭建物之空間及現況並無法供人居住，而原告先前亦以本案系爭建物之空間及現況顯然並無法供人居住為由對當時之地主及執行官提出毀損告訴，業經不起訴處分確定，甚且原告於上開執行案件終結後以其未居住於該殘留物內而認文書送達不合法另案提出抗告，足見原告並未居住於本案三角磚屋內等語，以資抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
五、兩造不爭執之事實：㈠原告執有其於90年11月23日與被告國有財產局桃園分處就系
爭土地訂立之基地租賃契約書，上載租期自90年10月1 日起至100 年12月31日止。被告國有財產局桃園分處執有其於97年8 月11日與原告就系爭土地訂立之基地租賃契約書，上載租期為97年1 月25日起至100 年12月31日止，該契約書第五條所定而詳載於契約書背面之「其他約定事項」其中第點載有：「租賃基地有下列情形之一時，出租機關得終止租約：…⒊出租機關因開發利用或另有處分計畫有收回必要時。」等條款（見本院98年度訴字第1290號卷第11頁、66頁及66頁背面）。
㈡系爭土地為公有畸零地，與系爭土地相鄰之二宗土地：桃園
市○○段地號198 號、247 號土地為被告蔡江謝美惠等15人共有。被告蔡江謝美惠等15人曾於97年2 月19日，向桃園縣政府申請核發系爭土地與前開地號198 、247 號土地之「公有畸零地合併使用證明書」，並經桃園縣政府以府工建字第0970077617號函准予核發（見本院98年度訴字第1290號卷第80至82頁）。
㈢被告蔡江謝美惠等15人持上開系爭土地與前開地號198 、24
7 號土地之「公有畸零地合併使用證明書」，向被告國有財產局桃園分處申請價購系爭土地，經被告國有財產局桃園分處核准並於98年2 月9 日通知被告蔡江謝美惠等15人繳納價金新台幣（下同）1,374,300 元，被告蔡江謝美惠等15人於同年2 月16日如數繳納系爭土地買賣價金完畢後，由被告國有財產局桃園分處於同年3 月12日交付被告蔡江謝美惠等15人系爭土地之「出售國有土地產權移轉證明書」（文號：98財臺北桃地售字第HH098E10024 號），並由被告蔡江謝美惠等15人於98年4 月21日完成系爭土地之所有權移轉登記（見本院98年度訴字第1290號卷第83至85頁、第14至17頁）。
㈣原告曾於97年6 月13日就系爭土地向被告國有財產局桃園分
處主張依土地法相關規定之承租人優先購買權，並於97年8月26日送件申請承購，被告國有財產局桃園分處於98年3 月
4 日以台財產北桃二字第0980001104號函覆原告，謂原告現於系爭土地上之建物並非合法建物，且系爭土地經毗鄰土地所有權人持地方政府核發之畸零地合併使用證明書申購，並已繳納價款，而註銷原告上開申購之申請。並於同函文中表示系爭土地業經他申購人具結願承受租賃關係，爰自申購人繳價當月（即98年2 月）起終止與原告間就系爭土地間之租賃關係（見本院98年度訴字第1290號卷第289 至290 頁）。
㈤原告於98年3 月31日向被告國有財產局桃園分處提出訴願書
，表示於98年3 月20日已收受被告國有財產局桃園分處前述台財產北桃二字第0980001104號函，並於訴願書內表示原告坐落系爭土地上之房屋為合法建物，並再次主張承租人之優先購買權（見本院98年度訴字第1290號卷第71頁）。
㈥原告所有之系爭342 號、344 號房屋，曾因有部分無權占有
被告蔡江謝美惠與他共有人共有之198 號、198 之1 號、24
7 之1 號土地，面積共23平方公尺，為被告蔡江謝美惠與他共有人於79年間訴請拆屋還地，並經判決確定，而由本院以85年度執字第9387號拆屋還地強制執行事件，於92年7 月間執行拆除完畢（見本院98年度訴字第1290號卷第197 至240頁）。原告現於系爭土地上之房屋係前述強制執行事件執行標的之其餘部分。該部分經桃園地政事務所複丈結果，原告所有之系爭342 號磚造瓦房使用系爭土地面積為9 平方公尺，另使用鄰地198 地號土地2 平方公尺及鄰地247 地號土地
4 平方公尺（見本院98年度訴字第1290號卷第175 頁）。㈦系爭342 、344 號建物旁之鐵皮屋內有浴室、廁所；系爭34
4 號建物二樓有小電燈；系爭342 號建物二樓有書桌、椅子、雙人床、電風扇、曬衣架等雜物，並有裝設電燈，惟地政人員指出系爭342 號房屋內之小通道前至出口處方坐落於系爭土地，擺放床鋪處並非坐落系爭土地（因系爭342 地號房屋尚占有非系爭土地）；原告之妻於系爭342 號建物門口賣雞排（見本院卷99年10月22日勘驗測量筆錄）。
六、原告主張其就系爭土地有優先購買權存在，被告則以上揭情詞置辯，是本件乃應審究原告與被告國有財產局桃園分處就系爭土地有無租賃關係存在，及原告就系爭土地有無優先承買權？㈠按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優
先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之；前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄；出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，土地法第104 條第1 項、第2 項分別定有明文。又土地法第一百零四條係規定租用基地建築房屋之承租人，於出租人之基地出賣時，有優先承買權，其出租人於承租人之房屋出賣時，有優先購買權，旨在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭，如基地承租人於基地上根本未為房屋之建築者，當無該條規定之適用（最高法院65年台上字第530 號判例要旨參照）。
⑴查原告為系爭342 、344 號房屋之所有權人，並於97年8 月
11日與被告國有財產局桃園分處就系爭土地簽訂國有基地租賃契約書，租約自97年1 月25日起至100 年12月31日止之事實，為兩造所不爭執，復有國有基地租賃契約書附卷可稽（見本院98年度訴字第1290號卷第66頁）。且由被告所提呈之財政部國有財產局臺灣北區辦事處桃園分處98年3 月4 日台財產北桃二字第0980001104號函（見本院98年度訴字第1290號卷第70頁）所載意旨觀之，被告國有財產局桃園分處於該函文中表明「四、今旨述國有土地既已出售，且該土地業經上述他承購人具結願承受租賃關係，爰應自渠等繳價當月（98年2 月）起終止貴我所訂（90）國基租字第00291 號國有基地租賃契約…」，顯見原告與被告國有財產局桃園分處迄至98年3 月間始對原告表示合法終止兩造間系爭租約，故於被告國有財產局桃園分處終止系爭土地租賃契約前，原告與被告國有財產局桃園分處就系爭土地仍有租賃契約關係存在。
⑵按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約
即為成立；當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第153 條第1 項、第345 條第2 項分別有明文規定。查本件被告蔡江謝美惠等15人係於97年2 月19日向桃園縣政府申請核發桃園市○○段220-5 （公有）、198 、
247 （私有）地號公有畸零地、裡地合併使用證明，嗣再持該合併使用證明書向被告國有財產局桃園分處申購系爭土地，被告國有財產局桃園分處於98年2 月9 日通知繳款，被告蔡江謝美惠等15人遂於同年月16日繳款完畢，被告國有財產局桃園分處即於98年4 月14日核發系爭土地出售國有土地產權移轉證明書，此為兩造所不爭執，並有桃園縣政府97年3月12日府工建字第0970077617號函文、桃園縣政府公有畸零、裡地合併使用證明書、畸零地繳款通知書、繳款書及出售國有土地產權移轉證明書等附卷可證（見本院98年度訴字第1290號卷第80至85頁）。是堪認被告蔡江謝美惠等15人與被告國有財產局桃園分處間就系爭土地之買賣契約係成立於98年2 月9 日前。
⑶又優先購買權之行使，須以出賣人有效出賣其不動產與第三
人為基礎，苟無出賣行為，即無所謂優先購買權存在（最高法院82年台上字第891 號判決要旨參照）。再按土地法第10
4 條第1 項前段規定，基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，該優先承買權應以基地租賃關係存在為前提，此觀之該規定內容自明。經查原告與被告國有財產局桃園分處間就系爭土地有租賃關係存在，已如前述，而被告國有財產局桃園分處於98年2 月9 日前出賣系爭土地予被告蔡江謝美惠等15人時，既尚未與原告終止系爭土地租約，原告自仍為系爭土地之承租人，則依土地法第104 條第1 項前段規定，原告就系爭土地即有優先承買權存在。
㈡至於被告抗辯承租人即原告於系爭土地上之房屋乃係未取得
建築執照之不合法房屋，應無土地法第104 條第1 項所規定優先承買權規定之適用云云。惟查：
⑴按「土地法第一百零四條第一項規定基地出賣時，租地建屋
之承租人有依同樣條件優先購買之權，旨在使地上建物之利用與其基地所有權合歸於一人，藉以發揮土地之利用價值，盡經濟上之效用，並避免租賃關係消滅後，建物因無使用土地權限遭拆除還地，防杜紛爭。違章建築者，雖不能向地政機關辦理登記，但並非不得為交易、讓與之標的，…，仍無礙租地建屋之本質，並無排除土地法第一百零四條之適用。」（最高法院91年台上字第2154號判決要旨參照），故基地承租人於該基地上之房屋雖為未辦理第一次保存登記之房屋，亦仍有土地法第104 條第1 項關於優先承買權之適用。
⑵查桃園縣政府97年12月25日府工建字第0970415664號函說明
三記載:「查本府業於97年3 月12日核發桃園市○○段○○○○○○號公有畸零地合併使用證明在案，另查首揭公有土地有未登記建物查封建號（桃園市○○段2557建號），惟該建號並未標示建物所有權人，再查本府地籍套圖室，首揭地號並無發照記錄，故非屬合法房屋…」（見本院98年度訴字第1290號卷第72頁之函文），是原告所有系爭342 、344 號房屋固為未取得建造及使用執照、未辦理第一次保存登記之房屋，惟揆諸上開最高法院判決意旨，基地承租人（即原告）於該基地即系爭土地上之房屋雖為未辦理第一次保存登記之房屋，仍有土地法第104 條第1 項關於優先承買權規定之適用，故原告自得分別就系爭土地行使優先承買權。是被告抗辯土地法第104 條之適用前提，應以承租人於該基地上之房屋應係經辦理第一次保存登記之合法建物為限云云，殊無足採。㈢又被告辯稱應優先適用國有財產法，將系爭土地讓售給鄰地
所有人等語，惟查揭櫫土地法第104 條第1 項之立法意旨，旨在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭；而國有財產法第49條第3 項規定鄰地所有權人申購鄰接國有非公用土地，則係基於都市計畫觀點，增進土地使用、健全都市發展之目的，究基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，與增進土地使用、健全都市發展之目的，二者競合時，孰為優先保護雖法無明文規定，惟如一味認定應優先保護鄰地所有權人，則無異架空上開土地法第104 條第1 項之關於承租人優先承購權規定，而使承租人之優先承購權成具文，實與土地法第104 條第1 項之立法意旨相違背；況倘由國有非公用土地承租人優先承購該土地後，其尚可與鄰接之畸零（裡）地所有權人協議調整地形或合併使用，非但符合土地法第104 條第1 項之立法意旨，亦可達到增進土地使用、健全都市發展之目的，故本件應認並無應優先適用國有財產法，將系爭土地讓售給鄰地所有人之情事，原告仍應認有優先承買權。
㈣準此，原告既得就系爭土地行使優先承買權，且其已於97年
6 月13日就系爭土地向被告國有財產局桃園分處主張行使優先購買權，並於97年8 月26日送件申請承購。而被告國有財產局桃園分處於被告蔡江謝美惠等15人於97年2 月19日依有財產法第49條第3 項規定向其申購系爭土地後，被告國有財產局桃園分處未曾通知原告得於文到10日內依土地法第104條第1 項主張優先承買系爭土地一節為兩造所不爭執，按諸土地法第104 條第2 項之規定，被告國有財產局桃園分處逕自與被告蔡江謝美惠等15人間就系爭土地間之買賣契約自不得對抗原告。是原告起訴請求: ⑴原告就坐落桃園縣桃園市○○段220 之5 地號、面積9 平方公尺土地有優先承買權存在。⑵確認被告財政部國有財產局臺灣北區辦事處桃園分處與被告蔡江謝美惠、楊許碧珠、劉莊緣、許陳麗雲、廖金科、游象經、呂素梅、郭啟裕、劉瑞謄、許碧月、林芳章、張源煌、許志鴻、許峻哲、許惟瑞間就桃園縣桃園市○○段22
0 之5 地號、面積9 平方公尺土地所成立之買賣契約無效，被告蔡江謝美惠、楊許碧珠、劉莊緣、許陳麗雲、廖金科、游象經、呂素梅、郭啟裕、劉瑞謄、許碧月、林芳章、張源煌、許志鴻、許峻哲、許惟瑞應將上開土地經桃園縣桃園地政事務所以買賣原因所為之所有權移轉登記塗銷。⑶被告財政部國有財產局臺灣北區辦事處桃園分處應以與被告蔡江謝美惠、楊許碧珠、劉莊緣、許陳麗雲、廖金科、游象經、呂素梅、郭啟裕、劉瑞謄、許碧月、林芳章、張源煌、許志鴻、許峻哲、許惟瑞購買桃園縣桃園市○○段220 之5 地號、面積9 平方公尺土地同樣條件與原告補訂書面契約並移轉所有權登記予原告，均為有理由，應與准許。至於原告請求被告國有財產局之部分則無理由，應予駁回。
七、本件事證已徵明確，兩造其餘攻擊、防禦，於判決之結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 12 月 31 日
民事第一庭 法 官 陳婉玉以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院（地址：桃園縣桃園市○○路○○○ 號）提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 12 月 31 日
書記官 利冠蔚