臺灣桃園地方法院民事判決 99年度重訴字第141號原 告 江新珠
江益清江盈積江新炫江水鏡郭江悅妹江細菊江添治共 同訴訟代理人 張世炎律師被 告 楊利雄
楊清榮楊閔傑共 同訴訟代理人 王治魯律師被 告 楊誠源
楊阿順楊秀枝楊焯竣原名楊德琳.楊勝翔楊勝凱呂舜英上列當事人間請求返還價金等事件，於民國99年12月10日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣伍佰陸拾萬元，及其中新台幣伍佰萬元自民國八十四年六月一日起算，又其中新台幣陸拾萬元自民國九十九年十一月四日起算，均計至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之三，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新台幣壹佰捌拾柒萬元為被告供擔保後，得假執行。但若被告以新台幣伍佰陸拾萬元為原告供擔保後，得免假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、本件被告楊誠源、楊秀枝、楊勝翔、楊勝凱、呂舜英經合法通知，無正當理由，未於言詞辯論期日到場（其中被告楊誠源、楊秀枝未曾到場，其餘前述被告則僅未於最後言詞辯論期日到場），核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張略以：㈠訴外人即原告先父江漢平於民國84年05月16日與訴外人楊木
兆（已歿，為被告楊閔傑之被繼承人）、被告楊誠源、楊利雄、楊清榮、陽阿順、呂舜英、楊德琳（於96年08月20日更名為楊焯竣，下稱楊焯竣）、楊勝翔、楊勝凱、楊秀枝簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約，被告呂舜英、楊焯竣、楊勝翔、楊秀枝均係由被告楊勝凱代理簽約），以每坪新台幣（下同）20萬元，總價1,130 萬元，向其等10人購買坐落桃園縣○○鄉○○段張厝小段19-3、19-5、19-162地號、下大堀段34-126地號（下稱19-3、19-5、19-162、34-126地號）之特定部分土地【契約約定：買賣坪數依地政事務所分割從613 號門牌水溝起至土地最後端為止為面積，共56.025 7坪（185.209 平方公尺），詳如買賣契約附件實測圖所示。
又所買賣之土地，經測量後：⑴19-3地號：嗣經分割變為新坡段張厝小段19-333地號，復經重測後現編為新張段828 地號；⑵19-5地號：經重測後現編為新張段826 地號；⑶19-162地號：嗣經分割變為新坡段張厝小段19-335地號，復經重測後現編為新張段825 地號；⑷34-126地號，經重測後現編為新張段1694地號。故目前所買賣之土地位置坐落新張段
828 、826 、825 、1694地號土地，下稱系爭土地】。江漢平並已依約於84年05月16日給付定金100 萬元，於84年05月31日給付第一期款400 萬元（支票2 紙皆兌現）。㈡系爭契約第7 條約定：「乙方（指出賣人）應於領到定金後
即日起備妥戶籍謄本、印鑑証明、所有權狀等一切証明文件交與甲方（或代辦人）為聲請權利人產權登記之用」、第9條約定：「乙方保證右開不動產之產權完整確無來歷不明情事，如有設定抵押或其他一切糾葛均歸乙方負責辦妥，不得因此阻礙甲方之權利取得，但如有設定抵押權乙方應限至84年05月20日辦理塗銷登記」。84年11月06日買賣雙方就系爭土地移轉時間，經桃園縣觀音鄉調解委員會調解，達成協議如下：「1.江漢平所有之房屋（坐落於前述四地號之土地上）土地範圍除上述地段19-3、19-162及34-126三筆面積範圍清楚外，另19-5部分，仍申請地政機關丈量，丈量時以現有房屋所占地基為範圍，並據以實施分割。2.前述19-5地號面積範圍，丈量清楚後，與其他上述地段19-3、19-162及下大堀段34-126號三筆同時辦理移轉登記。3.前述四筆土地於丈量全部清楚後，辦理分割程序，並於繳納土地增值稅及完稅証明後，江漢平應給付契約第5 條所載付款530 萬元給對造人（第二次付款言明以多退少補方式辦理）」。
㈢有關19-5地號土地買賣範圍，後經楊木兆、被告楊誠源、楊
利雄、楊清榮、陽阿順、呂舜英、楊焯竣、楊勝翔、楊勝凱、楊秀枝申請桃園縣中壢地政事務所（下稱中壢地政事務所）於85年03月13日複丈，暫編為新坡段張厝小段19-340地號並製作複丈成果圖，於85年05月07日地政通知同段19-340地號土地面積為0.0104公頃。則自斯時起系爭土地既然已經丈量全部清楚，其等10人即應將系爭土地分割及移轉登記予江漢平所有，詎其等10人卻迄未依約履行。因楊木兆已於87年間死亡，被告楊閔傑為其繼承人，並已就系爭土地有關楊木兆部分辦妥繼承登記，則楊木兆對於江漢平之出賣人義務，依法應由被告楊閔傑繼承；另江漢平已於97年05月19日死亡，原告為其繼承人，則江漢平對於被告之買受人權利，依法應由原告繼承。經原告屢次催告，被告仍無法辦理19-5地號土地分割，亦未能將系爭土地移轉登記予原告，顯有違系爭契約第9 條約定，原告自得依系爭契約第12條約定，解除系爭契約，請求被告返還價金500 萬元及損害賠償500 萬元。
爰以起訴狀繕本之送達，代為解除系爭契約之意思表示。系爭契約既經解除，依民法第259 條規定，被告應將價金500萬元附加自第一期款受領時翌日即84年06月01日起按法定利率計算之利息返還原告。爰依民法第259 條、第179 條及系爭契約約定，提起本件訴訟。
㈣聲明：
⒈被告應給付原告1,000 萬元，其中500 萬元自84年06月01日
起至清償日止按年息5 ％計算利息。其餘500 萬元自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息5 ％計算利息。
⒉願供擔保請准為假執行宣告。
㈤對於被告之抗辯，原告另陳述如下：
被告明確承認19-5地號土地遭中壢地政事務所列管致不能辦理分割，後又改稱爭土地不能辦理移轉登記，係原告不配合所致。惟查：
⒈原告希望被告依約及依上開調解委員會之協議辦理系爭土地
登記，故於86年06月10日至黃學潛代書事務所辦理增值稅申報事宜，並於土地增值稅申報書用印，原告從未於事後單方撤銷增值稅申報書，不願辦理稅務移轉登記。況且系爭土地分割及分筆由所有權人即被告單方為之即可，毋須原告協同辦理，原告既非所有權人，亦無權就系爭土地分割或分筆表示意見，或有權表示異議，故被告所述爭土地不能辦理移轉登記，係原告不配合所致云云，並非事實。
⒉系爭土地因無法處理建物滅失及地上權塗銷登記，致無法辦
理分割登記，業經證人黃學潛證述綦詳。參酌中壢地政事務所99年11月30日中地測字第0991006466號函所載：「…本案為楊利雄等10人委託黃學潛於85年02月28日辦理土地分割複丈案，後因地籍圖簿面積不符遂於同年04月23日以本所收件中字第13644 號辦理面積更正登記在案，惟更正登記及分割複丈完竣後未申請辦理勘測確定地上權權利範圍及位置。…再查本案分割複丈完竣後，相關權利人未依規定申請辦理地上權勘測確定權利範圍及位置暨申辦分割登記事宜，並非本所未予准許辦理分割登記。」等語，可知系爭土地係被告未依規定申請辦理地上權勘測確定權利範圍及位置暨申辦分割登記事宜，致無法移轉系爭土地予原告。
⒊系爭契約批明事項欄第4 項約定：「有關地上權尚未塗銷應
由乙方（即被告）完全負責至辦妥為止絕無異議。」。有關19-5地號土地即重測後之新張段826 號土地地上權人為趙國仁、許文川、黃永隆、黃永裕、黃永達、黃永金、黃弘毅等
7 人，有該土地之土地登記簿謄本可稽。迄今被告均無法塗銷該地上權登記，亦無法移轉系爭土地予原告，原告依約主張權利，並無違法情形。
三、被告方面：㈠被告楊利雄、楊清榮、楊閔傑抗辯略以：
⒈被告均依約履行，並無違約情事：
有關19-5地號土地買賣範圍，雖經中壢地政事務所於85年間複丈之結果為0.0104公頃，惟於84年11月06日買賣雙方調解時，系爭土地除19-5地號因地上建物滅失爭議而遭中壢地政事務所列管致暫時不能分割外，19-3、19-162、34-126地號土地業經分割完成均可立即辦理移轉登記，且被告均願先行辦理移轉登記，但遭原告拒絕，是以系爭買賣土地並非給付不能，僅只是19-5地號因遭列管暫時不能分割，以致延宕至今未辦移轉登記，此非被告故意或過失所致，實際上該土地上建物滅失後，原告江新珠已在該土地上建蓋房屋占有，縱未辦理該土地之移轉，亦不妨害或影響其使用【後改稱：調解當時19-3、19-162、34-126地號土地已經辦理分割繳增值稅完畢，惟19-5地號土地尚未辦理分割，故為爭取時效，被告即於85年02月28日向中壢地政事務所申請該土地分割與複丈事宜，中壢地政事務所於85年05月08日通知被告複丈結果後，雙方並於86年06月10日至黃學潛代書事務所辦理增值稅申報事宜，詎事後原告竟單方撤銷增值稅申報書，並向代書聲稱，中壢地政事務所複丈不公，面積短少，不願辦理稅務移轉登記。迨江漢平過世後，被告因無從辦理系爭土地移轉登記，遂於99年03月間委託首都不動產仲介公司總經理陳江波協調辦理系爭土地移轉登記事宜，但遭原告拒絕並提起本件訴訟。是以系爭土地不能辦理移轉登記，全係原告（或江漢平）後悔購買系爭土地不願辦理所有權移轉登記所致，已經證人黃學潛證述明確，非可歸責被告，原告無故解約，請求退款及巨額違約金，並無理由，被告自始即期能將系爭土地迅速移轉給原告】。
⒉有關19-5地號即重測後新張段826 地號土地，原地上權人為
王年春、黃春光、黃春富及許丁桂，前3 人之地上權位置已分別於82年02月19日及82年12月14日勘測完畢，有中壢地政事務所中地三丈字第3631號、第3648號函可證，惟許丁桂不願配合，致妨礙分割，迨84年11月06日買賣雙方調解時，雙方同意分割，被告即於85年02月28日向中壢地政事務所申請系爭土地分割與複丈，並經中壢地政事務所於85年05月08日通知複丈結果，是以系爭土地已無地上權之問題，即無需申請地上權勘測確定權利範圍之必要。且該土地地上權設定位置成果圖早已於89年間完成。至現在地上權人趙國仁（係原地上權人王年春之受讓人）、許文川（係原地上權人許丁桂之子）、黃永隆、黃永裕、黃永達、黃永金（此4 人均係原地上權人黃春富）之地上權，均與系爭土地無涉，系爭土地確無地上權之問題。詎中壢地政事務所於99年11月30日函覆略以：「再查本案分割複丈完竣後，相關權利人未依規定申請辦理地上權勘測確定權利範圍及位置暨申辦分割登記事宜」等語，令人費解。
⒊被告依約收受江漢平給付價金500 萬元，並非不當得利，且
如前述，被告並無違約，系爭買賣土地亦不可能不給付，原告以被告違約解除契約，請求返還價金及損害賠償，顯無所據。
⒋答辯聲明：原告之訴駁回。如受不利判決請准供擔保免除假執行。
㈡被告楊阿順、楊焯竣表示：援引被告楊利雄、楊清榮、楊閔傑之答辯。
㈢其餘被告5 人未為聲明及陳述。
四、本院之判斷：㈠原告主張：原告先父江漢平前於84年05月16日與訴外人楊木
兆（已歿）、被告楊誠源、楊利雄、楊清榮、陽阿順、呂舜英、楊焯竣（原名楊德琳）、楊勝翔、楊勝凱、楊秀枝簽訂系爭契約，以每坪20萬元，總價1,130 萬元，向其等10人購買原地號為19-3、19-5、19-162、34-126地號之特定部分土地，嗣經重測後，所買賣之土地位置坐落新張段828 、826、825 、1694地號土地（即系爭土地）【契約係約定：買賣坪數依地政事務所分割從613 號門牌水溝起至土地最後端為止為面積，共56.025 7坪（185.209 平方公尺），詳如買賣契約附件實測圖所示。又所買賣之土地，經測量後：⑴19-3地號：嗣經分割變為新坡段張厝小段19-333地號，復經重測後現編為新張段828 地號；⑵19-5地號：經重測後現編為新張段826 地號；⑶19-162地號：嗣經分割變為新坡段張厝小段19-335地號，復經重測後現編為新張段825 地號；⑷34-126地號，經重測後現編為新張段1694地號】。江漢平並已依約於84年05月16日給付定金100 萬元，於84年05月31日給付第一期款400 萬元（支票2 紙皆兌現）。而楊木兆已於87年間死亡，被告楊閔傑為其繼承人，並已就系爭土地有關楊木兆部分辦妥繼承登記，則楊木兆對於江漢平之出賣人義務，依法應由被告楊閔傑繼承，另江漢平已於97年05月19日死亡，原告為其繼承人，則江漢平對於被告之買受人權利，依法應由原告繼承；又被告迄未將系爭土地之所有權移轉登記予原告等情，業據提出系爭契約、契約之實測圖、系爭土地於重測前後之土地登記謄本及台灣省桃園縣土地登記簿、地籍圖謄本、江漢平繼承系統表等在卷為憑，並為到庭被告所不爭執，足信屬實。
㈡原告另主張：本件因可歸責於被告之原因，致被告遲未依約
將系爭土地移轉予原告，故原告依法得解除契約，請求回復原狀即被告應返還原告已付價金500 萬元，並另依系爭契約第12條請求違約金500 萬元等語，則為到庭被告所否認，並以前詞置辯。查：
1.觀諸系爭契約第7 條約定：「乙方（指出賣人）應於領到定金後即日起備妥戶籍謄本、印鑑証明、所有權狀等一切証明文件交與甲方（或代辦人，指買受人）為聲請權利人產權登記之用」、第9 條約定：「乙方保證右開不動產之產權完整確無來歷不明情事，如有設定抵押或其他一切糾葛均歸乙方負責辦妥，不得因此阻礙甲方之權利取得，但如有設定抵押權乙方應限至84年05月20日辦理塗銷登記」（見本院卷㈠第
8 、9 頁之系爭契約內容）。另查，買賣雙方於84年11月06日就系爭土地移轉時間，經桃園縣觀音鄉調解委員會調解，達成協議如下：「1.江漢平所有之房屋（坐落於前述四地號之土地上）土地範圍除上述地段19-3、19-162及34-126三筆面積範圍清楚外，另19-5部分，仍申請地政機關丈量，丈量時以現有房屋所占地基為範圍，並據以實施分割。2.前述19-5地號面積範圍，丈量清楚後，與其他上述地段19-3、19-162及下大堀段34-126號三筆同時辦理移轉登記。3.前述四筆土地於丈量全部清楚後，辦理分割程序，並於繳納土地增值稅及完稅証明後，江漢平應給付契約第5 條所載（第二次）付款530 萬元給對造人（第二次付款言明以多退少補方式辦理）」，有調解書影本10份在卷為憑（見本院卷㈠第14至23頁），亦足信屬實。據上可知，系爭契約買賣標的之其中一筆19-5地號即重測後之新張段826 地號土地，因移轉上尚有問題，84年11月06日買賣雙方乃協議待19-5地號之問題解決後，始一併移轉系爭四筆土地之所有權。按雙方既已達成前述「四筆土地一併移轉」之約定，則被告所稱：除19-5地號以外的三筆土地均可先行移轉，是原告拒絕，故系爭土地迄今全未移轉登記，不可全歸責於被告一節，尚難認有據。
2.被告雖另辯稱：系爭土地迄未移轉，係因原告（及其被繼承人江漢平）後來反悔不買19-5地號而遲不配合辦理所致等語，惟查，經本院向中壢地政事務所查詢19-5地號之申請分割及處理情形等，據該所於99年11月30日以中地測字第0991006466號函覆略以：「…本案為楊利雄等10人委託黃學潛於85年02月28日辦理土地分割複丈案，後因地籍圖簿面積不符遂於同年04月23日以本所收件中字第13644 號辦理面積更正登記在案，惟更正登記及分割複丈完竣後未申請辦理勘測確定地上權權利範圍及位置。…查土地上設有地上權如未經塗銷，於辦理分割複丈並無限制，惟分割複丈後應由所有權人會同地上權人先申請勘測確定權利範圍及位置完竣後，始得辦理登記。…再查本案分割複丈完竣後，相關權利人未依規定申請辦理地上權勘測確定權利範圍及位置暨申辦分割登記事宜，並非本所未予准許辦理分割登記」等語（函文見本院卷㈠第198 至199 頁），再參以中壢地政事務所前開函文所附系爭土地之99年11月12日土地登記謄本，可知19-5地號即重測後之新張段826 地號土地上現仍登記有地上權人：趙國仁、許文川、黃永隆、黃永裕、黃永達、黃永金、黃弘毅等7人（見本院卷㈠第204 至頁所附之土地登記簿謄本），則依上開地政函覆內容，19-5地號即重測後之新張段826 地號之地上權尚未辦理地上權勘測確定權利範圍及位置，致日後將因而無法辦理分割登記，又若無法辦理分割登記，被告便無法將原告所購買新張段826 地號之特定範圍土地移轉登記予原告，而此即為系爭土地迄今無法移轉予原告之原因。據上，足認原告主張：系爭土地係被告未依規定申請辦理地上權勘測確定權利範圍及位置暨申辦分割登記事宜，致無法移轉系爭土地予原告等語，堪信屬實。
3.復觀諸系爭契約末段之批明事項欄第4 項約定：「有關地上權尚未塗銷應由乙方（即被告）完全負責至辦妥為止絕無異議」等語（見本院卷㈠第10頁），如前所述，土地上設有地上權如未經塗銷，雖於辦理分割複丈並無限制，惟分割複丈後，必須由所有權人會同地上權人先向地政機關申請勘測確定權利範圍及位置完竣後，始能辦理登記，從而，本件19-5地號即重測後新張段826 地號中被告所售予原告之土地範圍在分割複丈後欲辦理分割登記前，必須先勘測確定其地上權權利範圍及位置完竣，雙方（土地所有權人與地上權人）均無異議並辦理塗銷分割後地號上之地上權，完畢之後始能辦理分割登記，並進而才能辦理所有權移轉登記。是以在地上權未塗銷前，新張段826 地號之特定範圍土地（買賣標的）即無法移轉登記予原告；而依約「地上權之塗銷」需由被告完全負責至辦妥為止，然被告自84年05月16日簽訂系爭契約，及84年11月06日買賣雙方再次調解協商（依調解書所載，該次調解係由原告申請調解，是可認為原告已催告被告履行）後，迄今10餘年，足認已經過相當期限，被告仍無法辦妥地上權塗銷事宜及移轉登記，從而原告對被告提起本件訴訟，主張解除契約，並經本院將起訴狀繕本送達被告，則原告解約之主張及解除權之行使，均應認屬有據。
4.按「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：由他方所受領之給付物，應返還之。受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。」為民法第259 條第1 、2 款所明定。
原告既已依法解除系爭契約，則依前開說明，兩造應互負回復原狀之義務，從而，原告請求被告回復原狀即返還原告先前所給付之買賣價金500 萬元，及自被告受領翌日即84年06月01日起至清償日止按週年利率5 ％計算之法定遲延利息，核屬有據，應予准許。
5.關於違約金部分，按「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金（第1 項）。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額（第2 項）」。
民法第250 條第1 、2 項定有明文。觀諸系爭契約第12條約定「本件買賣過程中…如乙方（指被告）違約時應將所收價款加倍賠償之損失，並解除本契約不得異議」（見本院卷㈠第9 頁）。如前所述，本件原告前已繳納之價金為500 萬元，則依約被告違約時應以所收價款500 萬元加倍賠償。又按，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，此為民法第252 條所明定。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（最高法院79年台上字第1915號判例要旨）。又約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，而非以僅約定一日之違約金額若干為衡量之標準（最高法院51年台上字第19號判例要旨）。
而依被告所稱：原告江新珠早已在系爭土地上建蓋房屋占有，縱迄未辦理土地移轉，亦不妨害或影響其使用一節，為原告所不否認，足信屬實。是考量被告雖長達10餘年遲未移轉土地所有權予原告，惟實際上被告早已交付土地，並由部分原告在其上蓋屋居住，則原告實際所受損害應已獲得部分填補，是應認契約所約定之違約金尚屬過高，應以60萬元為適當。故原告請求被告給付違約金60萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即99年11月04日（按以全體被告最後一位收受起訴狀繕本之楊秀枝的收受翌日為基準）起至清償日止，按週年利率5 ％計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則屬無據。
㈢綜上所述，原告依據系爭契約之約定及民法第259 條等相關
法律關係，請求被告給付原告560 萬元，及其中500 萬元自84年06月01日起算，又其中60萬元自99年11月04日起算，均計至清償日止，按週年利率5 ％計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則屬無據，不應准許。
五、末以，關於原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保聲請假執行或免為假執行，經核要無不合，爰分別酌定相當之金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回致失所附麗，故應併予駁回。
六、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第79條、第85條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 12 月 31 日
民事第三庭 法 官 周玉羣以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 1 月 3 日
書記官 楊郁馨