臺灣桃園地方法院民事判決 99年度重訴字第184號原 告 林碧華訴訟代理人 林樹旺律師
莊志成律師被 告 張桂英
陳美娥張寶玉陳台祥陳台興陳麗紅陳麗玲陳麗純陳鼎鈞陳鼎仁陳柏文陳鼎義上11人共同訴訟代理人 廖振洲律師被 告 黃文隆
黃麗卿黃麗月黃麗鳳上列當事人間土地所有權移轉登記事件，本院於民國99年11月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告陳美娥、張桂英應將附表一所載之土地辦理繼承登記後，將其所有權移轉登記予原告。
被告黃文隆、黃麗卿、黃麗月、黃麗鳳應將附表二所載之土地辦理繼承登記後，將其所有權移轉登記予原告。
被告陳美娥、張寶玉、陳台祥、陳台興、陳麗紅、陳麗玲、陳麗純、陳鼎鈞、陳鼎仁、陳柏文、陳鼎義應將附表三所載之土地辦理所有權移轉登記予原告。
被告應給付原告如附表四「應給付金額」欄所示之違約金，並自如附表四所示利息起算日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告陳美娥、張桂英連帶負擔三分之一；由被告黃文隆、黃麗卿、黃麗月、黃麗鳳連帶負擔三分之一；餘由被告陳美娥、張寶玉、陳台祥、陳台興、陳麗紅、陳麗玲、陳麗純、陳鼎鈞、陳鼎仁、陳柏文、陳鼎義連帶負擔。
本判決第四項於原告各提供如附表四所示之金額後，得假執行，但被告如於假執行程式實施前以附表四「為原告預供擔保免為假執行金額」欄所示金額預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、本件被告張桂英、黃文隆、黃麗卿、黃麗月、黃麗鳳經合法通知未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，准為一造辯論判決。
二、原告主張：㈠訴外人陳國傳於民國76年4 月16日與訴外人陳金水之繼承人
陳榮貴、張桂枣、陳美娥、陳喜、陳台亮、張寶玉、陳麗紅、陳麗玲、陳台祥、陳麗純、陳台興等11人（下稱原出賣人）簽立買賣契約書，以每公頃新台幣（下同）235 萬元向原出賣人購買坐落桃園縣○○鄉○○○○段山鼻子小段1 地號等共228 筆土地之應有部分，因其中部分土地尚未完成自耕保留地持分交換手續及三七五租約註銷登記，致暫未能辦理所有權移轉登記，故買賣雙方約定買賣土地分批辦理過戶手續，先將能過戶之土地辦理所有權移轉登記，其餘土地俟完成持分交換、三七五租約註銷登記後再辦理移轉登記。陳國傳依約給付如原證三所示之價金，原出賣人亦於簽約後將其中可以辦理過戶之土地持分依約辦理移轉登記為陳國傳所有，其餘125 筆土地持分（以下簡稱系爭土地）則因上開所述原因而迄未完成移轉登記。嗣陳國傳於85年10月1 日將其向原出賣人買受而尚未辦理過戶之系爭125 筆土地之買受權利讓與原告。而系爭土地其○○○鄉○○○○段山鼻子小段2-
1 、3 、5 地號等3 筆於98年6 月23日完成三七五租約註銷登記，其餘122 筆土地除其中9-22地號土地於99年5 月24日完成「自耕保留地持分交換」登記手續外，其餘土地則於98年間均完成「自耕保留地持分交換」登記手續。
㈡原出賣人之一張桂枣及陳榮貴均已於日前死亡，其法定繼承
人為張桂英、陳美娥、許陳玉貞、黃菜珠、黃明生（黃明生嗣也死亡，此部分應由黃文隆、黃麗卿、黃麗月、黃麗鳳繼承）、陳鼎鈞、陳鼎仁、陳柏文、陳鼎義，自應繼受張桂枣及陳榮貴依上開買賣契約所應履行之義務，惟渠等就張桂枣及陳榮貴所遺系爭買賣土地，尚未辦理繼承登記，故請求渠等應將附表一、二所示土地辦理繼承登記，並於完成繼承登記後辦理所有權移轉登記為原告所有。又原出賣人即被告陳美娥、張寶玉、陳麗紅、陳麗玲、陳台祥、陳麗純、陳台興及原出賣人陳榮貴之繼承人即被告陳鼎鈞、陳鼎仁、陳柏文、陳鼎義等人因買賣關係及繼承關係應移轉登記給原告之土地明細如附表三所示，為此請求上開被告將附表三所示土地辦理移轉登記為原告所有。另陳國傳於簽約後曾支付三次土地款，今被告違約拒不將系爭土地移轉登記給原告，原告自得依原證一買賣契約書第9 條約定，請求被告給付渠等已收系爭土地價金之相同金額（如附表四所示）作為違約金。
㈢原告就本件訴請被告將系爭土地應有部分辦理移轉登記為原告所有之請求權並未罹於時效而消滅：
⒈系爭買賣契約之簽訂係於76年間，買受人陳國傳經由仲介人
李文祥及褚太郎之介紹，就桃園縣○○鄉○○○○段山鼻子小段陳姓家族共有之土地，由該家族長輩陳榮路召集家族成員集會，會商買賣價格等條件後決定出售予陳國傳，由土地共有人先後分批與買受人陳國傳簽訂買賣契約，買賣契約由土地代書游象政製作，而後分別於76、77年間在其代書事務所或出賣人處所先後簽訂。簽訂買賣契約前，買賣標的中之系爭土地部分，除山鼻子小段2-1 、3 、5 地號等3 筆土地有三七五租約之記載外，其餘土地之土地登記簿上有自耕保留地尚未辦理持分交換之文義記載，在未經主管機關辦理持分交換手續完成之前，除繼承登記外暫時無法處分辦理所有權移轉登記，為買賣雙方所知悉，簽約時亦經游代書予以說明，故約定買賣標的土地分批過戶，其中無過戶障礙部分之土地先行辦理過戶，有過戶障礙部分則俟障礙排除後再行辦理過戶。此揆之買賣契約書第二條第㈢項約定：「本件買賣土地所有權移轉登記完畢日起壹個星期內地價尾款應全部一次付清（以分批登記完畢之土地面積比例計付尾款）。」，而此項約定為買賣雙方所明知。且證人游象政及李文祥到庭證稱之證詞亦與買賣契約書之分批過戶約定相符，足證買賣雙方就系爭土地約定俟完成三七五減租約註銷及自耕保留地持分交換手續後再辦理所有權移轉登記。系爭土地其○○○鄉○○○○段山鼻子小段2-1 、3 、5 地號等3 筆於98年6月23日完成三七五租約註銷登記，其餘122 筆土地除其中9-22地號土地於99年5 月24日完成「自耕保留地持分交換」登記手續外，其餘土地則於98年間均完成「自耕保留地持分交換」登記手續。買賣雙方既有系爭土地俟完成三七五租約註銷登記及自耕保留地持分交換手續後再辦理所有權移轉登記之分批過戶約定，則買受人請求出賣人辦理系爭土地應有部分移轉登記之請求權消滅時效，其起算日應自98年間陸續完成三七五租約註銷登記及自耕保留地持分交換手續以後始開始起算，迄今未逾十五年，被告以請求權時效業已消滅予以抗辯拒絕履行，依法即難成立。
⒉內政部80年5 月31日台（80）內地字第932407號函頒訂之「
共有耕地自耕保留部分交換移轉登記作業要點」第4 條除限制申辦人應為自耕保留土地之共有人或其繼承人外，且須檢附協議書（指全體共有人間簽訂之協議書）或其他足資證明文件，始得申請辦理，且共有人間亦無訂立協議書之義務，被告對其他共有人亦無請求訂定協議書之權利，原告無從請求其他共有人配合辦理。又依該作業要點第8 條、第9 條第
2 款規定，非經全體共有人之同意，主管機關並不因共有人之申請即應為持分交換之辦理，則被告所主張其可向主管機關請求辦理持分交換之請求權即失所附麗，則在該要點於90年廢止之前，原告之請求權因上開法律障礙而不能行使。
㈣被告以買受人未將全部價金付清主張同時履行抗辯為無理由
：買受人陳國傳分別於76年4 月16日簽約時給付第一期款23
5 萬元，同時10月21日給付第二次價款705 萬元，嗣部分土地完成過戶後於77年4 月6 日再將過戶土地之價金尾款700,
294 元予以給付，出賣人收受上開價款之領據已詳載於原證一之買賣契約書上，原告所列原證三之「土地價款領取明細表」及「違約金之計算基礎」中之已過戶土地之已支付價款及未過戶土地之已支付及未支付價款，亦為被告所不爭執，從而陳國傳早已給付系爭土地買賣價款之第二期款，僅餘過戶完成後應給付之價金尾款尚未付清，系爭土地既尚未完成所有權移轉登記，買受人自無給付價金尾款之義務，被告以價金尾款尚未付清主張同時履行抗辯依法即難成立。另原告請求被告給付違約金賠償之金額並無過高之情事，就買賣契約書之履行而言，買受人已給付全部買賣價金之85% 以上，而被告已依約履行過戶之土地持分面積僅占全部買賣持分面積之44% 左右，從而，被告違約履行部分占55% 左右，而原告所請求被告給付之違約賠償金額僅占其全部價金之15% ，又何來請求金額過高可言。
㈤聲明：⒈被告陳美娥、張桂英應就其被繼承人張桂枣如附表
一所示之土地辦理繼承登記後，將上開土地辦理移轉登記為原告所有。⒉被告黃文隆、黃麗卿、黃麗月、黃麗鳳應就其被繼承人黃明生如附表二所示之土地辦理繼承登記後，將上開土地辦理移轉登記為原告所有。⒊被告陳美娥、張寶玉、陳台祥、陳台興、陳麗紅、陳麗玲、陳麗純、陳鼎鈞、陳鼎仁、陳柏文、陳鼎義應將如附表三所示之土地辦理移轉登記為原告所有。⒋被告應給付原告如附表四所示之金額及各自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計之利息。⒌第四項請求願供擔保，請准為假執行之宣告。
三、被告陳美娥、張寶玉、陳台祥、陳台興、陳麗紅、陳麗玲、陳麗純、陳鼎鈞、陳鼎仁、陳柏文、陳鼎義則以：
㈠依民法第128 條前段規定，債權請求權之消滅時效，係自債
權人得向債務人行使時即行起算。陳國傳雖得據其於76年4月16日與陳金水之繼承人即陳榮貴等11人簽訂買賣契約書，請求渠等履行契約，然觀諸系爭契約第5 條約定：「買賣雙方應限于自訂約日起拾個月內備齊各應提出之不動產所有權移轉登記有關文件，並會同辦理所有權移轉登記手續。」，可知簽訂系爭契約之雙方顯已明文約定請求權可行使之時點是為訂約起10個月內，是陳國傳自訂約日起算10個月即77年
2 月16日起，即得對陳金水之繼承人即陳榮貴等11人行使履行契約之請求權。陳國傳因系爭契約之簽訂而得對陳金水之繼承人即陳榮貴等11人行使履行契約之請求權，依民法第12
5 條前段規定，自得行使之日即77年2 月16日起算15年之時效期間，至92年2 月16日時效即已完成，依民法第144 條第
1 項規定陳金水之繼承人即陳榮貴等11人現實得主張時效完成之抗辯並拒絕給付。而原告係於85年10月1 日與陳國傳簽訂土地買賣契約書，承受原屬陳國傳於系爭契約中部分土地之買受權利（應係指權利讓與），是依民法第299 條第1 項規定陳金水之繼承人即陳榮貴等11人亦得向原告主張時效完成之抗辯並拒絕給付。從而，陳國傳對陳金水之繼承人即陳榮貴等11人因系爭契約所生之債權請求權，已罹於15年之時效期間而告消滅，原告既係承受原屬陳國傳於系爭契約中部分土地之買受權利，且遲至99年2 月12日始提起本訴請求陳金水之繼承人即陳榮貴等人履行系爭契約，陳金水之繼承人即被告陳美娥、張寶玉、陳台祥、陳台興、陳麗紅、陳麗玲、陳麗純、陳鼎鈞、陳鼎仁、陳柏文、陳鼎義亦得依民法第
299 條第1 項規定，以所得對抗陳國傳之事由對抗原告，向原告得主張時效完成之抗辯並拒絕給付。
㈡依最高法院63年度台上字第1885號、96年度台上字第1239號
判決意旨，義務人不能將土地所有權全部移轉登記，僅屬能否履行給付義務之問題，其行使所有權移轉登記請求權並無法律上之障礙存在。本件被告因未辦理持分交換，致不能將系爭土地所有權移轉登記於原告，依上開最高法院意旨，是屬能否履行所有權移轉登記義務之問題，其行使所有權移轉登記請求權並無法律上之障礙，原告主張系爭土地移轉登記之請求權，在被告辦理持分交換之前，無法為移轉及設定負擔，因有法律上之障礙而不能行使云云，於法不符，其主張消滅時效自應從系爭土地完成持分交換時始計算始期，即無理由。
㈢系爭契約書第二條第㈡、㈢項約定「所有權移轉登記賣方應
提出之證件書類等交與買方指定之游代書，並有關書類蓋完章完畢時交付第二次地價款即地價總額之六成（如證件分批交付時，該期款依交付之面積分批計付。）」、「本件買賣土地所有權移轉登記完畢日起壹個星期內地價尾款應全部一次付清（以分批登記完畢之土地面積比例計付尾款）」，細繹上開約定之意旨，其目的僅在要求賣方將辦理過戶所需之證件須儘速交由買方，所謂「證件分批交付時，該期款依交付之面積分批計付」，係指賣方無交付全部證件時，則買方僅給付賣方所交付之面積之款項，故其約定內容並未針對無法辦理過戶或可以辦理過戶之土地作特別區分之約定。況且倘若系爭契約書有針對土地能否過戶之事作特別區分之約定，則上開第㈡項約定應為「…並有關書類蓋章完畢時交付第二次可以過戶地價款即地價總額之六成…」，惟該約定並無區分可以過戶或不可以過戶之情形。又依系爭契約第五條約定「買賣雙方應限于自租約訂約日起拾個月內備齊各應提出之不動產所有移轉登記有關文件，並會同辯理所有權移轉登記手續。」，該約定亦無有特別區分土地是否能辦理過戶之情形，倘若系爭契約書亦有作特別區分之約定，而系爭契約第五條應作特別區分能辦理過戶之土地先交付文件，暫時不能辦理過戶之土地等至能辦理時再交付文件之約定，顯然買賣雙方簽約時，並無就土地能否辦理過戶作特別區分之約定。縱觀前述系爭契約約定之文意，系爭買賣契約書並無就能否辦理土地所有權移轉登記之事作特別區分之約定，且買方早已給付買賣總價八成價金予被告，足徵於簽訂買賣契約時，買方並不認為土地有不能移轉登記之情事，才無須就系爭買賣契約書作土地能否辦理移轉登記之特別區分之約定。另證人游象政之證詞閃爍，回答避重就輕，且其為游代書之真實性仍有疑義，故其證述不足以採。另原告尚未付清系爭土地之買賣價金不得請求違約金，倘鈞院仍為被告不利之判決，是被告請求鈞院酌減違約金。並聲明：原告之訴及其假執行聲請均駁回。
四、被告張桂英、黃文隆、黃麗卿、黃麗月、黃麗鳳未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為何聲明或陳述。
五、兩造不爭執事項㈠陳國傳於76年4 月16日與原出賣人簽立買賣契約書，以每公
頃235 萬元向原出賣人購買坐落桃園縣○○鄉○○○○段山鼻子小段1 地號等共228 筆之土地應有部分（見原證一）。
㈡陳國傳依約給付如原證三所示之價金，原出賣人亦於簽約後
將其中可以辦理過戶之土地持分依約辦理移轉登記為陳國傳所有，其餘125 筆系爭土地持分迄未完成移轉登記。
㈢陳國傳於85年10月1 日與原告簽立土地買賣契約書，就其向
原出賣人買受而尚未辦理過戶之系爭125 筆系爭土地之買受權利讓與原告（見原證二）。
㈣系爭土地其○○○鄉○○○○段山鼻子小段2-1 、3 、5 地
號等3 筆土地於98年6 月23日完成三七五租約註銷登記，其餘122 筆土地除其中9-22地號一筆土地於99年5 月24日完成「自耕保留地持分交換」登記手續外，其餘土地則於98年間均完成「自耕保留地持分交換」登記手續。
六、原告主張陳國傳於76年4 月16日與原出賣人簽立買賣契約書，以每公頃235 萬元向原出賣人購買坐落桃園縣○○鄉○○○○段山鼻子小段1 地號等共228 筆之土地應有部分，因其中部分土地尚未完成自耕保留地持分交換手續及三七五租約註銷登記，致暫未能辦理所有權移轉登記，故買賣雙方約定買賣土地分批辦理過戶手續，先將能過戶之土地辦理所有權移轉登記，其餘土地俟完成持分交換、三七五租約註銷登記後再辦理移轉登記。陳國傳依約給付如原證三所示之價金，原出賣人亦於簽約後將其中可以辦理過戶之土地持分依約辦理移轉登記為陳國傳所有，其餘125 筆土地持分（以下簡稱系爭土地）則因上開所述原因而迄未完成移轉登記，嗣陳國傳於85年10月1 日將其向原出賣人買受而尚未辦理過戶之系爭土地讓與原告，爰請求被告將系爭土地辦理移轉登記給原告，惟被告則以上揭情詞置辯，是本件爭點厥為：
㈠原告依系爭買賣契約請求被告辦理系爭土地所有權移轉登記，是否已罹於時效而消滅？㈡原告尚未付清系爭土地之買賣價金即請求違約金，被告等人得否以此主張同時履行抗辯？㈢原告請求之違約金額是否過高，有無酌減之必要？爰論述如下：
㈠原告依系爭買賣契約請求被告辦理系爭土地所有權移轉登記
，是否已罹於時效而消滅？⒈經查，依原告所提出且為兩造並不爭執其真正之由原出賣人
與陳國傳於76年4 月16日所訂定之買賣契約書第二條第㈡、㈢項所載：「所有權移轉登記賣方應提出之證件書類等交與買方指定之游代書，並有關書類蓋章完畢時交付第二次地價款即地價總額之六成（如證件分批交付時，該期款依交付之面積比例分批計付）」、「本件買賣土地所有權移轉登記完畢日起壹星期內地價尾款應全部一次付清（以分批登記完畢之土地面積比例計付尾款）」等語（見台北地方法院99年度審重訴字第161 號卷第18頁），又證人游象政於本院審理中證稱：「（提示原證一之76年4 月16日買賣契約書《問：這份契約書是否你製作的？》）是我作的。」、「（問：系爭買賣契約之買賣標的物共計228 筆土地持分，後來有無全部完成移轉過戶給買受人陳國傳？）沒有全部，它是分批辦理過戶，因為有一些土地好像有三七五租約及未辦持分交換登記的問題，其他能過戶的都過戶了？」、「（問：買賣的土地為什麼部分未辦理所有權移轉登記？）因為部分是未辦持分交換登記及有三七五租約，所以沒有辦法辦理。」、「（問：簽立系爭買賣契約時，你及買賣雙方是否知道買賣的土地有部分暫時未能辦理移轉登記？）那時候大家都有提到這個事情。要持分交換辦妥了以後才可以辦理過戶登記…」、「（提示原證一之76年4 月16日買賣契約書《問：契約書第二條第㈡項有『如證件分批交付時，該期款依交付之面積比例分批計付』及第㈢項有『以分批登記完畢之土地面積比例計付尾款』之記載，為何有此約定？》這就是剛才那個事情，就是有些土地未辦持分交換登記。）」（見本院卷99年10月7 日言詞辯論筆錄）。證人李文祥證稱：「（問：系爭買賣契約之買賣標的物共計228 筆土地持分，後來有無全部完成移轉過戶給買受人陳國傳？）簽約的時候差不多一半是可以過戶，另一半還不能過戶，所以才委託雙方律師可以辦過戶的時候再去辦。」（見本院卷99年10月7 日言詞辯論筆錄），可見原出賣人與買受人陳國傳於簽約時即已約定，就系爭土地所有權移轉登記等候完成三七五租約註銷登記及自耕保留地持分交換手續後，再辦理所有權移轉登記手續，故關於該土地買賣契約之履行，就交付買賣標的物部分，乃於契約成立後，雙方約定買賣土地分批辦理過戶手續，先將能過戶之土地辦理所有權移轉登記，其餘土地俟原出賣人完成三七五租約註銷登記及自耕保留地持分交換手續後，始為出賣人履行移轉所有權之時期，買受人陳國傳得向原出賣人請求移轉所有權之請求權時效即應自系爭土地完成三七五租約註銷登記及自耕保留地持分交換手續時方開始計算。又查，系爭土地其○○○鄉○○○○段山鼻子小段2-1 、3 、5 地號等三筆土地係於98年6 月23日完成三七五租約註銷登記，而其餘土地自42年政府實施耕者有其田條例後即屬於未辦理自耕保留地持分交換移轉登記者，除其中9-22地號土地於99年
5 月24日完成「自耕保留地持分交換」登記外，其餘土地則均於98年間完成塗銷「未辦自耕保留土地持分交換」註記，為兩造所不爭執，則於系爭土地完成自耕保留地交換移轉及三七五租約註銷登記後，斯時系爭土地約定之條件業已成就，買受人即陳國傳始可向原出賣人請求將其所買受之土地所有權應有部分移轉登記予買受人陳傳國或其指定之人，則被告抗辯稱原告就前揭系爭土地買賣契約書之內容所得向出賣人請求移轉土地所有權應有部分之請求權之消滅時效應自簽約10個月後（即77年2 月16日）之時點起算一節，要無可採。故前揭原出賣人與買受人陳國傳間就系爭土地所成立之買賣契約，關於土地所有權移轉之請求權之消滅時效應以完成三七五租約註銷登記及自耕保留地交換登記時起算15年，而系爭土地其○○○鄉○○○○段山鼻子小段2-1 、3 、5 地號等3 筆土地於98年6 月23日完成三七五租約註銷登記，其餘122 筆土地除其中9- 22 地號土地於99年5 月24日完成「自耕保留地持分交換」登記手續外，其餘土地則於98年間均完成「自耕保留地持分交換」登記手續，是本件系爭土地所有權移轉之請求權仍未消滅，故被告辯稱本件請求權時效業已消滅云云，仍無可取，則被告自有依約履行之義務。
⒉按因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行
為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。民法第759 條定有明文。惟該條之登記並無期間之限制，繼承人先與第三人成立移轉不動產所有權之債權契約，並於完成登記後以之移轉登記於受讓其權利之第三人，究非法所不許。最高法院著有51年台上字第133 號判例參照。經查，系爭土地原為訴外人陳金水所有，陳金水死亡時，原出賣人為陳金水之繼承人，故於陳金水死亡時起，原出賣人即繼承系爭土地而為系爭土地之所有權人。從而，原出賣人於76年4 月16日訂立系爭買賣契約時，原出賣人業已繼承系爭土地而為系爭土地之所有權人，僅因尚未辦理繼承登記而不得予以處分。又陳國傳嗣於85年10月1 日將系爭土地買受人之地位讓與原告。是以，原告主張：被告應將系爭土地辦妥繼承登記後，移轉登記予伊等語，應屬可採。
⒊綜上所述，原告依系爭買賣契約、債權讓與、繼承之法律關
係，請求被告將系爭土地辦理繼承登記後，移轉登記予原告，為有理由，應予准許。
㈡原告尚未付清系爭土地之買賣價金即請求違約金，被告等人
得否以此主張同時履行抗辯？兩造依系爭買賣契約書之約定，被告負有移轉附表一、二、三所示土地應有部分予原告所有之義務。按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。民法第264 條第1 項定有明文。是以同時履行抗辯權之成立，須因雙務契約而互負債務為要件。倘若雙方當事人所負債務相互間並無對價關係，即無從成立同時履行抗辯權。雖非基於雙務契約而發生之債務，若當事人間互負之債務，在實質上有履行之牽連關係者，基於公平原則，亦應類推適用同時履行抗辯權之規定。基於同一雙務契約而互負有對價關係之債務者，雖其債務之內容有所變更，苟不失其同一性，仍有同時履行抗辯權之適用。經查，被告等依系爭買賣契約書之約定，負有移轉登記附表一、二、三所示土地所有權予原告之義務，職是，買賣價金與移轉登記土地所有權之義務，始為對待給付，換言之，被告依系爭買賣契約書之約定，其應移轉登記土地所有權予原告，始與原告給付價金之義務立於對待給付之關係，具有對價性，亦即兩者間於履行系爭不動產買賣契約書約定之牽連關係。至於被告辯稱原告應付清土地買賣價金始得請求違約金，並非兩造之合意為系爭買賣契約書之義務，應不具契約之對價關係，準此以觀，被告自不得以原告尚未付清系爭土地買賣價金為由，抗辯其應負違約金之義務同時履行，其所辯尚乏依據。
㈢原告請求之違約金額是否過高，有無酌減之必要？⒈按「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請
求賠償損害」，民法第226條第1項定有明文。次按「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額」，民法第250 條第1 、2 項亦定有明文。查系爭買賣契約第9 條約定「賣方如不履約者應即將已受取之價款全部交還買方外，同時應再賠同額給予賣方收入藉償損失，買方並得請求賣方繼續履約或解除本契約」，上開條款就賣方違約之解約要件加以限制，必須先返還價金與同額金錢，契約始解除；顯見該條款為解除契約條款，如買方解除契約，應得請求價款之退還，然因該條款約明「同時應再賠同額給予賣方收入藉償損失」亦同時可認係違約金（損害金）之約定，故上開違約金視為賠償總額之預定。解釋上，賣方如有不賣或不照約履行（包括給付不能）情節，買方雖未解約亦可要求違約金；然如未解除契約，即不能請求價款之返還，換言之，違約金應僅係「價款同額」，而非加倍。而陳國傳於簽訂系爭買賣契約後就尚未辦理過戶之系爭土地已支付買賣價金如原證三所示之金額，此為兩造所不爭，是原告依系爭買賣契約書第9 條約定，請求被告給付如附表四「應給付金額」欄所示之金額為違約金，洵屬有據，應予准許。
⒉被告雖抗辯上開違約金之約定顯然過高等語，然查縱認上開
違約金之約定，依民法第252 條規定，如約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，惟此規定僅係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨，如由債務人任意抗辯，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平， 抑且有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院92年台上字第2747號判決要旨參照）。被告於簽約時既已知悉系爭買賣契約書第9 條約定「賣方如不履約者應即將已受取之價款全部交還買方外，同時應再賠同額給予買方收入藉償損失，買方並得請求賣方繼續履約或解除本契約」，應已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，而本於自由意識及平等地位為自主之決定，則被告未舉證前開違約金約定，有何過高或不當之情事，僅空言抗辯該違約金約定金額過高而要求核減，自無足取。且原告依系爭買賣契約書第9 條約定，本得將買受人陳國傳已給付之全部價金作為違約金賠償之請求，今僅就系爭未過戶土地之已付價金相同金額作為違約賠償金額，應屬合理公平，並無違約金過高之情事，本院認並無酌減之必要。
⒊末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203 條分別定有明文。原告對被告得請求之違約金，係未約定期限之給付，亦未約定遲延利率，是原告另請求自起訴狀繕本送達之翌日即如附表四「利息起算日」欄所示之日期起加計百分之五之利息，於法有據，應予准許。
七、綜上所述，原告依系爭買賣契約、債權讓與、繼承之法律關係，請求被告將附表一、二、三所示系爭土地辦理繼承登記後，移轉登記予原告，及請求被告應給付原告如附表四「應給付金額」欄所示金額及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。兩造均陳明願供擔保，請求宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，茲分別酌定相當之擔保金額，予以准許。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及其攻擊防禦方法，經審酌與本判決結果不生影響，不再一一論述。
九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 11 月 30 日
民事第一庭 法 官 陳婉玉以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 11 月 30 日
書記官 利冠蔚